Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 мая 2021 года Дело N 33-9134/2021

Санкт-Петербург 20 мая 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Ильинской Л.В.судей Князевой О.Е., Хвещенко Е.Р.при секретаре Малиной Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Беспалова Виктора Владимировича на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 01 декабря 2020 года по гражданскому делу N 2-846/2020 по иску Беспалова Виктора Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью "БАСФОР" (далее - ООО "БАСФОР"), публичному акционерному обществу "Промсвязьбанк" (далее - ПАО "Промсвязьбанк") о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения основным договором купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на истца, признании ипотеки отсутствующей, взыскании судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителя истца Беспалова В.В. - Петрусь М.В., действующего на основании доверенности и поддержавшего доводы апелляционной жалобы своего доверителя, представителя ответчика ПАО "Промсвязьбанк" - Шутова И.Г., действующего на основании доверенности, возражавшего относительно апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Беспалов В.В. обратился в суд с иском к ООО "БАСФОР", ПАО "Промсвязьбанк", уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать предварительный договор N 29/08/2017-Д-19-167 от 29.08.2017 купли-продажи нежилого помещения N 606, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, основным договором купли - продажи будущей вещи (нежилого помещения) с условием о предварительной оплате; принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение на истца Беспалова В.В.; признать ограничение в виде ипотеки на указанное нежилое помещение в пользу ПАО "Промсвязьбанк" отсутствующим; взыскать с ООО "БАСФОР" и ПАО "Промсвязьбанк" расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 руб. и 300 руб. соответственно; взыскать с каждого из ответчиков расходы на оплату юридических услуг в размере 12 954 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что 29.08.2017 между Беспаловым В.В. и ООО "БАСФОР" заключен предварительный договор N 29/08/2017-Д-19-167 купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ответчик обязался в срок до 30.10.2017 включительно оформить свое право собственности и в течение последующих 40 рабочих дней заключить основной договор купли-продажи. Во исполнение условий данного договора истцом были оплачены денежные средства в размере 8830000 руб., помещение было фактически передано истцу по акту приема-передачи 12.10.2017. Между тем, обязательства по указанному предварительному договору купли-продажи ответчиком не исполнены, при этом предварительный договор купли-продажи подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения), однако ООО "БАСФОР" уклоняется от государственной регистрации перехода к истцу права собственности на указанное нежилое помещение. При этом на момент заключения предварительного договора купли - продажи и передаче помещения истцу права залога ПАО "Промсвязьбанк" на указанное помещение не существовало, истец не знал и не мог знать о существовании права залога. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец направил в адрес ответчиков претензию с требованиями совершить действия, направленные на прекращение залога и регистрацию перехода права собственности с отношении вышеуказанного нежилого помещения на истца. Тем не менее, данное требование ответчиками не было удовлетворено.

Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 01 декабря 2020 года исковые требования удовлетворены частично. Суд признал предварительный договор N 29/08/2017-Д-19-167 от 29.08.2017 купли-продажи нежилого помещения N 606, расположенного по адресу: Санкт - Петербург, <...>, основным договором купли - продажи будущей вещи (нежилого помещения) с условием о предварительной оплате. Судом постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "БАСФОР" ИНН 7703744616 на нежилое помещение площадью 85,1 кв.м с кадастровым номером <...>, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...>, пом. N 606, в собственность Беспалова В.В. В удовлетворении остальной части исковых требований Беспалову В.В. отказано.

Этим же решением суда с ООО "БАСФОР" в пользу Беспалова В.В. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб.

В удовлетворении остальной части ходатайства истца о взыскании судебных расходов отказано.

Не согласившись с данным решением, Беспалов В.В. подал апелляционную жалобу, в которой просил изменить решение суда первой инстанции в части отказа в признании обременения отсутствующим и признать обременение в виде ипотеки в отношении спорного нежилого помещения отсутствующим, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, согласно пункту 1 договора N И-1/700-01365-15 от 23 ноября 2015 об ипотеке земельного участка (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 07 июня 2019 года) помещение истца в предмет ипотеки в обеспечение исполнения обязательств ООО "БАСФОР" не входит; поскольку на момент заключения дополнительного соглашения N 6/1 к кредитному договору N 700-01365-15 от 14 октября 2015 года, заключенному между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "БАСФОР" 07 июня 2019 года помещение истца, находящееся в корпусе N 19 нереализованных апартаментов проекта "Светлый мир "Внутри..." по адресу: Санкт-Петербург, <...>, было реализовано истцу, оно не было включено в обеспечение ипотеки; согласно письму исх. N 87/2019 от 13.09.2019 ООО "БАСФОР" предлагало ПАО "Промсвязьбанк" снять обременение в виде ипотеки в силу закона на помещения, которые ранее были реализованы по предварительным договорам купли-продажи и не оформлялись в ипотеку в рамках реструктуризации кредита; истец не обладал информацией о каких-либо обязанностях ООО "БАСФОР" перед третьими лицами, а также о каких-либо обременениях земельного участка или помещения, которые ООО "БАСФОР" должно было предоставить истцу; при заключении предварительного договора купли-продажи отсутствовало согласие ПАО "Промсвязьбанк" на заключение такого договора; денежные средства, перечисленные истцом ООО "БАСФОР" в счет оплаты помещения, направлялись ответчиком на иные цели, а не на погашение кредита ПАО "Промсвязьбанк", что свидетельствует о недобросовестном поведении ООО "БАСФОР".

ПАО "Промсвязьбанк" в представленном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, а решение суда первой инстанции без изменения.

В соответствии с п. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы, представления в апелляционном порядке.

При рассмотрении дела в апелляционном порядке в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, суд устанавливает наличие сведений, подтверждающих надлежащее их уведомление о времени и месте судебного заседания, данных о причинах неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, после чего разрешает вопрос о правовых последствиях неявки указанных лиц в судебное заседание.

В силу разъяснений, изложенных в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", проведение судебного разбирательства в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, возможно при условии, что они были надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания.

Истец Беспалов В.В., ответчик ООО "БАСФОР", извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении судебного заседания и документов, свидетельствующих об уважительности причин неявки, не направили.

Сведения о времени и месте проведения судебного заседания размещены в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Санкт-Петербургского городского суда.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия определиларассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ч. 1 ст. ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, данным в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.02.2012 на основании договора купли - продажи от 15.12.2011 ООО "БАСФОР" зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 174560 кв. м с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>.

23.11.2015 между ПАО "АВТОВАЗБАНК" и ООО "БАСФОР" заключен договор ипотеки земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <...>.

22.12.2015 произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

12.04.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО "БАСФОР" выдано разрешение N 78-10-05-2017 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - санаторно-курортное учреждение "Светлый мир "Внутри...", 1 этап строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>.

29.08.2017 между ООО "БАСФОР" (продавец) и Беспаловым В.В. (покупатель) заключен предварительный договор N 29/08/2017-Д-19-167 купли-продажи нежилого помещения площадью 88,05 кв.м, расположенного на шестом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, <...>, по условиям которого продавец обязуется в срок до 30.10.2017 включительно совершить все необходимые и зависящие от него действия в целях регистрации своего права собственности на нежилое помещение (п. 1.2 договора); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на помещение заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1.3 договора); цена помещения составляет 8 805 000 руб. (том 1 л.д. 22-35)

По условиям предварительного договора, покупатель обязуется произвести оплату цены помещения по договору в следующем порядке: 4 402 500 руб. - в срок до 01.09.2017 включительно; 4 402 500 руб. - в срок до 29.09.2017 включительно (п. 2.2 договора). В момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем в размере и порядке, предусмотренном п. 2.2 настоящего предварительного договора, зачитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору без составления дополнительных документов.

Оплата по предварительному договору произведена истцом в полном объеме на основании чеков - ордеров от 03.10.2017 и от 30.08.2017 (том 1 л.д. 37).

12.10.2017 нежилое помещение N 606 общей площадью 88,30 кв.м., расположенное по адресу: Санкт - Петербург, <...>, передано истцу по акту приема-передачи (том 1 л.д. 39-40).

06.04.2018 между АО "АВТОВАЗБАНК" и ПАО "Промсвязьбанк" заключен договор об уступке прав (требований) N 0016-18-У6-А, по условиям которого право требования по обязательствам ООО "БАСФОР", возникшим из кредитного договора от 14.10.2015, заключенного между ООО "БАСФОР" и АО "АВТОВАЗБАНК" на сумму 2300000000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе по договору ипотеки земельного участка от 23.11.2015 перешли к ПАО "Промсвязьбанк".

Право собственности ООО "БАСФОР" на спорное нежилое помещение зарегистрировано 30.10.2018. При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО "Промсвязьбанк" на основании договора ипотеки земельного участка от 23.11.2015 и договора об уступке права (требования) от 06.04.2018 (том 1 л.д. 43-48).

18.05.2020 Беспалов В.В. обратился в ООО "БАСФОР" и в ПАО "Промсвязьбанк" с претензией, в которой просил погасить запись о залоге, а также об обращении в Управление Росреестра по Санкт - Петербургу за государственной регистрацией права собственности истца на спорное нежилое помещение (том 1 л.д. 49-58). Данная претензия была оставлена без ответа и удовлетворения.

До настоящего времени основной договор купли-продажи между истца и ответчиком ООО "БАСФОР" не заключен.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 219, 219, 432, 454 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в п. 23 постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 N 49, пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный между Беспаловым В.В. и ООО "БАСФОР" предварительный договор N 29/08/2017-Д-19-167 от 29.08.2017 по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи (нежилого помещения) с условием о предварительной оплате, в связи с чем, учитывая, что обязательство по оплате объекта исполнено истцом в полном объеме, а нежилое помещение фактически передано истцу, удовлетворил исковые требования в части признания предварительного договора купли-продажи основным.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требований о прекращении обременения спорного объекта недвижимости, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 37, 38, 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" исходил из того, что договор об ипотеке, заключенный между ПАО "АВТОВАЗБАНК" и ООО "БАСФОР", не прекращен, обременение земельного участка зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем оснований для прекращения ипотеки не имеется, при этом передача нежилого помещения истцу по акту приема-передачи также не может повлечь прекращение залога.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они основаны на материалах дела, исследованных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства, подлежащим применению в рассматриваемом случае.

Согласно п. 1.4 договора ипотеки, заключенного 23.11.2015 между ПАО "АВТОВАЗБАНК" и ООО "БАСФОР", независимо от согласия залогодержателя или залогодателя считаются находящимися в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения предмета ипотеки.

Согласно пункту 6 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Таким образом, возведенное на земельном участке здание с составляющими его помещениями, в том числе помещением истца, также находится в залоге у Банка.

Статьями 37, 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.