Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 22 октября 2019 года №33-917/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 октября 2019 года Дело N 33-917/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Андреевой А.В.
судей Антакановой Е.В.
Сидоренко Н.А.
при секретаре Мучкаевой Р.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1427/2019 по иску Балыкова Бориса Алексеевича к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Кашиновой Эльте Басанговне о признании недействительными (ничтожными) аукциона, договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки
по апелляционной жалобе истца Балыкова Бориса Алексеевича на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 23 июля 2019 года.
Заслушав доклад судьи Андреевой А.В., объяснения истца Балыкова Б.А., его представителя Доногруппова Н.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Хойнова Г.А., ответчика Кашиновой Э.Б., судебная коллегия
установила:
Балыков Б.А. обратился в суд с иском, с учетом уточнений, к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее Министерство), Кашиновой Э.Б. о признании недействительными (ничтожными) аукциона, договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора аренды N "..." от 17 декабря 2014 г. земельного участка, находящегося на территории г. Элисты Республики Калмыкия, являлся арендатором земельного участка площадью "..." кв.м с кадастровым номером "...", расположенного по адресу: "...".
Данный земельный участок образован на основании схемы расположения земельного участка, утвержденной администрацией г.Элисты 2 сентября 2014 г., и обеспечивал проход и проезд к его земельному участку с кадастровым номером "...".
В начале апреля 2019 г. ему стало известно, что по результатам торгов, проведенных Министерством, земельный участок с кадастровым номером "..." передан Кашиновой Э.Б. под жилую застройку на основании договора аренды N "..." от 29 января 2019 г.
О проведении аукциона его никто не извещал, договор аренды с ним не расторгали, следовательно, договор аренды заключен с Кашиновой Э.Б. с нарушением требований действующего законодательства.
Просил суд признать недействительными аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью "..." кв.м с кадастровым номером "..." и договор аренды N "...", заключенный между Министерством и Кашиновой Э.Б. 29 января 2019 г.; применить последствия недействительности сделки путем аннулирования записи о государственной регистрации договора аренды.
В судебном заседании истец Балыков Б.А., его представитель Балыков А.Б. заявленные требования поддержали.
Представитель ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Хойнов Г.А., ответчик Кашинова Э.Б., её представитель Кашинов Э.А. исковые требования не признали.
Представители третьих лиц - администрации г.Элисты, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствии третьих лиц.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 23 июля 2018 г. в удовлетворении исковых требований Балыкова А.Б. о признании недействительными (ничтожными) аукциона, договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки отказано.
Определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 12 сентября 2019 г. в указанное решение суда внесены исправления, дата вынесения решения указана 23 июля 2019 г.
В апелляционной жалобе истец Балыков А.Б. просил решение суда отменить, принять по делу новое решение по доводам, изложенным в исковом заявлении. Указал, что ответчик Кашинова Э.Б. предполагает использовать земельный участок для строительства жилого дома, вместе с тем, размер участка не соответствует минимальному размеру земельного участка для такого строительства. Также в извещении о проведении торгов отсутствует информация о предельных параметрах разрешенного строительства, сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. На земельном участке площадью "..." кв.м расположен объект незавершенного строительством гаража, что препятствовало проведению аукциона.
В возражении на апелляционную жалобу представитель ответчика Министерства Хойнов Г.А. просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители третьих лиц - администрации г.Элисты, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
В соответствии с частью 1 статьи 327_1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 17 декабря 2014 г. между администрацией г. Элисты Республики Калмыкия и Балыковым Б.А. на основании постановления администрации г.Элисты от 17 декабря 2014 г. N "..." заключен договор аренды земельного участка N "...", по условиям которого истец принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Элиста площадью "..." кв.м с кадастровым номером "...", предназначенный под дополнительный земельный участок к основному с назначением "для индивидуального жилищного строительства", расположенный по адресу:"..."; срок аренды составил с 17 декабря 2014 г. по 17 декабря 2017 г., государственная регистрация договора аренды произведена 13 апреля 2015 г.
Распоряжением Министерства от 13 декабря 2017 г. N "..." по заявлению Балыкова Б.А. от 27 ноября 2017 г. изменен вид разрешенного использования земельного участка - "под дополнительный земельный участок к основному с назначением для ИЖС" на "жилую застройку", с установлением кода вида разрешенного использования земельного участка по классификатору - 2,0.
27 ноября 2017 г. Балыков Б.А. обратился с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка для использования в целях индивидуального жилищного строительства, регистрационный номер входящей корреспонденции "...".
14 декабря 2017 г. Министерство, рассмотрев обращение истца N "...", уведомило об отсутствии оснований для перезаключения договора аренды на новый срок без проведения торгов, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, просило возвратить земельный участок (письмо N "...").
На аналогичные заявления Балыкова Б.А. о перезаключении договора аренды от 22 февраля 2018 г. N "...", от 7 мая 2018 г. N "...", от 28 июня 2018 г. N "..." Министерство уведомляло истца о возврате земельного участка (письма от 23 марта 2018 г. N "...", от 30 мая 2018 г. N "...", от 15 октября 2018 г. N "...").
Распоряжением Министерства от 04 декабря 2018 г. N2632-р право аренды по договору аренды земельного участка N "...", заключенного с Балыковым Б.А. 17 декабря 2014 г., прекращено, о чем внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости.
23 января 2019 г. Министерством проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, где под лотом N5 указан земельный участок площадью "..." кв.м с кадастровым номером "...", расположенный по адресу:"...", разрешенное использование - жилая застройка; победителем аукциона признана Кашинова Э.Б.
Распоряжением Министерства от 29 января 2019 г. N "..." в аренду Кашиновой Э.Б. предоставлен указанный земельный участок сроком на 10 лет.
29 января 2019 г. между Министерством и Кашиновой Э.Б. на основании протокола от 23 января 2019 г. N "..." заседания Комиссии по организации и проведению торгов на право заключения договор аренды земельных участков, заключен договор аренды спорного земельного участка N "..." сроком по 28 января 2029 г.; номер регистрации в Едином государственном реестре недвижимости "..." от 11 февраля 2019 г.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 447, 449, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что истец каких-либо прав на спорный земельный участок не имеет, а потому оспариваемые торги и договор аренды не нарушают его законных прав и интересов. При этом наличие на земельном участке фундамента гаража, возведенного истцом, не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку элемент фундамента не обладает признаками недвижимого имущества.
Судебная коллегия с данными выводами суда не соглашается, поскольку они не соответствует требованиям материального и не основаны на фактических обстоятельствах дела.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов ((за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации) подпункт 1)).
Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка (подпункт 1); исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо (подпункт 2); ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Кодекса (подпункт 3); на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов (подпункт 4).
В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации за собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, закреплено исключительное право на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Кроме того, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка с кадастровым номером "..." между администрацией г. Элисты и Балыковым Б.А. заключен 17 декабря 2014 г. на основании постановления администрации г.Элисты от 17 декабря 2014 г. N "...", срок аренды установлен по 17 декабря 2017 г., вид разрешенного использования - жилая застройка.
В 2014 г. на части спорного земельного участка за счет собственных средств истец заложил ленточный фундамент гаража на две машины с буронабивными железобетонными сваями с заглублением в грунт площадью застройки "..." кв.м, что подтверждаются объяснениями Балыкова Б.А., материалами надзорного производства N "..." и не оспаривается ответчиками.
На обращение истца о перезаключении договора аренды земельного участка от 27 ноября 2017 г. Министерство 14 декабря 2017 г. уведомило об отсутствии оснований для перезаключения договора на новый срок.
В обоснование данного отказа представитель Министерства в судебном заседании сослался, в том числе на отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения нового договора, с чем также фактически согласился суд первой инстанции, указав, что элемент фундамента гаража не обладает признаками недвижимого имущества.
Однако судом первой инстанции не было учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции установлено, что работы по возведению ленточного фундамента гаража на две машины с буронабивными железобетонными сваями с заглублением в грунт площадью застройки 129,60 кв.м выполнены в полном объеме, также на участке осуществлены земляные работы по подсыпке грунта, размещены строительные материалы.
При этом в соответствии частью 3 статьи 35, пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в зоне жилой застройки допускается размещение гаража и на его строительство разрешение уполномоченного органа не требуется.
Таким образом, имеющийся на спорном земельном участке объект - фундамент гаража на две машины обладает признаками, присущими недвижимому объекту незавершенного строительства, так как имеет все элементы фундамента (буронабивные железобетонные сваи, ростверки), функционально завершен, его перемещение без соразмерного ущерба его назначению невозможно.
Земельный участок предоставлялся Балыкову Б.А. в аренду без проведения торгов на основании постановления администрации г.Элисты от 17 декабря 2014 г. N "...", заявление о заключении нового договора аренды подано до истечения срока действия ранее заключенного договора от 17 декабря 2014 г., договор не расторгался, иных лиц, обладающих исключительным правом на приобретение земли не установлено.
Отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является исключительным основанием для отказа в заключении указанного договора аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах, с учетом наличия совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, истец имеет исключительное право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
По общим положениям о последствиях недействительности сделки недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пунктов 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно подпункту 8 пункту 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину. Последствием признания недействительными торгов является недействительность договора, заключенного по их результатом с лицом, ставшим победителем, поскольку торги являются способом заключения договора.
Как указывалось ранее, Балыкова Б.А. имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, следовательно, ввиду ограничений, установленных подпунктом 8 пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок не мог выступать предметом аукциона. Вопреки выводам суда первой инстанции, оспариваемые торги нарушают права истца, поскольку фактически лишили его преимущественного права на заключение данного договора.
Ввиду несоответствия требованиям земельного законодательства торги на право заключения договора аренды в части земельного участка с кадастровым номером "..." признаются недействительными, что также влечет недействительность договора аренды земельного участка, заключенного с лицом, выигравшим торги, то есть с Кашиновой Э.Б. и аннулировании записи о государственной регистрации договора аренды.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
С учетом изложенных обстоятельствах, решение суда не может быть признанно законным и обоснованным, подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Балыкова Б.А. о признании недействительными (ничтожными) аукциона, договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
определила:
решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 23 июля 2019 отменить.
Исковое заявление Балыкова Бориса Алексеевича к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Кашиновой Эльте Басанговне о признании недействительными (ничтожными) аукциона, договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать недействительным аукцион, проведенный Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, на право заключения договора аренды в части земельного участка площадью "..." кв.м с кадастровым номером "...", расположенного по адресу: "...".
Признать недействительным договор аренды N "...", заключенный между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Кашиновой Эльтой Басанговной, 29 января 2019 года в отношении земельного участка площадью "..." кв.м с кадастровым номером "...", расположенного по адресу: "...".
Применить последствия недействительности сделки путем аннулирования записи о государственной регистрации "..." договора аренды земельного участка от 29 января 2019 года N "...", заключенного между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Кашиновой Эльтой Басанговной.
Председательствующий А.В. Андреева
Судьи Е.В. Антаканова
Н.А. Сидоренко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка