Дата принятия: 08 апреля 2019г.
Номер документа: 33-901/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2019 года Дело N 33-901/2019
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего Гниденко С.П.,
судей коллегии Акбашевой Л.Ю., Нех Т.М.,
при секретаре Коваленко М.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Соколова Е.В. и Соколовой О.В. на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 ноября 2018 года, которым постановлено:
Расторгнуть предварительный договор участия в долевом строительстве от 26 мая 2016 года, заключённый между ООО "СК "Галактика" и Соколовым Е.В., Соколовой О.В..
Обязать Соколова Е.В. и Соколову О.В. предоставить ООО "СК "Галактика" реквизиты банковских счетов для перечисления денежных средств, оплаченных ими по предварительному договору участия в долевом строительстве от 26 мая 2016 года.
Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Гниденко С.П., объяснения ответчика Соколова Е.В. и его представителя Балякина К.И., действующего на основании доверенности, настаивавших на доводах апелляционной жалобы и просивших об отмене решения суда первой инстанции, объяснения представителя истца Кирьяновой О.П., действующей на основании решения единственного участника Общества от 14 июня 2016 года N 09 о назначении на должность генерального директора ООО "СК "Галактика", возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы и просившей оставить решение суда первой инстанции без изменения, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа,
УСТАНОВИЛА:
ООО "СК "Галактика" обратилось в суд с иском к Соколову Е.В., Соколовой О.В. о расторжении предварительного договора участия в долевом строительстве.
В обоснование требований иска представитель истца указал, что 26 мая 2016 года между ООО "СК "Галактика" и Соколовым Е.В., Соколовой О.В. был заключён предварительный договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчики должны были внести денежные средства в размере 3 000 400 рублей в установленные договором сроки и порядке. Платежи от ответчиков перестали поступать с октября 2017 года. Ответчикам неоднократно предлагалось написать заявление о расторжении договора и указать счета для возврата уплаченных по договору денежных средств. В этой связи, ссылаясь на положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Гражданского кодекса РФ, просил расторгнуть предварительный договор участия в долевом строительстве от 26 мая 2016 года, заключённый между ООО "СК "Галактика" и Соколовым Е.В., Соколовой О.В., а также обязать ответчиков предоставить расчётные счета для перечисления ранее оплаченных ими денежных средств.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ООО "СК "Галактика" - Кирьянова О.П., действующая на основании решения единственного участника Общества, на удовлетворении иска настаивала, привела изложенные в нём обстоятельства и доводы. Указала, что ответчикам будут перечислены денежные средства, уплаченные по договору, однако до расторжения договора оснований у Общества для их перечисления не имеется.
Ответчики Соколов Е.В. и Соколова О.В. исковые требования не признали, привели доводы, изложенные в письменных возражениях на иск. Не оспаривая, что денежные средства перестали уплачивать с октября 2017 года, указали, что спорный договор заключен с нарушением закона, правовых оснований для его заключения не имелось. В этой связи, по данному факту было возбуждено уголовное дело, в рамках которого они были признаны потерпевшими и гражданскими истцами, предметом исковых требований является взыскание с Кирьяновой О.П. задолженности в размере 1 450 000 рублей, неустойки в сумме 234 175 рублей, компенсации морального вреда в размере 300 000 рублей. Полагали, что возврат денежных средств и расторжение договора должны осуществляться в рамках уголовного дела, в связи с чем, считали о необходимости приостановления производства по делу.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого изложена выше.
С решением суда первой инстанции не согласны ответчики Соколов Е.В. и Соколова О.В.
В апелляционной жалобе просят об отмене решения суда и приостановлении производства по делу. В обоснование доводов жалобы приводят доводы, аналогичные изложенным в возражениях на исковое заявление и судебном заседании суда первой инстанции. В дополнениях к апелляционной жалобе, изложенных в судебном заседании суда апелляционной инстанции, ответчик Соколов Е.В. также выразил несогласие с основанием расторжения договора, указав на нарушение обязательств по договору со стороны истца.
Ответчик Соколова О.В. надлежащим образом извещённая о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явилась, в связи, с чем судебная коллегия по гражданским делам суда ЯНАО находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц на основании статьи 327 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 26 мая 2016 года между ООО "СК "Галактика" (застройщик) и Соколовым Е.В., Соколовой О.В. (участники долевого строительства) заключён предварительный договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: <адрес> многоквартирный жилой дом, и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру N, расположенную в подъезде N, на N этаже, секция N общей площадью по проекту 46,16 кв.м., а участник долевого строительства обязался уплатить в порядке и сроки установленные настоящим договором цену объекта долевого строительства в сумме 3 000 400 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 65 000 рублей, и принять в собственность объект долевого строительства (пункты 1.1, 1.4, 1.5 договора).
Разделом 2 договора согласован порядок расчётов, в соответствии с которым после регистрации договора участники долевого строительства перечисляют на расчетный счёт застройщика 500 000 рублей в момент заключения договора; до 18 ноября 2016 года сумму в размере 500 000 рублей; с декабря 2016 года по 50 000 рублей ежемесячно, до полного погашения долга.
По условиям договора срок сдачи объекта в эксплуатацию определён в декабре 2017 года (пункт 1.6 договора).
Судом также установлено, и не оспаривалось сторонами, что платежи по указанному договору не производятся участниками долевого строительства с октября 2017 года.
Разрешая спор и удовлетворяя требования иска, суд первой инстанции исходил из виновных действий ответчиков, поскольку ими допущено существенное нарушение условий предварительного договора в долевом строительстве в части сроков и порядка его оплаты, в связи с чем, истец лишился того, на что был вправе рассчитывать по договору.
Вместе с тем, с таким выводом суда судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, которым руководствовался суд первой инстанции, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу пункта 4 указанной статьи, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 Постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" дал следующие разъяснения, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
По смыслу приведенных положений Гражданского кодекса РФ, а также акта их толкования, сторона, требующая расторжения договора в соответствии с положениями статьи подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, ссылающаяся на существенное нарушение другой стороной условий договора, обязана действовать добросовестно в рамках сложившегося между ними обязательства.
Заявляя требование о расторжении договора, истец указывает на систематическое нарушение ответчиками условий договора, не внесения ими платы по договору с октября 2017 года.
Вместе с тем, в судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Соколов Е.В. указывал о не согласии с расторжением договора по приведённым истцом основаниям, поскольку истцом допущены нарушения обязательств по договору, о чем он обращался с претензией к застройщику, в том числе и потому, что договор до настоящего времени не прошел государственную регистрацию.
Обстоятельства того, что на момент рассмотрения спора строительство жилого дома не закончено, сторонами не оспаривались.
Таким образом, прекращение внесения платежей ответчиками по договору является следствием неисполнения истцом обязательств по договору.
В указанных обстоятельствах, действия истца в рамках сложившихся между сторонами правоотношений из договора участия в долевом строительстве, включая требование о расторжении данного договора в связи с виновными действиями ответчиков, не могут расцениваться как добросовестные, поскольку встречное исполнение обязательств со стороны застройщика по данному договору отсутствует.
Более того, частью 3 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлено императивное требование о том, что уплата цены договора производится после государственной регистрации договора.
Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств наличия государственной регистрации заключенного между сторонами договора, в этой связи до момента осуществления таковой, застройщик лишён возможности ссылаться на обстоятельства не уплаты участником долевого строительства цены по договору.
То обстоятельство, что договор участия в долевом строительстве поименован сторонами как предварительный, правового значения для разрешения спора не имеет, поскольку установленные статьёй 429 Гражданского кодекса РФ элементы предварительного договора в нём отсутствуют.
Более того, судебная коллегия не находит оснований и для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора
В соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно части 3 статьи 9 указанного Федерального закона, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 4 статьи 9 указанного Федерального закона, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Согласно части 4 статьи 8 указанного Федерального закона такие сообщения должны быть направлены по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Таким образом, в силу приведённых положений Федерального закона, до одностороннего отказа от исполнения договора застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, в котором в обязательном порядке должно содержаться требование о погашении участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Указанное требование и информация о последствиях его неисполнения должны быть выражены и изложены однозначно и недвусмысленно, и из них должно следовать намерение застройщика отказаться от договора в случае неисполнения требования.
В противном случае будет нарушена предусмотренная законом процедура одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика.
Прекращение договора участия в долевом строительстве осуществляется путем одностороннего отказа одной из его сторон от исполнения договора. При этом договор считается расторгнутым от даты направления инициатором расторжения договора письменного уведомления об этом в адрес другой из сторон договора участия в долевом строительстве.
Вместе с тем, указанные требования Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не соблюдены.
Как следует из материалов дела, 12 ноября 2018 года ООО "СК "Галактика" направило в адрес Соколова Е.В., Соколовой О.В. уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении предварительного договора, из содержания которого следует, что ООО "СК "Галактика" по причине неисполнения со стороны Соколовых условий предварительного договора участия в долевом строительстве от 26 мая 2016 года, в части оплаты, предложило Соколовым расторгнуть договор и для этого просило явиться по адресу: <адрес>.
Однако, данное уведомление нельзя считать предупреждением о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и последствиях неисполнения такого требования, поскольку таковые требования в нём отсутствуют.
До предъявления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, не ранее чем за тридцать дней, истец в адрес ответчиков с предупреждением о необходимости погашения ими задолженности по уплате цены договора с разъяснением последствий неисполнения требования об уплате задолженности не обращался, что не оспаривалось в судебном заседании.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора, как по основаниям подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, так и по основаниям части 5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
В этой связи, решения суда первой инстанции подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "СК "Галактика" к Соколову Е.В., Соколовой О.В. о расторжении предварительного договора участия в долевом строительстве.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа,
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 ноября 2018 года отменить и принять новое решение:
В удовлетворении иска ООО "СК "Галактика" к Соколову Е.В. и Соколовой О.В. о расторжении предварительного договора участия в долевом строительстве отказать.
Судья /подпись/ С.П. Гниденко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
