Дата принятия: 03 апреля 2018г.
Номер документа: 33-917/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 апреля 2018 года Дело N 33-917/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Рогожина Н.А.,
судей Жидковой Е.В., Ларионовой С.В.
при секретаре Цукановой Е.П.
в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по иску Брыжовой Н.Н. к Алексеенкову А.М. о взыскании задолженности по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами,
по апелляционной жалобе Алексеенкова А.М. на решение Заводского районного суда г. Орла от 28 декабря 2017 г., которым постановлено:
"Исковые требования Брыжовой Н.Н. к Алексеенкову А.М. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить.
Взыскать с Алексеенкова А.М. в пользу Брыжовой Н.Н. задолженность по договору аренды N от <дата> в сумме 287667 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 34367,43 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> в сумме 13320,89 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6553,55 рублей.
Производить дальнейшее начисление процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ ключевой ставкой Банка России до дня погашения задолженности, начиная с <дата> года".
Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Рогожина Н.А., объяснения представителя Алексеенкова А.М. - Черкалиной Т.А., поддержавшей жалобу, возражения представителя Брыжовой Н.Н. - Вардересян А.К., изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
Брыжова Н.Н. обратилась в суд с иском к Алексеенкову AM. о взыскании задолженности по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование требований указывала, что <дата> между Брыжовым Н.Ф. и индивидуальным предпринимателем Алексеенковым А.М. (далее - ИП Алексеенков А.М.) был заключен договор аренды нежилого помещения N, по условиям которого арендодатель предоставил в аренду за плату во временное пользование имеющиеся у него в собственности нежилые помещения и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, сроком действия до <дата>, арендная плата составляет <...> ежемесячно и вносится не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с <дата>, кроме того, арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги согласно выставленным счетам.
Однако арендатор производил оплату по договору не в полном объеме и несвоевременно, в связи с чем у ответчика сложилась задолженность по арендной плате за период с <дата> до <дата> в сумме <...> и <...> по коммунальным платежам.
Ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от <дата> право собственности на арендуемое имущество перешло к ней (Брыжовой Н.Н.), а по соглашению о перемене лица в обязательстве от <дата>, заключенному с предыдущем собственником, к истцу перешло право требования и взыскания задолженности по арендной плате и коммунальных платежей за вышеуказанный период, о чем арендатор был уведомлен письмом от <дата>, ответчик за период с <дата> по <дата> также не вносил арендную плату и лишь частично оплатил коммунальные платежи, в связи с чем <дата> в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить образовавшиеся задолженности, которая оставлена без ответа, истец с учетом уточнений требований просила взыскать с Алексеенкова А.М. задолженность по договору аренды нежилого помещения в размере <...> из которых: задолженность по арендной плате за период с <дата> по <дата> - <...>; задолженность по оплате коммунальных платежей за период с <дата> по <дата> - <...>; проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на просроченные платежи по арендной плате, за период с <дата> по <дата> - <...> с дальнейшим их начислением в соответствии со статьей 395 ГК РФ до полного погашения задолженности.
Алексеенков А.М. обратился в суд к Брыжовой Н.Н. и Брыжову Н.Ф. со встречным иском о признании договора аренды недействительным с применением последствий недействительности сделки, ссылаясь на несоответствие переданных ему в аренду помещений требованиям санитарных норм и правил с учетом целей использования им арендуемых помещений (ремонт и техническое обслуживание автотранспортных средств).
Определением суда от <дата> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Данилов М.А.
Определением суда от <дата> прекращено производство по встречному иску Алексеенкова А.М. к Брыжовой Н.Н., Брыжову Н.Ф. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения N от <дата> в связи с отказом от исковых требований.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Алексеенков А.М. просит об изменении решения суда в части взысканной суммы арендной платы как незаконного.
Указывает, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что часть задолженности по арендной плате по состоянию на <дата> была погашена путем зачета компенсации стоимости неотделимых улучшений, что подтверждается письмом арендодателя от <дата>, подписанного его представителем по доверенности Брыжовой Н.Н., из которого, как указывает ответчик, следует, что последнему была предоставлен зачет по арендной плате за произведенные неотделимые улучшения, остающиеся в собственности арендодателя, на общую сумму <...>.
Приводит довод о недобросовестности действий истца, связанных с изменением позиции по делу, полагая, что сначала они были направленны на зачет стоимости неотделимых улучшений, а впоследствии на отказ от зачета и на обращение в суд с настоящим иском, в связи с чем, по мнению апеллянта, со стороны истца имеется злоупотреблении правом (статья 10 ГК РФ),
На заседание судебной коллегии Брыжова Н.Н., Алексеенков А.М. и Данилов М.А. не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщили.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из этих доводов (статья 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части взысканного размера задолженности по арендной плате и государственной пошлины.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения решения суда является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
При вынесении обжалуемого решения такое нарушение было допущено судом первой инстанции.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы здания, сооружения, оборудование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (статья 654 ГК РФ).
В силу пунктов 1, 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из пункта 2 статьи 433 ГК РФ следует, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что <дата> между Брыжовым Н.Ф. и ИП Алексеенковым А.М., статус которого в качестве индивидуального предпринимателя был прекращен <дата>, был заключен договор аренды нежилого помещения N, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, в частности: нежилое помещение (часть гаража), литера А, площадью <...> кв.м; нежилое бытовое помещение, литера Д, площадью <...> кв.м; часть земельного участка с асфальтовым покрытием, площадью <...> кв.м; пристройку к бытовому помещению, литера Д, - котельную-туалет, площадью <...> кв.м.
Договор действует до <дата>, при этом арендатор вносит арендную плату в размере <...> ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с <дата> (пункты 5.1, 5.2).
Согласно материалам дела оплата коммунальных платежей (электроэнергия, водоснабжение, газ) осуществляется арендатором ежемесячно по факту выставления счета арендодателем, на основании показаний соответствующих приборов учета (пункт 5.3).
Брыжов Н.Ф. по акту приема-передачи от <дата> передал Алексеенкову А.М. спорные нежилые помещения, в которых им были произведены ремонтные работы перед началом своей деятельности, что не отрицалось последним и его представителями в суде.
Как следует из материалов дела, <дата> между Брыжовым Н.Ф. и Брыжовой Н.Н. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, среди которого числится имущество, переданное ответчику по договору аренды от <дата>
Ввиду того, что обязательства по оплате арендной платы предыдущему собственнику (Брыжову Н.Ф.) арендатором не были исполнены надлежащим образом (оплата аренды и коммунальных платежей была произведена лишь частично), между Брыжовым Н.Ф. и Брыжовой Н.Н. <дата> было заключено соглашение о перемене лица в обязательстве, по условиям которого к последней перешло право требования и взыскания задолженности по арендной плате и компенсации коммунальных платежей за период с <дата> по <дата> в общей сумме <...>, из которых: арендодателем было начислено с учетом частичных оплат <...> задолженности по арендной плате и <...> задолженности по коммунальным платежам.
Из материалов дела следует, что письмом от <дата> арендатор был уведомлен о смене собственника арендуемого имущества, однако свои обязательства по оплате аренды и коммунальных платежей, а также по погашению ранее возникшей задолженности ответчик не исполнил.
В соответствий с пунктом 3.4.3 договора аренды арендатор имеет право осуществлять неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование недвижимого имущества с письменного согласия арендодателя.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения недвижимого имущества, без вреда для недвижимого имущества, в том числе оборудование систем коммуникации, улучшение системы энергоснабжения, электрической проводки, газификацию арендатор приобретает право на возмещение стоимости этих улучшений, путем взаимозачета по арендной плате, но не более 50% в месяц от общей суммы арендной платы, согласно прилагаемой сметы к настоящему договору. Факт произведения улучшений и их стоимость подтверждается документами, соответствующими виду договора с организациями производящими работы (акты выполненных работ, счета-фактуры, товарные накладные, сметы) (пункты 3.5, 3.6 договора).
Разрешая заявленные требования по существу, проверяя как доводы истца относительно заявленной им к взысканию суммы задолженности и доводы ответчика о необходимости перерасчета задолженности с учетом произведенного зачета сумм компенсация за неотделимые улучшения, суд пришел к выводу о доказанности истцом заявленных сумм требований, поскольку посчитал установленным, что Алексеенков А.М. письменного согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений и переоборудование недвижимого имущества не получал, в связи с чем право на возмещение стоимости этих улучшений путем взаимозачета по арендной плате у арендатора не возникло, и поскольку ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей в установленные договором сроки, а также по оплате коммунальных услуг, суд взыскал с него в пользу Брыжовой Н.Н. задолженность по оплате арендных платежей за период с <дата> по <дата> в сумме <...> и по оплате коммунальных платежей в сумме <...> за период с <дата> по <дата>, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ.
При этом суд принял во внимание доводы ответчика о том, что часть периода в апреле 2017 года он не мог пользоваться арендованным помещением по вине арендодателя.
Между тем судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об отсутствии у ответчика права на зачет части затрат, понесенных им на неотделимые улучшения помещения, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны при отсутствии надлежащей оценки доказательств, имеющихся в материалы дела и не оспаривающихся истцом.
Из письма арендодателя от <дата>, подписанного его представителем по доверенности Брыжовой Н.Н., принадлежность подписи которой истец не оспаривает, следует, что за период действия договора аренды от <дата> по состоянию на <дата> Алексеенкову А.М. (арендатору) предоставлена компенсация за оплаченные им улучшения - приобретение газовых горелок (по накладной N от <дата> на сумму <...>, сертификатам соответствия, техническим паспортом) путем уменьшения арендной платы в размере 50% (или <...>/мес.). Общая сумма произведенного зачета на <дата> составила с учетом неоплаты аренды за сентябрь-октябрь 2016 года <...>, а указанное оборудование перешло в собственность арендодателя.
При этом согласно данному письму к зачету принимаются только подтвержденные документально суммы, в связи с чем по состоянию на <дата> к зачету приняты только <...> и арендатору в срок до <дата> предлагалось представить документы на оставшуюся сумму зачета <...> (т. 1 л.д. 57).
Представитель ответчика - Черкалина Т.А., поддерживая доводы жалобы в суде апелляционной инстанции, обращала внимание на то обстоятельство, что установленное в помещении Алексеенковым А.М. оборудование осталось в собственности арендодателя, а суд первой инстанции произведенный по указанному письму зачет при определении итоговой суммы задолженности по арендной плате не учел, в связи с чем у истца остались и неотделимые улучшения и в его пользу взыскана задолженность по аренде в полном размере.
Направление ответчику арендодателем данного письма представителем истца - Вардересян А.К. в суде апелляционной инстанции не оспаривалось, при этом, как следует из пояснений представителя, данных судебной коллегии, доказательств того, что вышеуказанное оборудование демонтировано ответчиком и вывезено у стороны истца не имеется.
При изложенных обстоятельствах с учетом вышеприведенных норм материального права и условий договора аренды, предоставляющего права арендатору на зачет арендной платы сумм затрат на неотделимые улучшения, принятые арендодателем, у ответчика возникло право на уменьшение суммы задолженности по арендной платы посредством зачета на подтвержденные документально размеры затрат, связанных с приобретением газовых горелок по накладной N от <дата>, на сумму <...>.
Следовательно, за период с <дата> по <дата> исходя из условий договора аренды ответчиком подлежала внесению арендная плата за пользование помещением в общем размере <...> (50000х 5 мес.=250000).
Согласно учтенных истцом и судом денежных средств при расчете задолженности по оплате аренды ответчиком было внесено <...> (59000+45000=104000).
При применении судебной коллегии зачета по арендной плате на сумму <...> видно, что по состоянию на <дата> у ответчика не имеется задолженности по арендной плате, а наоборот имеется переплата на сумму <...> (25N= - 1550).
Исходя из уточненных исковых требований истца, в которых она признавала, что часть периода в апреле 2017 года ответчик по объективным причинам не пользовался арендованным помещением, в связи с чем ему за апрель 2017 года начислена арендная плата в сумме <...> и в дальнейшем <...> за май и июнь месяцы 2017 года (<...>), а всего <...> (<...>), то общая сумма задолженности по арендной плате за период с <дата> по <дата> составит за вычетом вышеуказанной переплаты в сумме <...> (<...>).
Следовательно, подлежит перерасчету и сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленная на сумму задолженности по арендной плате, за период с <дата> по <дата> (заявленный истцом период просрочки), которая исходя из положений пункта 1 статьи 395 ГК РФ составит <...>.
Сумма взысканной судом задолженности по коммунальным платежам за период с <дата> по <дата> в размере <...> ответчиком не оспаривается и решение суда в данной части им не обжалуется.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит изменению в части размера задолженности по арендной плате, а исковые требования истца в данной части - частичному удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно части 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Поскольку судебная коллегия изменила решение суда в части взысканных сумм, то подлежит изменению и распределение расходов по государственной пошлине.
Учитывая, что Брожовой Н.Н. была оплачена государственная пошлина в сумме <...>, которая подлежит взысканию с Алексеенкова А.М. пропорционально удовлетворенной части требований в сумме <...>.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Заводского районного суда г. Орла от 28 декабря 2017 г. в части размера задолженности по арендной плате и государственной пошлины изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.
Исковые требования Брыжовой Н.Н. к Алексеенкову А.М. о взыскании задолженности по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Взыскать с Алексеенкова А.М. в пользу Брыжовой Н.Н. задолженность по договору аренды от <дата> N: задолженность по арендной плате за период с <дата> по <дата> в сумме 140 117 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг за период с <дата> по <дата> в сумме 34 367 рублей 43 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму задолженности по арендной плате, за период с <дата> по <дата> в сумме 4 039 рублей 50 копеек, а также в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 3 483 рубля 15 копеек.
Производить дальнейшее начисление процентов за пользование чужими средствами на сумму задолженности по арендной плате в соответствии с ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды, до дня погашения задолженности, начиная с <дата>
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
