Дата принятия: 02 июля 2020г.
Номер документа: 33-9072/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2020 года Дело N 33-9072/2020
г. Екатеринбург
02.07.2020
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Орловой А.И.,
Мехонцевой Е.М.
при помощнике судьи Узяркиной А.Э., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа к ( / / )1 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки
по апелляционной жалобе ответчика на решение Полевского городского суда Свердловской области от 16.03.2020.
Заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., объяснения представителя ответчика - ( / / )5 (доверенность от 23.11.2018 сроком на 3 года), поддержавшей доводы жалобы; представителя истца - ( / / )6 (доверенность от 01.01.2020 сроком до 31.12.2020), возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа обратился с иском к ( / / )1 о взыскании задолженности по арендной плате в общей сумме (с учетом уточнений) 1097 945 руб. 50 коп. (748 118 руб. 17 коп. - сумма основного долга, 349 827 руб. 33 коп. - пени). В обосновании иска указано, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ОАО "Газпромнефть -Урал" заключен договор аренды земельного участка от 26.02.2015 N 34, расположенного по адресу: ..., кадастровый N, площадью 1800 кв.м. с разрешенным использованием: для предпринимательской деятельности (АЗС). Срок действия договора до 06.02.2018., после его истечения, договор возобновлен на неопределенный срок. 02.08.2017 ООО "Газпромнефть -Центр" по договору купли-продажи продал объект недвижимости (контейнерная автозаправочная станция), расположенный на указанном земельном участке с кадастровым номером N ( / / )1, которому перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка. ( / / )1 арендную плату не вносил, в связи с чем образовалась задолженность, которую истец просил взыскать.
Решением Полевского городского суда Свердловской области от 16.03.2020 исковые требования удовлетворены частично. Взыскана с ( / / )1 в пользу комитета по Управлению имуществом Арамильского городского округа задолженность по договору аренды в размере 748118 руб. 17 коп. за период с 02.08.2017 по март 2020 г. включительно, неустойка в размере 150000 руб. за период с 11.08.2017 по 16.03.2020, всего взыскано 898118 руб. 17 коп. Взысканы с ( / / )1 в пользу комитета по Управлению имуществом Арамильского городского округа расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12181 руб. 18 коп.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что по его мнению, площадь земельного участка, необходимого для использования контейнерной автозаправочной станции составляет 58 кв.м, а не 1800 кв.м. Также ссылается на то, что непосредственно с ( / / )1 договор аренды не заключался, стороной договора ответчик не является. Указывает на то, что ответчик не должен отвечать по долгам предыдущего арендатора. В дополнениях к жалобе указано на то, что договор аренды с ООО "Газпромнефть" прекратил свое действие; истец вправе предъявить к ООО "Газпромнефть" требования о возмещении убытков; нет доказательств того, что ответчик использует весь земельный участок; полагает, что земельный участок должен предоставляться исключительно на торгах.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 26.02.2015 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа (арендодатель) и ОАО "Газпромнефть -Урал" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков N 64, предметом которого является земельный участок площадью 1800 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для предпринимательской деятельности (АЗС). Срок действия договора с 27.02.2012 до 26.02.2018.
В последующем произведена замена стороны по договору на ООО "Газпромнефть -Центр", что не оспаривается лицами, участвующими в деле.
06.07.2017 между ООО "Газпромнефть -Центр" (продавец) и ( / / )1 (покупатель) заключен договор N ГНЦ-17/01600/01553/Д купли-продажи имущества от 06.07.2017, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить следующее имущество: контейнерная автозаправочная станция, назначение: иные сооружения производственного назначения, площадью 17,6 кв.м, расположенное по адресу: ..., АЗС. В соответствии с пунктом 2.1 договора, объект размещен на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 1800 кв.м, земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка N 34 от 26.02.2015. Пунктом 2.2 договора определено, что продавец передает покупателю свои права и обязанности по договору аренды земельного участка с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю. Переход права собственности зарегистрирован 02.08.2017.
Таким образом, продажа объекта недвижимости осуществлена в период действия договора аренды N 34 от 26.02.2015. Так как доказательств возражений фактического использования арендатором земельного участка после истечения срока договора аренды не представлено, то договор аренды от 26.02.2015 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Указанный пункт распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ). Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Таким образом, высшими судебными инстанциями неоднократно подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Указанное толкование неоднократно разъяснялось Верховным Судом Российской Федерации (Обзор судебной практики N 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, Определение от 28.10.2019 N 305-ЭС19-18414 и др.), в связи с чем, доводы ответчика, приведенные в апелляционной жалобы правового значения не имеют, так как основаны на ошибочном толковании закона.
При этом изменение действующего законодательства с 01.03.2015 не влияет на обязанность приобретателя недвижимости осуществлять плату за пользование земельным участком.
Доводы ответчика о том, что с 01.03.2015 спорный участок должен быть предоставлен только по результатам торгов, основаны на неверном толковании закона, поскольку, как по ранее действовавшему законодательству, так и по законодательству, действующему с 01.03.2015, исключительное право на заключение договора аренды без проведения торгов имеют собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
Ответчик действительно обращался к истцу с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка, однако получил отказ. Данный отказ не был обжалован ( / / )1 в установленном законом порядке и предметом рассмотрения настоящего дела не является.
Безосновательны доводы жалобы о том, что ( / / )1 не отвечает по долгам предыдущего собственника участка, поскольку в соответствии с представленным расчетом, арендная плата начислена с момента возникновения права собственности ответчика 02.08.2017 (л.д.87).
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешилзаявленный спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Полевского городского суда Свердловской области от 16.03.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Председательствующий С.Н.Киселева
Судьи А.И.Орлова
Е.М.Мехонцева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
