Дата принятия: 06 августа 2019г.
Номер документа: 33-9137/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 августа 2019 года Дело N 33-9137/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Лазорина Б.П.,
судей: Ионовой А.Н., Буториной Ж.В.,
при секретаре судебного заседания Опариной Д.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении к регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, признании договоров купли-продажи долей земельного участка действительными сделками, встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными, по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании отсутствующим право общедолевой собственности
по апелляционной жалобе ФИО1
на решение Нижегородского районного суда г.Нижний Новгород от 20 ноября 2018 года.
Заслушав доклад судьи Ионовой А.Н., объяснения Агабаляна С.С. - представителя Агабаляна С.С, Бодякшину Н.Г. - представителя Шарова Н.А., Елисееву Е.А. - представителя Шаровой М.А., судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, с учетом изменения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать договора купли-продажи долей земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанные ФИО2 и ФИО3 действительными сделками, понудить к регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
В обоснование иска указано, ДД.ММ.ГГГГ сторонами были заключены договора купли продажи долей земельного участка с кадастровым номером N площадью 450 кв.м расположенного по адресу: <адрес>, СНТ Пионер, участок 66, на землях населенных пунктов, предоставленных для садоводства, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 (доли в праве 1\2); цена договора 500000 руб., выплаченные ФИО1 продавцам в полном объеме, составлен Акт приема-передачи долей земельного участка.
В марта 2018 года документы для регистрации перехода права собственности с ФИО2 и ФИО3 на ФИО1 были переданы в Управление Росреестра. ДД.ММ.ГГГГ регистрация сделки была приостановлена в связи с отсутствием нотариального удостоверения. Истец, намереваясь нотариально удостоверить данные сделки, обратился к нотариусу, уведомил продавцов о месте и времени нотариального удостоверения сделки, однако ответчики отказались удостоверять сделку, сославшись на то, что нашли покупателя на земельный участок на более выгодных для них условиях. От дальнейших встреч и переговоров ФИО14 уклонялись, в связи с чем, истец вынужден был обратиться в суд с указанными выше исковыми требованиями.
Не согласившись с заявленными требованиями, ФИО2, ФИО3 обратились в суд к ФИО1 со встречными исковыми требованиями, просили о признании указанных сделок купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительными в силу ничтожности, поскольку земельный участок был отчужден без находившегося на нем объекте недвижимости - садового домика, принадлежащего ФИО2 и ФИО3 на праве общей долевой собственности (доли в праве 1\2 у каждого).
Кроме этого, ФИО1 был предъявлен иск в суд к ФИО2, ФИО3, в котором истец просил о признании отсутствующим право общедолевой собственности.
В обосновании заявленных требований указал, что ответчики ФИО2 и ФИО3 произвели регистрацию садового домика, расположенного на земельном участке, который является предметом сделки по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО1 и ФИО3 и ФИО2, в период рассмотрения спора по указанной сделке, несмотря на то, что истец уже начал освоение приобретенного земельного участка, в связи с чем, регистрация права собственности на садовый домик нарушает пава истца на земельный участок.
Решением Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: "Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении к регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, признании договоров купли-продажи долей земельного участка действительными сделками, признании отсутствующим право общедолевой собственности оставить без удовлетворения.
Исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворить.
Признать договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу г.Н.Новгород <адрес> СТ "Пионер" участок 66, площадью 450 кв.м, заключенный ФИО2 и ФИО1 08.05.2016г. недействительным.
Признать договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу г.Н.Новгород <адрес> СТ "Пионер" участок 66, площадью 450 кв.м, заключенный ФИО3 и ФИО1 08.05.2016г. недействительным.
Применить последствия недействительности сделок, взыскав с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, оплаченные по договорам, в размере 500000 (пятьсот тысяч) руб.".
