Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 10 октября 2019 года №33-915/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 октября 2019 года Дело N 33-915/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Кашиева М.Б.,
судей Джульчигиновой В.К. и Шовгуровой Т.А.
при секретаре Акшибаевой В.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия к Андрюшкину Н.Р., Администрации г. Элисты о признании договоров аренды земельного участка, разрешения на строительство недействительными, признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим по апелляционной жалобе ответчика Андрюшкина Н.Р. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 6 августа 2019 года.
Заслушав доклад судьи Шовгуровой Т.А. об обстоятельствах дела, объяснения представителя Андрюшкина Н.Р. - Санджиевой В.Б., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Эрднеева Л.Ю., представителя Администрации г. Элисты Молокаева Б.Х., судебная коллегия
установила:
Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - Минзем РК, Министерство) обратилось в суд с иском к Андрюшкину Н.Р., Администрации г. Элисты о признании договоров аренды земельного участка и разрешения на строительство недействительными, признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим. В обоснование иска указало, что 5 декабря 2016 года между Министерством и Андрюшкиным Н.Р. заключен договор аренды земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, предназначенного для строительства гаражей, на срок 30 дней по 5 января 2017 года. На основании указанного договора 21 декабря 2016 года Администрацией г. Элисты принято постановление "Об утверждении градостроительного плана земельного участка", 22 декабря 2016 ответчику выдано разрешение на строительство гаражных боксов сроком до 1 августа 2017 года. 26 июня 2017 года сторонами заключен договор аренды на срок 30 дней по 25 июля 2017 года. До истечения срока действия данного договора по заявлению Андрюшкина Н.Р., зарегистрировавшего 7 июля 2017 года право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание, с ним заключен договор аренды N 327/2017 от 13 июля 2017 года на срок три года - с 26 июля 2017 года по 25 июля 2020 года с целью завершения строительства. При заключении вышеуказанных договоров аренды сторонами не был соблюден установленный законом порядок предоставления земельного участка, в соответствии с которым спорный земельный участок не подлежал передаче в аренду без проведения торгов, а разрешение на строительство объекта, выданное Администрацией г. Элисты, не соответствовало Генеральному плану г. Элисты и Правилам землепользования и застройки г. Элисты. С учетом допущенных нарушений земельного законодательства Министерство просило признать недействительными в силу ничтожности договоры аренды от 5 декабря 2016 года N 814/2016-д/а, от 26 июня 2017 года N 266/2017-д/а, от 13 июля 2017 года N 327/2017-д/а, заключенные в отношении земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***; признать незаконным и недействительным постановление Администрации г. Элисты от 21 декабря 2016 года N 2884 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***; признать недействительным разрешение на строительство Администрации города Элисты от 22 декабря 2016 года N ***; признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Андрюшкина Н.Р. на объект незавершенного строительства - нежилое здание с кадастровым номером *** согласно записи регистрации от 7 июля 2017 года N 08/001/2017-1; возложить на Андрюшкина Н.Р. обязанность по освобождению спорного земельного участка путем сноса объекта незавершенного строительства.
В судебном заседании представители Минзема РК Хойнов Г.А. и Эрднеев Л.Ю. заявленные требования поддержали.
Ответчик Андрюшкин Н.Р., извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился.
Представитель Администрации г. Элисты Молокаев Б.Х. иск признал.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Калмыкия, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 6 августа 2019 года исковые требования Минзема РК удовлетворены.
Признан недействительным договор аренды земельного участка от 5 декабря 2016 года N 814/2016-д/а, заключенный между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Андрюшкиным Н.Р.
Признан недействительным договор аренды земельного участка от 26 июня 2017 года N 266/2017-д/а, заключенный между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Андрюшкиным Н.Р.
Признан недействительным договор аренды земельного участка от 13 июля 2017 года N 327/2017-д/а, заключенный между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Андрюшкиным Н.Р.
Признано незаконным постановление Администрации г. Элисты N 2884 от 21 декабря 2016 года "Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., предназначенного под обслуживание автотранспорта, расположенного по адресу: ***".
Признано недействительным разрешение на строительство от 22 декабря 2016 года N ***, выданное Администрацией г. Элисты.
На Андрюшкина Н.Р. возложена обязанность своими силами и за свой счет в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок, расположенный по адресу: ***, с кадастровым номером ***, путем сноса (демонтирования) объекта незавершенного строительства - нежилое здание с кадастровым номером ***, вывезти с земельного участка образовавшийся в результате сноса строительный мусор.
Установлено, что решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности Андрюшкина Н.Р. на нежилое здание с кадастровым номером ***, проектируемая площадь *** кв.м., расположенное по адресу: ***.
