Дата принятия: 03 ноября 2020г.
Номер документа: 33-9058/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 ноября 2020 года Дело N 33-9058/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Карасовской А.В.
судей Латушкиной Е.В., Болотовой Л.В.
при секретаре Лёгких К.П.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Латушкиной Е.В.
гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "УК "Союз"
на решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 05 августа 2020 года
по иску Китаева Алексея Андреевича к ООО УК "Союз" о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛА:
Китаев А.А. обратился в суд с иском к ООО УК "Союз" о защите прав потребителей.
Требования мотивировал тем, что 10.12.2018 между ним и ООО "УК "Союз" был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 38,2 кв.м.
20.12.2018 произведена государственная регистрация права собственности.
Квартира куплена с внутренней отделкой (пластиковые двухкамерные стеклопакеты, сантехника, металлические входные двери, электрика, обои, линолеум, межкомнатные двери). В процессе эксплуатации квартиры были обнаружены недостатки строительно-технического характера.
09.11.2019 по желанию покупателя была проведена строительно-техническая экспертиза, на осмотре которой представитель продавца не присутствовал.
Согласно заключению специалиста N от 11.11.2019, выполненного МЭОК "Центральное бюро оценки и экспертизы" (ИП Ш.), в вышеуказанной квартире обнаружены недостатки строительно-технического характера, которые подробно отражены в заключении специалиста. Стоимость работ, необходимых для устранения выявленных недостатков по внутренней отделке, дверным и оконным блокам в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, в ценах и по состоянию на дату осмотра (09.11.2019) с учетом НДС составляет 330 239,94 руб.
В соответствии с п. 1.4 договора купли-продажи квартиры от 10.12.2018 при совместном осмотре (которого в действительности не было), сторонами было установлено техническое состояние квартиры и указан перечень недостатков, некоторые из которых не имеют отношения к объекту спора, а остальные недостатки конкретно не поименованы, не указана их локализация. Указаны максимально возможные отклонения.
Согласно п. 1.5 договора купли-продажи квартиры от 10.12.2018 стоимость объекта составляет 1 608 900 руб., однако, с учетом технического состояния квартиры, стоимость объекта снижена и составляет 1 508 900 руб., при этом покупатель с учетом произведенного продавцом снижения стоимости объекта, равной стоимости устранения недостатков, не имеет претензий к продавцу по качеству объекта недвижимости.
Истец считает, что вышеуказанные пункты 1.4, 1.5 договора купли-продажи от 10.12.2018 являются недействительными, как ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей. Ему была предоставлена недостоверная информация об объекте договора купли-продажи от 10.12.2018, поскольку в договоре указан общий перечень недостатков, не обозначено, какие именно недостатки имеются в указанной квартире, предоставлена скидка, которая в действительности отсутствует. Тот факт, что застройщик ООО "УК "Союз" включает в типовые договоры купли-продажи общий перечень всевозможных недостатков, которые могут быть обнаружены в квартире, подтверждается также договором купли-продажи от 20.09.2018 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В данной квартире указан аналогичный перечень недостатков (п. 1.4), также перечислены максимально допустимые отклонения, не указана их локализация для конкретного объекта недвижимости.
С учетом уменьшения исковых требований истец просил признать недействительными пункты 1.4, 1.5 договора купли-продажи с использованием кредитных средств от 10.12.2018, как ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, взыскать с ответчика стоимость устранения недостатков строительно-технического характера в квартире по адресу: <адрес> в размере 258 238,60 руб., неустойку за период с 29.11.2019 по день вынесения решения, компенсацию морального вреда 5000 руб., штраф, стоимость строительно-технической экспертизы в размере 20 000 руб.
Истец Китаев А.А. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ООО "УК "Союз" Кязымова Л.А., действующая на основании доверенности от 09.01.2020, возражала против удовлетворения исковых требований, заявила ходатайство об уменьшении размера неустойки, штрафа в соответствии со ст.333 ГК РФ.
Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 05.08.2020 постановлено:
признать недействительными условия, изложенные в пункте 1.4 договора купли-продажи объекта недвижимости от 10.12.2018, заключенного между ООО "УК "Союз" и Китаевым Алексеем Андреевичем;
признать недействительными условия, изложенные в пункте 1.5 договора купли-продажи объекта недвижимости от 10.12.2018, заключенного между ООО "УК "Союз" и Китаевым Алексеем Андреевичем, о том, что "покупатель с учетом произведенного продавцом снижения стоимости квартиры, равной стоимости устранения недостатков, не имеет претензий к продавцу по качеству объекта недвижимости, элементов отделки, оборудования";
взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз" (ИНН 4217148761) в пользу Китаева Алексея Андреевича стоимость устранения недостатков квартиры 258238,60 рублей, неустойку в размере 70 000 рублей, компенсацию морального вреда 1 000 рублей, штраф 164619,30 руб., расходы на оплату экспертизы 20 000 руб.;
взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "УК "Союз" госпошлину доход местного бюджета в размере 6782,39 руб.;
взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз" (ИНН 4217148761) в пользу ООО "АСТ-Экспертиза" расходы за судебную экспертизу в размере 58307,20 руб.;
в удовлетворении остальной части требований отказать.
В апелляционной жалобе представитель ООО "УК "Союз" Мамонтова Н.Н. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Указывает, что при включении в договор пункта 1.4 ответчиком не допущено нарушение закона, поскольку законом не установлен запрет на продажу товара, имеющего какие-либо недостатки при условии уведомления о таких недостатках покупателя. Указание в данном пункте фактического состояния продаваемой квартиры свидетельствует об исполнении ответчиком требований ч. 1 ст. 10 Закона "О защите прав потребителей".
Считает необоснованной ссылку суда на ст.12 указанного закона, поскольку, применяя указанную норму права, суд не учел, что право требования возмещения убытков возможно лишь в случае, если потребитель отказался от исполнения договора и требует возврата уплаченной за товар суммы, тогда как в данном случае истец от исполнения договора не отказывается, требование о возврате уплаченной за товар суммы не предъявляет.
Также указывает, что, удовлетворяя исковые требования, суд принял во внимание заключение судебной строительно-технической экспертизы, которое по мнению ответчика является незаконным, поскольку составлено экспертом ООО "АСТ-Экспертиза" с отступлением от поставленных судом вопросов.
Также считает незаконным вывод суда в части взыскания с ответчика в пользу истца общей стоимости устранения недостатков квартиры в размере 258 238,60 рублей, установленной заключением эксперта.
Полагает, что при удовлетворении требований в части взыскания с ответчика в пользу истца стоимости работ, необходимых для устранения недостатков, судом должна быть взыскана стоимость работ для устранения только тех выявленных недостатков, которые не были указаны в п. 1.4 договора в сумме 58243,56 рублей.
Кроме того, считает, что у суда не имелось оснований принимать в качестве доказательства и давать правовую оценку договору купли-продажи от 20.09.2018, поскольку данный договор не имеет отношения к предмету рассматриваемого спора.
Помимо этого, полагает, что у суда имелись основания для применения ст. 333 ГК РФ при взыскании суммы неустойки и штрафа, размер которых является чрезмерно завышенным и явно несоразмерным последствиям допущенных ответчиком нарушений.
На апелляционную жалобу Китаевым А.А. принесены возражения, содержащие просьбу решение суда оставить без изменения.
Истец Китаев А.А. и его представитель по доверенности Шульга М.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции просили оставить обжалуемое решение без изменения.
Представитель ответчика ООО "УК "Союз" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о слушании извещен заблаговременно, надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав участвующих в деле лиц, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует и судом установлено, что 10.12.2018 между ООО "УК "Союз" (Продавец) и Китаевым А.А. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, в соответствии с которым Покупатель покупает в собственность у Продавца однокомнатную квартиру, общей площадью 38,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно п.1.4 договора при совместном осмотре объекта недвижимости сторонами установлено следующее техническое состояние:
-отклонение от горизонтали и плоскости пола, потолка, вертикали и плоскости стен во всех помещениях-до 44 мм на 2м, внутренние углы на 90°;
-присутствуют перепады пола между смежными помещениями;
-отклонения от плоскости в местах стыков конструкций более 5 мм.;
-пятна ржавчины по стенам и потолкам;
-разнотонность пятна, неровности, шероховатости, углубления, наплывы, следы от шпателя, раковины, отслоения, трещины отделочного слоя на поверхности потолков, окрашенных стен;
-обои наклеены внахлестку с кромками, обращенными от световых проемов, не подогнаны по рисунку на стыках, кромки заметны с расстояния 3 м, имеются пятна пропуски, доклейки и отслоения, перекосы, морщины, загрязнения, порывы, мусор и неровности под покрытием;
-размер глухой створки оконных блоков ПВХ более 400x800 мм;
-наличие зазоров в местах стыков элементов оконных блоков (в том числе откосов, наличников, подоконников), оконные блоки установлены не по уровню; не зачищены наплывы сварных швов в соединениях профилей ПВХ; штапики, декоративный наличник установлены в разных плоскостях с зазорами в угловых соединениях; растрескивание герметика в стыках угловых соединениях; замятия и деформация уплотнителей; мелкие царапины, потертости на поверхности наличников, откосов, подоконников, профилей ПВХ; штапиков; следы монтажной пены; монтажный шов изделий ПВХ не полностью пропенен и оштукатурен; следы продувания в притворах рам и углового соединения оконного (и/или балконного) блока ПВХ; слив прикреплен к профилю ПВХ; не отрегулирована фурнитура;
-на стеклопакетах отсутствует маркировочная информация, имеются посторонние включения различной формы, загрязнения на стеклах и динстанционных рамах внутри стеклопакета; пузырьки, мошки, царапины на стеклах, динстанционные рамки смещены друг относительно друга;
-межкомнатные двери смонтированы не по уровню, зазоры между дверной коробкой и полотном более 2 мм, имеются мелкие царапины, потертости;
-входная дверь смонтирована не по уровню, уплотняющие прокладки деформированы, установлены в один контур, имеются механические повреждения (мелкие царапины и вмятины), толщина рамы (коробки) менее 1,5 мм;
- гильзы на трубах стальные вместо эластичных, на трубах водоснабжения и теплоснабжения установлены с нарушением, на канализации отсутствуют
- непрокрасы, ржавчина, просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, морщины, потеки, видимые крупинки краски, сгустки пленки, следы кисти, неровности окрасочного слоя на окрашенных трубопроводах, конвекторах;
-санитарные и отопительные приборы смонтированы не по уровню, отклонение вертикальных трубопроводов от вертикали;
-наличие усадочных трещин по фасаду, стыкам конструкций;
Трещин на стеклопакетах, профилях ПВХ, сколов эмали ванны, трещин по санфаянсу не обнаружено, смеситель в рабочем состоянии.
Согласно п.1.5 Договора, стоимость квартиры по договору купли-продажи составляет 1 608 900 руб. С учетом технического состояния квартиры, описанного в разделе 1.4 договора и соглашения сторон, стоимость квартиры снижена и составляет 1 508 900 руб. При этом покупатель с учетом произведенного продавцом снижения стоимости квартиры, равной стоимости устранения недостатков, не имеет претензий к продавцу по качеству объекта недвижимости, элементов отделки, оборудования.
После приобретения квартиры истец обратился в ООО "Центральное бюро оценки и экспертизы" с целью установления недостатков строительно-технического характера, их причин и стоимости устранения.
Согласно заключению специалиста N от 11.11.2019 в указанной квартире имеются дефекты и повреждения строительно-технического характера. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов в квартире, в ценах и по состоянию на дату осмотра составляет 330 239,94 руб. За данную оценку истцом оплачено 20 000 руб., что подтверждается представленной в дело квитанцией.
13.11.2019 истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил, ссылаясь на вышеуказанное заключение специалиста, возместить стоимость строительно-технических работ для устранения обнаруженных дефектов и понесенные расходы на оценку. Претензия получена ответчиком 18.11.2019, удовлетворена не была.
В ходе рассмотрения дела по заявлению стороны ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "АСТ-экспертиза".
Согласно заключению эксперта N от 12.05.2020 в квартире по адресу: <адрес> имеются недостатки строительно-технического характера, а именно:
в жилой комнате:
-отделочное покрытие потолка имеет неровности 8 мм; отслоения по отделочному слою потолка;
-стеновые панели имеют отклонения от вертикальной плоскости - 12,9 мм стена с дверным блоком, 21,58 мм стена напротив дверного блока;
-отделка стен имеет отклонения от вертикали - 5,2 мм на 1 м (на высоту помещения 12,9мм) стена с дверным блоком, 8,7мм на 1 м (на высоту помещения 21,58мм) стена напротив дверного блока;
- отделочные покрытия стен имеют неровности при проверке двухметровой рейкой: 5 -7,5 мм - стена с дверным блоком; 6 мм - стена слева от дверного блока; 6 мм - стена напротив дверного блока; 7-8 мм - стена с балконным блоком;
- обои расходятся на стыках, отходят от основания стены, накрасы на обоях;
- поверхность пола имеет неровности 3 мм при проверке контрольной двухметровой рейкой.
в кухне:
- отделочное покрытие потолка имеет отклонения от горизонтальной плоскости 7 мм на 1м;
- следы протечек (желтые разводы) возле вент.короба;
- стеновые панели имеют отклонения от вертикальной плоскости: 30,38 мм - стена с дверным блоком; 26,15 мм - стена слева от дверного блока;
- отделка стен имеет отклонения от вертикали: 12,2 мм на 1 м (на высоту помещения 30,38 мм) - стена с дверным блоком; 10,5 мм на 1 м (на высоту помещения 26,15 мм) -стена слева от дверного блока;
- отделочные покрытия стен имеют неровности при проверке двухметровой рейкой: 4 -7 мм - стена с дверным блоком; 5 мм - стена слева от дверного блока; 8-8,5 мм - стена с оконным блоком;
- обои расходятся на стыках, отходят от основания стены, накрасы на обоях.
Санузел:
- отделочное покрытие потолка имеет отклонения от горизонтальной плоскости 8,7 мм на 1м;
- трещины по отделочному слою потолка и стен;
- поверхность пола в с/у ив прихожей в одном уровне.
Коридор-прихожая:
- отделочное покрытие потолка имеет неровности 5,5 мм;
- стеновые панели имеют отклонения от вертикальной плоскости: 30,38 мм - стена с дверным блоком жилой комнаты;
- отделка стен имеет отклонения от вертикали: 12,2 мм на 1 м (на высоту помещения 30,38 мм) - стена с дверным блоком жилой комнаты;
- отделочные покрытия стен имеют неровности при проверке двухметровой рейкой: 4-8,5 мм - стена с входным дверным блоком; 5-6,5 мм - стена с дверным блоком жилой комнаты; 5 мм - стена справа от дверного блока;
- неровности поверхности ГКЛ 6 мм;
- обои не доведены до наличников.
Балкон:
- следы ржавчины по балконному ограждению.
Отопление и канализация:
- отклонение конвекторов отопления от горизонтали: 5,2 мм/м - в ж. к.;
- гильзы на трубах теплоснабжения установлены с нарушением;
- отсутствует крепление стояка отопления;
- по стояку отопления следы потеков и ржавчины (в кухне);
- унитаз плохо закреплен к полу, шатается.
Дверные блоки:
- дверная коробка имеет деформацию (прогиб): в ж.к. - 2 мм, в кухне - 2 мм;
- отклонение дверного блока от вертикали: 5,2 мм на 1 м в ж.к.;
- зазоры в соединении элементов дверного блока более 0,3 мм (в кухне);
- соединение уплотнителя с зазором (в кухне).
Оконные-балконные блоки:
- зазор в Т-образных соединениях профиля;
- деформация (изгиб) створки;
-размеры глухого створного элемента превышают допустимые размеры (400x800 мм);
- замятие уплотнителя.
Причины появления вышеуказанных недостатков: некачественные отделочные и строительно-монтажные работы.
Недостатки в квартире, которые не были оговорены в п. 1.4 договора купли-продажи от 10.12.2018:
- Санузел - поверхность пола в с/у и в прихожей в одном уровне.
- Коридор-прихожая - обои не доведены до наличника.
- Балкон - следы ржавчины по балконному ограждению.
- Отопление и канализация - унитаз плохо закреплен к полу, шатается, отсутствует крепление стояка отопления.
- Дверная коробка имеет деформацию (прогиб). Зазоры в соединении элементов дверного блока более 0,3 мм (в кухне). Соединение уплотнителя с зазором (в кухне).
- Деформация (изгиб) створки оконного\балконного блока.
По результатам осмотра установлено, что часть недостатков, указанных в п.1.4 договора купли-продажи, отсутствуют в данной квартире, также отсутствует четкое указание объемов и месторасположение недостатков.
Недостатки, перечисленные в п. 1.4 договора купли-продажи от 10.12.2018, но отсутствующие в помещениях квартиры:
- присутствуют перепады пола между смежными помещениями;
- отклонения от плоскости в местах стыков конструкций более 5 мм;
- пятна ржавчины по стенам и потолкам;
- разнотонность, пятна, шероховатости, следы от шпателя, отслоения, трещины отделочного слоя на поверхности потолков, окрашенных стен;
- оконные блоки установлены не по уровню: штапики, декоративный наличник установлены в разных плоскостях с зазорами в соединениях; растрескивание герметика в стыках угловых соединений; мелкие царапины, потертости на поверхности наличников, откосов, подоконников, профилей ПВХ, штапиков; следы монтажной пены; монтажный шов изделий ПВХ не полностью пропенен и оштукатурен; следы продувания в притворах рам и углового соединения оконного (и/или балконного) блока ПВХ; слив прикреплен к профилю ПВХ; не отрегулирована фурнитура; на стеклопакетах отсутствует маркировочная информация, имеются посторонние включения различной формы, загрязнения на стеклах и динстанционных рамах внутри стеклопакета: пузырьки, мошки, царапины на стеклах, динстанционные рамки смещены друг относительно друга;
- зазоры между дверной коробкой и полотном более 2 мм;
- входная дверь смонтирована не по уровню, уплотняющие прокладки деформированы, установлены в один контур, имеются механические повреждения (мелкие царапины и вмятины);
- гильзы на трубах стальные вместо эластичных;
- непрокрасы, просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, морщины, потеки, сгустки пленки, на окрашенных трубопроводах, конвекторах;
- наличие усадочных трещин по фасаду, стыкам конструкций.
С учетом изложенного, эксперт пришел к выводу, что совместного осмотра объекта недвижимости сторонами на наличие недостатков строительно-технического характера не производилось. Никаких измерений для выявления недостатков не производилось, в п. 1.4 договора купли-продажи от 10.12.2018 указаны обобщенные недостатки, которые могут быть, но фактически отсутствуют в данной квартире, также отсутствуют четкое указание о локализации и месте расположения недостатков.
Общая стоимость работ, необходимых доя устранения выявленных недостатков в целом, составляет 258 238,60 руб.
Стоимость работ, необходимых для устранения выявленных строительных недостатков, которые не были оговорены в п. 1.4 договора купли-продажи от 10.12.2018, составляет 58243,56 руб.
Также из материалов дела следует, что истцом по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 20.09.2018 у ООО "УК "Союз" было приобретено иное жилое помещение - квартира по <адрес>.
В связи с обращением истца Роспотребнадзором в г. Новокузнецке и Новокузнецком районе в отношении ООО "УК Союз" проведена внеплановая документальная проверка, в ходе которой установлено наличие в договоре купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 20.09.2018 пунктов, ущемляющих права потребителя, а именно п.п. 1.4., 1.5 и 1.8.
Вступившими в законную силу постановлениями Роспотребнадзора по делу об административном правонарушении N и N от 04.04.2019 ООО "УК Союз" привлечено к административной ответственности за совершение правонарушений, предусмотренных ч. 2 ст. 14.7, ч. 2 ст. 14.8 Кодекса РФ об АП. В частности, в постановлении N указано, что включением в договор купли-продажи от 20.09.2018 пункта 1.4 (аналогичного пункту 1.4 договора купли-продажи от 10.12.2018) ООО "УК "Союз" ввело Китаева А.А. в заблуждение относительно качества жилого помещения.
Также по заявлению истца территориальным отделом Роспотребнадзора в г. Новокузнецке и Новокузнецком районе проведена проверка условий пунктов 1.4, 1.5 и 1.8 договора купли-продажи объекта недвижимости от 10.12.2018.
Определением Роспотребнадзора в г. Новокузнецке и Новокузнецком районе от 27.12.2019 в возбуждении дела об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса РФ об АП в отношении ООО "УК Союз" отказано в связи с истечением сроков давности привлечения к административной ответственности.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 454, 475, 549, 556, 557 ГК РФ, ст. ст. 4, 10, 12, 13, 15, 16, 18, 22, 23 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", установив вышеизложенные обстоятельства, оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что условия, изложенные в п.1.4 договора купли-продажи от 10.12.2018, а также в п.1.5 данного договора в части того, что "покупатель с учетом произведенного продавцом снижения стоимости квартиры, равной стоимости устранения недостатков, не имеет претензий к продавцу по качеству объекта недвижимости, элементов отделки, оборудования", являются недействительными, поскольку нарушают права истца, как потребителя, учитывая также, что договор купли-продажи представляет собой типовой договор, пункт 1.4 в нем содержит идентичный перечень недостатков, что и в договоре от 20.09.2018, без указания конкретных отклонений от горизонтали и плоскости пола, потолка, вертикали и плоскости стен, объема и локализации недостатков, в связи с чем истец был введен в заблуждение относительно наличия одних и отсутствия других недостатков строительно-технического характера в приобретаемой квартире.
Установив факт наличия в квартире истца строительных недостатков, возникших до ее передачи потребителю, и которые ответчиком не устранены, суд, основываясь на заключении судебной экспертизы, признав его надлежащим доказательством, взыскал с ответчика в пользу истца общую стоимость устранения всех выявленных недостатков в сумме 258 238,60 руб., а также неустойку за отказ от добровольного удовлетворения требований истца о возмещении расходов на устранение недостатков за период с 29.11.2019 по дату вынесения решения суда - 05.08.2020, с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ по ходатайству стороны ответчика снизив ее размер до 70 000 руб., штраф в размере 164619,3 руб., моральный вред и судебные расходы.
Судебная коллегия не соглашается с выводами суда в части признания недействительным условия п. 1.4 договора купли-продажи, а также с размером взысканной стоимости устранения недостатков, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ, ст. 4, 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" ответчик должен был передать истице квартиру, соответствующую обычно предъявляемым к жилому помещению требованиям (соответствие строительным нормативам и правилам). При наличии в квартире любых строительных недостатков продавец должен был уведомить об этом покупателя, указав соответствующие сведения об объекте недвижимости в договоре.
Согласно ч. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Как видно из договора купли-продажи от 10.12.2018, продавец в п.1.4 указал на наличие в квартире недостатков строительно-монтажных работ. На момент заключения данного договора истец был ознакомлен с п.1.4, был осведомлен о качестве передаваемой квартиры, согласился приобрести квартиру в том виде и с теми недостатками, какие имелись на тот момент, с уменьшением ее покупной цены, и принял квартиру без дополнительных претензий.
Исходя из этого доводы истца об отсутствии совместного осмотра квартиры судебная коллегия не принимает, поскольку истец знал о недостатках квартиры, которые не являлись скрытыми, а отсутствие письменного акта осмотра не имеет в данном случае правового значения. Доказательств того, что истцу было отказано в осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи, что он обращался к ответчику с требованием составления совместного акта осмотра и ему в этом было отказано, в дело не представлено.
Описание недостатков, указанных в п. 1.4 договора купли-продажи, в целом совпадает с описанием недостатков, указанным в судебной экспертизе, что свидетельствует о том, что на момент заключения договора недостатки в квартире были и истец достоверно знал о состоянии квартиры.
То обстоятельство, как следует из заключения эксперта, что часть недостатков, указанных в п.1.4 договора купли-продажи, при осмотре отсутствует, не свидетельствует о том, что указанное условие включено ответчиком в договор с целью избежать ответственности за некачественное выполнение строительных работ
Доказательств, свидетельствующих о том, что условие договора купли-продажи квартиры, изложенное в п.1.4, навязано ответчиком истцу, материалы дела не содержат.
Исходя из изложенного, учитывая, что действующим законодательством не установлен запрет на продажу товара, имеющего недостатки, при условии уведомления о таких недостатках покупателя, и согласия покупателя на приобретение такого товара, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания п.1.4 договора недействительным.
При этом приведенные выше постановления Роспотребнадзора о привлечении ответчика к административной ответственности по иному договору купли-продажи не имеют преюдициального значения для настоящего дела и при установленных обстоятельствах основанием к признанию недействительным условия договора, изложенного в п.1.4, не являются.
В связи с этим решение суда в данной части требования не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с отказом истцу в удовлетворении требования о признании недействительным пункта 1.4 договора купли-продажи от 10.12.2018.
Исходя из вышеизложенного, у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с ответчика в пользу истца стоимости устранения всех имеющихся недостатков в квартире, поскольку часть недостатков имелась в квартире на момент сделки, в связи с чем стоимость квартиры уже была снижена продавцом на 100 000 руб.
Учитывая, что спорная квартира продана также с недостатками, не указанными в договоре купли-продажи, для устранения которых требуется проведение определенных работ, что подтверждается заключением судебной экспертизы, то исходя из данного заключения стоимость работ, необходимых для устранения выявленных строительных недостатков, которые не были оговорены в п. 1.4 договора купли-продажи от 10.12.2018, составляет 58243,56 руб., следовательно, именно данная сумма и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В связи с этим судебное решение в данной части не может быть признано законным и обоснованным, подлежит изменению.
Несогласие ответчика с данным заключением эксперта не опровергает его выводов. При этом ходатайств о проведении повторной или дополнительной судебной строительно-технической экспертизы представитель ответчика не заявлял.
Ссылка заявителя жалобы на то, что ряд недостатков передаваемого объекта был очевиден для истца, не свидетельствует о незаконности заявленных требований, поскольку данное обстоятельство не доказывает согласие истца с выявленными недостатками, не указанными в договоре купли-продажи, и отказе от требования об их устранении.
Поскольку требование истца о возмещении расходов по устранению недостатков в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования ответчиком не было исполнено, установив нарушение прав истца на своевременное перечисление ему денежных средств на устранение недостатков, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за период с 29.11.2019 по 05.08.2020.
Размер неустойки, исчисленный за период с 29.11.2019 по 05.08.2020, составит: 58 243,56 руб. х 1 % х 251 дн.= 146191,33 руб.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (часть 1 статьи 56 ГПК РФ). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (пункт 78 Постановления). Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.
Степень несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Судебная коллегия, принимая во внимание заявление ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ, учитывая обстоятельства дела, компенсационную природу неустойки, сроки просрочки обязательства, размер взыскания, считает, что и взысканная судом сумма, и исчисленная выше сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем подлежит снижению до 50 000 рублей.
В связи с этим решение суда в данной части также подлежит изменению.
В связи с изменением взысканных сумм подлежит изменению и размер штрафа, который составит 54 621 руб. 78 коп.
Штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки, в связи с чем к нему применимы положения ст. 333 ГК РФ.
Заявляя о снижении штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ, представитель ответчика не представил доказательств, свидетельствующих об исключительности данного случая, о несоразмерности штрафа последствиям нарушенного обязательства и необоснованности выгоды истца, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 333 ГК РФ, для снижения штрафа.
Поскольку требования истца удовлетворены частично на 22,5%, то в силу ст. 98 ГПК РФ в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных требований расходы по оплате досудебного заключения по оценке ущерба подлежат взысканию в размере 4 500 рублей. В связи с этим решение суда в данной части подлежит изменению.
Также подлежит изменению и решение суда в части распределения судебных расходов.
Исходя из размера удовлетворенных исковых требований, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, в пользу ООО "АСТ-Экспертиза" подлежат взысканию расходы за судебную экспертизу: с ООО "УК "Союз" в размере 13 119 руб. 12 коп., с Китаева А.А. - 45 188 руб. 08 руб.
С ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5544 руб. 35 коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 05 августа 2020 года в части признания недействительными условий, изложенных в пункте 1.4 договора купли-продажи объекта недвижимости от 10.12.2018, заключенного между ООО "УК "Союз" и Китаевым Алексеем Андреевичем, отменить; в части взыскания с ООО "УК "Союз" в пользу Китаева А.А. стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа и судебных расходов, а также в части распределения между ООО "УК "Союз" и Китаевым А.А. судебных расходов - изменить, приняв в данных частях новое решение,
в удовлетворении требования о признании недействительными условий, изложенных в пункте 1.4 договора купли-продажи объекта недвижимости от 10.12.2018, заключенного между ООО "УК "Союз" и Китаевым Алексеем Андреевичем, Китаеву Алексею Андреевичу отказать;
взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз" (ИНН 4217148761) в пользу Китаева Алексея Андреевича стоимость устранения недостатков квартиры 58 243 руб. 56 коп., неустойку в размере 50 000 рублей, штраф в размере 54 621 руб. 78 коп., расходы на оплату независимой экспертизы 4 500 руб.;
взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "УК "Союз" госпошлину в доход местного бюджета в размере 5 544 руб. 35 коп.;
взыскать в пользу ООО "АСТ-Экспертиза" расходы за судебную экспертизу с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз" (ИНН 4217148761) в размере 13 119 руб. 12 коп., с Китаева Алексея Андреевича - 45 188 руб. 08 руб.;
в оставшейся части решение этого же суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "УК "Союз" - без удовлетворения.
Председательствующий Карасовская А.В.
Судьи Латушкина Е.В.
Болотова Л.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
