Дата принятия: 09 сентября 2020г.
Номер документа: 33-9147/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 сентября 2020 года Дело N 33-9147/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе председательствующего Афанасьева О.В.
судей Ковалева А.М., Минасян О.К.
при секретаре Мусаелян З.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-38/2020 по иску ООО "Технострой" к Агаглуяну Саркису Левоновичу, Агаглуян Джамилии Шамильевне, третье лицо: ООО "Газпром трансгаз Краснодар" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате денежных средств, по апелляционной жалобе Агаглуяна С.Л., Агаглуян Д.Ш. на решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 05 февраля 2020 года. Заслушав доклад судьи Ковалева А.М., судебная коллегия
установила:
ООО "Технострой" обратилось в суд с иском к Агаглуяну С.Л., Агаглуян Д.Ш., третье лицо: ООО "Газпром трансгаз Краснодар", о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате денежных средств.
Иск мотивирован был тем, что 11.05.2018 года между Агаглуяном С.Л.. Агаглуян Д.Ш. и ООО "Технострой" заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 5 000 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Истец оплатил покупку земельного участка у ответчиков в соответствии с п.3 договора: на указанные ответчиками счета истцом были перечислены денежные средства в размере по 1 150 000 рублей каждому, а всего 2 300 000 рублей.
При этом земельный участок приобретался истцом, в т.ч. в целях размещения на нем объектов капитального строительства.
Однако после совершения сделки, ООО "Технострой" стало известно, что земельный участок находится в границах зон минимальных расстояний магистрального газопровода высокого давления Аксай-Таганрог (менее 250 м), и в границах земельного участка отсутствует место допустимого размещения объектов капитального строительства.
На основании изложенного, уточнив иск, ООО "Технострой" просило суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.05.2018 года, заключенный с ответчиками, и взыскать с Агаглуяна С.Л.. Агаглуян Д.Ш. в его пользу денежные средства в сумме 2 300 000 рублей, по 1 150 000 рублей с каждого, а также неосновательное обогащение в сумме 113 281,72 рубль, по 56 640,86 рублей с каждого ответчика.
Решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 05 февраля 2020 года иск ООО "Технострой" удовлетворен частично.
Суд расторг договор купли-продажи земельного участка от 11.05.2018, заключенный между ООО "Технострой" и Агаглуяном С.Л., Агаглуян Д.Ш. в отношении земельного участка общей площадью 5 000 кв. м кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Суд возвратил стороны договора в первоначальное положение, взыскав с ответчиков в пользу истца денежные средства в размере сумме 2 300 000 рублей, по 1 150 000 рублей с каждого;
Суд прекратил право собственности ООО "Технострой" на земельный участок общей площадью 5 000 кв. м кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН путем погашения записи о регистрации права собственности.
В остальной части иск ООО "Технострой" к Агаглуяну С.Л., Агаглуян Д.Ш. оставлен без удовлетворения.
При этом суд взыскал с ответчиков в доход бюджета государственную пошлину в размере 19 700 рублей, по 9 850 рублей с каждого.
В апелляционной жалобе Агаглуян С.Л., Агаглуян Д.Ш., просят отменить решение суда, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. Они считают, что судом неверно применен п.1 и п.2 ст.451 ГК РФ, так как в договоре купли-продажи земельный участок соответствует заявленным характеристикам и свободен от имущественных прав, а так же претензий третьих лиц, в нём отсутствуют сведения, указывающие на намерения покупателя о дальнейшей эксплуатации земельного участка. При этом обращают внимание на отсутствие доказательства того, что истец запрашивал у них сведения о возможности возведения на земельном участке объектов капитального строительства. В качестве существенного обстоятельства смена вида разрешенного использования участка при заключении договора купли-продажи не указывалось. Причем им до заключения договора купли-продажи не было известно и невозможности возведения на земельном участке объектов капитального строительства.
От представителя истца поступили письменные возражения на апелляционную жалобу ответчиков, с просьбой об оставлении её без удовлетворения ввиду несостоятельности изложенных в ней доводов апеллянтов.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики вторично не явились, были извещены надлежащим образом.
При этом представитель ответчиков в заседании суда апелляционной инстанции повторно просила отложить дело по причине неявки доверителей, заявив, что оба ответчика находятся на карантине в связи с болезнью COVID-19 Агаглуян Д.Ш., а Агаглуян С.Л. желает лично участвовать в рассмотрении дела, о чем они сообщили ей по телефону.
Однако документов, подтверждающих неявку ответчиков по названной причине, представитель не предъявила суду апелляционной инстанции, а сами ответчики не сообщили о причинах своей неявки и оправдывающих этому документов не представили суду.
Кроме того, от другого представителя Агаглуяна С.Л. по доверенности от 23.06.2020 Бубашвили И.В. подавно было ходатайство об отложении дела ввиду того, что он как представитель апеллянта болеет-находится на амбулаторном режиме, в подтверждением чего представил медицинскую справку.
Между тем, сам апеллянт Агаглуян С.Л. не ходатайствовал об отложении дела ввиду неявки его представителя Бубашвили И.В., и представленная медицинская справка не содержит заключения о невозможности в силу поставленного диагноза участвовать в суде представителю.
Также судебная коллегия учитывает, что по просьбе Агаглуяна С.Л. дело, назначенное к рассмотрению на 18.08.2020 откладывалось на более поздний срок после 31.08.2020, о чем ходатайствовал апеллянт, заявляя что он самостоятельно представляет свои интересы в суде.
Однако Агаглуян С.Л. вновь не явился в судебное заседание на 09.09.2020, при этом, вопреки его утверждению, выяснилось, что он не самостоятельно, а через своих представителей ведет дело в суде.
При таком положении судебная коллегия признала неявку ответчиков неуважительной и рассмотрела дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ, учитывая явку их представителя адвоката Ленской М.П., действующей на основании доверенности от 31.08.2019 и ордера НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2020.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в пределах, установленных ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав объяснения представителя ответчиков адвоката Ленскую М.П., поддержавшую доводы жалобы, представителя истца и третьего лица по доверенностям Согомонову Е.В. и Полянскую Ю.В., соответственно, возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Между тем, таких нарушений при проверке доводов апелляционной жалобы, судебной коллегией не установлено.
В состав земль в Российской Федерации по целевому назначению в пп. 2 п. 1 ст. 7 ЗК РФ включена такая категория, как земли населенных пунктов, в состав которых согласно пп. 3 п. 1 ст. 85 ЗК РФ могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к производственной территориальной зоне.
В ст. 1 ГрК РФ под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (п. 6); под градостроительным регламентом - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (п. 9).
В результате градостроительного зонирования согласно ч. 1 и п. 2 ч. 7, п. 2 ч. 9 ст. 35 ГрК РФ могут определяться производственные зоны, в состав в состав которых могут включаться зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду, а также зоны сельскохозяйственного использования, в состав зон которых могут включаться зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
Как следует из материалов дела, предметом договора купли-продажи от 11. 05.2018, заключенного сторонами, является земельный участок, площадью 5 000 кв.м., с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - сельскохозяйственное использование, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
При этом согласно выписке из Правил землепользования и застройки Краснокрымского сельского поселения Мясниковского района Роствовской области на исходный земельный участок, из которого образован земельный участок, приобретенный истцом у ответчиков по указанной выше сделке, отнесен к зоне ПК-3 (зона производственно-коммунальных объектов IV-V классов), допускающей размещение на нём зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения птиц и животных; размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей, и т.п. (л.д. 165-169).
В этой связи нельзя признать состоятельной ссылку ответчиков в апелляционной жалобе на то, что ими был продан истцу земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначенный для ведения сельскохозяйственной деятельности, на котором не предусмотрено размещение зданий и сооружений, связанных с производством сельскохозяйственной продукции, о чём истец не мог не знать.
Поэтому суд первой инстанции обоснованно указал на то, что при покупке земельного участка истец вправе был рассчитывать на возможность размещения на нём задний и сооружений, связанных с производством сельскохозяйственной продукции.
Между тем, расположение земельного участка в границах зон минимальных расстояний магистрального газопровода высокого давления, и наличие на его территории охранной зоны межстанционного волоконно-оптического кабеля лишает истца размещения на нём задний и сооружений, связанных с производством сельскохозяйственной продукции.
Данные обстоятельства, препятствующие осуществлению застройки земельного участка, стали известны истцу после заключения сделки с ответчиками, так как последние информацию о них не предоставили истцу при покупке земельного участка, продав участок, который не может быть использован для строительства.
При таком положении суд первой инстанции правомерно признал, что приобретенный истцом у ответчиков по договору купли-продажи земельный участок имеет существенные недостатки, не оговоренные сторонами, которые возникли до заключения сделки.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Применительно к абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 ГК РФ).
В силу пп. 1 и 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Также основанием для расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, то есть они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Сторонами договора не была предусмотрена возможность размещения на земельном участке задний и сооружений, связанных с производством сельскохозяйственной продукции, расположенном в границах зон минимальных расстояний магистрального газопровода высокого давления и на территории охранной зоны межстанционного волоконно-оптического кабеля.
Тогда как с учетом возникновения именно данных обстоятельств истец основывает свое требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка, которые подтверждают существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение в части удовлетворения иска ООО "Технострой" к Агалуяну С.Л., Агаглуян Д.Ш. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании с ответчиков в пользу истца уплаченных по договору денежных средств.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 05 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Агаглуяна Саркиса Левоновича, Агаглуян Джамилии Шамильевны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированный текст составлен 15.09.2020
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