В апелляционной жалобе представителя Андрюшкина Н.Р. - Павлуевой Л.С. ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований со ссылкой на допущенные при рассмотрении дела нарушения положений процессуального и материального законов. В жалобе указывается, что по результатам прокурорской проверки обоснованности предоставления земельного участка ответчику нарушений норм действующего законодательства не выявлено. Решение суда в части признания недействительным ненормативного правового акта - разрешения на строительство подлежит отмене, поскольку его оспаривание должно осуществляться в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ. Рассмотрев дело в отсутствие представителя ответчика Андрюшкина Н.Р. - Анджаева Б.М., ходатайство которого об отложении дела оставлено без удовлетворения, суд нарушил право ответчика на судебную защиту.
В силу частей 1 и 2 статьи 327_1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнения сторона, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены состоявшегося решения суда.
Судом установлено и из материалов дела следует, что распоряжением Минзема РК от 5 декабря 2016 года N 2694-р Андрюшкину Н.Р. предоставлен в аренду земельный участок и в тот же день между Министерством и Андрюшкиным Н.Р. заключен договор аренды N 814/2016-д/а, по условиям которого Андрюшкину Н.Р. передан в аренду для строительства гаражей без проведения торгов земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: ***, на 30 дней по 5 января 2017 года.
Постановлением Администрации г. Элисты от 21 декабря 2016 года N 2884 утвержден градостроительный план спорного земельного участка с разрешенным использованием - отдых (рекреация).
22 декабря 2016 года Администрацией г. Элисты ответчику выдано разрешение на строительство гаражных боксов с площадью застройки 320 кв.м. на вышеуказанном земельном участке сроком до 1 августа 2017 года.
На основании распоряжения Минзема РК от 26 июня 2017 года N 1379-р между Минземом РК и Андрюшкиным Н.Р. заключен договор аренды N 266/2017-д/а от 26 июня 2017 года, по условиям которого Андрюшкину Н.Р. сроком по 25 июля 2017 года (30 дней) в аренду без проведения торгов передан земельный участок с кадастровым номером ***, предназначенный для обслуживания автотранспорта.
7 июля 2017 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за Андрюшкиным Н.Р. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м., степенью готовности 10%, расположенное по адресу: ***, в качестве оснований для регистрации указаны разрешение на строительство от 22 декабря 2016 года и договор аренды земельного участка от 26 июня 2017 года.
Распоряжением Министерства от 13 июля 2017 года N 1624-р в аренду ответчику передан земельный участок с кадастровым номером *** и 13 июля 2017 года между Министерством и Андрюшкиным Н.Р. заключен договор аренды N 327/2017-д/а, в соответствии с которым Андрюшкину Н.Р. передан в аренду однократно без проведения торгов на срок 3 года с 26 июля 2017 года по 25 июля 2020 года земельный участок с кадастровым номером *** для завершения строительства.
В целях устранения нарушений земельного законодательства Минзем РК своими распоряжениями от 24 июня 2019 года N 1281-р, N 1282-р, 1283-р, 1284-р отменил распоряжения от 15 апреля 2016 года N 673-р, от 5 декабря 2016 года N 2694-р, от 26 июня 2017 года N 1379-р, от 13 июля 2017 года N 1624-р о предоставлении Андрюшкину Н.Р. земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренных законом оснований для предоставления Андрюшкину Н.Р. спорного земельного участка без проведения торгов не имелось, в связи с чем договоры аренды от 5 декабря 2016 года, 26 июня 2017 года, 13 июля 2017 года, а также утвержденный на основании договора аренды от 5 декабря 2016 года градостроительный план и выданное 22 декабря 2016 года разрешение на строительство, свидетельство о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект являются недействительными.
С данными выводами суда следует согласиться, поскольку они основаны на правильном применении и толковании норм материального и процессуального права.
В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 1 статьи 39_6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.
Пунктом 4 статьи 39_6 Земельного кодекса РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Обращаясь в суд с исковым заявлением, Министерство указало, что договоры аренды спорного земельного участка от 5 декабря 2016 года N 814/2016-д/а, от 26 июня 2017 года N 266/2017-д/а заключены с Андрюшкиным Н.Р. в соответствии с пунктом 11 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", согласно которому заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).
Однако по указанному основанию земельный участок с кадастровым номером 08:14:030501:1273 по договорам от 5 декабря 2016 года и 26 июня 2017 года не мог быть предоставлен Андрюшкину Н.Р. в аренду без проведения торгов на срок не более чем 30 календарных дней, поскольку, как обоснованно указал суд в решении, в силу части 2 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.
Следовательно, в силу прямого указания закона спорный земельный участок не подлежал передаче в арендное пользование ответчика без проведения торгов.
При таких данных следует признать, что при заключении с Андрюшкиным Н.Р. договоров аренды земельного участка с кадастровым номером *** от 26 июня 2017 года и 13 июля 2017 года отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, так как на момент заключения указанных договоров не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Отсутствовали основания для заключения договора аренды без проведения торгов и по пункту 5 статьи 39_6 Земельного кодекса РФ как с собственником объекта незавершенного строительства.
Как предусмотрено пунктом 5 статьи 39_6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
По смыслу приведенной нормы предоставление земельного участка без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства возможно в 2 случаях: если арендатор приобрел объект незавершенного строительства на публичных торгах в рамках процедуры изъятия его у предыдущего собственника, либо арендатор является собственником объекта незавершенного строительства, который не был изъят у него по той причине, что орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком, в течение шести месяцев по окончании срока договора аренды участка не заявил требование об изъятии объекта.
Между тем, как подтверждено материалами дела, объект незавершенного строительства Андрюшкиным Н.Р. не приобретался на публичных торгах, и шестимесячный срок по окончании срока ранее заключенного договора аренды, в течение которого уполномоченный орган мог обратиться с иском в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, на момент заключения нового договора от 13 июля 2017 года еще не начал течь.
С учетом изложенного, Андрюшкин Н.Р., как собственник объекта незавершенного строительства, не соответствует условиям, предъявляемым пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в связи с чем оснований для предоставления ему спорного земельного участка для завершения строительства без проведения торгов не имелось.
Таким образом, действующим правовым регулированием предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для предоставления в аренду публичных земельных участков без проведения торгов, и ни одно из указанных законом оснований не было установлено судом при предоставлении земельного участка ответчику.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).
При таких данных, свидетельствующих о нарушении установленного порядка предоставления в аренду публичного земельного участка, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о признании недействительными (ничтожными) спорных договоров аренды.
Установив необоснованность предоставления в аренду спорного земельного участка, суд первой инстанции правомерно признал незаконными постановление Администрации г. Элисты "Об утверждении градостроительного плана земельного участка" и разрешение на строительство, так как они являются производными от права аренды на земельный участок.
Кроме того, согласно Генеральному плану г. Элисты и Правилам землепользования и застройки г. Элисты земельный участок с кадастровым номером *** расположен в двух зонах: зеленых насаждений и в зоне производственно-коммунального типа. При возведении объекта незавершенного строительства Андрюшкиным Н.Р. было нарушено условие выданного разрешения на строительство гаража, касающееся места его возведения.
Также судебная коллегия отмечает, что площадь объекта незавершенного строительства несоразмерна площади испрашиваемого земельного участка, а обоснование необходимости всего земельного участка площадью *** кв.м. для строительства объекта площадью *** кв.м. ответчиком не представлено.
Не имеет правового значения по делу довод апелляционной жалобы о том, что по результатам проведенной прокурором проверки договоры аренды, разрешение на строительство и постановление "Об утверждении градостроительного плана земельного участка" признаны законными и обоснованными, поскольку оспаривание сделок осуществляется судом в порядке искового производства, а не прокурором.
Не может влечь отмену решения суда и довод жалобы о незаконности рассмотрения судом в порядке гражданского судопроизводства требований о признании недействительными ненормативных правовых актов. Вопреки утверждению в жалобе заявленные Минземом РК требования о признании недействительными ненормативных правовых актов взаимосвязаны с требованиями о признании договоров аренды ничтожными и в контексте конкретных обстоятельств не могли быть рассмотрены отдельно в разных производствах.
При разрешении дел о признании незаконными ненормативных правовых актов органов публичной власти в сфере земельных правоотношений административное судопроизводство может быть востребовано только в тех случаях, когда истец оспаривает соответствующий акт и не предъявляет требований о признании сделок с земельными участками недействительными.
Данное дело не могло быть рассмотрено по правилам КАС РФ, поскольку в административном судопроизводстве реализован отличный от гражданского процессуального законодательства подход к определению субъектного состава и процессуальных прав участников процесса, а также к распределению бремени доказывания юридически значимых обстоятельств, не рассчитанный на разрешение гражданско-правовых вопросов.
Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" по смыслу части 4 статьи 1 КАС РФ и части 1 статьи 22 ГПК РФ, а также с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации), споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованности отклонения ходатайства об отложении слушания дела в связи с занятостью представителя ответчика в другом судебном заседании не могут являться основанием для отмены решения суда. При разрешении указанного ходатайства правовых оснований для его удовлетворения в соответствии со статьей 169 Гражданского процессуального кодекса РФ судом не было установлено.
Каких-либо нарушений норм процессуального права, способных повлечь отмену обжалуемого решения, по мнению судебной коллегии, в данном случае не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия.
определила:
решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 6 августа 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий М.Б. Кашиев
Судьи В.К. Джульчигинова
Т.А. Шовгурова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка