Дата принятия: 20 февраля 2019г.
Номер документа: 33-92/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 февраля 2019 года Дело N 33-92/2019
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Золотаревой Ю.Г.,
судей Мудрой Н.Г., Коневой О.А.,
при секретаре Сушковой А.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кичко Л. А. на решение Смидовичского районного суда ЕАО от 11.10.2018, которым постановлено:
Исковые требования Кичко Л. А. к Башлаку М. В. о признании жилого дома самовольной постройкой, сносе самовольной постройки, установлении права ограниченного пользования земельным участком оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Башлака М. В. к Кичко Л. А., администрации муниципального образования "Приамурское городское поселение" Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером <1>, заключенный 03.03.2017 г. между администрацией муниципального образования "Приамурское городское поселение" Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области и Кичко Л. А. и применить последствия недействительности сделки.
Прекратить право аренды Кичко Л. А. на земельный участок с кадастровым номером <1>, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды по договору аренды от 03.03.2017 г. земельного участка с кадастровым номером <1>.
Заслушав доклад судьи Мудрой Н.Г., пояснения истицы по первоначальному иску, ответчицы по встречному иску Кичко Л.А., её представителя Сергиенко А.Ю., ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Башлака М.В., его представителя Королевой Т.Н., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Кичко Л.А. обратилась в суд с иском к Башлаку М.В. о сносе самовольной постройки, установлении права ограниченного пользования (сервитута) для обеспечения прохода к земельному участку.
Требования мотивировала тем, что на основании договора аренды от 03.03.2017 в её пользовании находится земельный участок, расположенный по адресу: ЕАО, <...>, с разрешённым видом использования - под огородничество. Однако летом 2016 года на данном земельном участке ответчиком возведена самовольная постройка (жилой дом). По факту самовольного строения Башлак М.В. управлением Росреестра по ЕАО признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьёй 7.1 КоАП РФ. Сохранение самовольной постройки нарушает её права и законные интересы на пользование арендованным земельным участком.
Кроме того, в её собственности находится жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ЕАО, <...>, исторически сложившийся проезд к которым находится в границах земельного участка, предоставленному по договору аренды ответчику. Ответчик периодически чинит ей препятствия в проезде транспорта к её земельным участкам и жилому дому, на просьбу о предоставлении сервитута не реагирует.
Просила суд признать жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <1>, самовольной постройкой и обязать ответчика его снести; установить право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком Башлака М.В., расположенным по адресу: ЕАО, <...>, для обеспечения прохода и проезда к её земельным участкам.
Башлак М.В. обратился в суд со встречным иском к Кичко Л.А. о признании договора аренды земельного участка от 03.03.2017 недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Требования мотивировал тем, что Кичко Л.А. допущено злоупотребление правом, поскольку договор аренды от 03.03.2017 на земельный участок с кадастровым номером <1>, заключен после того как им построен жилой дом, частично расположенный на территории вышеуказанного земельного участка, о чём ответчице было известно. Данный объект индивидуального строительства он намеревался зарегистрировать по упрощённой системе в соответствии с действующей на тот период статьёй 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122.
Кроме того, изначально данный земельный участок администрацией Приамурского городского поселения предоставлялся ему, но он не смог его зарегистрировать по причине содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о наличии обременения по истёкшему договору аренды земельного участка, заключенному с Кичко Л.А.
Считает договор аренды земельного участка от 03.03.2017, заключенный между администрацией Приамурского городского поселения и Кичко Л.А., недействительным, поскольку в соответствии со статьёй 39.9 Земельного кодекса РФ срок договора аренды земельного участка, предоставленного под огородничество, не может превышать трёх лет. Оспариваемый договор аренды заключен на десять лет, следовательно, такой договор является ничтожным.
Доказательств того, что им чинились препятствия в проходе (доступе) к земельному участку, принадлежащему Кичко Л.А. на праве собственности, последней не представлено.
В судебном заседании истица по первоначальному иску, ответчица по встречному иску Кичко Л.А. исковые требования поддержала, со встречными исковыми требованиями не согласилась.
Представитель истицы по первоначальному иску, ответчицы по встречному иску Сергиенко А.Ю. исковые требования поддержала, пояснив, что заключение договора аренды с Кичко Л.А. на срок свыше трёх лет само по себе не может являться основанием для признания данного договора недействительным.
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Башлак М.В. в судебном заседании встречные исковые требования поддержал. С исковыми требованиями Кичко Л.А. не согласился.
Представители ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Дацук Д.В., Королева Т.Н. с первоначальными исковыми требованиями не согласились. Встречные исковые требования поддержали, указав на злоупотребление правом со стороны Кичко Л.А. и возможность обустройства проезда к земельному участку и жилому дому, принадлежащим истице на праве собственности, без установления сервитута. Установление сервитута в отношении арендуемого земельного участка законом не допускается.
Представитель ответчика администрации МО "Приамурское городское поселение" Смидовичского муниципального района ЕАО в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещён надлежащим образом.
Суд постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе Кичко Л.А. просила отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Мотивируя жалобу, указала на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Судом не учтено, что 80% строения возведено ответчиком на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, а само строение возведено без получения разрешения на строительство. Факт подписания акта согласования местоположения границ земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, не является подтверждением законности возведённой постройки. Суд неправомерно не принял в качестве доказательства постановление Управления Росреестра по ЕАО о привлечении Башлака М.В. к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка.
Считает, что ответчиком не доказано злоупотребление правом с её стороны при заключении договора аренды от 03.03.2017, поскольку данным земельным участком она пользовалась и ранее. Тот факт, что она несвоевременно после окончания срока договора аренды обратилась в администрацию с заявлением о перезаключении договора на новый срок не свидетельствует о злоупотреблении правом. Кроме того, спорный земельный участок был ей предоставлен в аренду путём проведения торгов, ответчик не воспользовался своим правом на участие в них.
Судом необоснованно отказано в установлении сервитута для обеспечения проезда к её земельным участкам. Со ссылкой на постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 N 2509/2010 указала, что наличие потенциальной возможности организации проезда к её объекту недвижимости, для реализации которой необходимо проведение значительных по объёму, времени и затратам работ, свидетельствует об отсутствии иной реальной возможности организовать подъезд к этому объекту, кроме как через установление сервитута на соседний земельный участок. На то, что такой вариант проезда является затратным указано в заключении эксперта, которое судом не принято во внимание. Кроме того, она является пенсионеркой и не имеет финансовой возможности произвести подобные траты. Судом не применены положения части 4 статьи 274 ГК РФ, которая допускает установление сервитута в отношении арендуемого земельного участка.
В возражениях на апелляционную жалобу Башлак М.В. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Кичко Л.А. - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истица по первоначальному иску, ответчица по встречному иску Кичко Л.А., её представитель Сергиенко А.Ю. поддержали доводы апелляционной жалобы.
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Башлак М.В. с доводами апелляционной жалобы не согласился.
Представитель Башлака М.В. - Королева Т.Н. с доводами апелляционной жалобы не согласилась, поддержав доводы представленных возражений.
Представитель ответчика администрации МО "Приамурское городское поселение" Смидовичского муниципального района ЕАО в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещён надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела дело без его участия.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия пришла к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Кичко Л.А. является собственником жилого дома и земельного участка общей площадью 1 500 кв.м, с кадастровым номером <3>, расположенных по адресу: ЕАО, <...>.
Кроме того, Кичко Л.А. на основании договора аренды от 03.03.2017 N 21 является арендатором земельного участка общей площадью 445 кв.м, с кадастровым номером <1>, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, разрешённое использование земельного участка - под огородничество.
Башлак М.В. на основании договора аренды земельного участка от 19.05.2016 N 78 является арендатором смежного земельного участка общей площадью 1154 кв.м, с кадастровым номером <2>, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, целевое назначение земельного участка - для личного подсобного хозяйства.
