Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июня 2022 года Дело N 33-919/2022

Санкт-Петербург 29 июня 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Алексеевой Е.Д.,

судей Герман М.В., Сирачук Е.С.

при секретаре Вагапове Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе жилищного строительного кооператива "Ладожская симфония" на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 12 января 2021 года, по исковому заявлению Серых Марианны Викторовны к ЖСК "Ладожская Симфония" о признании права собственности на долю незавершенного строительством жилого дома.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Е.Д., объяснения представителей ответчика ЖСК "Ладожская Симфония" адвоката Михеева С.В., Алтыева А.Б., представителя третьего лица ЗАО ФПК "Энергорос" Михеева С.В., возражения представителя истца Серых М.В. Черновой А.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Серых Марианна Викторовна обратилась в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к жилищному строительному кооперативу "Ладожская Симфония" (далее по тексту - ЖСК "Ладожская Симфония") о признании права собственности на долю незавершенного строительством жилого дома.

В обоснование заявленных требований указала, что 3 сентября 2012 года между ЖСК "Ладожская Симфония" и ФИО1 были заключены Договоры паевого взноса NN, которыми определены порядок участия члена кооператива в строительстве многоквартирных домов с последующей передачей по Договорам паевого взноса: N - двухкомнатной квартиры, расположенной на 2-м этаже условного дома N 1, подъезд N 1, общей приведенной площадью 60,3 кв.м, под строительным номером N 8, расположенной по адресу: <адрес>, с оплатой паевого взноса в размере <данные изъяты> рублей; N - однокомнатной квартиры, расположенной на 2-м этаже условного дома N 2, подъезд N 2, общей приведенной площадью 44,0кв.м. под строительным номером N 20, расположенной по адресу: <адрес>, с оплатой паевого взноса в размере <данные изъяты> рублей; N - однокомнатной квартиры, расположенной на 3-м этаже условного дома N 2, подъезд N 3, общей приведенной площадью 45,0 кв.м., под строительным номером N 41, расположенной по адресу: <адрес>, микрорайон "Стрелка", с оплатой паевого взноса в размере <данные изъяты> рублей; N - трехкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже условного дома N 1, подъезд N 1, общей приведенной площадью 74,6кв.м. под строительным номером N 13, расположенной по адресу: <адрес>, микрорайон "Стрелка", с оплатой паевого взноса в размере <данные изъяты> рублей; N - двухкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже условного дома N 1, подъезд N 2, общей приведенной площадью 60,3 кв.м., под строительным номером N 33, расположенной по адресу: <адрес>, с оплатой паевого взноса в размере <данные изъяты> рублей.

ФИО2 исполнила свои обязательства по оплате паевых взносов, что подтверждено справками от 25.12.2012, от 23.10.2013, от 30.04.2013, 25.12.2012 о полной выплате паевых взносов по указанным выше договорам.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 14.05.2019 по делу N 2-1226/2019 и решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 22.05.2019 по делу N 2-1288/2019 установлено, что Михайлова С.Е. надлежащим образом исполнила свои обязательства по договорам паевого взноса от 03.09.2012 NN, после чего по ним передала все права и обязанности Серых М.В. согласно Соглашениям о замене стороны по Договору паевого взносаNN

Постановлением администрации муниципального образования Шлиссельбургское городское поселение муниципального образования Кировского муниципального района Ленинградской области от 10.08.2015 N 276 "О присвоении почтовых адресов построенным многоквартирным пятиэтажным жилым домам, строящемуся девятиэтажному дому и земельному участку под ними" спорным объектам присвоены адреса и номера домов.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, уточнив в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требования Серых М.В. просила

1. Признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в виде:

- двухкомнатной квартиры, расположенной на 2-м этаже общей площадью 58,2 кв.м., строительный номер N 8(инвентарный номер 725-8) по адресу: <адрес>

- трехкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже общей площадью 74,2 кв.м., строительный номер N 13 (инвентарный номер 725-13) по адресу: <адрес>

- двухкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже общей площадью 58,1 кв.м., строительный номер N 33 (инвентарный номер 725-33) по адресу: <адрес>

2. Признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в виде:

- однокомнатной квартиры, расположенной на 2-м этаже общей площадью 43,8 кв.м, строительный номер N 20 (инвентарный номер 726-20) по адресу: <адрес>

- однокомнатной квартиры, расположенной на 3-м этаже общей площадью 44,4 кв.м, строительный номер N 41 (инвентарный номер 726-41) по адресу: <адрес> (уточнения исковых требований т.2 л.д.124-125).

Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 12 января 2021 года исковые требования Серых М.В. удовлетворены.

Суд признал за Серых М.В. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в виде:

- двухкомнатной квартиры, расположенной на 2-м этаже общей площадью 58,2 кв.м, строительный номер N 8(инвентарный номер 725-8) по адресу: <адрес>

- трехкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже общей площадью 74,2 кв.м, строительный номер N 13 (инвентарный номер 725-13) по адресу: <адрес>

- двухкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже общей площадью 58,1 кв.м, строительный номер N 33 (инвентарный номер 725-33) по адресу: <адрес>

право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, корпус 2, в виде:

- однокомнатной квартиры, расположенной на 2-м этаже общей площадью 43,8 кв.м, строительный номер N 20 (инвентарный номер 726-20) по адресу: <адрес>

- однокомнатной квартиры, расположенной на 3-м этаже общей площадью 44,4 кв.м, строительный номер N 41 (инвентарный номер 726-41) по адресу: <адрес>

Суд взыскал с ЖСК "Ладожская Симфония" в пользу Серых М.В. <данные изъяты> рублей в счет расходов на оплату госпошлины.

ЖСК "Ладожская Симфония" не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения Кировского городского суда Ленинградской области от 12 января 2021 года, полагая последнее незаконным и необоснованным, в том числе указывая, что право собственности на доли в виде квартир не может быть признано судом, поскольку строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют; до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома спорные квартиры не могут являться жилыми помещениями. Податель жалобы обращает внимание, что объект строительства возводится не в рамках ФЗ N 214 "О долевом участии в строительстве", а в рамках ФЗ "О жилищных кооперативах", что накладывает ограничения, а именно, признание права собственности до фактического окончания строительства препятствует вводу дом в эксплуатацию в связи с недофинансированием.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 7 июля 2021 года, состоявшимся по результатам рассмотрения апелляционной жалобы ЖСК "Ладожская Симфония" на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 12 января 2021 года, постановлено решение Кировского городского суда Ленинградской области от 12 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ЖСК "Ладожская Симфония" - без удовлетворения.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10 ноября 2021 года, состоявшимся по результатам рассмотрения кассационным жалобам ЗАО ФПК "Энергорос" и ЖСК "Ладожская Симфония" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 7 июля 2021 года, постановлено апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируютсяФедеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса Российской Федерации Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу отнесены объекты незавершенного строительства. Основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены положениями статей 218и244Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

С учетом положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, с момента такой регистрации, при регистрации права собственности на две и более квартиры, здание в котором они расположены, признается многоквартирным домом в силу закона.

Исходя из положений статей 8, 8.1, 131, 218, 219 ГК РФ право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает у лица, создавшего это имущество в установленном порядке, с момента государственной регистрации права на такое имущество.

Как следует из материалов дела, строительство жилых домов по адресу: <адрес> осуществляется на основании разрешения на строительство N, сроком действия до 01.07.2022 года. Земельный участок предоставлен в аренду для строительства жилых домов по договору аренды земель несельскохозяйственных целей от 05.12.2006 N 510.

Распоряжением комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области N 48/ИРС от 10.06.2016 внесены изменения в разрешение на строительство N. С 2016 года застройщиком жилых домов по адресу: <адрес> является ЗАО "ФПК Энергорос".

Между ЖСК "Ладожская Симфония" и ООО "Альфа-Строй" заключен инвестиционный договор N от 01.07.2013, в соответствии с соглашением от 15.02.2016 ЗАО "ФПК Энергорос" является стороной осуществляющей строительство объекта.

По условиям инвестиционного договора инвестор софинансирует реализацию инвестиционного проекта по строительству жилых домов N и N по адресу: <адрес>, а застройщик обязуется обеспечить передачу в собственность инвестора и/или привлеченных инвестором пайщиков жилых помещений, в соответствии с перечнем, приведенным в Приложении N 2 к договору. Согласно п. 4.1. инвестиционного договора окончание строительства объекта должно быть осуществлено не позднее окончания срока аренды земельного участка, определенного договором аренды N от 05.12.2006, а именно не позднее июля 2015 года.

Между ЖСК "Ладожская Симфония" и ФИО6 были заключены Договоры паевого взноса NN, которыми определены порядок участия члена кооператива в строительстве многоквартирных домов по адресу: <адрес> с получения в собственность спорных объектов после окончания строительства объекта и надлежащего исполнения Членом Кооператива своих обязательств. Согласно п. 1.7. договоров паевого взноса плановое окончание строительства объектов 3 квартал 2013 года.

23.10.2013 между ФИО3 (прежним членом кооператива) и Серых М.В. (новым членом кооператива) были заключены соглашения о замене стороны по договору паевого взноса NN согласно которым к Серых М.В. перешли все права и обязанности по Договорам паевого взноса NN

В рамках рассмотрения дела судом апелляционной инстанции по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт". Результатами проведенной экспертизы установлено, что степень готовности незавершенных строительством многоквартирных жилых домов по адресу: <адрес> составляет 99,7%. В незавершенных строительством многоквартирных жилых домах фактически существуют объекты, указанные в исковых требованиях Серых М.В., а именно: двухкомнатная квартира, расположенная на 2-м этаже общей площадью 58,2 кв.м, строительный номер N 8(инвентарный номер 725-8) по адресу: г. Шлиссельбург, ул.Чекалова, д.47, корпус 1; трехкомнатная квартира, расположенная на 4-м этаже общей площадью 74,2 кв.м, строительный номер N 13 (инвентарный номер 725-13) по адресу: <адрес>; двухкомнатная квартира, расположенная на 4-м этаже общей площадью 58,1 кв.м, строительный номер N 33 (инвентарный номер 725-33) по адресу: г. <адрес>; однокомнатная квартира, расположенная на 2-м этаже общей площадью 43,8 кв.м, строительный номер N 20 (инвентарный номер 726-20) по адресу: <адрес>; однокомнатная квартира, расположенная на 3-м этаже общей площадью 44,4 кв.м, строительный номер N 41 (инвентарный номер 726-41) по адресу: <адрес>

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и разъяснений содержащихся в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, согласно которым, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве, при этом в оговоренный договором срок жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены.

Факт оплаты паевых взносов и перехода прав требования по договорам уступки по спорным договорам подтверждается вступившим в законную силу решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 14.05.2019 по делу N 2-1226/2019 и решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 22.05.2019 по делу N 2-1288/2019 которыми установлено, что ФИО4 надлежащим образом исполнила свои обязательства по договорам паевого взноса от 03.09.2012 NN, которая по ним передала все права и обязанности Серых М.В. согласно Соглашениям о замене стороны по Договору паевого взносаNN

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не может согласиться с выводом суда первой инстанции, полагает, что суд первой инстанции применил закон, который не подлежал применению при возникших правоотношениях по данному делу.

Согласно пункту 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию. Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ не регулируются.

Независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В случаях, если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Такие правоотношения прежде всего вытекают из договоров, заключенных гражданами исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Судом первой инстанции не принято во внимание, что в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию впорядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральнымзакономот 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируютсяГражданским кодексомРоссийской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Исходя из положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договоры паевого взноса, заключенные между ЖСК "Ладожская Симфония" и первоначально с ФИО5, в соответствии с которыми член кооператива обязуется уплачивать установленные взносы, а ЖСК осуществить деятельность по финансированию строительства объекта и после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать квартиры по акту приема-передачи, нельзя отнести к договорам участия в долевом строительстве. Заключение договоров паевого взноса в количестве пяти штук, предполагающее приобретение в будущем пяти квартир преследует коммерческие цели.

На основании вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу, что к возникшим правоотношениям между ЖСК "Ладожская Симфония" и Серых М.В. положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не применяются.

Исходя из содержания, предусмотренных прав и обязанностей сторон, договоры паевого взноса NN относятся к договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи, на которые распространяются положения глав 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из разъяснений, данных в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров.