Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 июня 2021 года Дело N 33-91/2021

Санкт-Петербург 2 июня 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Горбатовой Л.В.

судей Пучковой Л.В., Сирачук Е.С.

при секретаре Минихановой Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N по апелляционным жалобам ФИО2, ФИО3, ФИО1 на решение Волховского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым частично удовлетворен иск ФИО2 к ФИО3, ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью "Техосмотр" о предоставлении права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута).

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда ФИО15, объяснения ФИО2 и его представителя ФИО7, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года, представителя ФИО1 - ФИО13, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на пять лет, представителя ООО "Техосмотр" ФИО8, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ, генерального директора ООО "Техосмотр" ФИО9, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

первоначально ФИО2 обратился в Волховский городской суд <адрес> с иском к ФИО3 и ФИО1 об установлении сервитута.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указал, что является собственником земельного участка площадью 1945 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (бланк серия 47-АВ 773668).

Данный земельный участок был образован ДД.ММ.ГГГГ из ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером N, то есть в период действия Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Поскольку новый земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет, истец делает вывод о том, что порядок доступа к вновь образованному земельному участку был предусмотрен.

Это обстоятельство подтверждается тем, что в межевом плане по разделу земельного участка с кадастровым номером N имеется указание на способ доступа к вновь образованному земельному участку, собственником которого в настоящее время является ФИО2

Ответчикам ФИО3 и ФИО1 на праве общей долевой собственности по ? доле каждому принадлежит приобретенный у ООО "ПОГАТ" ДД.ММ.ГГГГ соседний земельный участок площадью 5870 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, Волховский муниципальный район, <адрес>, также образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N.

По условиям соглашения с предыдущим собственником об установлении сервитута последний сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (п.11 соглашения). Однако в ЕГРН по неизвестным причинам не содержится сведений об обременении принадлежащего ответчикам соседнего земельного участка в виде прохода и проезда к земельному участку ФИО2, тогда как у него отсутствует иной способ доступа к своему земельному участку.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 направил ответчикам ФИО3 и ФИО1 предложение установить сервитут для обеспечения доступа к своему земельному участку с кадастровым номером N посредством принадлежащего ответчикам на праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером N с ежегодной платой за право пользования указанным сервитутом в размере 35 000 рублей на основании условий, достигнутых ранее с предыдущим собственником земельного участка ООО "ПОГАТ".

Соглашения об установлении сервитута стороны не достигли.

Поскольку составленный при формировании вновь образованного земельного участка истца межевой план не содержал конкретных сведений о территории соседнего участка, через который будет осуществляться проезд к образуемому земельному участку, истец посчитал необходимым установить площадь и точное местоположение принадлежащего ответчикам соседнего земельного участка, обременяемого сервитутом.

С учетом изложенного, ФИО2 просил установить бессрочное право ограниченного пользования участком с кадастровым N (ответчики) для доступа к земельному участку с кадастровым номером N (истец); определить границы земельного участка, обременяемого сервитутом, в соответствии с координатами, указанными кадастровым инженером ФИО10 в межевом плане, подготовленном ДД.ММ.ГГГГ; установить ежегодный размер платы за пользование сервитутом в размере 35000 рублей (том 1 л.д. 6-7).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Техосмотр", ООО "Поларис", ФИО16 и ФИО17 (том 1 л.д. 147).

На основании ходатайства ответчиков определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство по делу приостановлено (том 1 л.д. 175-180).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением заключения экспертов (том 2 л.д. 73-75).

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 уточнил исковые требования, просил определить границы земельного участка, обременяемого сервитутом, по второму варианту заключения судебной землеустроительной экспертизы через земельный участок, принадлежащий ответчикам; установить единовременную плату за пользование сервитутом в размере 251 063 рублей 58 копеек.

В обоснование уточненных требований ФИО2 указал, что эксперт рассчитал цену продажи объекта недвижимости и установил, что:

- рыночная стоимость сервитута по первому варианту (проезд через земельный участок с кадастровым номером N принадлежащий ООО "Техосмотр") составляет 192 000 рублей;

- рыночная стоимость сервитута по второму варианту (проезд через земельный участок с кадастровым номером N принадлежащий ФИО3 и ФИО1) составляет 288 000 рублей.

При этом в заключении специалиста о стоимости сервитута, приобщенном судом к материалам дела по ходатайству истца в качестве доказательства, рыночная стоимость сервитута, которым обременяется земельный участок с кадастровым номером N (ФИО3 и ФИО1), определена в размере 214 127 рублей 16 копеек.

Настаивая на установлении сервитута на земельном участке с кадастровым номером N (ФИО3 и ФИО1) с учетом выводов проведенной по делу судебной экспертизы и принятого судом в качестве доказательства заключения специалиста о стоимости сервитута, ФИО2 находит справедливым определить единовременную плату за сервитут в размере 251 063 рублей 58 копеек как средней суммы между установленной в заключении специалиста стоимости сервитута в размере 214 127 рублей 16 копеек и стоимости сервитута в размере 288 000 рублей, фигурирующей в заключении судебной экспертизы, из расчета: 214 127, 16 + 288 000 / 2 = 251 063, 58 (том 2 л.д. 112).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчики ФИО3 и ФИО11 в лице их представителя ФИО13 возражали против иска, полагали, что сервитут должен быть установлен на земельному участке с кадастровым номером N, принадлежащем на праве собственности ООО "Техосмотр", согласно первому варианту заключения судебной землеустроительной экспертизы, порученной судом ООО "ПетроЭксперт".

По ходатайству представителя ответчиков ФИО13 определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Техосмотр", представители которого в судебном заседании полагали, что в целях прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером N (истец) должен быть установлен по второму варианту заключения судебной экспертизы, то есть на земельном участке, принадлежащем ответчикам ФИО3 и ФИО1

Представитель третьего лица ООО "Поларис", третьи лица ФИО16 и ФИО17 в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Решением Волховского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2 удовлетворены частично.

В целях обеспечения ФИО2 прохода и проезда к принадлежащему ему земельному участку площадью 1 945 кв.м с кадастровым номером N приняв за основу предложенный экспертами ООО "ПетроЭксперт" в заключении судебной землеустроительной экспертизы второй вариант, суд первой инстанции установил сервитут площадью 586 кв.м в соответствующих границах на земельном участке площадью 5 870 кв.м с кадастровым номером N, долевыми собственниками которого являются ФИО3 и ФИО1

Этим же решением суд взыскал с ФИО2 в пользу ФИО3 и ФИО1 соразмерную плату за пользование частью земельного участка в размере 288 000 рублей по ? доле в пользу каждого долевого собственника земельного участка.

ФИО2 в удовлетворении требования об установлении единовременной выплаты за пользование сервитутом в размере 251 063 рублей 58 копеек отказано.

Также ФИО2 отказано в удовлетворении исковых требований об установлении сервитута, предъявленного к ООО "Техосмотр".

Кроме того, с ФИО3 и ФИО1 в пользу ООО "ПетроЭксперт" взыскана оплата за проведение судебной экспертизы по 74 750 рублей с каждой.

ФИО3 и ФИО1 не согласились с законностью и обоснованностью постановленного решения, представили апелляционную жалобу, в которой просят отменить решение Волховского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и принять по делу новое решение. Основным доводом жалобы является позиция ответчиков о том, что наименее обременительным и наиболее экономически целесообразным будет являться предложенный экспертами вариант установления сервитута на земельном участке, принадлежащем ООО "Техосмотр".

ФИО2 также представил апелляционную жалобу, в которой просит изменить решение Волховского городского суда в части установлении платы за сервитут. Не оспаривая вывод суда первой инстанции о необходимости установления сервитута на земельном участке, который на праве общей долевой собственности принадлежит ответчикам ФИО3 и ФИО1, истец полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о возложении на ФИО2 соразмерной платы за сервитут в размере 288 000 рублей. Он указал, что в мотивировочной части решения судом приведен вывод о том, что размер платы за ограниченное пользование соседним земельным участком, долевыми собственниками которого являются ФИО3 и ФИО1, составляет 288 000 рублей в год, тогда как в резолютивной части решения суд первой инстанции не указал периодичность внесения платежей в указанном размере. Таким образом, между выводами суда, изложенными в мотивировочной и резолютивной частях решения, имеются противоречия. При этом истец настаивает на том, что подобная плата должна иметь разовый характер, поскольку, в противном случае, за два года истцом будет выплачена ответчикам ФИО3 и ФИО1 практически рыночная стоимость всего принадлежащего им земельного участка, что претит самой природе такого института как сервитут, установление платы за который в большей степени соответствует принципу определению платы за аренду части земельного участка.

Учитывая наличие противоречий в выводах эксперта ООО "ПетроЭксперт" относительно стоимости сервитута, определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Центр судебной экспертизы".

В связи с поступлением в суд заключения эксперта ООО "Центр судебной экспертизы" ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено.

Проверив дело, обсудив жалобы и полагая возможным проверить законность и обоснованность решения в пределах изложенных в них доводов по основанию части 1 статьи 327 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты.

Согласно пунктам 1, 3 и 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

При этом лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Следовательно, вопрос об установлении сервитута может быть поставлен только в том случае, если имеются доказательства необходимости установления сервитута, невозможности использовать принадлежащую истцу недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельством о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником земельного участка площадью 1 945 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 9).

Ответчики ФИО3 и ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО "ПОГАТ" являются долевыми собственниками по ? доле каждый соседнего земельного участка площадью 5 870 кв.м с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, Волховский муниципальный район, <адрес> (том 1, л.д. 35-38, 43-45).

Ответчику ООО "Техосмотр" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 12 490 кв.м с кадастровым номером N расположенный по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 98-101, 107).

Земельный участок с кадастровым номером N собственником которого является ФИО2, и земельный участок с кадастровым номером 47:12:0204006:184, принадлежащий ответчикам ФИО3 и ФИО1, были образованы ДД.ММ.ГГГГ путем раздела земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежавшего на праве собственности ООО "ПОГАТ" (том 1, л.д. 80-97).

В межевом плане по разделу земельного участка с кадастровым номером N подготовленном кадастровым инженером ДД.ММ.ГГГГ, обозначен единственный вариант доступа к земельному участку с кадастровым номером N(в настоящее время кадастровый N (ФИО2)) посредством прохода и проезда по территории земельного участка площадью 5 870 кв.м с кадастровым номером 47:12:0204006:169:ЗУ2(1) (в настоящее время кадастровый N (ФИО3 и ФИО1) (том 1, л.д. 92-97).

Однако при постановке вновь образованных земельных участков на кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости не были внесены сведения о наличии данного обременения.ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ПОГАТ" и ФИО2 было заключено соглашение об установлении сервитута на части земельного участка с кадастровым номером N (том 1 л.д. 22).

По условиям соглашения об установлении сервитута от ДД.ММ.ГГГГ собственник земельного участка с кадастровым номером N ООО "ПОГАТ" предоставляет пользователю ФИО2 для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда в любое время суток право ограниченного пользования (сервитут) своим земельным участком с кадастровым номером N площадью 740,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, Волховский муниципальный район, <адрес> устанавливается в интересах пользователя ФИО2, являющегося собственником соседнего земельного участка с кадастровым номером N, прилегающего к земельному участку собственника ООО "ПОГАТ" (п. 1 и п. 2 соглашения).

Пунктом 11 соглашения ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил ответчикам ФИО3 и ФИО1 предложение об установлении сервитута для обеспечения доступа к земельному участку с кадастровым номером 47:12:0204006:176 на земельном участке с кадастровым номером 47:12:0204006:184 с ежегодной платой за право пользования указанным сервитутом в размере 35000 рублей на условиях, ранее достигнутых с предыдущим собственником земельного участка ООО "ПОГАТ", однако соглашения об установлении сервитута стороны не достигли (том 1 л.д. 23-24).

В целях разрешения заявленного спора определением Волховского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза (т.1, л.д. 175-180).

Согласно заключению экспертов ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" N -К-2-561/2019 от ДД.ММ.ГГГГ на момент проведения экспертизы доступ к земельному участку с кадастровым номером N (ФИО2) осуществляется через земельные участки с кадастровыми номерами N (ФИО3 и ФИО1). <адрес> отражён в чертеже, в тексте представлены его характеристики с указанием площади, координат характерных точек и расстояний между ними.

Проезд и проход к земельному участку ФИО2 с кадастровым номером N непосредственно с земельных участков общего пользования без установления сервитута невозможен.

Экспертом разработано два возможных варианта обеспечения доступа к земельному участку с кадастровым номером N (ФИО2): первый вариант площадью обременения 397 кв.м - через земельный участок с кадастровым номером N, принадлежащий ООО "Техосмотр"; второй вариант площадью обременения 586 кв.м - через земельный участок с кадастровым номером N, принадлежащий ФИО3 и ФИО1

Площадь участка обременения сервитутом для обеспечения прохода и проезда по первому варианту меньше площади участка обременения по второму варианту на 189 кв.м (том 1 л.д. 217-239).

При этом эксперт указал, что для осуществления доступа к земельному участку с кадастровым номером N (ФИО2) по земельному участку с кадастровым номером N (ООО "Техосмотр") по первому варианту требуется частичный демонтаж ограждения между земельными участками с кадастровым номером N и с кадастровым номером N установка ворот, а также оборудование круглосуточного пункта охраны на въезде, что влечет вложение значительных затрат для собственника, чей участок обременяется сервитутом.

Оценивая экспертное заключение ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" N -К-2-561/2019 от ДД.ММ.ГГГГ в части землеустроительного исследования, суд первой инстанции правомерно признал его допустимым доказательством по делу, поскольку заключение составлено в соответствии с действующим законодательством квалифицированным экспертом, имеющим соответствующее образование для проведения подобного рода исследований и достаточный стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение не имеет противоречий, выводы эксперта аргументированы, оснований сомневаться в их обоснованности у суда перовой инстанции не имелось.

На основании заключения землеустроительной экспертизы судом сделан правильный вывод о том, что свободный проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером N (ФИО2) без установления сервитута невозможен.

При выборе предложенного экспертом варианта установления сервитута суд справедливо отдал предпочтение второму маршруту, проходящему по краю земельного участка с кадастровым номером N (ФИО3 и ФИО1), что не создаст препятствий для использования данного земельного участка с учетом ранее достигнутого с его предыдущим собственником соглашения об использовании части этого участка по существующему проезду в отсутствие необходимости несения дополнительных расходов по его оборудованию.