Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 июня 2020 года №33-9147/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июня 2020 года Дело N 33-9147/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Кривцовой О.Ю.,
судей Голубевой И.В. и Хакимова И.М.
при секретаре Фатхлисламовой А.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 13 ноября 2019 г., по иску ФИО1 к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о расторжении договора аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился в суд в суд с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан (далее - УЗИО), администрации городского округа адрес Республики Башкортостан (далее - Администрация города) о расторжении договора аренды земельного участка N... от дата между УЗИО и ФИО1, погашении записи регистрации N...
Заявленные требования мотивированы тем, что дата между УЗИО и ФИО6 был заключен договор аренды N .../т-17 земельного участка с кадастровым номером N... площадью 1291 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: адрес, адрес
дата между ФИО6 и ФИО1 заключен договор переуступки права аренды вышеуказанного земельного участка N....
дата между УЗИО и ФИО1 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений N... в договор N .../т-17 от дата аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N .../т-17 от дата переданы от ФИО6 к ФИО1 с дата
В последующем на данном земельном участке истец построил жилой дом, право собственности на который подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от дата N....
дата ФИО1 по договору купли-продажи продал ФИО8 двухэтажный жилой дом общей площадью 133,4 кв. м, расположенный по адресу: адрес, адрес в связи с чем, дата ФИО1 подал заявление в УЗИО о расторжении договора аренды земельного участка N .../т-17 от дата в связи с продажей жилого дома.
На заявление о расторжении договора аренды земельного участка УЗИО предложило ФИО1 осуществить передачу прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 13 ноября 2019 г. постановлено:
иск ФИО2 к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа адрес Республики Башкортостан, администрации городского округа адрес Республики Башкортостан об оспаривании отказа о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка N .../т-17 от дата между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа адрес Республики Башкортостан и ФИО1.
Производство по делу в части требований о погашении записи регистрации N... прекратить.
В апелляционной жалобе УЗИО ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, ссылаясь на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды по заявленным ФИО1 основаниям, так как согласно подпункту 3.1 пункта 3 договора аренды N .../т-17 от дата срок договора установлен с дата по дата, в связи с продажей жилого дома с кадастровым номером N... ФИО8, на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель недвижимости приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости; договор аренды не может быть расторгнут, так как долг за пользование земельным участком не оплачен.
Истец ФИО1, представители ответчиков - Администрации города, УЗИО, третье лицо ФИО8 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщали. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Решение суда первой инстанции в части прекращения производства по делу в части требований ФИО1 о погашении записи регистрации N..., в связи с отказом от указанной части требований, сторонами не обжалуется, апелляционная жалоба УЗИО не содержит доводов относительно не согласия с указанной частью судебного акта, в связи с чем, не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что дата на основании решения УЗИО N... от дата, протокола N... от дата рассмотрения заявок на участие в аукционе заседания аукционной (конкурсной) комиссии на право заключения договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, между УЗИО и ФИО6 был заключен договор аренды N .../т-17 земельного участка с кадастровым номером N... площадью 1291 кв. м, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну семью, коттеджи, по адресу: адрес, адрес, сроком с дата до дата
По договору N... от дата ФИО6 уступил ФИО1 права и обязанности, предусмотренные договором N .../т-17 аренды земельного участка от дата, в связи с чем, по заявлению ФИО1 между ним и УЗИО заключено дополнительное соглашение о внесении изменений N... в договор N .../т-17 аренды земельного участка от дата, по которому права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ФИО1 с дата, остальные пункты договора оставлены без изменения.
дата в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о государственной регистрации права собственности ФИО1 на основании вышеназванных договоров аренды и переуступки права аренды, на двухэтажный жилой дом площадью 133,4 кв. м, кадастровый N..., по адресу: адрес, адрес, который по договору купли-продажи от дата продан ФИО1 ФИО8
Как усматривается из договора купли-продажи от дата, по нему покупателю одновременно с передачей права собственности на жилой дом передается право пользования земельным участком с кадастровым номером N... площадью 1291 кв. м (пункт 1.3), который принадлежит продавцу на праве аренды по договору аренды N .../т-17 от дата и договора переуступки права аренды земельного участка N... от дата
Переход права собственности на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи от дата зарегистрирован дата, запись регистрации N....
дата ФИО1 подано заявление в УЗИО о расторжении договора аренды земельного участка N .../т-17 от дата в связи с продажей жилого дома, на которое УЗИО со ссылкой на положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (исх. N... от дата) сообщено ФИО1 о возможности осуществить передачу прав и обязанностей арендатора (уступку) по договору аренды земельного участка.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что в связи с продажей дома истец несет расходы по оплате арендной платы; отказ УЗИО в расторжении договора аренды земельного участка N .../т-17 от дата в связи с продажей жилого дома нарушает права истца и по существу УЗИО навязывает оформить передачу прав и обязанностей арендатора (уступку) по договору аренды земельного участка N .../т-17 от дата, что не представляет экономического интереса для истца.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
По условиям договора аренды N .../т-17 от дата арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункт 5.3.3); договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон (пункт 6.6), иных случаев для досрочного расторжения договора аренды по желанию арендатора, как в настоящем случае, на основании заключения купли-продажи жилого дома, стороны договора не предусмотрели.
Таким образом, из условий заключенного сторонами договора не следует право арендатора (истца по спору) на односторонний отказ от договора по заявленным основаниям, соглашения о расторжении договора сторонами не достигнуто, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
В связи с изложенным, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
Ссылки истца, принятые судом первой инстанции, что не расторжение договора аренды влечет для истца необходимость оплаты арендных платежей, УЗИО навязывает заключить договор уступки прав аренды земельного участка, не предусмотрены ни законом, ни договором в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды N .../т-17 от дата, права по которому, в соответствии с условиями договора купли-продажи ФИО1 передал покупателю ФИО8, что прямо следует из содержания вышеприведенного пункта 1.3 договора купли-продажи, и предусмотрено пунктом 5.3.3 договора аренды N .../т-17 от дата - арендатор вправе с письменного согласия передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.
Как обоснованно указывало УЗИО, и вновь указывает в апелляционной жалобе, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N... "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N... "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N... (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата).
Таким образом, позиция истца, поддержанная судом первой инстанции, также не соответствует нормам права, подлежащим применению в возникших правоотношениях.
В связи с изложенным, решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ФИО1 и расторжения договора аренды N .../т-17 от дата подлежит отмене, как принятое с неправильным применением норм материального права, с принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о расторжении договора аренды.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 13 ноября 2019 г. отменить в части удовлетворения иска ФИО2 к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об оспаривании отказа о расторжении договора аренды земельного участка; расторжения договора аренды земельного участка N .../т-17 от дата между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан и ФИО1.
В отмененной части принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан, администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о расторжении договора аренды земельного участка N .../т-17 от дата - отказать.
В остальной части решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от 13 ноября 2019 г. оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи
Справка: судья Сунгатуллин А.Ю.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка