Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 июня 2021 года Дело N 33-9098/2021

г. Екатеринбург

25.06.2021
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Киселевой С.Н.,

судей Торжевской М.О.,

Зайцевой В.А.,

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании материалы гражданского дела N 2-486/2021 по иску администрации городского округа Верхняя Пышма к Маркову Николаю Александровичу о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд

по апелляционной жалобе истца на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 07.04.2021.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения представителя истца по доверенности от 11.01.2021 Лис А.В., ответчика, его представителя по ордеру N 003751 от 25.06.2021 Яроменок Ю.В., судебная коллегия

установила:

Администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась в суд с иском к Маркову Н.А. о принудительном изъятии земельного участка площадью 598 кв.м с кадастровым номером и здания: жилого дома площадью 44,2 кв.м с кадастровым номером , расположенных по адресу: <адрес>, с выплатой выкупной цены 4048013 рублей, о прекращении права собственности ответчика, признании права собственности за городским округом.

В обоснование требований указано, что Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 07.10.2020 N 803 "Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества", принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд для строительства объекта местного значения: линейного объекта "<адрес>. В список изымаемых земельных участков включен земельный участок, принадлежащий ответчику. Для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации ГО Верхняя Пышма был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов, а также размер убытков ответчика в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 4048 013 рублей. В адрес ответчика был направлен проект соглашения об изъятии, отчет об оценке. До настоящего времени подписанное ответчиком соглашение об изъятии в адрес администрации не поступило. Согласия о цене между истцом и ответчиком не достигнуто. Срок, предусмотренный пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, истек.

Ответчик Марков Н.А. исковые требования в части выкупной цены не признал, просил определить выкупною стоимость на основании судебной оценочной экспертизы.

Третье лицо МБУ "УКС и СР ГО Верхняя Пышма" в судебное заседание не явилось.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 07.04.2021 исковые требования удовлетворены частично. Судом постановлено: прекратить право собственности Маркова Н.А. на земельный участок и дом, расположенные по адресу: <адрес>, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма, с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости в размере 4699 000 рублей, стоимости убытков, связанных с изъятием, в размере 399 000 рублей. Признать право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на эти объекты.

Не согласившись с решением в части определения выкупной цены, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит назначить повторную судебную оценочную экспертизу, решение изменить, установить стоимость выкупной цены в размере 4048013 рублей, ссылаясь на несогласие с выводами судебной экспертизы. Полагает, что экспертом выбраны наиболее дорогостоящие аналоги без приведения каких-либо мотивов, необоснованно применены корректировки к объектам-аналогам, необоснованно применен затратный подход, увеличивший стоимость объектов, необоснованно в состав убытков включены услуги риэлтора, стоимость которых завышена, немотивирован указанный экспертом период поиска нового объекта, на время которого потребуется аренда иного жилья. Указывает также, что эксперт при определении сорта, возраста, стоимости насаждений вышел за пределы своей специальности, завысил стоимость культурных насаждений.

Ответчиком подан отзыв на апелляционную жалобу с просьбой оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец и третье лицо извещены почтой 28.05.2021, ответчик, его представитель извещены СМС-сообщениями 27.05.2021, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел "Судебное делопроизводство").

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по доверенности от 11.01.2021 Лис А.В. на доводах жалобы настаивала, ответчик, его представитель по ордеру N 003751 от 25.06.2021 Яроменок Ю.В. просили решение суда оставить без изменения. Иные лица в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав объяснения лиц, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Судом установлено, что Марков Н.А. является собственником земельного участка площадью 598 кв.м с кадастровым номером и здания: жилого дома площадью 44,2 кв.м с кадастровым номером , расположенных по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 07.10.2020 N 803 "Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества", принято решение об изъятии для муниципальных нужд для строительства объекта местного значения: линейного объекта <адрес>, принадлежащих Маркову Н.А. земельного участка с КН и расположенного на нем жилого дома с КН .

В адрес ответчика направлено уведомление N 01-01-24/10550 от 07.12.2020 об изъятии указанных объектов недвижимости, к которому был приложен проект соглашения об изъятии имущества, отчет об оценке ООО "Авант-Альянс" от 30.11.2020, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 4048 013 рублей, из которых 3872520 рублей - стоимость изымаемого имущества, 175493 рубля - убытки. Указанное уведомление получено ответчиком 09.12.2020.

09.12.2020 от ответчика в адрес администрации поступило уведомление об отказе от подписания соглашения об изъятии по вышеуказанной цене.

До настоящего времени соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд между всеми сторонами не подписано.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют (статьи 239.2, 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 49, 56.8-56.11 Земельного кодекса Российской Федерации), исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд пришел к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия имущества, соблюдении ответчиком необходимой процедуры, установил рыночную стоимость изымаемых объектов - 4699000 рублей, стоимость убытков, связанных с изъятием, - 399 000 рублей в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом П. (АСЭ СРО "Сумма мнений"), от 23.03.2021.

Судом обоснованно принято в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу заключение судебного эксперта, поскольку оно в полной мере соответствует положениям пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 81 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Заключение эксперта выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности.

Оценка произведена экспертом на основании личного осмотра объекта оценки, подробное описание объектов оценки содержится в заключении, проиллюстрировано фотографиями, помимо участка и жилого дома экспертом оценивались хозяйственные постройки, сооружения, многолетние насаждения, стоимость убытков.

Оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данное заключение является допустимым и достоверным доказательством определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, размера убытков и упущенной выгоды.

Оснований для несогласия с данными выводами суда по доводам апелляционной жалобы истца, как и оснований для назначения повторной экспертизы по делу судебная коллегия не находит.

В соответствии с дополнительными письменными пояснениями эксперта, данными судебной коллегии по доводам апелляционной жалобы истца, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектов сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам - экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, подбор аналогов осуществляется по характеристикам, а не по ценовым показателям. На странице 78 заключения приведены правила отбора для земельного участка, а на странице 108 - для жилого дома. Объекты-аналоги могли отличаться от объектов оценки, что корректируется. В заключении приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости. На странице 47 заключения указаны ценообразующие факторы. Корректировка применена к объектам-аналогам N 1 и N 3 в размере 1,34 (0,75/0,56), так как объект исследования расположен в населенной пункте в ближайшей окрестности областного цента, а объекты-аналоги N 1 и N 3 - в прочих населенных пунктах. Таким образом, применение корректировок оправдано и соответствует методике. В соответствии с пунктом 11 ФСО 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный. При производстве экспертизы для определения стоимости построек был применен затратный подход. Данные постройки являются объектами недвижимости, которые на рынке в продаже не представлены отдельными объектами, в связи с чем невозможно было применить сравнительный подход. Те элементы, что представлены на рынке (теплицы, бани, срубы), являются движимым имуществом, не могут выступать в качестве объектов аналогов, так как исследованные постройки имеют фундамент. Стоимость жилого дома, определенная в рамках затратного подхода, соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и рынку. На странице 125 заключения указано, что при оценке объекта исследования экспертом были применены два из трех стандартных подхода к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Отличия не существенны, результаты находятся в границах диапазонов стоимостей, полученных различными подходами, следовательно, затратный подход соответствует рыночному диапазону. Стоимость объектов, рассчитанная в заключении, определена методологически верно в соответствии с требованиями законодательства и соответствует рыночным данным.

Доводы истца о том, что экспертом необоснованно в состав убытков включены услуги риэлтора, стоимость его услуг завышена, немотивирован указанный экспертом период поиска нового объекта, не принимаются судебной коллегией.

В состав убытков собственника, помимо прочего, входят расходы на оплату услуг риэлторов по подбору нового объекта недвижимости взамен изымаемого, а также убытки, связанные с арендой недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемой. В отчете истца также фигурируют затраты на риэлтора и расходы на аренду на период поиска нового объекта. Таким образом, состав дополнительных расходов, предложенный истцом и взысканный судом, сходен. Стоимость услуг риэлторов определена экспертом исходя из публичных предложений риэлторских агентств, а срок аренды был установлен по данным Уральской палаты недвижимости и равен сроку экспозиции вторичной жилой недвижимости - 4 месяца, что не является чрезмерным.

Сорт и количество насаждений был определен по визуальному осмотру, а также согласно документам, которые представил собственник Марков Н.А. (страница 150 заключения). Оснований не доверять этой информации нет. Оценка стоимости насаждений относится к компетенции эксперта и подробно приведена. Квалификация и компетентность судебного эксперта в области оценки не вызывает сомнений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, заключение экспертизы в совокупности с дополнительными письменными пояснениями эксперта является полным, мотивированным и обоснованным, экспертом даны ответы на все поставленные судом вопросы, даны дополнительные письменные пояснения по всем возражениям истца, оснований для проведения повторной экспертизы не имеется.

Истец не согласен с размером выкупной цены и просит определить его на основе данных представленного им отчета о рыночной стоимости ООО "Авант-Альянс" от 30.11.2020.

Между тем, в соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, разъяснено, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции сроки актуальности представленного истцом отчета истекли, указанные в нем данные не могли быть положены в основу решения суда.

Иного отчета, отвечающего требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на момент вынесения решения суда ответчиком представлено не было, не приложен такой отчет и к апелляционной жалобе.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

При установленных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, по сути, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Выводы суда достаточно подробно им мотивированы, основаны на имеющихся в деле доказательствах, оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене или изменению решения, не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 07.04.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа Верхняя Пышма - без удовлетворения.

В удовлетворении ходатайства администрации городского округа Верхняя Пышма о назначении повторной судебной оценочной экспертизы отказать.
Председательствующий

Киселева С.Н.Судьи

Зайцева В.А.
Торжевская М.О.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка