Определение Судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2021 года Дело N 33-915/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего Суярковой В.В.,

судей Апокиной Е.В., Кулешовой Е.В.,

при секретаре Мурей Т.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Сергутина С.В. по доверенности Никонова С.В. на решение Фокинского районного суда города Брянска от 27 февраля 2019 года по делу по иску Сергутина Сергея Владимировича к ООО "Стройлига", Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Брянской городской администрации о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности, признании дополнительного соглашения к договору земельного участка, находящегося в государственной собственности недействительным, применении последствий недействительности и по встречному иску ООО "Стройлига" к Сергутину Сергею Владимировичу о признании недействительным договора уступки права по договору аренды, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Кулешовой Е.В., объяснения представителя истца (ответчика по встречному иску) Сергутина С.В. по доверенности Лебедева С.А., представителя ответчика (истца по встречному иску) ООО "Строй-Гарант" по доверенности Ветошко К.А., ответчика по встречному иску Казаченко А.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сергутин С.В. обратился в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на то, что 18 августа 2009 года между Управлением имущественных отношений Брянской области и ООО "Стройтранс" заключен договор аренды N N земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером N, площадью 8368 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для использования здания АЗС на 250 заправок в сутки и здания калориферного воздухонагревательного пункта, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ года.

В дальнейшем, 10 февраля 2016 года и 16 ноября 2017 года права по договору аренды переданы на основании договоров уступки прав сначала Казаченко А.И., а с 16 ноября 2017 года - истцу.

Между тем, 01 декабря 2014 года между ООО "Стройтранс" и ООО "Стройлига" заключен договор купли-продажи нежилого помещения: здания калориферного воздухонагревательного пункта, площадью 66,5 кв.м., кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>. Предметом данного договора являлся несуществующий объект недвижимости, поскольку согласно сведений ГБУ"Брянскоблтехинвентаризация" технический паспорт на данное здание погашен в связи со сносом в 2006 году.

14 июня 2018 года ООО "Стройлига" заключило дополнительное соглашение к договору аренды N N от 18 августа 2009 года и стало соарендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности и переданного истцу на основании договора уступки права N N от 16 ноября 2017 года.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил суд:

признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО "Стройлига" на недвижимое имущество: здание калориферного воздухонагревательного пункта, площадью 66,5 кв.м., кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>;

исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество;

признать дополнительное соглашение от 14 июня 2018 года к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N N недействительным, применить последствия недействительности сделки.

В ходе производства по делу, в качестве соответчика по первоначальному иску привлечена Брянская городская администрация.

ООО "Стройлига" обратилось со встречным иском к Сергутину С.В. в котором просило суд признать недействительным договор уступки права от 16 ноября 2017 года по договору аренды N N от 18 августа 2009 года, заключенный между Сергутиным С.В. и Казаченко А.И., применить последствия недействительности сделки, признать отсутствующим право аренды у Сергутина С.В. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 8368 км.м, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированное в ЕГРН за NN от 29 ноября 2017 года.

Решением Фокинского районного суда города Брянска от 27 февраля 2019 года исковые требования Сергутина С.В. оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования ООО "Стройлига" удовлетворены.

Признан недействительным договор уступки права от 16.11.2017 года по договору NN, заключенный между Сергутиным Сергеем Владимировичем и Казаченко Андреем Игоревичем.

Применены последствия недействительности сделки: признано отсутствующим право аренды у Сергутина С.В. на земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 8368 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости за NN от 29.11.2017 года.

В апелляционной жалобе представитель истца Сергутина С.В. по доверенности Никонов С.В. просит решение суда отменить, удовлетворить иск Сергутина С.В. и отказать во встречном иске ООО "СтройЛига". Полагает, что решение суда в части отказа в удовлетворении иска Сергутина С.В. принято при неправильном применении норм права и без учета представленных доказательств отсутствия здания калориферного пункта на спорном земельном участке. Суд не учел, что ООО "СтройЛига" в течение 4-х лет не предпринимала никаких действий, направленных на установление прав на земельный участок. Считает, что ООО "СтройЛига" злоупотребляет правами пытаясь через 4 года выдать административное здание, построенное предыдущим владельцем земельного участка за здание калориферного пункта, получив тем самым права на земельный участок.

Не согласен с выводом суда об удовлетворении встречного иска ООО "СтройЛига", поскольку арбитражным судом договор уступки прав на земельный участок с Казаченко А.И. признан недействительным. Считает Сергутина С.В. добросовестным приобретателем по договору. Удовлетворяя встречное исковое заявление ООО "СтройЛига" суд нарушил требования законодательства о выборе способа защиты права. ООО "СтройЛига" не является стороной спорной сделки, или собственником (законным владельцем) земельного участка, поэтому не является надлежащим истцом по встречному иску.

Во встречном иске не указано как принятым решением будут восстановлены права истца в результате возврата каждой из сторон сделки всего полученного по этой сделке, тем более, что ООО "Стройтранс" (первоначальный арендатор) находится в процедуре банкротства.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации просит решение суда оставить без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 10 марта 2020 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции на основании п.4 ч.4 ст.330 ГПК РФ. К участию в деле в качестве ответчика привлечен Казаченко Андрей Игоревич (по встречному иску ООО "Стройлига" к Сергутину Сергею Владимировичу о признании недействительным договора уступки права по договору аренды, применении последствий недействительности сделки).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 7 июля 2020 г. решение Фокинского районного суда города Брянска от 27 февраля 2019 года отменено. В удовлетворении исковых требований Сергутина Сергея Владимировича отказано.

Встречные исковые требования ООО "Стройлига" к Сергутину Сергею Владимировичу, Казаченко Андрею Игоревичу о признании недействительным договора уступки права по договору аренды, применении последствий недействительности сделки - удовлетворены.

Определением Первого кассационного суда от 14 января 2021 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 7 июля 2020 г. отменено в связи с нарушением норм процессуального права, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 20 апреля 2021 г. произведена замена ответчика по первоначальному требованию и истца по встречному иску ООО "СтройЛига" на ООО "Строй-Гарант".

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены судом заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, о причинах своей неявки в судебное заседание не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с положениями ч.3 ст.167 и ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, с учетом, что информация о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции была заблаговременно размещена на официальном сайте Брянского областного суда в сети Интернет.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на неё, заслушав объяснения участвующих в деле лиц и их представителей, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, в данном случае ответчика по делу Казаченко А.И., является безусловным основанием к отмене решения суда, следовательно, обжалуемое решение Фокинского районного суда города Брянска от 27 февраля 2019 г. подлежит отмене.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям судебной практики, изложенным в абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из системного толкования указанных норм следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество, при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, является гибель или уничтожение этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу ч. 2 ст. 274 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с ч. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствие с ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Как следует из материалов дела, 18 августа 2009 г. между Управлением имущественных отношений Брянской области и ООО "Стройтранс" заключен договор аренды NN земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером N, площадью 8 368 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для использования здания АЗС на 250 заправок в сутки и здания калориферного воздухонагревательного пункта, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ г.

01 декабря 2014 г. между ООО "Стройтранс" и ООО "СтройЛига" заключен договор купли-продажи нежилого здания калориферного воздухонагревательного пункта, площадью 66,5 кв.м., кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>.

Сведения о праве собственности на указанное здание подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права 32-АЖ NN от 20 декабря 2014 г., выпиской из ЕГРН от 17 октября 2017 г.

Дополнительным соглашением к договору аренды NN от 18 августа 2009 г. земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14 июня 2018 г. Брянская городская администрация (арендодатель) дала согласие и осуществила вход в договор аренды на стороне арендатора по договору аренды NN от 18 августа 2009 г. спорного земельного участка ООО "СтройЛига".

10 февраля 2016 г. между ООО "Стройтранс" и Казаченко А.И. заключен договор уступки прав по договору аренды NN от 18 августа 2009 г. земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 368 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28 июня 2018 г., вступившим в законную силу 22 октября 2018 г., договор от 10 февраля 2016 г., заключенный между ООО "Стройтранс" и Казаченко А.И. признан недействительным с применением последствий недействительности сделки в виде взыскания с Казаченко А.И. в пользу ООО "Стройтранс" стоимости права аренды в размере 800 343 руб.

16 ноября 2017 г. между Казаченко А.И. и Сергутиным С.В. заключен договор уступки прав по договору аренды N 43832 от 18 августа 2009 г. земельного участка с кадастровым номером N.

Дополнительное соглашение от 14 июня 2018 г. и договор цессии от 16 ноября 2017 г. прошли государственную регистрацию.

В настоящее время у спорного здания калориферного воздухонагревательного пункта, площадью 66,5 кв.м., кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 7 мая 2020 г. сменился собственник с ООО "СтройЛига" на ООО "Строй-Гарант".

На основании дополнительного соглашения от 30 ноября 2020 г. к договору аренды NN от 18 августа 2009 г. земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14 июня 2018 г., была произведена замена арендодателя ООО "СтройЛига" на ООО "Строй-Гарант".

Исходя из целей предоставления спорного земельного участка в аренду (для использования здания АЗС на 250 заправок в сутки и здания калориферного воздухонагревательного пункта), и учитывая, что собственником расположенного на этом земельном участке здания калориферного воздухонагревательного пункта является ООО "Строй-Гарант" (до 7 мая 2020 г. ООО "СтройЛига"), и никаких иных зданий или сооружений, принадлежащих третьим лицам, на земельном участке с кадастровым номером N, не расположено, судебная коллегия признает несостоятельными доводы Сергутина С.В. о правомерности приобретения им права аренды спорного земельного участка.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Поскольку первоначальному арендатору ООО "Стройтранс" спорный земельный участок предоставлялся именно в целях использования расположенной на данном земельном участке недвижимости, при переходе права собственности на эту недвижимость к ООО "Стройлига" в 2014 году, а в 2020 г. к ООО "Строй-Гарант", к последнему в силу ч. 2 ст. 274 и ч. 3 ст. 552 ГКРФ перешло право использования земельного участка на условиях аренды, которое закреплено дополнительным соглашением от 14 июня 2008 г.

В соответствие с ч. 2 ст. 390 ГК РФ при уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал, и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Учитывая, что в момент передачи Казаченко А.И. права аренды земельным участком Сергутину С.В., данный земельный участок находился в пользовании нового собственника здания калориферного воздухонагревательного пункта - ООО "СтройЛига" (в настоящее время ООО "Строй-Гарант", Казаченко А.И. передал не существующее у него право аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

Договор цессии от 10 февраля 2016 г., заключенный между ООО "Стройтранс" и Казаченко А.И., определением арбитражного суда признан недействительным.