Определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 мая 2021 года Дело N 33-908/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Должикова С.С.,

судей Старцевой С.А., Второвой Н.Н.,

при секретаре Трухановой А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Беляевой М. Ю. к Дубровченко Д. В. о выселении,

по апелляционной жалобе Дубровченко Д. В. на решение Заводского районного суда г.Орла от 22 января 2021 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Старцевой С.А., выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора Харламова А.Н., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Беляева М.Ю. обратилась в суд с иском к Дубровченко Д.В. о выселении.

В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что является собственником <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство, открывшегося после смерти супруга ФИО1 Ответчик Дубровченко Д.В. самовольно вселился в данное жилое помещение, что не позволяет ей реализовать права собственника квартиры. В добровольном порядке выселиться из спорной квартиры ответчик не желает. Просила суд выселить Дубровченко Д.В. из указанной квартиры.

Заочным решением Заводского районного суда г. Орла от 15 июля 2020 г. исковые требования Беляевой М.Ю. были удовлетворены.

Определением Заводского районного суда г. Орла от 13 января 2021 г. по заявлению Дубровченко Д.В. заочное решение отменено с возобновлением производства по делу.

Рассмотрев возникший спор, суд постановилобжалуемое решение.

В апелляционной жалобе Дубровченко Д.В. просит решение суда отменить и принять новое, которым признать предварительный договор купли-продажи от <дата> договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате (п.8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54); признать право собственности на предмет договора, а именно на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, возникшим у Дубровченко Д.В.; закрепить право собственности на объект недвижимого имущества, а именно: двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за Дубровченко Д.В.

В обоснование доводов жалобы указывается на то, что в предварительном договоре купли-продажи от <дата>, заключенном между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем), являющейся матерью ответчика, была установлена обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить 700000 рублей, т.е. существенную часть цены квартиры, определенной сторонами в размере 1000000 рублей. Покупателем в день заключения предварительного договора оплачено 700000 рублей, что подтверждается соответствующей распиской. Тем самым, между сторонами фактически был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

По условиям предварительного договора ФИО1 (продавец) обязался подготовить необходимые для продажи указанной квартиры документы (узаконить перепланировку в квартире, зарегистрировать право собственности на свое имя, открыть финансово-лицевой счет в ЖЭУ на свое имя и получить копию указанного счета) и заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до <дата> В свою очередь ФИО2 обязалась заключить основной договор купли-продажи в срок до <дата> с учетом произведенных действий ФИО1 По условиям предварительного договора передача квартиры осуществлялась при подписании сторонами настоящего договора. Также стороны договорились, что в случае виновного отказа какой-либо из сторон договора от заключения основного договора купли-продажи квартиры настоящий договор расторгается с возвратом покупателю всех денежных средств, оплаченных по договору, с возмещением убытков и удержанием штрафа с виновной стороны. С момента вселения в квартиру ФИО2 несла расходы по ее содержанию. Таким образом, договор вступил в силу и считался заключенным с момента подписания его сторонами и действовал до момента исполнения сторонами договора своих обязательств.

Вышеуказанный договор с передачей квартиры и денежных средств в счет уплаты за квартиру был заключен при участии представителя <...> в лице управляющего ФИО3, действующего по доверенности. Указанное обстоятельство подтверждается договором возмездного оказания услуг от <дата>, заключенным между Агентством и ФИО2, согласно которому Агентство оказывало ФИО2 услуги по оформлению сделки по покупке спорной квартиры.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие истца Беляевой М.Ю., надлежащим образом извещенной о месте и времени рассмотрения дела, реализовавшей право на участие в деле посредством представителя Широченкова И.А.

Проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Федеральным законом от N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тесту также Федеральный закон от 13 июля 2018 г. N 218-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (части 3,5,6 статьи 1 Закона).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 статьи 209 ГК РФ).

Из положений статьи 292 ГК РФ следует, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных законом.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исходя из ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Из материалов дела следует и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, что истец Беляева М.Ю. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, право собственности которой зарегистрировано в ЕГРН с <дата> и не оспаривалось ответчиком.

Из представленных документов следует, что право собственности на указанную квартиру у истца возникло на основании свидетельства о праве на наследство по закону <адрес>7 от <дата> после смерти супруга ФИО1, умершего <дата>

ФИО1 являлся собственником этой квартиры на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от <дата> N после смерти матери ФИО4

В вышеприведенной квартире проживает ответчик Дубровченко Д.В., который регистрации по месту жительства по этому адресу не имеет, членом семьи истца не является и никогда не являлся, что не оспаривалось ответчиком.

<дата> Беляевой М.Ю. в лице представителя Широченкова И.А. направлено требование о выселении из указанной квартиры в десятидневный срок с момента получения уведомления, которое получено Дубровченко Д.В. <дата> по адресу данной квартиры, <дата> - <адрес> где у ответчика имелась регистрация по месту пребывания (л.д. N).

Требование Беляевой М.Ю. о выселении из указанной квартиры Дубровченко Д.В. не исполнено.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что собственником <адрес> является истец Беляева М.Ю., право собственности которой не оспаривалось ответчиком Дубровченко Д.В., не заявлявшим также требований и о переходе к нему права собственности на эту квартиру, районный суд обоснованно пришел к выводу о том, что права истца, как собственника жилого помещения подлежат судебной защите с устранением нарушения путем выселения Дубровченко Д.В. из данного жилого помещения. Поэтому правомерно, вопреки доводам апелляционной жалобы Дубровченко Д.В., удовлетворил исковые требования Беляевой М.Ю.

Не могут повлечь отмену решения суда доводы апелляционной жалобы Дубровченко Д.В., в которых он приводит обстоятельства вселения в указанную квартиру на законных основаниях, ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В силу положений статей 549 - 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ (в редакции, действующей до внесения изменений Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом в силу части 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившего в силу 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 62, 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ, регламентирующей правоотношения при заключении предварительного договора, к такому договору не применяются.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Исходя из положений пункта 8 вышеприведенного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Так, в пунктах 3, 4 статьи 487 ГК РФ определено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

При этом в силу пункта 1 статьи 487 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 487 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса, в силу которой если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В пункте 5 вышеприведенного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 также разъяснено, что если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ, которым предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Из материалов дела следует, что <дата> между ФИО1 (супругом истца), являющимся продавцом, и ФИО2 (матерью ответчика), являющейся покупателем, подписан предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д. N).

Предметом настоящего договора является намерение сторон заключить в будущем договор купли-продажи принадлежащей ФИО1 двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: <адрес> (п. N договора).

Стороны оценивают указанную квартиру в 1000000 рублей, при этом расчет между сторонами производится в следующем порядке: 700000 рублей оплачивается при подписании настоящего договора, 300000 рублей - в срок до <дата> (п.N договора).

По условиям предварительного договора ФИО1 (продавец) обязался подготовить необходимые для продажи указанной квартиры документы (узаконить перепланировку в квартире, зарегистрировать право собственности на свое имя, открыть финансово-лицевой счет в ЖЭУ на свое имя, получить копию указанного счета) и заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до <дата> В свою очередь ФИО2 также обязалась заключить основной договор купли-продажи в срок до <дата> (п.п. N договора). Передача квартиры осуществляется при подписании сторонами настоящего договора и с момента передачи квартиры расходы по ее содержанию и эксплуатации должен нести покупатель (п.N договора).