Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 июня 2020 года №33-9059/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 июня 2020 года Дело N 33-9059/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Прониной Л.Г.,
судей Искандарова А.Ф. и Кривцовой О.Ю.
при секретаре Валееве А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Прусакова А.В. на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 4 марта 2020 г., по иску Прусакова А.В. к администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
Прусаков А.В. обратился в суд с иском к администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - Администрация города) о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: адрес без проведения торгов.
Заявленные требования мотивированы тем, что Прусаков А.В. является собственником нежилого помещения общей площадью 24 кв. м, по адресу: адрес, расположенного на испрашиваемом в аренду земельном участке, в связи с чем 4 сентября 2019 г. обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, на которое ответа не поступило. Полагает, что на основании подпункта 9 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 4 марта 2020 г. постановлено:
в удовлетворении исковых требований Прусакова Александра Владимировича к администрации городского округа г.Нефтекамск Республики Башкортостан об обязании администрации ГО г. Нефтекамск заключить с Прусаковым Александром Владимировичем договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес с кадастровым номером N... без проведения торгов для строительства отказать.
В апелляционной жалобе Прусаков А.В. ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, полагая неправильным применение судом норм материального права при разрешении спора, без учета того, что исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых уполномоченный орган вправе отказать в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Таких оснований судом не установлено, ответчиком доказательств, препятствующих предоставлению земельного участка, не представлено.
Истец Прусаков А.В., представители ответчиков - Администрации города, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (привлечено к участию в деле по инициативе суда), представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (привлечено к участию в деле по инициативе суда) в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщали. Представитель Прусакова А.В. - Ниязова А.Р. обратилась к суду с заявлением об отложении рассмотрения дела, "в связи с необходимостью личного участия в судебном заседании", не указав причин уважительности неявки и не представив доказательств невозможности участия в судебном разбирательстве по уважительным причинам, тогда как истец Прусаков А.В. и его представитель Ниязова А.Р. были заблаговременно извещены о времени и месте судебного разбирательства - 21 мая 2020 г. Ввиду изложенного в удовлетворении заявления представителя Ниязовой А.Р. судебной коллегией отказано ввиду не указания и непредставления доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в судебное заседание. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером: N... площадью 21999 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: адрес, на основании постановления Администрации города N 4039 от 14 октября 2011 г. был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "БашСтрой" (далее - ПКФ "БашСтрой") в целях проектирования и строительства производственной базы по договору аренды земельного участка N 3915к от 3 ноября 2011 г. Срок аренды участка был установлен с 14 октября 2011 г. по 14 октября 2014 г.
11 февраля 2014 г. Администрация города, рассмотрев обращение директора ПФК "БашСтрой" о продлении аренды земельного участка на основании постановления N 305 от 11 февраля 2014 г., продлило ПФК "БашСтрой" срок аренды земельного участка с кадастровым номером N... площадью 21999 кв. м, сроком до 14 октября 2017 г.
На основании постановления главы Администрации города N 305 от 11 февраля 2014 г. было заключено дополнительное соглашение N 1 от 12 февраля 2014 г., которым продлен срок действия договора аренды до 14 октября 2017 г.
21 октября 2016 г. ПКФ "БашСтрой" зарегистрировало право собственности на вспомогательное здание, назначение: нежилое, площадью 24 кв. м, количество этажей 1, кадастровый номер N..., которое по договору купли-продажи N 2 от 11 ноября 2016 г. продало Кудинову О.Н.
31 июля 2019 г. по договору купли-продажи, заключенному с Драбович А.И., истец Прусаков А.В. приобрел вышеуказанное вспомогательное здание общей площадью 24 кв. м, назначение нежилое, с кадастровым номером N..., по адресу: адрес, расположенное на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером N..., о чем 13 августа 2019 г. в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись регистрации N....
Иные объекты недвижимого имущества, в том числе незавершенные строительством в соответствии с целями предоставления земельного участка в аренду - производственная база на земельном участке с кадастровым номером N... отсутствуют.
Постановлением Администрации города N 874 от 23 января 2019 г. "О предварительном согласовании и об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане кадастрового квартала N..., образуемого из земельного участка, государственная собственность, на который не разграничена", из земельного участка с кадастровым номером N... образовано два земельных участка с кадастровым номером N... площадью 16999 кв. м, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства производственной базы, территориальная зона - П4, по адресу: адрес, и земельный участок с кадастровым номером N... площадью 5000 кв. м, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства производственной базы, территориальная зона - П4.
4 сентября 2019 г. Прусаков А.В. обратился в Администрацию города с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером N... площадью 16999 кв. м, на которое 1 октября 2019 г. ответчиком направлен промежуточный ответ, а 28 ноября 2019 г. направлен отказ в предоставлении в аренду земельного участка.
Установив вышеприведенные обстоятельства, что на спорном земельном участке не имеется объектов незавершенного строительства либо основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для предоставления Прусакову А.В. в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для обязания ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N... площадью 16999 кв. м.
Как выше указано, установлено судом и не оспаривается истцом, спорный земельный участок, на котором расположено приобретенное Прусаковым А.В. вспомогательное здание, образован из земельного участка, в отношении которого первоначальному продавцу такого объекта земельный участок был предоставлен в аренду для проектирования и строительства производственной базы, строительство которой не было начато и на испрашиваемом истцом земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, отвечающий целям предоставления земельного участка в аренду.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.
В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.
Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.
Данное положение согласуется с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в котором установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
В соответствии с положениями действующего законодательства, право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ либо подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности на такой объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на объект незавершенного строительства, а также перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.
Вместе с правами на вспомогательный объект площадью 24 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N..., предоставленном в целях проектирования и строительства производственной базы, истцу были переданы функции заказчика такого строительства. Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, Прусаков А.В. был вправе претендовать на продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером N... для завершения строительства без проведения торгов только при наличии на таком земельном участке того объекта незавершенного строительства, для строительства которого был предоставлен земельный участок.
На земельном участке с кадастровым номером N... отсутствует производственная база или объект незавершенного строительства производственной базы, учитывая, что ранее ПКФ "БашСтрой" указанные земельный участок однократно предоставлялся в целях завершения строительства, принадлежащий истцу вспомогательный объект не соответствует условиям договора аренды земельного участка, который был представлен для строительства производственной базы, отказ Прусакову А.В. в представлении в аренду земельного участка соответствует закону и правовые основания для возложения на Администрацию города обязанности заключить с Прусаковым А.В., как собственником вспомогательного здания площадью 24 кв. м, расположенного на земельном участка с кадастровым номером N... площадью 16999 кв. м, договор аренды указанного земельного участка без проведения торгов отсутствуют.
Суждения апелляционной жалобы Прусакова А.В. об ином, в том числе со ссылкой на то, что он имеет преимущественное право на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером N... площадью 16999 кв. м, как собственник вспомогательного здания площадью 24 кв. м, основаны на неверном толковании подателем жалобы норм права, подлежащих применению в спорных правоотношения, является субъективным мнением подателя жалобы, как должен быть разрешен спор.
Пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 поименованного кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 названного кодекса, если иное не установлено приведенной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства (статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации), обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, возникновение исключительного права на приобретение земельного участка зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
Поскольку изначально земельный участок с кадастровым номером N... предоставлялся в аренду для проектирования и строительства производственной базы, то возведение на нем вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у истца права на приобретение в аренду земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 4 марта 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Прусакова А.В. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Справка: судья Мутагаров И.Ф.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка