Дата принятия: 03 ноября 2020г.
Номер документа: 33-9060/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 ноября 2020 года Дело N 33-9060/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Акининой Е.В.,
судей Дуровой И.Н., Хамнуевой Т.В.,
при секретаре Черновой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Хамнуевой Т.В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Мастяевой Анжелики Сергеевны Ракшня Марии Юрьевны на решение Междуреченского городского суда Кемеровской области от 07 августа 2020 года по делу по иску Орловой Светланы Алексеевны, Кургузова Алексея Геннадиевича к Мастяевой Анжелике Сергеевне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возмещении убытков,
УСТАНОВИЛА:
Орлова С.В., Кургузов А.Г. обратились в суд с иском к Мастяевой А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возмещении убытков.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, стоимостью 2 400 000 руб. В ходе эксплуатации жилого дома истцы обнаружили большое количество скрытых недостатков, в связи с чем, обратились к эксперту для оценки его технического состояния и определения объема работ, необходимых для его восстановления. Экспертным заключением ООО "Евразпроект" установлено, что техническое состояние несущих строительных конструкций жилого дома характеризуется наличием деформаций, дефектов и повреждений, свидетельствующих об исчерпании несущей способности и непригодности к эксплуатации, дому присваивается категория технического состояния - аварийное; проведение мероприятий по восстановлению эксплуатационных качеств строительных конструкций дома экономически нецелесообразно, жилой дом по указанном адресу аварийный, подлежит сносу. Просили с учетом уточненных исковых требований расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ Взыскать с ответчика денежные средства в размере 2 400 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи, убытки в виде процентов по кредитному договору N от 13.03.2019г в сумме 304 907, 84 руб., убытки в виде сумм, уплаченных в связи со страхованием жизни, здоровья и имущества в сумме 16816, 91 руб., расходы по оплате госпошлине в размере 22 768 руб., расходы на услуги эксперта в сумме 30 000 руб.
В судебном заседание представитель ответчика Мастяевой А.С.- Ракшня М.Ю. возражала против удовлетворения заявленных требований.
Решением Междуреченского городского суда Кемеровской области от 07 августа 2020 года постановлено:
Исковые требования Орловой Светланы Алексеевны, Кургузова Алексея Геннадиевича к Мастяевой Анжелике Сергеевне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возмещении убытков, удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Орловой Светланой Алексеевной, Кургузовым Алексеем Геннадиевичем и Мастяевой Анжеликой Сергеевной.
Взыскать с Мастяевой Анжелики Сергеевны в пользу Орловой Светланы Алексеевны, Кургузова Алексея Геннадиевича 2 400 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи, убытки в виде процентов по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГг в сумме 304 907 р. 84 коп., расходы по госпошлине в размере 22 768 руб., расходы по услугам эксперта в сумме 30 000 рублей, отказав в удовлетворении иска в остальной части.
В апелляционной жалобе представитель Мастяевой А.С. Ракшня М.Ю. просит решение суда отменить. Указывает, что судом не дана оценка обстоятельствам возникновения существенных повреждений несущих конструкций по вине истцов. При совершении сделки покупатели были довольны качественным состоянием дома и земельного участка, установленным путем его осмотра, претензии к техническому состоянию объектов не имели. При проявлении должной степени осмотрительности со стороны истцов недостатки дома, подтверждающие непригодность для проживания, могли быть выявлены истцом во время осмотра дома. Истцы имели возможность ознакомиться с документами по техническому состоянию дома, не были ограничены в доступе к каким-либо помещениям в нем. Истцами не представлено доказательств, свидетельствующие о продаже им жилого дома с неустранимыми недостатками, которые не были оговорены продавцом и возникли до передачи объекта покупателю. На дату заключения договора купли-продажи отсутствовали видимые существенные недостатки дома. Бездействие истцов по уходу за жилым домом после его приобретения, привели к дефектам, указанным в экспертном заключении. Визуально дефекты, которые зафиксированы на фото экспертов, на момент продажи отсутствовали. Экспертом не определена давность образования дефектов и повреждений, им установлена непригодность дома для проживания на момент осмотра, а не на момент заключения договора купли-продажи и передачи объектов истцам. Судом не учтено, что после проведения в доме ремонта ответчик проживал в спорном доме около 10 лет, дефектов дома не обнаруживалось. Суд ошибочно полагает, что дом не подлежит восстановлению, поскольку экспертом указано на возможное восстановлении при наличии проекта. Договор купли-продажи подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке, исполнен. Данные в договоре о его предмете соответствуют технической документации.
Истцами Орловой С.В., Кургузовым А.Г. на апелляционную жалобу поданы возражения.
На заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов Кунгурова Т.А. не согласилась с доводами апелляционной жалобы, поддержала представленные возражения на апелляционную жалобу.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Как следует из пункта 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В силу пункта 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Судом первой инстанции установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Кургузов А.Г. и Орлова С.А. приобрели жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, у Мастяевой А.С., стоимостью 2 400 000 руб.
Для приобретения жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, Орловой С.А., Кургузовым А.Г. был заключен с ПАО "Сбербанк России" кредитный договор от 13.03.2019 на сумму 2 000 000 руб. на 180 месяцев под 12,963% годовых.
Передача жилого дома и земельного участка осуществлена с момента подписания договора без составления передаточного акта. Право собственности истцов зарегистрировано в установленном законом порядке.
Истцами при подаче иска указано на многочисленные недостатки жилого дома, возникшие до оформления договора купли-продажи от 13.03.2019, выявленные в процессе его эксплуатации, подтвержденные исследованными судом доказательствами.
Из заключения судебной строительно-технической экспертизы ФБУ Кемеровская ЛСЭ Минюста России (Новокузнецкий филиал) N 4985/5-2-19 от 29.06.2020 следует вывод о наличии в жилом доме повреждений и дефектов строительно-технического и монтажного характера, свидетельствующие об снижении и исчерпании несущей способности и непригодности жилого дома к эксплуатации, а именно:
- Фундамент жилого дома имеет следы ремонта фундамента со сквозными трещинами в местах ремонта; сквозные тещина фундамента; неравномерная осадка фундамента; недостаточная глубина заложения подошвы фундамента; следы пучения грунта основания фундамента; скопление воды под подошвой фундамента (установлен при вскрытии грунта); трещины в узлах сопряжения фундамента; частично под подошвой фундамента отсутствует операние на грунт основания; разрушение фундамента; в месте вскрытия грунта под подошвой фундамента щебеночного грунта (подсыпка) не обнаружено; ширина фундамента равна ширине наружных стен 330мм (Фото 10-20).
Примечание: разрушение фундамента и отмостки, сквозные трещины в том числе в местах ремонта фундамента, недостаточная глубина заложения фундамента, отсутствие подсыпки из щебня, отсутствие уширения подошвы фундамента, наличие воды в грунте (что приводит к значительному снижению несущей способности грунта),наличие пучинистых свойств грунта, неравномерная осадка фундамента свидетельствуют об исчерпании несущей способности грунта под подошвой фундамента и самого фундамента под приложенными нагрузками а так же нарушение технологии при строительстве фундамента и грунта под подошвой фундамента. Так же ширина фундамента равна ширине наружных стен 330мм что недостаточно для передачи и восприятия нагрузок фундаментом и грунтом так как жилой дом имеет неравномерную осадку и идет разрушение фундамента.
-Пол (перекрытие жилого дома на 1 этаже) имеет разрушение бетонного пола; пучение пола с разрушением отделочного слоя пола в санузле и котельной; просадка пола 70-90мм; отметка уровня пола ниже отметки уровня земли (Фото 44); пол без утеплителя и гидроизоляции; наличие следов увлажнения, воды и плесени; излом ГКЛ потолка в узлах сопряжения дымохода с перекрытием в котельной. На 2 этаже: продольные трещины несущей плиты перекрытия вдоль опорной зоны на внутреннею несущею стену первого этажа (установлено при вскрытие пола, свидетельствует об неравномерной осадки дома и пучении грунта, внутренняя несущая стена давит на низ перекрытия создавая напряжения в плите в зоне опоры с образование трещин что приводит к прогрессирующим разрушениям плиты перекрытия и снижению ее работоспособности); изгиб и отклонение перекрытия от горизонтали 15-16мм/м; отпадение облицовочной плитки дымохода в верхней и нижней части (свидетельствует об неравномерной осадки дома и пучении грунта) (Фото 21-32).
Примечание: Разрушение бетонного пола 1 этажа и отсутствие гидро и тепло изоляции пола а так же отметка уровня пола ниже отметки уровня земли, наличие воды в грунте т следы увлажнения, просадки пола с разрушением отделочного покрытия пола, свидетельствуют о неравномерной осадки здания и пучинистых свойств грунта, а так же нарушение технологии при строительстве пола 1 этажа на грунте.
-Наличие трещин несущей плиты перекрытия 2 этажа вдоль опорной зоны на внутреннею несущею стену первого этажа, изгиб и отклонение перекрытия от горизонтали 15-1 бмм/м, свидетельствуют о пучинистых свойствах грунта и неравномерной осадке жилого дома, а также нарушении технологии строительства при выполнении фундамента и грунта основания что приводит к снижению несущей способности плиты перекрытия и дальнейшему разрушению несущей плиты перекрытия по причине неравномерной осадки жилого дома, пучении грунта и исчерпании несущей способности фундамента.
-Стены жилого дома имеют трещины несущих стен; отклонение стен от вертикали 24-48мм/м; трещины в узлах сопряжения стен друг с другом и по швам бетонирования; дверной проем выполнен без усиления, несущие стены выполнены без арматуры; разрушение (сдавливание) перегородки на 1 этаже свидетельствует о пучении грунта и осадки дома) (Фото 33-43).
Примечание: Указанные дефекты и повреждения стен свидетельствуют о потери жесткости стен в узлах сопряжения друг с другом, снижении нёсущей способности стен и прогрессирующем разрушении стен, а также нарушении технологии строительства при выполнении дверного проема в несущей стене что приводит к снижению несущей способности стены и создает угрозу обрушения.
-Крыша жилого дома имеет следы плесени и потемнение древесины на обрешетки и стропильных ногах. Следов разрушения обрешетки и стропильных ног, снижения жесткости узлов сопряжения не обнаружено (Фото 45-48). Примечание: Указанные дефекты и повреждения (плесени и потемнение древесины на обрешетки и стропильных ногах) не повлияли на несущую способность крыши.
-Подпорная стенка, выполненная из бревен и досок усиленные металлическими опорными стойками имеет отклонение подпорной стенки от вертикали, изгиб и наклон металлических опорных стоек (Фото 49-50). Примечание: Данные дефекты и повреждения свидетельствуют о потери жесткости грунта, его подвижности вдоль уклона рельефа местности и пучении грунта а так же потерю несущей способности и устойчивости подпорной стенки.
-Гараж, пристроенный к жилому дому, имеет трещины и расслоение кладки стен, трещина на фундаменте, выход из плоскости кладки стен (Фото 51-52). Примечание: Данные дефекты и повреждения свидетельствуют о потери жесткости грунта, его подвижности вдоль уклона рельефа местности и пучении грунта, неравномерной осадки фундамента гаража что создает угрозу обрушения.
Данное экспертное заключение судом первой инстанции обоснованно принято в качестве допустимого и достоверного доказательства состояния спорного дома, поскольку из его содержания усматривается, что при производстве экспертизы были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз: эксперт при производстве экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперт компетентен в вопросах, поставленных судом на его разрешение, обладает необходимыми знаниями, содержание заключения соответствуют нормативно-правовым требованиям, является полным и ясным, не обнаруживает каких-либо противоречий между описательной, исследовательской частью и выводами, не противоречит другим имеющимся в материалах дела доказательствам.
Проанализировав указанное выше заключение экспертизы в совокупности с иными доказательствами по делу, письменными доказательствами о состоянии жилого дома, в соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к обоснованному выводу о том, что приобретенный истцами жилой дом имеет многочисленные недостатки, полный перечень которых подробно отражен в решении суда. Причиной перечисленных недостатков являются нарушения, возникшие до передачи жилого дома истцам ответчиком, обнаруженные покупателями уже после совершения сделки, недостатки являются существенными.
Также суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании со стороны ответчика процентов, уплаченных истцами по кредитному договору от 13.03.2019 г., по мотиву целевого характера выданного кредита, в связи с чем необходимость уплаты банку процентов за обслуживание кредита обусловлена покупкой жилого помещения у продавца. Нарушение же продавцом своих обязательств, а именно, передача жилого помещения ненадлежащего качества, свидетельствует о наличии причинно-следственной связи между виной продавца в причинении убытков и в их возникновении.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и не находит оснований для иной оценки доказательств, поскольку ответчиком в нарушение требований процессуального закона (статьи 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) не представлено доказательств, опровергающих заключение экспертизы и другие доказательства в части того, что продавец передал истцам жилой дом надлежащего качества.
Указание в апелляционной жалобе на то, что выявленные недостатки образовались уже после покупки жилого дома, поскольку согласно договору купли-продажи истцы произвели осмотр объекта и претензий к его техническому состоянию не имели, объекты переданы покупателю в том техническом состоянии, в каком они есть на момент подписания договора, является несостоятельным.
По результатам проведенной судебной экспертизы ФБУ Кемеровская ЛСЭ Минюста России (Новокузнецкий филиал) N 4985/5-2-19 от 29.06.2020 сделаны выводы о том, что в доме выявлены повреждения и дефекты строительно-технического и монтажного характера, свидетельствующие о снижении и исчерпании несущей способности и непригодности жилого дома к эксплуатации. Данные дефекты и повреждения свидетельствуют о прогрессирующем разрушении несущих элементов жилого дома и исчерпании несущей способности грунта основания и фундамента, снижению и прогрессирующих деформациях стен и перекрытия, что может привести к обрушению жилого дома. Указанные дефекты и повреждения приводят к непригодности для дальнейшей эксплуатации жилого дома на момент осмотра.
Выявленные дефекты являются скрытыми и образовались в результате нарушения установленных норм при строительстве дома, поэтому не могли быть обнаружены покупателями при визуальном осмотре, поскольку для их выявления необходимы частичный демонтаж строения, специальные приборы и методики выявления.
При визуальном осмотре жилого дома могли быть обнаружены такие дефекты и повреждения как трещины несущих стен, однако при их обнаружении лицо, не обладающее специальными познаниями, не может оценить степень влияния данных дефектов, как на конструкции, так и на дом в целом.
В силу п.2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие не оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Доводы жалобы о том, что истцами не представлено доказательств, свидетельствующие о продаже им жилого дома с неустранимыми недостатками, которые не были оговорены продавцом и возникли до передачи объекта покупателю, направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию ответчика, выраженную им в суде первой инстанции.
Довод жалобы о том, что имеющиеся недостатки не являются существенными, так как могут быть устранены, на правильность выводов суда первой инстанции не влияет, поскольку опровергаются выводами экспертов.
Условиями заключенного между сторонами договора купли-продажи качество жилого помещения, а также степень его благоустройства не были определены. В связи с чем, при разрешении вопроса о качестве товара в данном случае следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 469 ГК РФ, согласно которому при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Предназначением жилого помещения является его пригодность для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Недостатки, обнаруженные покупателями уже после совершения сделки, в незначительный период эксплуатации дома, носят существенный характер, в результате чего спорный жилой дом не может быть признан пригодным для постоянного проживания граждан, что лишает предмет договора основного потребительского свойства.
В связи с чем, судебная коллегия считает обоснованными выводы суда первой инстанции о расторжении договоров купли-продажи недвижимых объектов и взыскании с ответчика в пользу истцов уплаченных по договору денежных средств.
Также подлежат отклонению доводы жалобы о том, что экспертом не определена давность образования дефектов и повреждений, поскольку выявленные дефекты образовались в результате нарушения строительных норм при строительстве жилого дома, и не могли образоваться в результате эксплуатации дома покупателями.
Ссылки в жалобе на то, что истцы неправильно эксплуатировали жилой дом, что и привело к образованию дефектов, судебная коллегия находит голословными, поскольку они ничем не подтверждены.
Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на законность и обоснованность судебного решения.
Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому правильное по существу решение суда, подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Междуреченского городского суда Кемеровской области от 07 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Мастяевой Анжелики Сергеевны Ракшня Марии Юрьевны - без удовлетворения.
Председательствующий Е.В. Акинина
Судьи И.Н. Дурова
Т.В. Хамнуева
Судья Антипова И.М. Дело N 33-9060/2020
Докладчик Хамнуева Т.В. (N 2-7/20)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
(резолютивная часть)
03 ноября 2020 года г. Кемерово
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Акининой Е.В.,
судей Дуровой И.Н., Хамнуевой Т.В.,
при секретаре Черновой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Хамнуевой Т.В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Мастяевой Анжелики Сергеевны Ракшня Марии Юрьевны на решение Междуреченского городского суда Кемеровской области от 07 августа 2020 года по делу по иску Орловой Светланы Алексеевны, Кургузова Алексея Геннадиевича к Мастяевой Анжелике Сергеевне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возмещении убытков,
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Междуреченского городского суда Кемеровской области от 07 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Мастяевой Анжелики Сергеевны Ракшня Марии Юрьевны - без удовлетворения.
Председательствующий Е.В. Акинина
Судьи И.Н. Дурова
Т.В. Хамнуева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