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что на земельном участке с кадастровым номером <1>, предоставленном в аренду Кичко Л.А., частично располагается объект недвижимости, возведённый Башлаком М.В. в 2016 году.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Кичко Л.А. просила признать данный объект недвижимости самовольной постройкой, поскольку большая площадь строения располагается на арендованном ею земельном участке.
В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Из смысла данной статьи следует, что возведение самовольной постройки без необходимых разрешений само по себе не является основанием для удовлетворения иска о её сносе, если лицо её создавшее предприняло меры для получения разрешения на строительство, возведённая постройка не нарушает градостроительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Разрешая настоящий спор, суд пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для признания объекта недвижимости, возведённого Башлаком М.В. самовольной постройкой, поскольку строение возведено на земельном участке, который предоставлен ответчику в установленном законом порядке для этих целей и находится в территориальной зоне Ж-1А "Зона индивидуальной усадебной застройки"; после возведения объекта Башлаком М.В. были предприняты меры для его легализации: получено разрешение на строительство, выданное на основании градостроительного плана земельного участка от 25.10.2017 N <...>, разработана проектная документация на строительство индивидуального жилого дома. Доказательств того, что данный объект создан с нарушением градостроительных норм и правил, нарушает права и законные интересы Кичко Л.А., или создаёт угрозу жизни и здоровья граждан, не представлено.
Судебная коллегия согласилась с данным выводом суда, поскольку он основан на правильном применении норм материального права и согласуется с установленными по делу обстоятельствами.
В соответствии со статьёй 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Разрешая встречные исковые требования Башлака М.В. о признании договора аренды земельного участка от 03.03.2017, заключённого между администрацией МО "Приамурское городское поселение" и Кичко Л.А. недействительной сделкой и применении последствий её недействительности, суд, оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь статьями 10 и 168 ГК РФ, пришёл к правильному выводу о том, что со стороны Кичко Л.А. при заключении договора аренды допущено злоупотребление правом, которое выразилось в том, что истица, зная о возведении Башлаком М.В. в 2016 году на спорном земельном участке строения, намеренно, с целью придания законности предъявленных требований о сносе данного объекта недвижимости заключила 03.03.2017 договор аренды земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы Кичко Л.А. о том, что ранее спорный земельный участок на основании договора аренды от 14.06.2002 находился у неё в пользовании в связи с чем злоупотребление правом с её стороны отсутствует, является несостоятельным.
Как следует из договора аренды земельного участка от 14.06.2002, земельный участок с кадастровым номером <1> площадью 445 кв.м предоставлялся Кичко Л.А. под огородничество сроком на 10 лет.
В период строительства Башлаком М.В. в 2016 году жилого дома срок вышеуказанного договора истёк, с 14.06.2012 и до возведения ответчиком жилого дома истица никаких мер для заключения нового договора аренды не предпринимала.
Сторонами не оспаривалось наличие между ними сложившихся конфликтных отношений по поводу прохода (проезда) к жилому дому и земельному участку, принадлежащим Кичко Л.А., через земельный участок Башлака М.В.
В связи с тем, что стороны не пришли к какому-либо соглашению по данному вопросу Кичко Л.А. обратилась в суд с иском о признании договора аренды земельного участка, предоставленного Башлаку М.В., недействительным. Решением Смидовичского районного суда ЕАО от 27.03.2017 в удовлетворении данных исковых требований Кичко Л.А. отказано.
03.03.2017 Кичко Л.А. заключила с администрацией МО "Приамурское городское поселение" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 79:06:3300042:9 и почти сразу, 21.03.2017, предъявила Башлаку М.В. требование о сносе возведённого им объекта недвижимости.
Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о недобросовестных действиях со стороны истицы с целью причинения вреда ответчику, что в силу положений статьи 10 ГК РФ не допустимо.
Кроме того, судебная коллегия приходит к выводу о том, что со стороны администрации МО "Приамурское городское поселение" также допущены нарушения при заключении договора аренды земельного участка от 03.03.2017, поскольку в силу положений пункта 2 статьи 209, статьи 606 ГК РФ, части 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ в аренду могут предоставляться земельные участки, свободные от прав третьих лиц. Вместе с тем на момент заключения оспариваемого договора земельный участок с кадастровым номером <1> был частично занят строением, возведённым Башлаком М.В., в связи с чем не мог быть предоставлен истице.
По указанным основаниям довод апелляционной жалобы Кичко Л.А. о том, что земельный участок ей предоставлен посредством проведения торгов, в которых Башлак М.В. мог принимать участие, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.
Поскольку договор аренды земельного участка от 03.03.2017, заключенный между Кичко Л.А. и администрацией МО "Приамурское городское поселение" является ничтожным, довод апелляционной жалобы истицы о том, что часть жилого дома, возведённого Башлаком М.В., находится на арендованном ею земельном участке, не влечёт отмену решения суда, так как не свидетельствует о том, что действиями ответчика нарушаются её права на законное владение спорным земельным участком.
Вместе с тем из разъяснений, изложенных в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению только в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).
Таким образом, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.
Судом для правильного разрешения спора по ходатайству истицы Кичко Л.А. назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО "Группа компаний "Вертикаль".
Согласно представленному экспертному заключению от 20.09.2018 земельный участок с кадастровым номером <3>, принадлежащий на праве собственности истице, может быть обеспечен: проходом и проездом через земельный участок с кадастровым номером <2> путём установления права ограниченного доступа (сервитута) или проходом и проездом без установления права ограниченного доступа (сервитута) земельным участком с кадастровым номером <2>, а именно со стороны ул. Лазо, при несении Кичко Л.А. затрат по обустройству проезда до жилого дома протяженностью 42 м по принадлежащему ей на праве собственности земельному участку.
Разрешая требования Кичко Л.А. об установлении сервитута на смежный земельный участок с кадастровым номером <2> для обеспечения прохода (проезда) к принадлежащим ей на праве собственности жилому дому и земельному участку, расположенным по адресу: ЕАО, <...>, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку материалами дела установлена возможность обеспечить такой проезд (проход) по территории земельного участка, принадлежащего истице. Доказательств невозможности организации такого проезда, как и доказательств необходимости проведения значительных по объёму и затратам работ по его организации, Кичко Л.А. не представлено.
Судебная коллегия согласилась с данным выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела, основан на имеющихся в материалах дела доказательствах.
Ссылка в апелляционной жалобе на выводы, содержащиеся в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 N 2509/2010, не может быть принята во внимание, так как данное постановление вынесено по конкретному гражданскому делу, которое в силу статьи 61 ГПК РФ не имеет преюдициального значения для рассматриваемого спора.
Довод апелляционной жалобы Кичко Л.А. о том, что обустройство проезда к её жилому дому со стороны проезжей части улицы Лазо является для неё затратным, являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции, ему была дана оценка, не согласиться с которой оснований не имеется.
Разрешая требования Кичко Л.А. к Башлаку М.В. об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером <1>, суд первой инстанции правильно указал, что в силу пунктов 1, 4 статьи 274 ГК РФ арендатор земельного участка правом предъявления требования об установлении сервитута не обладает.
Учитывая, что договор аренды земельного участка от 03.03.2017 признан недействительной сделкой, судебная коллегия согласилась с выводом суда об отказе Кичко Л.А. в удовлетворении исковых требований об установлении права ограниченного пользования (сервитута) для обеспечения проезда (прохода) к земельному участку, находящегося у неё в аренде.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Смидовичского районного суда ЕАО от 11.10.2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Кичко Л. А. - оставить без удовлетворения.
Председательствующий Ю.Г. Золотарева
Судьи Н.Г. Мудрая
О.А. Конева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
