Дата принятия: 23 января 2020г.
Номер документа: 33-9135/2019, 33-589/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 января 2020 года Дело N 33-589/2020
23 января 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего: Трофимовой М.В.,
судей: Зелепукина А.В., Козиевой Л.А.,
при секретаре: Федорове В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зелепукина А.В.
гражданское дело N Ленинского районного суда города Воронежа по исковому заявлению Фетисова Сергея Васильевича, Фетисовой Оксаны Алексеевны к ООО "КвадраСтрой" о защите прав потребителей,
по апелляционной жалобе ООО "КвадраСтрой" на решение Ленинского районного суда г.Воронежа от 26.08.2019,
(судья Лисицкая Н.В.)
УСТАНОВИЛА:
Фетисов С.В. и Фетисова О.А. обратились в суд с иском к ООО "КвадраСтрой" о взыскании денежных средств, уплаченных по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов. В обоснование заявленных требований указали, что 28.11.2018 между ними и ООО "КвадраСтрой" (Застройщик) заключен Договор N Г65-218 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по условиям которого (п. 1.1, 1.1.2, 1.1.3, 2.1 договора), по которому ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 16707 кв.м. по адресу г. Воронеж, ул. Гродненская, 65, и передать участнику долевого строительства (истцам) двухкомнатную квартиру общей инвестиционной площадью 69, 9 кв.м. и ориентировочной общей площадью жилого помещения 67,9 кв.м. Стоимость объекта составила 3744600 руб. (п. 4.1 договора). Стоимость 1 кв.м. площади (п. 4.1 договора) определена в сумме 53570,82 руб. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 28 февраля 2019 года. Ответчиком на кадастровый учет поставлена квартира площадью 68,9 кв.м. Однако по результатам технической инвентаризации БТИ Ленинского района фактическая площадь квартиры составила 66, 0 кв.м. (без учета балконов и лоджий), т.е. меньше проектной площади.
Пунктом 4.4 договора предусмотрена возможность изменения цены. Стороны согласовали, что цена договора, указанная в п. 4.1, является твердой и изменению подлежит только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и уточнения фактической площади объекта долевого строительства в результате проведения технической инвентаризации объекта в соответствии с п. 2.3 договора.
Согласно п. 2.3 договора в случае уменьшения общей площади помещения объекта долевого строительства согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п. 1.1.3 договора, застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора. Взаиморасчеты проводятся в течение 14 рабочих дней с момента направления или вручения застройщиком участнику долевого строительства соответствующего уведомления.
15.03.2019 они направили ответчику претензию с требованием возвратить излишне оплаченную стоимость квартиры. Ответчик на претензию не ответил, в связи с чем, с учетом уточнения исковых требований просили взыскать денежные средства в счет уменьшения покупной цены в размере 56 249,36 руб. в пользу каждого (по 1/2 доли), компенсацию морального вреда по 10 000 руб. в пользу каждого истца, штраф, в пользу Фетисовой О.А. 3578,21 руб. в счет возмещения расходов за составление технического паспорта БТИ, 24 000 руб. расходы по оплате услуг представителя, 8 465 рублей оплата судебной экспертизы.
Решением Ленинского районного суда г.Воронежа от 26.08.2019 исковые требования заявителя удовлетворены частично (л.д. 173-180, т.1).
В апелляционной жалобе ООО "КвадраСтрой" просит отменить решение суда, принятое с нарушением норм материального и процессуального права (л.д. 194-204, т. 1).
Не явившиеся лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Фетисовой О.А. и её представителя Костюченкову В.П., судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, 28.11.2018 между истцами и ООО "КвадраСтрой" (Застройщик) заключен Договор N Г65-218 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого (п. 1.1, 1.1.2, 1.1.3, 2.1 договора) ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 16707 кв.м. по адресу г. Воронеж, ул. Гродненская, 65, и передать участнику долевого строительства (истцам) двухкомнатную квартиру общей инвестиционной площадью 69, 9 кв.м. и ориентировочной общей площадью жилого помещения 67,9 кв.м. Стоимость объекта составила 3744600 руб. (п. 4.1 договора). Стоимость 1 кв.м. площади (п. 4.1 договора) определена в сумме 53570,82 руб. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 28 февраля 2019 года. Ответчиком на кадастровый учет была поставлена квартира площадью 68,9 кв.м.
Площадь помещений квартиры по договору составляет: прихожая 14,0 кв.м., кухня 14,2 кв.м., гостиная 16,4 кв.м., спальня 19,0 кв.м., санузел 1,3 кв.м., санузел 3,0 кв.м., лоджия/балкон 3,6/0,6 кв.м.
В соответствии с п. 4.1 Договора для строительства (создания) объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.3 Договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику сумму 3 744 600 руб., что составляет 53570,82 руб. за 1 кв.м. общей инвестиционной площади жилого помещения. Указанная стоимость 1 кв.м. общей инвестиционной площади жилого помещения является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит. Денежные средства переданы истцами застройщику в полном объеме, то есть в размере 3 744 600 руб.
В соответствии с п.2.3 Договора стороны допускают уточнение площади объекта долевого строительства, на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объектов долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта.
В случае увеличения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора.
В случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации Объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора.
Под общей площадью, согласно условий договора, понимается площадь помещений без учета лоджий/балконов.