Не согласившись с указанным решением, ФИО1 подал апелляционную жалобу с просьбой отменить его, исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказать. Автор апелляционной жалобы приводит те же доводы, что и в иске; считает, что суд не дал оценки тому обстоятельству, что права собственности ответчиков на строение, расположенное на земельном участке надлежащим образом зарегистрировано не было, земельный участок был поставлен на кадастровый учет в 2011 году; стороны, заключая договора купли-продажи земельного участка, вопрос об отчуждении строения не оговаривали, поскольку ценности оно не представляло; суд не дал правовой оценки недобросовестному поведению покупателей, что не дало ему полной картины для установления всех обстоятельств по делу; суд не применил положения ст. 165 ГК РФ для разрешения спора между истцом и ответчиками, при том, что в процессе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт заключения договоров продажи земельного участка, исполнения покупателем своих обязательств по договору, вместе с этим было установлено уклонение продавцов от исполнения условий сделки; документов, подтверждающих, что спорное строение было возведено матерью ответчиков и затем передано ФИО14 в порядке наследования, в материалы дела не представлено.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления, и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Проверив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствий недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что ФИО2, ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ являются долевыми собственниками (по ? доли) земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, общая площадь 450 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с/т "Пионер" уч. N (свидетельства о государственной регистрации права N-N, N-N) основание приобретения - свидетельство о праве на наследство по закону.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО15 Н.А., М.А. были заключены договора купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> г. Н. Новгород, <адрес>, с/т "Пионер" уч. N. Стоимость 1/2 доли в праве собственности по условиям п. 4 договоров купли-продажи составила 250 000 руб..
Согласно передаточным актам от ДД.ММ.ГГГГ стороны подтверждают, что обязательства сторон выполнены, расчет произведён полностью. В ходе судебного разбирательства стороны не оспаривали, что за отчуждение земельного участка ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 500 000 руб.. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с\т "Пионер" уч. 66.
ДД.ММ.ГГГГ сторонам сделки было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с несоблюдением требований п. 1 ст. 42 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ.
Установлено и не оспаривается сторонами, что впоследствии, ФИО14 уклонились от нотариального удостоверения сделок и государственной регистрации перехода права собственности.
Обращаясь со встречными исковыми требованиями, ФИО14 указали, что заключенные с ФИО1 договора купли-продажи земельного участка, недействительны в силу положений ст. 35 ЗК РФ, поскольку отчуждения земельного участка было произведено без находящегося на нем строения.
В подтверждении указанных оснований, ответчиками в материалы была представлена справка АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что по результатам обследования ДД.ММ.ГГГГ земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, с/т "Пионер", <адрес>, уч. 66, выявлено, что на территории данного земельного участка расположен садовый домик. Фундамент данного объекта кирпичный ленточный по всему периметру наружных стен; стены 1 этажа деревянные, подвала - кирпичные, общая площадь объекта составляет 14,2 кв.м. Фундамент исследуемого объекта прочно связан с землей. В соответствии с со ст. 1 ГрК РФ, ст. 130 КГ РФ данное строение является объектом капитального строительства.
Согласно техническому паспорту, садовый домик, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, СТ "Пионер", <адрес>, уч. 66, введен в эксплуатацию в 1975 году, имеет кадастровый N, инвентарный N, представляет собой одноэтажную постройку с подвалом, процент износа составляет: 63%.
В акте экспертного исследования от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного ООО "НижНовЭксперт", указано, что нежилое здание - садовый домик, расположенное на земельном участке с к.н. N по адресу: <адрес>, СТ "Пионер" уч. 66, и представляющий собой двухэтажную постройку с деревянным первым и кирпичным подвальным этажами, является объектом недвижимости, поскольку данный объект: - имеет прочную, неразрывную связь с землей; перемещение (демонтаж, транспортировка, повторный монтаж) садового домика, учитывая его конструкцию, без существенного ущерба его назначения невозможно; не является сборно-разборным строением, а возводился путем строительства.
Из представленного в материалы заключения N, проведенного ООО "Регион-Оценка", следует, что техническое состояние нежилого строения, расположенного по адресу: <адрес>, СТ "Пионер", уч. 66, определено как ветхое. Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь проведение охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента, но с учетом имеющегося физического износа капитальный ремонт дома экономически нецелесообразен.
На дату проведения осмотра исследуемое нежилое строение, расположенное по адресу: <адрес>, СТ "Пионер", уч. 66. Не связано прочно с землей и может быть легко перенесено, т.е., является объектом некапитального строительства. Учитывая аварийное техническое состояние нежилого строения, большой физический износ и наличие функционального износа, восстановление строения экономически не целесообразно. Рыночная стоимость такого нежилого строения равна 00,00 руб.
Разрешая исковые требования ФИО1, встречные требования ФИО2, ФИО3, руководствуясь ст. ст. 165, 168, 454, 549, 550, 551, ГК РФ, ст. 1, 35 ЗК РФ, принимая во внимания разъяснения Постановления Пленума ВС РФ N и Пленума ВАС РФ N от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд первой инстанции указал, что нет оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований, поскольку пришел к выводу об обоснованности заявленных встречных требований ФИО14.
Принимая вышеуказанное решение, суд первой инстанции определил, что договоры купли-продажи долей в праве собственности на спорный земельный участок не соответствуют требованиям закона, поскольку заключенные собственниками договора купли-продажи, предметом которых является только земельный участок без указания в них на отчуждение находящегося на нем строения, нарушает требования закона (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой ничтожность заключенных сделок. При этом, суд первой инстанции обоснованно учел, что сам по себе переход права собственности на земельный участок вопреки указанному правилу, без одновременного перехода права на строение, на нем расположенное, является основанием для признания договора ничтожным, то есть не порождающим каких-либо правовых последствий.
Не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает в силу следующего.
Земельным кодексом РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Согласно абзацу 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Применяя положения ст.ст. 167,168 ГК РФ, суд обоснованно пришел к выводу о применении последствий недействительности сделки, взыскав с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 500 000 рублей, переданные по договорам купли-продаж от ДД.ММ.ГГГГ.
Возражая против удовлетворения встречных требований, ФИО1 указал в качестве своих доводов, отсутствие у ФИО14 надлежащим образом зарегистрированного права на строение, расположенного на спорном земельном участке.
Судебная коллегия, обращаясь к разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВС РФ N и Пленума ВАС РФ N от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", считает данные доводы основанными на неправильном толковании норм права, а также противоречащими представленным в материалы дела доказательствам.
Действительно, на момент заключения договоров купли-продажи, в регистрирующих органах сведения о наличии на земельном участке садового домика отсутствовали. При этом сторонами не оспаривалось, что на участке имеется строение, право на которое собственниками земельного участка не оформлено.
Вместе с тем, отнесение данного объекта к недвижимому имуществу подтверждается и техническим паспортом на садовой домик, составленным АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", свидетельскими показаниями, заключением ООО "НижНовЭксперт".
Отклоняя доводы заявителя жалобы об отсутствии документов подтверждающих право собственности матери ответчиков на садовый домик, судебная коллегия, считает необходимым разъяснить, что данные обстоятельства, не свидетельствует об отсутствии у наследников ФИО14 прав на данный объект недвижимости, поскольку в процессе судебного разбирательства нашло свое подтверждение фактическое владение ФИО15 садовым домиком, как собственным.
Суд первой инстанции, проанализировав нормы права, регулирующие возникшие спорные правоотношения, обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований ФИО2, ФИО3
Судебная коллегия также соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований ФИО12 к ФИО3, ФИО2 о признании отсутствующими права общедолевой собственности, поскольку отсутствие у заявителя вещных прав в отношении садового домика не дает ему оснований для использования такого способа защиты нарушенных прав и не влечет их восстановления.
Вопреки доводам апелляционной жалобы суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, проверил доказательства и дал правильную оценку представленным доказательствам и исследованным обстоятельствам, применил закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям, выводы суда мотивированы, обоснованы и подтверждены имеющимися доказательствами. Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, которые оценены судом первой инстанции по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, что предусмотрено положениями ст. 67 ГПК РФ. Оснований для переоценки выводов суда судебная коллегия не находит.
Каких-либо ФИО5, не установленных судом первой инстанции, имеющих значение по делу, нуждающихся в дополнительном исследовании обстоятельств, которые могли повлиять на принятое судом решение, апелляционная жалоба не содержит.
Предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований, которые могут повлечь отмену по существу правильного судебного решения, не установлено.
Следовательно, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
