Дата принятия: 20 мая 2020г.
Номер документа: 33-919/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 мая 2020 года Дело N 33-919/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе
председательствующего Ольховского В.Н.,
судей Яковлева Н.А., Ганцевича С.В.,
при секретаре Худоба О.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации Неманского городского округа на решение Неманского городского суда Калининградской области от 05 декабря 2019 г., которым суд иск Платакас Эдвартас Стасио удовлетворил частично;
суд расторг договор купли-продажи нежилого здания от 25.03.2010 года (пожарного поста) расположенного по адресу: <адрес>;
взыскал с Администрации Неманского городского округа в пользу Платакас Эдвартаса Стасио сумму основного долга по Договору купли-продажи нежилого здания от 25.03.2010 года (пожарного поста) расположенного по адресу: <адрес> в размере 144800 рублей, задаток по Договору купли-продажи нежилого здания от 25.03.2010 года в размере 72400 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.03.2019 года по 26.11.2019 в сумме 9390,92 рублей; всего ко взысканию 226 590 рублей 92 копейки;
взыскал с Администрации Неманского городского округа в пользу Платакас Эдвартаса Стасио расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 465 рублей 91 копейка; в остальной части иска отказал.
Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения представителя администрации Неманского городского округа ФИО13., представителя Платакаса Э.С. - ФИО12., полагавшего, что жалоба удовлетворению не подлежит, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Платакас Э.С. обратился в суд с иском к администрации Неманского городского округа о расторжении договора купли-продажи, заключенного 25 марта 2010 года между МО "Неманский муниципальный район" и Платакас Эдвартас Стасио. При этом истец ссылается на то, что 25 марта 2010 года на основании протокола <данные изъяты>. об итогах проведения аукциона с подачей предложений о цене имущества в открытой форме (открытые торги) по продаже муниципального имущества - нежилого здания (пожарный пост), расположенного по адресу: <адрес> между ответчиком и Платакас Э.С. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения. В соответствии с п. 5 Договора Объект имеет стоимость 181000 рублей. В соответствии с п. 6 Договора истцом уплачен задаток в сумме 36200 рублей. В соответствии с п. 10 Договора право собственности на Объект переходит от ответчика к истцу с момента регистрации сделки в Управлении федеральной регистрационной службы по Калининградской области. Истец своевременно оплатил полную стоимость спорного объекта в размере 181000 рублей, однако в государственной регистрации прав на недвижимое имущество истцу было отказано, так как на государственную регистрацию представлен кадастровый паспорт, состоящий из одного листа. За период приостановления государственной регистрации так и не представлен оформленный в соответствии с действующим законодательством кадастровый паспорт на нежилое здания - пожарный пост. Кроме того, приобретенный истцом объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты>, категория земель - земли лесного фонда, что делает невозможным дальнейшую приватизацию указанного земельного участка и эксплуатацию приобретенного спорного объекта. Ответчик на многочисленные обращения истца по факту устранения препятствий для регистрации прав собственности, в устном порядке уведомлял, что администрация Неманского городского округа решает вопрос о переводе земель лесного фонда (бывшая территория военной части) в земли населенных пунктов, однако указанные обещания со стороны Ответчика исполнены не были. Истец 14.03.2019 года направил в адрес ответчика претензию с требованием возврата денежных средств по договору купли- продажи, так как право собственности на приобретенный объект недвижимости истец не оформил, фактически истцу приобретенный объект не передавался, истцом не использовался. Согласно ответа администрации Неманского городского округа N 1832 от 10.04.2019 года истцу разъяснялось о невозможности оформления земельных отношений под зданием пожарного поста до включения территории бывшей воинской части в <данные изъяты> в состав населенных пунктов. Истец полагает, что договор купли-продажи нежилого помещения от 25.03.2010 года является незаключенным и ответчик неправомерно удерживает денежные средства полученные в счет оплаты указанного договора. Поскольку, ответчик в добровольном порядке не возмещает денежные средства, истец просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму основного долга по договору купли-продажи нежилого здания от 25.03.2010 года (пожарного поста) в размере 144 800 рублей, задаток в размере - 72 400 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 139 569,95 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 7087 рублей.
Рассмотрев дело, суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе администрация Неманского городского округа просит решение суда отменить, указывая, что расположение объекта на ограниченном в обороте земельном участке не препятствует регистрации права собственности на объект недвижимости. Исходя из того, что отсутствует данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, сделка нарушает требования закона. Истец избрал ненадлежащий способ защиты права, требования о признании договора незаключенным не заявлялись. Суд неверно применил нормы о сроке исковой давности.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим отмене в части.
Установлено, что 25 марта 2010 года на основании протокола <данные изъяты> об итогах проведения аукциона с подачей предложений о цене имущества в открытой форме (открытые торги) по продаже муниципального имущества: нежилого здания (пожарный пост), расположенного по адресу: <адрес> (далее - Объект) между администрацией Неманского городского округа ("Продавец") и Платакас Эдвартас Стасио ("Покупатель") был подписан договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения (далее - Договор).
Согласно п. 1 Объект имеет следующие характеристики: нежилое здание, <данные изъяты>.
В силу п. 3 Объект принадлежит ответчику на праве собственности, реестровый номер 582.
В соответствии с п. 5 Договора Объект имеет стоимость 181000 рублей.
В соответствии с п. 6 Договора на момент заключения Договора Покупателем уплачен задаток в сумме 36 200 рублей, договор о задатке N года чек-ордер Северо- Западного Банка Сбербанка РФ ОАО от 18.03.2009г., операция 560518401.
В соответствии с п. 8 Договора передача объекта осуществляется по акту приема-передачи, который подписывается Продавцом и Покупателем после полной оплаты имущества.
В соответствии с п. 9 Договора Покупатель обязан после государственной регистрации сделки в Управлении федеральной регистрационной службы по Калининградской области оформить земельные отношения на земельный участок, находящийся под объектом недвижимости необходимый для его обслуживания.
В соответствии с п. 10 Договора право собственности на Объект переходит от Продавца к Покупателю с момента регистрации сделки в Управлении федеральной регистрационной службы по Калининградской области.
Из акта приема-передачи нежилого помещения видно, что стоимость нежилого здания в сумме 181 000 рублей оплачена Платакас Э.С. полностью.
Согласно расписки в получении документов от 25.06.2010 г. на государственную регистрацию, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области приняло документы от МО "Неманский муниципальный район" на регистрацию право собственности, перехода право собственности на спорный Объект.
06.08.2010 года Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в виду того, что на регистрацию представлен кадастровый паспорт, состоящий из одного листа. Также указано, что приватизация зданий, строений, сооружений не допускается без одновременной приватизации земельных участков, на которые они расположены. Данный отказ ответчик не оспаривал.
С 2010 года истец многократно обращался к ответчику по вопросу оформления земельного участка под объект недвижимости, но положительного ответа не получил.
14.03.2019 года Платакас Э.С. направил в адрес Ответчика Претензию с требованием возврата денежных средств по договору купли-продажи, так как право собственности на приобретенный Объект недвижимости Истец не оформил. После неоднократных устных обращений в отдел по земельным ресурсам и муниципальному имуществу с просьбой подготовить документы и сдать их на регистрацию, обратился в письменном виде с просьбой вернуть уплаченные по договору купли-продажи от 25.03.2010 года денежные средства.
Согласно ответа администрации Неманского городского округа N 1832 от 10.04.2019 года Истцу разъяснено о невозможности оформления земельных отношений под зданием пожарного поста до включения территории бывшей воинской части <данные изъяты> в состав населенных пунктов.
На основании п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Подписанный сторонами договор купли-продажи нежилого помещения от 25 марта 2010 г. не содержит данных о земельном участке, на котором расположен продаваемый объект, что явилось также основанием к отказу в регистрации сделки. Исходя из приведенных выше норм, изложенное обстоятельство указывает на отсутствие между сторонами заключенного договора надлежащим образом. Фактически договор следует признать незаключенным.
Изложенные обстоятельства указывают на необоснованность выводов суда о наличии оснований к расторжению договора, поскольку фактически договор заключенным признать нельзя, решение суда в указанной части подлежит отмене.
С 2010 г. истец многократно, что не оспаривалось представителем ответчика, а также свидетелем ФИО14, работающей начальником отдела по земельным ресурсам муниципального имущества, обращался в администрацию по вопросу оформления земельного участка. Ввиду того, что объект недвижимости находился на землях лесного фонда его передача в земли населенных пунктов не состоялась. Поступившее ему предложение об оформлении объекта недвижимости на землях лесного фонда не соответствует интересам и намерениям Платакаса, поскольку такие земли ограничены в обороте, необходимого земельного участка для обслуживания объекта недвижимости нет.
На основании ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Судебная коллегия, считая, что договор купли-продажи между сторонами надлежащим образом заключен не был, полагает обоснованными требования Платакаса о возврате ему денежной суммы в размере 181000 рублей, которые он оплатил за пожарный пост. Как видно из акта по результатам осмотра здания от 20 марта 2020 г. представленного суду апелляционной инстанции, фактически здание пожарного поста разрушено и его нет. При этом оснований для взыскания задатка в двойном размере нет ввиду отсутствия надлежащим образом заключенного договора.
На основании п.2 ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Данная норма указывает на то, что бремя сохранности имущества лежало на администрации, поскольку в регистрации прав на недвижимое имущество Платакасу было отказано.
Согласно п.2 ст.1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
На этом основании судебная коллегия соглашается с взысканием судом на основании ст.395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9390 рублей 92 копейки.
Решение суда о взыскании денежной суммы подлежит изменению, обоснованным следует признать взыскание 181000 рублей, оплаченных истцом, и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9390 рублей 92 копейки, всего 190390 рублей 92 копейки.
Пропорциональному уменьшению подлежит взысканная судом госпошлина.
Судебная коллегия считает не состоятельными доводы жалобы об отмене решения суда ввиду пропуска истцом срока исковой давности. С 2010 г., когда в регистрации прав на недвижимое имущество Платакасу было отказано, он многократно, как он сам утверждал ежемесячно, обращался к ответчику по вопросу урегулирования земельных отношений, переводу земель лесного фонда, которые ограничены в обороте, в земли населенных пунктов для полноценной возможности использования объекта недвижимости. Предложение со стороны ответчика подписать дополнительное соглашение об оформлении объекта на землях лесного фонда нельзя признать надлежащим исполнением ответчиком своих обязательств перед Платакас, поскольку такие земли значительно ограничивают объект в использовании и гражданском обороте. Многочисленные обращения истца в администрацию по вопросу оформления земельных отношений не опровергал представитель ответчика, подтвердила свидетель ФИО15, также на них указано в ответе администрации от 10.04.2019 г. (л.д.14). Фактически ответчик признавал недостатки подписанного договора, предпринимал попытки к их устранению, истец на протяжении всего времени намеревался по обещанию ответчика получить объект с надлежаще оформленным земельным участком, а не на землях лесного фонда. Суд верно указал на отсутствие пропуска истцом срока исковой давности при таких обстоятельствах, о нарушении прав истцу стало известно при получении ответа от 10 апреля 2019 года.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Неманского городского суда Калининградской области от 05 декабря 2019 г. отменить в части удовлетворения требований Платакаса Э.С. к администрации Неманского городского округа о расторжении договора купли-продажи нежилого здания от 25. 03.2010 года, в удовлетворении иска в указанной части отказать; решение суда изменить, уменьшив взысканную сумму с администрации Неманского городского округа в пользу Платакаса Э.С. до 190390 рублей 92 копеек, расходы по уплате госпошлины до 4583 рублей 80 копеек.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
