Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 29 июня 2020 года №33-9097/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июня 2020 года Дело N 33-9097/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Валиуллина А.Х.,
судей Мелихова А.В., Рашитова И.З.
при ведении протокола помощником судьи Ахметзяновой Г.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Халиловой Диляры Сальмановны на решение Советского районного суда города Казани Республики Татарстан от 18 марта 2020 года, которым, с учётом определения судьи этого же районного суда от 26 марта 2020 года об исправлении описки и арифметической ошибки, отказано в удовлетворении исковых требований Халиловой Д.С. к Ахметхановой Фирае Бариевне, Хайруллину Азату Махмутовичу, действующему в интересах несовершеннолетних Хайруллиных Рамзиля Азатовича и Ильзата Азатовича, о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома). Встречный иск Ахметхановой Ф.Б., Хайруллина А.М., действующего в интересах несовершеннолетних Хайруллиных Р.А., И.А., к Халиловой Д.С. удовлетворён частично. С Халиловой Д.С. в пользу Ахметхановой Ф.Б. взысканы суммы в счёт возмещения расходов на устранение выявленных дефектов и недостатков в размере 283 690 рублей, в возмещение расходов по оплате судебных экспертиз в размере 102 620 рублей, в пользу муниципального образования города Казани государственная пошлина в размере 6 036,90 рубля. В остальной части иска отказано.
Заслушав доклад по делу судьи Верховного Суда Республики Татарстан Валиуллина А.Х., выслушав объяснения представителя Халиловой Д.С. - Кабировой Ю.В. в поддержку доводов жалобы, объяснения Ахметхановой Ф.Б., Хайруллина А.М. и их представителя Халиковой Е.А., просивших решение оставить без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Халилова Д.С. первоначально обратилась к Ахметхановой Ф.Б. с иском о признании притворной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, указывая в обоснование, что 15 июня 2017 года между ними заключен договор купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома), расположенных по адресу: <адрес>. Сделка зарегистрирована в органе Росреестра.
По условиям договора цена приобретаемых объектов составляет 1 900 000 рублей, из которых цена земельного участка 900 000 рублей. В этот же день ответчицей ей выдана расписка о том, что денежные средства в размере 1 650 000 рублей за приобретаемый ею жилой дом и земельный участок будут доплачены в срок до 1 октября 2017 года. Однако фактически между сторонами был заключен договор купли-продажи, в котором цена продаваемого имущества согласована в 4 550 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей получены ею в день подачи документов на государственную регистрацию. Таким образом, сделка совершена для прикрытия другой сделки, без создания соответствующих правовых последствий.
В связи с этим Халилова Д. С. просила признать договор купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома) от 15 июня 2017 года, заключенного между Халиловой Д.С. и Ахметхановой Ф.Б., ничтожным, признать выданную Ахметхановой Ф.Б. расписку от 15 июня 2017 года о доплате цены за жилой дом и земельный участок в размере 1 650 000 рублей ничтожной, применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ответчицу передать ей жилой дом и земельный участок.
Ахметханова Ф.Б., в свою очередь, обратилась к Халиловой Д.С. и её супругу Халилову Г.Г. с встречным иском о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома, указывая, что фактическая стоимость жилого дома и земельного участка, приобретённых ею по договору купли-продажи от 15 июня 2017 года, составляет 4 550 000 рублей. Подтверждением этого служит составленная при совершении сделки Халиловой Д.С. расписка о получении у Ахметхановой Ф.Б. 2 900 000 рублей в оплату части стоимости жилого дома и земельного участка, а также составленная Ахметхановой Ф.Б. и переданная супругу Халиловой Д.С. - Халилову Г.Г. долговая расписка о наличии у Ахметхановой Ф.Б. перед ним долга в сумме 1 650 000 рублей, представляющей собой оставшуюся часть платы по указанному договору.
