Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 августа 2021 года Дело N 33-9034/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Жабиной Н.А.,

судей Лымарева В.И., Козловой Г.Н.,

при секретаре Фоминой И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-34/2020 по иску Гончарова К. П., Гончаровой Е. В. к ООО "фирма Капитал-Инвест" об уменьшении цены договора, признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

по апелляционной жалобе директора ООО "фирма Капитал-Инвест" Белобородова С. В.

на решение Советского районного суда г. Волгограда от 15 июля 2020 года, с учетом дополнительного решения того же суда от 20 ноября 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования Гончарова К. П., Гончаровой Е. В. к ООО "фирма Капитал-Инвест" удовлетворить частично.

Признать незаконным требование ООО "фирма Капитал-Инвест" о доплате денежных средств в размере 40 020 рублей за увеличение общей площади квартиры на 0,92 кв.м., установив площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес> размере 62,05 кв.м.

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры от 20 июня 2019 года по договору участия в долевом строительстве N М/А-1-2 от 21 ноября 2017 года, договору уступки права требования от 21 мая 2018 года.

Обязать ООО "фирма Капитал-Инвест" в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Гончарову К. П., Гончаровой Е. В. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по двухстороннему акту приема-передачи, указав площадь квартиры в размере 62,05 кв.м.

Обязать ООО "фирма Капитал-Инвест" произвести перерасчет договорной цены в сторону уменьшения на 0,03 кв.м из расчета стоимости 1 кв.м. в размере 43 500 рублей, взыскав излишне уплаченные денежные средства в размере 652 рубля 50 копеек в пользу Гончаровой Е. В. и в размере 652 рубля 50 копеек в пользу Гончарова К. П..

Взыскать с ООО "фирма Капитал-Инвест" в пользу Гончарова К. П. неустойку за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 100 000 рублей.

Взыскать с ООО "фирма Капитал-Инвест" в пользу Гончаровой Е. В. неустойку за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 100 000 рублей.

Взыскать с ООО "фирма Капитал-Инвест" в пользу Гончарова К. П. компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей.

Взыскать с ООО "фирма Капитал-Инвест" в пользу Гончаровой Е. В. компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей.

Взыскать с ООО "фирма Капитал-Инвест" в пользу Гончарова К. П., Гончаровой Е. В. за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 103000 рублей от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, по 51500 рублей в пользу каждого.

В удовлетворении остальной части исковых требований Гончарова К. П., Гончаровой Е. В. к ООО "фирма Капитал-Инвест" отказать.

Взыскать с ООО "фирма Капитал-Инвест" в доход бюджета муниципального образования городской округ город-герой Волгоград госпошлину в размере 7 000 рублей.

Взыскать с ООО "фирма Капитал-Инвест" в пользу ООО "Волгоградский центр судебных экспертиз" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 24000 рублей.

Заслушав доклад судьи Лымарева В.И., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Гончаров К.П., Гончарова Е.В. обратились в суд с иском к ООО "фирма Капитал-Инвест" об уменьшении цены договора, признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что 21 ноября 2017 года между ООО "фирма Капитал - Инвест" (застройщик) и ООО "Капитал Инвест" (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажной жилой застройки по <адрес>

По условиям договора застройщик принял на себя обязательства ввести в эксплуатацию "Многоэтажную жилую застройку по <адрес>" в срок до 05 декабря 2017 года и передать участнику долевого строительства объект в срок, не превышающий 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

21 мая 2018 года между Гончаровым К.П., Гончаровой Е.В. и ООО "Капитал Инвест" заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от 21 ноября 2017 года, в соответствии с условиями которого истцам уступлены права требования с застройщика двухкомнатной квартиры N N <...>, расположенной в жилом доме по <адрес>, общей площадью по проекту 62,08 кв.м, в том числе жилой площадью 32,91 кв.м, площадью балкона 5,72 кв.м (с понижающим коэффициентом 0,5 соответствует 2,86 кв.м).

11 июня 2019 года ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" составлен технический паспорт на квартиру, являющуюся предметом договора долевого участия, согласно которому по результатам обмеров общая площадь квартиры составила 58,2 кв.м, а с учетом площади лоджии 6,6 кв.м площадь квартиры составила 61,5 кв.м (с понижающим коэффициентом на лоджию 0,5).

05 июля 2019 года Гончаровым К.П., Гончаровой Е.В. от ответчика получен подписанный застройщиком 20 июня 2019 года в одностороннем порядке акт приема-передачи квартиры, в котором общая площадь квартиры указана в размере 63 кв.м, с возложением на истцов обязанности доплатить застройщику разницу стоимости 0,92 кв.м.

Не согласившись с подписанием ООО "фирма Капитал-Инвест" в одностороннем порядке акта приема-передачи жилого помещения, истцы обратились в суд с заявленными требованиями, согласно которым просили признать незаконным требование об оплате стоимости 0,92 кв.м, установить площадь квартиры в размере 62,05 кв.м, признать недействительным акт приема-передачи квартиры от 20 июня 2019 года, обязать ответчика передать истцам квартиру по двустороннему акту с указанием площади квартиры 62,05 кв.м, обязать ответчика произвести перерасчет договорной стоимости квартиры в сторону уменьшения на 0,03 кв.м, взыскать излишне уплаченную сумму в размере 1305 рублей, взыскать неустойку за нарушение сроков передачи жилого помещения за период с 25 декабря 2018 года по 27 марта 2020 года в размере 495808 рублей 13 копеек, компенсацию морального вреда по 30000 рублей каждому из истцов, штраф.

Судом постановлено указанное выше решение.

Оспаривая законность и обоснованность принятого судом решения, в апелляционной жалобе директор ООО "фирма Капитал-Инвест" Белобородов С.В. просит решение суда отменить в части признания недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры и взыскании расходов на оплату судебной экспертизы, уменьшить сумму неустойки и штрафа. Кроме того ссылается на нарушение судом территориальной подсудности, просит передать настоящее дело по подсудности в Прикубанский районный суд г. Краснодара.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частями 4, 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 настоящей статьи).

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21 ноября 2017 года между ООО "фирма Капитал - Инвест" (застройщик) и ООО "Капитал Инвест" (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажной жилой застройки по <адрес> <адрес>

По условиям договора застройщик принял на себя обязательства ввести в эксплуатацию "Многоэтажную жилую застройку по <адрес>" в срок до 05 декабря 2017 года и передать участнику долевого строительства объект в срок, не превышающий 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Согласно п. 2.4 договора долевого участия, объектом долевого строительства являлась, в том числе, двухкомнатная квартира N N <...>, общей проектной площадью 62,08 кв.м, из которых проектная жилая площадь 32,91 кв.м, проектная общая площадь 59,22 кв.м, площадь балкона/лоджии 5,72 кв.м с понижающим коэффициентом 0,5.

В соответствии с п. 3.1 договора долевого участия стоимость 1 кв.м проектной площади квартиры (с учетом понижающего коэффициента на балкон/лоджию) составляет 43500 рублей.

Пунктом 3.3 договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что в случае изменения общей площади объекта долевого строительства после произведения обмеров организацией технической инвентаризации, производится перерасчет договорной цены в сторону увеличения или уменьшения, исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в п. 3.1 договора.

21 мая 2018 года между Гончаровым К.П., Гончаровой Е.В. и ООО "Капитал Инвест" заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от 21 ноября 2017 года, в соответствии с условиями которого истцам уступлены права требования с застройщика двухкомнатной квартиры N N <...>, расположенной в жилом доме по <адрес>, общей площадью по проекту 62,08 кв.м, в том числе жилой площадью 32,91 кв.м, площадью балкона 5,72 кв.м (с понижающим коэффициентом 0,5 соответствует 2,86 кв.м).

В срок, установленный п. 2.7 договора долевого участия, застройщик не ввел в эксплуатацию многоквартирный жилой дом и не передал квартиру участникам долевого строительства.

Фактически разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ООО "фирма Капитал - Инвест" 21 декабря 2018 года.

До получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, по предварительному акту приема-передачи от 28 июня 2018 года застройщик передал истцам ключи от входной двери в квартиру, а также обеспечил им доступ в помещение для осмотра и проведения ремонтных работ.

26 апреля 2019 года Гончарову К.П., Гончаровой Е.В. от застройщика вручено уведомление, которым участникам долевого строительства сообщено об окончании строительства многоквартирного жилого дома, а также о необходимости произвести доплату денежных средств в сумме 40020 рублей в связи с увеличением общей площади квартиры, по отношению к проектной площади, на 0,92 кв.м.

По заказу истцов, 11 июня 2019 года ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" составлен технический паспорт на квартиру, являющуюся предметом договора долевого участия, согласно которому по результатам обмеров общая площадь квартиры N N <...> составила 58,2 кв.м, а с учетом площади лоджии 6,6 кв.м площадь квартиры составила 61,5 кв.м (с понижающим коэффициентом на лоджию 0,5).

В связи с несоответствием фактической площади квартиры ее проектной площади, Гончаров К.П. и Гончарова Е.В. 25 июня 2019 года передали ООО "фирма Капитал - Инвест" претензию, в которой просили произвести перерасчет договорной стоимости квартиры, выплатить им стоимость 0,58 кв.м, а также выплатить неустойку за период с 25 декабря 2018 года по 25 июня 2019 года в сумме 263733 рубля 92 копейки.

01 июля 2019 года ООО "фирма Капитал - Инвест" направило в адрес Гончарова К.П. и Гончаровой Е.В. односторонний акт приема-передачи от 20 июня 2019 года, согласно п. 1 которого застройщик передал участникам долевого строительства двухкомнатную квартиру N N <...>, расположенную на 4-м этаже 1 секции (подъезда) жилого дома по адресу: <адрес>".

Согласно п. 2 одностороннего акта приема-передачи квартиры, общая площадь квартиры (с понижающим коэффициентом балконов) указана в размере 63 кв.м, площадь квартиры без учета площади балконов составляет 59,1 кв.м, жилая площадь - 33,1 кв.м.

Из п. 5 одностороннего акта приема-передачи следует, что за участниками долевого строительства числится задолженность за дополнительные метры (0,92 кв.м) в сумме 40020 рублей.

Указанный акт приема-передачи получен истцами 05 июля 2019 года.

04 июля 2019 года ООО "фирма Капитал - Инвест" в ответ на претензию Гончарова К.П. и Гончаровой Е.В. от 25 июня 2019 года, уведомило истцов об отсутствии оснований для перерасчета стоимости квартиры в сторону уменьшения, сообщив о готовности произвести выплату неустойки в общей сумме 100000 рублей.

Определением суда для целей установления фактической площади объекта долевого строительства назначено проведение судебной экспертизы, порученное экспертам ООО "Волгоградский центр судебных экспертиз".

Из заключения судебной экспертизы следует, что общая площадь квартиры N N <...> в доме N <адрес>, без учета площади балкона/лоджии составляет 58,4 кв.м, площадь балкона составляет 6,8 кв.м.

Исходя из положений п. 2.4 договора долевого участия в строительстве, согласно которому площадь балкона/лоджии определяется с учетом коэффициента 0,5, для целей учета соответствия проектной площади квартиры фактической, фактическая площадь балкона/лоджии квартиры истцов принимается равной 3,4 кв.м (6,8 ? 0,5).

Кроме того, экспертным заключением установлено, что в результате произведенной в квартире истцов перепланировке, заключающейся в монтаже перегородки между кухней и жилой комнатой, общая площадь квартиры уменьшилась на 0,25 кв.м (то есть на площадь основания монтированной перегородки).

С учетом данных выводов эксперта, фактическая площадь квартиры N N <...> в доме <адрес>, с учетом понижающего коэффициента на балкон/лоджию 0,5, до проведения истцами перепланировки жилого помещения, составила 62,05 кв.м (58,4 кв.м + 3,4 кв.м + 0,25 кв.м), что на 0,03 кв.м менее установленной договором проектной площади.

Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также условиями договора о долевом участии в строительстве, установив, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчик не представил доказательства выполнения застройщиком требований ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о направлении участникам долевого строительства сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждении участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, пришел к выводу об отсутствии у ООО "фирма Капитал - Инвест" предусмотренных ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ оснований для подписания в одностороннем порядке акта приема-передачи жилого помещения, в связи с чем признал данный акт недействительным, возложив на ответчика обязанность передать истцам квартиру по двустороннему передаточному акту, с указанием фактической площади квартиры 62,05 кв.м.

Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом ООО "Волгоградский центр судебных экспертиз", как достоверное доказательство по делу, суд обоснованно установил, что фактическая площадь объекта долевого строительства составила 62,05 кв.м, что на 0,03 кв.м менее проектной площади 62,08 кв.м, предусмотренной договором долевого участия.

Поскольку при заключении договора долевого участия в строительстве сторонами в п. 3.3 договора определено, что в случае изменения площади объекта (без установления некомпенсируемой минимальной площади изменения) производится перерасчет договорной цены, суд, с учетом установленных обстоятельств, пришел к выводу о необоснованности заявленных застройщиком в уведомлении от 26 апреля 2019 года требований о доплате участниками долевого строительства денежных средств, взыскав в пользу истцов в связи с изменением фактической площади квартиры излишне уплаченные денежные средства за 0,03 кв.м в общей сумме 1305 рублей (по 652 рубля 50 копеек в пользу каждого из истцов).

Кроме того, установив факт нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, суд пришел к выводу о взыскании с ООО "фирма Капитал-Инвест" в пользу каждого истца неустойки за период с 25 декабря 2018 года по 27 марта 2020 года по 100000 рублей, применив к заявленным истцами требованиям о взыскании неустойки положения ст. 333 ГК РФ по ходатайству стороны ответчика.

Также в пользу каждого из истцов с ответчика в соответствии с положениями ст.ст. 13, 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" взыскана компенсация морального вреда по 3000 рублей, штраф по 51500 рублей.

Расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 24000 рублей исходя из требований ст. 103 ГПК РФ отнесены судом на сторону ответчика.

В апелляционной жалобе представитель ООО "фирма Капитал - Инвест" оспаривает решение суда в части признания недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры, в части размера взысканных сумм неустойки и штрафа, а также в части возложения на ответчика расходов на оплату проведения судебной экспертизы.