Дата принятия: 26 февраля 2018г.
Номер документа: 33-92/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2018 года Дело N 33-92/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего: Гришиной С.Г.
судей: Боташевой М.М., Езаовой М.Б.
при секретаре: Баден И.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании
гражданское дело по апелляционной жалобе Кидакоева И.Р. на решение Черкесского городского суда от 31 октября 2017 года по делу по иску Кидакоева И.Р. к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на объект недвижимости.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения представителя истца Кидакоева И.Р. Урусовой З.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Кидакоев И.Р. обратился в суд с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на здание магазина общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером: N... по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что спорный объект возведен им на арендованном для этих целей земельном участке. Однако в продлении договора аренды земельного участка истцу было отказано в связи с отсутствием права собственности на построенный объект недвижимости.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по КЧР.
В судебном заседании представитель истца Урусова З.М. поддержала заявленные требования, представитель Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска Кудаленко Е.М. вопрос об удовлетворении иска оставила на усмотрение суда.
Представитель третьего лица, Управления имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования города Черкесска Такушинова А.Д. также сослалась на усмотрение суда.
Решением Черкесского городского суда от 31 октября 2017 года в удовлетворении иска Кидакоеву И.Р. отказано.
В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, считая, что решение вынесено в нарушение действующих норм гражданского и процессуального законодательства. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что спорный объект возведен в пределах выделенного для строительства магазина земельного участка, он не нарушает охраняемые права и законные интересы третьих лиц, представитель ответчика и третьего лица не оспаривают законность возведения спорной постройки. Необходимость обращения в суд с иском о признании права собственности на спорный объект была обусловлена изменениями в Земельный кодекс РФ, в силу которых уполномоченный орган не усмотрел оснований для продления договора аренды земельного участка, что позволило бы во внесудебном порядке ввести объект в эксплуатацию. Не соответствует материалам дела и вывод суда о том, что истец вовремя не обратился с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, а также вывод о моменте возведения спорного объекта. Выводы суда о признании недействительными договоров аренды и постановлений о предоставлении земельного участка также не соответствуют действующим нормам.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права, недоказанностью установленных судом юридически значимых обстоятельств по делу.
Как усматривается из материалов дела, администрацией города Черкесска и Кидакоевым И.Р. на основании постановления Главы администрации г. Черкесска N 3818 от 30.08.2002 г. 11 сентября 2002 года на срок до 30 августа 2003 г. был заключен договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> га по ул. <адрес> для использования под производство ПИР под строительство магазина согласно прилагаемой экспликации земель.
Постановлением Главы города Черкесска от 08.09.2003 г. N 3882 Кидакоеву И.Р. продлен срок производства проектно-изыскательских работ под строительство магазина.
Постановлением от 30.03.2005 г. N 1596 Кидакоеву И.Р. продлен срок пользования земельным участком под строительство магазина
Постановлением от 14.04.2004 г. N 1802 Кидакоеву И.Р. предоставлен спорный земельный участок под строительство магазина, заявитель обязан получить разрешение на строительство в городской инспекции госархстройнадзор. Границы участка и строительные оси здания установлены актом о натурном установлении границ земельного участка от 25.05.2004 г. Разрешение на строительство получено 05.05.2004 г.
Постановлением от 07.04.2005 г. N 1773 Кидакоеву И.Р. разрешено продолжить строительство магазина, срок действия разрешения на строительство до 20.03.2006 г., постановлением от 30.03.2005 г. N 1596 продлен срок пользования земельным участком.
Автором проекта магазина архитектором Мамхяговым Ч.Я. 06.03.2013 г. дано заключение о том, что объект "Магазин по ул. <адрес>" выполнен без отклонения от проектных решений. Объемно-планировочное решение объекта соответствует действующим нормам и правилам, обеспечивает взрывную, взрывопожарную и пожарную безопасность, соответствует требованиям санитарно-гигиенических и экологических норм.
Постановлением руководителя мэрии муниципального образования города Черкесска N759 от 22.05.2015 г. была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. 09.06.2015 г. земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером N....
Постановлением начальника Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска от 14.07.2015 г. N 913 на основании постановления Главы города Черкесска от 14.04.2004 г. N 1802 Кидакоеву И.Р. был предоставлен в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью N... кв.м. с вышеуказанным кадастровым номером, расположенный по адресу: <адрес> под магазины продовольственные и промышленные. 14.07.2015 г. сторонами был заключен договор аренды земельного участка на срок до 01.07.2016 г.
В соответствии с техническим паспортом на 16.06.2016 г. на спорном земельном участке закончено строительство магазина общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Постановлением начальника Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска от 16.06.2016 г. N 1441 продлен срок действия договора аренды земельного участка до 01.06.2017 г. и заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 14.07.2015 г.
15 мая 2017 года истцом было подано заявление о продлении договора аренды земельного участка, на которое начальником Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений дан ответ о том, что земельный участок будет предоставлен согласно ст.39.11 ЗК РФ, преимущественных прав на предоставление земельного участка в аренду без торгов у истца не имеется.
На обращение истца от 12.09.2017 г. о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного здания магазина ответчиком 19.09.2017 г. сообщено, что предоставление разрешения для ввода в эксплуатацию не представляется возможным в связи с отсутствием полного пакета документов, в частности, не представлены документы, подтверждающие право на земельный участок под возведенным объектом.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, так как создан на земельном участке, не принадлежащем истцу на законном праве, фактически построен в 2014 году. Кроме этого суд признал договоры аренды земельного участка не отвечающими требованиям законодательства, так как указанные сделки не были зарегистрированы, земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, договор аренды от 14.07.2015 г. заключен без проведения торгов в отсутствие соответствующего права истца. Суд пришел также к выводу о том, что истцом не были предприняты меры для получения необходимых разрешений, не представлено доказательств соблюдения прав третьих лиц и соблюдения необходимых отступов от границ земельного участка.
Действительно, в соответствии с положениями п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Между тем из материалов дела следует, что земельный участок был предоставлен истцу в 2002 году в аренду для проектно-изыскательских работ, а с 2004 года для строительства магазина. К договорам аренды были приложены документы (экспликация и акт о натурном установлении границ земельного участка), позволяющие определенно установить объект аренды.
В 2003 году архитектурной творческой мастерской <ФИО1> был подготовлен рабочий проект магазина, в 2004 году органом местного самоуправления в установленном порядке было дано разрешение на строительство магазина, в последующем срок строительства продлен до 20.03.2006 г.
В соответствии с положениями ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срок а договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, юридическое значение для разрешения заявленных требований имело время строительства спорного объекта недвижимости, а также действия сторон по окончании срока действия договора аренды земельного участка.
Однако указанные обстоятельства в нарушение требований ст.56 ГПК РФ суд первой инстанции на обсуждение не вынес, не предложил истцу представить доказательства по данным обстоятельствам.
Отказывая в иске, суд признал установленным факт строительства спорного объекта в 2014 году, а также признал, что в период действия срока разрешения на строительство и в период предоставления земельного участка в пользование истцу объект возведен не был. При этом доказательств, на которых основаны данные выводы, суд в своем решении не привел, в связи с чем судебная коллегия не может признать указанные выводы обоснованными.
В суд апелляционной инстанции истцом были представлены дополнительные доказательства, подтверждающие факт строительства спорного магазина в период 2004 - 2006 годы.
Так, указанные обстоятельства подтверждают товарные чеки на стройматериалы, разрешение ГАИ на въезд под знаки автомашин для доставки строительных материалов и разработки котлована от 06.07.2004 г., ответ Инспекции государственного строительного надзора Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР о том, что в ходе проверки строящегося объекта в декабре 2005 года было установлено 100 % выполнение работ по возведению фундамента, стен, перекрытий, кровли, установки оконных и наружных дверных блоков, штукатурных работ, внутренних сантехнических работ, внутренней электропроводки, а также показания свидетелей <ФИО2>, <ФИО3>
Таким образом, вывод суда первой инстанции о самовольности постройки спорного объекта недвижимости не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Кроме этого суд пришел к выводу о не соответствии требованиям действующего законодательства договора аренды земельного участка от 30.08.2002 г. в связи с отсутствием его регистрации, а также кадастрового учета земельного участка. Не соответствующим закону суд признал и договор аренды земельного участка от 14.07.2015 г., так как он не был заключен на торгах.
С данными выводами согласиться нельзя, так как они сделаны в нарушение норм материального и процессуального права.
В силу ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора аренды 2002 года, сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.
Согласно ст. 168 ГК РФ в редакции ФЗ от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта оспорима.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна в силу признания её судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При этом требования о признании сделки недействительной или о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Такие требования лицами, участвующими в деле, суду не заявлялись, ответчиком не заявлялось и возражений о том, что требования истца основаны на ничтожной сделке.
Как разъяснено в п.71 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23 июня 2015 г. "О применении судами некоторых положений раздела 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.
Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п.4 ст.166 ГК РФ).
Таким образом, в отсутствие встречного иска или возражений сторон, предусмотренного законом права или обоснованного публичного интереса у суда первой инстанции не было оснований для фактического признания сделки недействительной.
Кроме этого, прийдя к выводу о том, что действительность предшествующих сделок относится к юридически значимым обстоятельствам, указанные обстоятельства суд на обсуждение сторон не вынес и сделал выводы, не выслушав позиции лиц, участвующих в деле, не предоставив сторонам возможности представления доказательств.
Вместе с тем признавая недействительным договор аренды земельного участка 2002 году в связи с отсутствием регистрации данного договора суд неправильно применил нормы материального права.
Так в соответствии с положениями ч.1 ст.165 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды 2002 года, несоблюдения требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность только в случаях, установленных законом. В силу положений п.1 ст.164 ГК РФ в редакции ФЗ от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после её регистрации.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки по общему правилу основанием её недействительности не является.
Кроме этого согласно ст.26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законом.
Как следует из договора аренды от 11.09.2002 г. и 14.07.2015 г. они заключены на срок менее одного года, в силу чего не подлежали государственной регистрации.
Нельзя признать соответствующим закону и вывод суда о недействительности договора от 11.09.2002 г. в связи с отсутствием кадастрового учета земельного участка.
Так, п.3 ст.607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Между тем к договору аренды были приложены документы (экспликация и акт о натурном установлении границ земельного участка), позволяющие определенно установить объект аренды. Спора об объекте аренды у сторон не имелось.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось законных оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой и отказа в иске о признании права собственности на спорный объект недвижимости в связи с несоблюдением требований п.3 ст.222 ГК РФ.
Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.
В силу положений п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Из объяснений представителей лиц, участвующих в деле, и из иных материалов дела нарушений закона при создании спорного объекта недвижимости допущено не было. При этом представитель ответчика в судебном заседании законность возведения здания магазина не оспаривал.
Строение создано истцом на земельном участке с разрешения уполномоченного органа собственника, спор возник в связи с отказом в продлении договора аренды земельного.
При этом основанием для такого решения явилось отсутствие государственной регистрации права собственности истца на возведенный объект недвижимости, а условием легализации объекта недвижимости является наличие прав на земельный участок.
Однако спорный объект недвижимости у истца не изымался, требование об изъятие его уполномоченным органом в суд не заявлено.
Между тем в соответствии с п.п.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отказа в иске о признании права собственности на вновь созданный объект недвижимости.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ч.1 п.2,4 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Черкесского городского суда от 31 октября 2017 года отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования Кидакоева И.Р. к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на объект недвижимости удовлетворить.
Признать право собственности Кидакоева Ибрагима Рамазановича на здание магазина общей площадью 468,7 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 09604:0101082:167 по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Октябрьская - ул. Партизанская.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