После вселения в дом в нём стали проявляться строительные недостатки. Так, в холодное время года система отопления не прогревала дом. Факт строительства дома с многочисленными отклонениями от строительным норм и правил, ГОСТов, наличие в доме скрытых недостатков, которые не были оговорены продавцом при совершении сделки, установлены приглашённым специалистом в области строительства и подтверждаются заключением независимой строительно-технической экспертизы. Стоимость работ по устранению выявленных скрытых строительных недостатков, не оговорённых продавцом, составляет 2 286 462,46 рубля. В связи указанным Ахметханова Ф.Б. первоначально просила уменьшить покупную стоимость жилого дома соразмерно выявленным недостаткам на указанную сумму.
После неоднократного уточнения исковых требований представитель Халиловой Д.С. - Валеева Д.Р. в конечном итоге изменила требования и просила признать заключенный 15 июня 2017 года между Халиловой Д.С. и Ахметхановой Ф.Б. договор купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома), расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ж.м. Новая Сосновка, ул. Спортивная, д.19а, совершённым на сумму 4 550 000 рублей, из которых цена земельного участка составляет 1 950 000 рублей, цена объекта индивидуально жилищного строительства - 2 600 000 рублей. При этом указала, что фактическая воля участников притворной сделки была направлена на достижение иных правовых последствий, а именно на прикрытие большей цены предмета договора купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства.
Ахметханова Ф.Б. и Хайруллин А.М., действующий в интересах несовершеннолетних детей Хайруллиных Р.А. и И.А., также неоднократно уточняли встречные исковые требования. При этом сослались на заключения проведённых по настоящему делу судебной строительно-технической экспертизы и дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, согласно которым качество спорного жилого дома не отвечает требованиям строительно-технических и санитарно-эпидемиологических регламентов. Причиной образования недостатков является ненадлежащее качество использованных материалов, нарушение строительно-технических норм и правил при производстве работ, неосуществление технического надзора, приёмки материалов и результатов выполненных работ. Общая стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков дома составляет 1 933 690 рублей.
Исходя из указанного, в конечном итоге истцы по встречному иску просили взыскать с Халиловой Д.С. в судебном порядке, с учётом разницы между долгом по сделке в размере 1 650 000 рублей в соответствии с распиской, составленной Ахметхановой Ф.Б., и предстоящими расходами на устранение недостатков в указанной сумме, денежную сумму в размере 343 690 рублей, а также 103 620 рублей в возмещение расходов по оплате независимой экспертизы возместить расходы по госпошлине пропорционально удовлетворённым исковым требованиям.
Суд разрешил спор, отказав в первоначальном иске Халиловой Д.С. и частично удовлетворив встречный иск Ахметхановой Ф.Б. и Хайруллина А.М., приняв решение в приведённой формулировке.
С решением суда не согласилась Халилова Д.С., подала на него апелляционную жалобу, в которой по мотиву незаконности и необоснованности просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым её иск удовлетворить в полном объёме, а во встречном иске отказать. Указывает, что выданная с договором купли-продажи расписка является притворной, так как фактическая воля сторон сделки была направлена на достижение иных правовых последствий, а именно на прикрытие большей цены предмета договора купли-продажи спорных объектов недвижимости. В договоре купли-продажи и передаточном акте отсутствуют условия относительно качества передаваемой недвижимости, следовательно, по мнению заявительницы, оснований для уменьшения покупной цены проданного имущества у суда не имелось. Кроме того, данное требование встречного иска направлено на изменение цены договора. Однако после покупки дома от ответчицы не поступали претензии по качеству строения.
Представитель Халиловой Д.С. - Кабирова Ю.В. в суде апелляционной инстанции просила удовлетворить жалобу по изложенным в ней доводам. Дополнительно указала, что изначально стороны сделки договорились о стоимости домовладения в 4 550 000 рублей, для чего была составлена расписка на недостающую сумму, которая продавцу не возвращена, что и послужило основанием для обращения Халиловой Д.С. в суд. Стороны сделки не отрицали тот факт, что спорные денежные средства передавались именно в счёт уплаты за приобретаемый дом. Договор фактически заключен именно на данную сумму. Для этого выдана расписка о том, что деньги ответчица должна передать именно за приобретаемый дом.
Ахметханова Ф.Б., Хайруллин А.М. и их представитель Халикова Е.А. просили оставить решение без изменения. Ахметханова Ф.Б. пояснила, что цена объектов недвижимости была согласована на сумму 4 550 000 рублей, однако в связи с выявленными в жилом доме строительными недостатками, устранение которые требует значительные расходы, эта сумма стоимости домовладения неоправданно высока.
На основании пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
Так, согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские правоотношения основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В пунктах 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).
По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычая, последующее поведение сторон.
Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Как установлено судом, следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, 15 июня 2017 года Халилова Д.С. (продавец) и Ахметханова Ф.Б. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома), расположенных по адресу: <адрес>, а также составили передаточный акт.
В пункте 4 договора купли-продажи указано, что цена земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома) составляет 1 900 000 рублей. Из них цена земельного участка - 900 000 рублей, цена жилого дома - 1 000 000 рублей.
Согласно пункту 5 договора расчёт между сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора.
Переход права собственности на недвижимое имущество к Ахметхановой Ф.Б. зарегистрирован в установленном законом порядке органом Росреестра 22 июня 2017 года.
В настоящее время домовладение находится в собственности Ахметхановой Ф.Б. с долей в праве в размере 1/2 и несовершеннолетних Хайруллиных Р.А. и И.А. с долей каждого в праве в размере 1/4, перешедшей к ним на основании договора купли-продажи, заключенного 17 октября 2018 года между Ахметхановой Ф.Б. и Хайруллиным А.М. как законным представителем детей.
Как пояснили стороны в суде первой и апелляционной инстанций, стоимость объектов недвижимости ими была согласована в 4 550 000 рублей. Однако по просьбе Халиловой Д.С. в договоре цена приобретаемого имущества указана в размере 1 900 000 рублей.
В связи с этим Халилова Д.С. в день сделки составила расписку о получении от Ахметхановой Ф.Б. денежной суммы в размере 2 900 000 рублей за проданные ею дом и земельный участок, из которых 1 900 000 рублей составляет стоимость покупки дома и земельного участка и 1 000 000 рублей стоимость неотделимых улучшений. Деньги получены полностью, претензий не имеет.
Ахметханова Ф.Б. также составила расписку, согласной которой обязалась оплатить оставшуюся сумму в размере 1 650 000 рублей за покупаемый ею дом и земельный участок до 1 октября 2017 года.
Отклоняя первоначальные исковые требования Халиловой Д.С., суд первой инстанции исходил из того, что сторонами сделки фактически было достигнуто соглашение о продажной стоимости объектов недвижимости в 4 550 000 рублей, за которые оно и было продано, а цена в договоре в размере 1 900 000 рублей указана исключительно по просьбе Халиловой Д.С.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами районного суда, поскольку они сделаны при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушении норм материального и процессуального права, что является основанием для отмены обжалуемого решения в указанной части в апелляционном порядке (пункты 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своём постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно основам гражданского процесса, деятельность суда должна заключаться в даче правовой оценки заявленным требованиям лица, обратившегося за судебной защитой, и в создании необходимых условий для объективного и полного рассмотрения дела.
Требованиям закона обжалуемое решение в части разрешения первоначальных исковых требований не отвечает.
В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учётом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.
Для признания сделки недействительной по мотиву её притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной.
Как установлено в ходе производства по делу и подтверждено сторонами, в договоре купли-продажи, заключенном между Халиловой Д.С. и Ахметхановой Ф.Б. 15 июня 2017 года, стоимость продаваемых объектов недвижимости указана в размере 1 900 000 рублей, расчёт по сделке произведён полностью до подписания договора.
При этом одновременно сторонами договора были составлены взаимные расписки по заключенной сделке - на сумму 2 900 000 рублей о получении от покупателя Ахметзяновой Ф.Б. продавцом Халиловой Д.С. данных денежных средств и на сумму 1 650 000 рублей, подтверждающую долг покупателя Ахметхановой Ф.Б. перед продавцом Халиловой Д.С. за переданное имущество.
