Дата принятия: 15 декабря 2020г.
Номер документа: 33-9247/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 декабря 2020 года Дело N 33-9247/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Скубиевой И.В.,
судей Горбачук Л.В., Кулаковой С.А.,
при секретаре Коротич Л.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело N 2-845/2020 по иску Федоров С.В. к департаменту недвижимости администрации города Усть-Илимска об уменьшении арендной платы
по апелляционной жалобе представителя истца Федоров С.В. - Гарина Т.Н.
на решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 10 сентября 2020 года,
УСТАНОВИЛА:
в обоснование требований указано, что 12.01.2018 сторонами заключен договор аренды Номер изъят земельного участка с кадастровым номером 38:32:020304:67 площадью 24790 кв.м по адресу: <адрес изъят>, для размещения производственной базы. Земельный участок предоставлен с недостатками, препятствующими его использованию по назначению в целях строительства объектов производственной базы, по причине нахождения по всему периметру участка опилок, щепы, обрезков древесины (отходов производственного лесопиления) в объеме, равном покрытию участка от 3 до 7 м от уровня начала грунта. На момент осмотра и передачи земельного участка (12.01.2018) установить наличие недостатков, препятствующих его использованию по назначению, было невозможно, все было покрыто снегом. В адрес ответчика направлялись письма об урегулировании вопроса в досудебном порядке, однако спорный вопрос до сих пор не урегулирован. Согласно расчету затраты по очистке участка составляют 1635177 руб.
Просил уменьшить арендную плату по договору аренды земельного участка от 12.01.2018 Номер изъят в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию по целевому назначению, на сумму затрат по очистке земельного участка от отходов в размере 1635177 руб., без учета НДС, либо возложить обязанность на департамент недвижимости администрации г. Усть-Илимска безвозмездно устранить недостатки земельного участка, препятствующие его использованию по целевому назначению.
Решением Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 10.09.2020 исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель истца Федоров С.В. - Гарина Т.Н. просит решение отменить, принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить, мотивируя тем, что суд не исследовал доказательства, представленные истцом в подтверждение своих требований в виде письма ООО "САИ" от 31.08.2018. Судом не установлено, что земельный участок по договору аренды земельного участка от 12.01.2018 Номер изъят передан в ненадлежащем состоянии. При рассмотрении дела все заявленные ходатайства о переносе дела и проведении видео-конференцсвязи оставлены без удовлетворения, мотивы, по которым отказано в их удовлетворении, не приведены. Суд не предоставил достаточного времени, чтобы представитель смог добраться до места рассмотрения дела, нарушив право истца на рассмотрение дела с участием представителя. Судом необоснованно сделана ссылка на решение суда по делу N 2-131/2020, поскольку в нем не выяснялись обстоятельства передачи земельного участка, в данном деле это также не установлено.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу представитель ответчика департамента недвижимости администрации г. Усть-Илимска Бояркина И.А. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание судебной коллегии посредством видеоконференцсвязи с Красноярским краевым судом явилась представитель истца Федоров С.В. - Рыжик В.В. Иные лица, участвующие в деле, извещенные о рассмотрении дела, отсутствовали, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не заявили, об уважительности причин неявки не уведомили.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав доклад, объяснения представителя истца Федоров С.В. - Рыжик В.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, наставившей на отмене решения суда, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Как следует из материалов дела, 12.01.2018 департамент недвижимости администрации г. Усть-Илимска, арендодатель, и Федоров С.В., арендатор, заключили договор аренды Номер изъят земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 24790 кв.м, расположенного по адресу <адрес изъят>, для строительства объектов производственной базы, общей площадью объекта 12000 кв.м. Срок действия договора - 4 года 6 месяцев.
В соответствии с п. 1.2 договора основание передачи участка в аренду - протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 22.12.2017.
Установленный по результате аукциона размер ежегодной арендной платы по настоящему договору аренды земельного участка составляет 609000 руб. (п. 2.1).
Оплаченный задаток в сумме 128000 руб. засчитывается в счет оплаты размера ежегодной арендной платы (п. 2.1.1).
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 12.01.2018 арендатор принял в аренду земельный участок площадью 24790 кв.м, кадастровый Номер изъят, имеющий местоположение: <адрес изъят>. Категория земель - земли населенных пунктов. Настоящий акт подтверждает отсутствие претензий у продавца в отношении арендованного им земельного участка и является основанием для государственной регистрации договора аренды (л.д. 14, оборот).
Вступившим в законную силу решением Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 18.02.2020 по гражданскому делу N 2-131/2020 по иску департамента недвижимости администрации г. Усть-Илимска к Федоров С.В. о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка, исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка Номер изъят, заключенный между департаментом недвижимости администрации г. Усть-Илимска и Федоров С.В. 12.01.2018, расторгнут. На Федоров С.В. возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым Номер изъят, площадью 24790 кв.м, расположенный по адресу: <адрес изъят>, от отходов лесопиления в срок до 01.05.2020; возложена обязанность передать департаменту недвижимости администрации г. Усть-Илимска земельный участок с кадастровым Номер изъят площадью 24790 кв. м, расположенный по адресу: <адрес изъят>.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Федоров С.В. об уменьшении размера арендной платы, суд первой инстанции указал, что правоотношения между сторонами по договору аренды прекращены в связи с расторжением договора аренды, требования об изменении условий договора, в том числе устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, стороны вправе заявлять в рамках действующего договора аренды.
В соответствии с п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
В силу ч. 1 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", регулирующей особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество определенным категориям.
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что истец отнесен к таким категориям, не установлено.
Внесение изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования город Усть-Илимск, означает изменение условий торгов и создание преимущественного положения для истца относительно лиц, как участвовавших в торгах, так и потенциальных участников торгов, которые проводились бы на иных условиях с меньшей ценой объекта.
Принимая во внимание, что в силу действующего законодательства размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов, с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворении исковых требований следует согласиться.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не исследовал доказательства, представленные истцом в подтверждение своих требований в виде письма ООО "САИ" от 31.08.2018, не могут являться основанием к отмене решения суда. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих в пользовании им, определены в ст. 612 ГК РФ. Как следует из материалов дела, акт приема-передачи земельного участка подписан 12.01.2018, в специализированную организацию ООО "САИ" истец обратился 01.03.2018, получил ответ от 31.08.2018, и лишь 13.02.2020 истец обратился с претензией к ответчику, требуя уменьшения арендной платы.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при рассмотрении дела все заявленные ходатайства о переносе дела и проведении видеоконференцсвязи оставлены без удовлетворения, мотивы, по которым отказано в их удовлетворении, не приведены, не могут являться основанием к отмене решения суда. Согласно протоколу судебного заседания от 10.09.2020 в удовлетворении ходатайства представителя истца о проведении судебного заседания посредством видеоконференцсвязи отказано в связи с отсутствием технической возможности (л.д. 112). Отказ суда в отложении слушания дела для обеспечения участия представителя истца на правильность принятого судом решения не повлиял.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не предоставил достаточного времени, чтобы представитель смог добраться до места рассмотрения дела, нарушив право истца на рассмотрение дела с участием представителя, не могут являться основанием к отмене решения суда, поскольку опровергаются материалами дела. Так, назначенное на 07.09.2020 судебное заседание отложено по ходатайству стороны истца (л.д. 96).
Доводы апелляционной жалобы в целом направлены на переоценку выводов оспариваемого решения суда первой инстанции, однако судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ не находит оснований для его отмены.
Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 10 сентября 2020 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судья-председательствующий И.В. Скубиева
Судьи Л.В. Горбачук
С.А. Кулакова
Судья Третьяков М.С.
Судья-докладчик Кулакова С.А. по делу N 33-9247/2020
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
(резолютивная часть)
15 декабря 2020 года г. Иркутск
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Скубиевой И.В.,
судей Горбачук Л.В., Кулаковой С.А.,
при секретаре Коротич Л.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело N 2-845/2020 по иску Федоров С.В. к департаменту недвижимости администрации города Усть-Илимска об уменьшении арендной платы
по апелляционной жалобе представителя истца Федоров С.В. - Гарина Т.Н.
на решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 10 сентября 2020 года,
руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 10 сентября 2020 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судья-председательствующий И.В. Скубиева
Судьи Л.В. Горбачук
С.А. Кулакова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