30.11.2018 Администрацией городского округа г. Воронеж выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул.Гродненская, 65.
Как следует из технического плана от 19.11.2018, подготовленного по заказу ООО "КвадраСтрой" и технической документации на многоквартирный жилой дом, общая площадь жилого помещения - квартиры N 231, являющейся предметом вышеуказанного договора долевого участия, составляет 68,9 кв.м. (без учета лоджии (балкона). 28.02.2019 объект застройки был передан истцам на основании акта приема-передачи.
Согласно п. 1 указанного акта застройщик передал участнику жилое помещение - двухкомнатную квартиру N 231 общей площадью 68,9 кв.м. в доме 65 по ул. Гродненской г. Воронежа.
Впоследствии, после проведения замера объекта БТИ Ленинского района, фактическая общая площадь квартиры установлена 66,0 кв.м. (без учета балконов/лоджий).
Ввиду наличия спора относительно действительной общей площади квартиры, судом первой инстанции назначена строительно-техническая экспертиза в ФБУ ВРЦСЭ Минюста РФ. Согласно выводам эксперта, общая площадь квартиры без учета балконов/лоджий составляет 65,8 кв.м.
Суд первой инстанции принял в качестве надлежащего доказательства указанное экспертное заключение, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ и закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", так как содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные экспертом выводы научно обоснованы, кроме этого, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, эксперт предупреждался об уголовной.
Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как указывалось выше, п. 4.1 договора от 28.11.2018 N Г65-218 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, стоимость 1 кв.м. площади жилого помещения составляет 53570,82 руб. С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что разница в оплаченной истцом и фактической общей площадью жилого помещения без учета лоджий и балконов меньше на 2,1 кв.м., в связи с чем переплата, произведенная по договору, составила 101 784,56 руб., которая обоснованно взыскана пользу истцов по 1/2 доли каждому.
При этом, как правильно указал в решении суд первой инстанции, буквальное значение содержащихся в пункте 2.3 договора и в тексте всего договора слов и выражений не указывает на возможность определения окончательной цены договора с учетом изменившихся площадей лоджий и балконов. Поскольку судом достоверно установлено, что общая жилая площадь помещения (без учета лоджий и балконов) уменьшена по сравнению с инвестиционной площадью, то разница в стоимости должна быть взыскана в пользу истца с учетом положения п. 2.3 договора о запрете перерасчета стоимости жилого помещения в случае изменения площади балконов и лоджий как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.
Судом первой инстанции обоснованно применены к спорным правоотношениям положения Закон РФ "О защите прав потребителей", учитывая разъяснения, изложенные в пунктах 1, 2 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28 июня 2012 года "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".
Установив нарушение прав истцов как потребителей неправомерными действиями ответчика, суд первой инстанции, исходя из положений ст.15 Закона РФ "О защите прав потребителей", статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно взыскал в пользу истцов компенсацию морального вреда, правильно определив размер компенсации в сумме по 3000 руб. в пользу каждого, исходя из требований разумности, справедливости и применительно к конкретным обстоятельствам дела.
Согласно ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Поскольку ответчик не исполнил в добровольном порядке законных требований истцов о выплате разницы в стоимости квартиры, суд первой инстанции обоснованно взыскал в пользу последних в размере 50% от присужденной суммы, снизив размер подлежащего взысканию штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 17000 руб. в пользу каждого.
При этом суд первой инстанции дал надлежащую оценку доводам ответчика относительно того, что ООО "КвадраСтрой" является ненадлежащим ответчиком по делу, как необоснованным, поскольку истцы находятся в договорных отношениях именно с ответчиком ООО "КвадраСтрой", оплата по договору за конкретную площадь производилась указанному ответчику, поэтому соразмерного уменьшения цены договора истцы вправе требовать от ООО "КвадраСтрой".
Учитывая обоснованность заявленных исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 94, 98, 100 ГПК РФ, принимая во внимание объект судебной защиты и объем защищаемого права, категорию спора и уровень его сложности, а также затраченное время на его рассмотрение, фактические результаты рассмотрения заявленных требований, исходя из разумности размера подлежащих отнесению на ответчика судебных расходов, количество судебных заседаний, обоснованно взыскал с ответчика в пользу Фетисовой О.А. понесенные ею судебные расходы, снизив размер возмещения расходов на оплату услуг представителя до 19 500 рублей (1 000 руб. претензия, 5 000 руб. составление иска, по 4 000 руб. за три судебных заседания, 1 500 руб. составление заявления о взыскании расходов), а также расходы по оплате судебной экспертизы 8 465 рублей, расходы за составление БТИ Ленинского района технического паспорта квартиры, поскольку данное доказательство было предоставлено истцами в подтверждение исковых требований, которые судом удовлетворены.
Кроме того, учитывая положения ст.103 ГПК РФ суд первой инстанции также обоснованно взыскал с ответчика в доход бюджета госпошлину в размере 4 374,96 руб.
При изложенных выше обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, по существу принятого при правильном определении имеющих значение для дела обстоятельств, правильного применения норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Нарушения норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.
Доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, основаны на субъективном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, при этом не содержат ссылок на обстоятельства, подтверждающие наличие оснований, предусмотренных законом для отмены или изменения решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 26.08.2019 - оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "КвадраСтрой" - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