На основании оценки данных расписок в совокупности с представленными в материалы дела документальными доказательствами и пояснениями сторон об изначальном согласовании цены договора в 4 550 000 рублей, судебная коллегия приходит к выводу, что данная сумма является действительной стоимостью объектов недвижимости, о которой стороны договорились.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовых оснований для отклонения исковых требований Халиловой Д.С. о признании сделки заключенной на сумму 4 550 000 рублей у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем обжалуемое истицей решение в данной части подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.
Касаясь исковых требований Халиловой Д.С. в части определения договорной стоимости спорных объектов по договору купли-продажи от 15 июня 2017 года отдельно по жилому дому и земельному участку, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как указывалось выше, в пункте 4 договора купли-продажи отражено, что общая стоимость земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома) составляет 1 900 000 рублей. Из них цена земельного участка - 900 000 рублей, жилого дома - 1 000 000 рублей.
Судебная коллегия считает возможным в рассматриваемом случае применить принцип пропорциональности и, исходя из указанной в договоре совокупной цены объектов в 1 900 000 рублей и действительной цены договора в размере 4 550 000 рублей, определить стоимость проданного земельного участка в 2 155 270 рублей, а объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома) - в 2 394 730 рублей. Иной способ сохранить баланс интересов сторон при разрешении данного спора суд апелляционной инстанции не находит.
Разрешая встречный иск Ахметхановой Ф.Б. и Хайруллина А.М., действующего в интересах своих несовершеннолетних детей Хайруллиных Р.А. и И.А., о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома суд первой инстанции принял во внимание выводы проведённых по делу по ходатайству сторон экспертных исследований, выявивших в конструкциях жилого дома строительно-технические недостатки, общая стоимость работ по устранению которых составляет 1 933 690 рублей.
Исходя из установленных по делу обстоятельств передачи Халиловой Д.С. по договору купли-продажи жилого дома с недостатками, которые не оговорены договором, являются скрытыми и не могли быть установлены покупателем при осмотре дома, районный суд счёл встречные требования обоснованными и определилподлежащую взысканию сумму с зачётом неисполненного Ахметхановой Ф.Б. по выданной ею расписке обязательства по уплате 1 650 000 рублей за приобретаемое имущество.
С такими выводами судебная коллегия соглашается, поскольку они сделаны на основании правильно установленных обстоятельств дела и при правильном применении норм материального права и норм процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы о том, что встречные исковые требования не подлежали удовлетворению, заявлены в силу произвольного толкования закона, подлежащего применению при разрешении встречного иска, в связи с чем не могут повлечь отмену обжалуемого судебного акта в оспариваемой части.
В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Из положений пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
На основании абзаца четвёртого пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку факт скрытого характера выявленных недостатков в конструкциях жилого дома судом установлен, учитывая позицию Ахметхановой Ф.Б. относительно времени возникновения недостатков дома, у суда первой инстанции не имелось оснований для отклонения заявленных встречных требований.
Ссылка в жалобе на то, что с претензией по качеству жилого дома Ахметханова Ф.Б. обратилась спустя значительное время после его приобретения, не может послужить основанием для отказа в удовлетворении её требований, обусловленных наличием в доме скрытых недостатков, которые невозможно было обнаружить при осмотре дома при его приобретении, и которые выявились в ходе его эксплуатации и использования в различные календарные сезоны.
В остальной части решение суда не обжалуется и не является предметом проверки суда апелляционной инстанции в силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 199, 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Советского районного суда города Казани Республики Татарстан от 18 марта 2020 года по данному делу отменить в части отказа в удовлетворении иска Халиловой Диляры Сальмановны к Ахметхановой Фирае Бариевне, Хайруллину Азату Махмутовичу, действующему в интересах несовершеннолетних Хайруллиных Рамзиля Азатовича и Ильзата Азатовича, о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства, принять в этой части новое решение, которым признать договор купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства, заключенный 15 июня 2017 года между Халиловой Дилярой Сальмановной и Ахметхановой Фираей Бариевной, совершенным на сумму 4 550 000 рублей, из которых стоимость земельного участка составила 2 155 270 рублей, объекта индивидуального жилищного строительства - 2 394 730 рублей.
В остальной части решение оставить без изменения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трёх месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка