Дата принятия: 22 октября 2019г.
Номер документа: 33-8944/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 октября 2019 года Дело N 33-8944/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Вегель А.А.,
судей Медведева А.А., Сачкова А.Н.
при секретаре Ивановой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай на решение Тальменского районного суда Алтайского края от 11 июля 2019 года по делу
по иску Андриянова Андрея Евгеньевича к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай о признании зарегистрированного права собственности на жилой дом отсутствующим,
по встречному иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай к Андриянову Андрею Евгеньевичу о признании отсутствующим права собственности на земельный участок.
Заслушав доклад судьи Медведева А.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Обратившись в суд с исковыми требованиями к ФГУП "Западно-Сибирская железная дорога", в их обоснование Андриянов А.Е. указывал, что 26.02.2003г. между истцом и ФГУП "Западно-Сибирская железная дорога" был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора дом был передан в собственность РФ, в хозяйственное ведение ФГУП "Западно-Сибирская железная дорога". При этом земельный участок, на котором расположен жилой дом, в предметом договора не входил, находится в собственности истца. В связи с тем, что жилой дом не принадлежит истцу, это создает для него препятствия в пользовании и распоряжении принадлежащим ему земельным участком. Истец направлял в адрес ФГУП "Западно-Сибирская железная дорога" письмо-запрос о возможности организовать переговоры для решения вопроса о дальнейшей судьбе указанного жилого дома и земельного участка, однако до настоящего времени этот вопрос не урегулирован. В этой связи истец просил зарегистрированное право ответчика на указанный жилой дом отсутствующим.
В ходе рассмотрения дела судом произведена замена ненадлежащего ответчика - ФГУП "Западно-Сибирская железная дорога" на открытое акционерное общество "Российский железные дороги" (далее ОАО РЖД), а также в качестве соответчика привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и <адрес> (далее ТУФА).
ТУФА предъявило встречные исковые требования к Андриянову А.Е. о признании отсутствующим права собственности Андриянова А.Е. на земельный участок с кадастровым номером ***, находящийся по адресу: <адрес>. В обоснование встречных исковых требований указывало, что приобретенный у Андриянова А.Е. по договору купли-продажи от 26.02.2003г. жилой дом по адресу: <адрес>, находится в собственности Российской Федерации. 14.12.2017г. было зарегистрировано право собственности Российской Федерации на это здание. При заключении договора купли-продажи не была решена судьба земельного участка. Поскольку на земельном участке находится здание, принадлежащее Российской Федерации, недвижимый объект в виде земельного участка с кадастровым номером *** является федеральной собственностью в силу прямого указания закона. Зарегистрированное право собственности Андриянова А.Е. на земельный участок нарушает права Российской Федерации, т.к. лишает собственника права на отчуждение (предоставление в аренду), передачу на иной уровень собственности (муниципальная собственность) здания. Кроме того, указывает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.
Решением Тальменского районного суда Алтайского края от 11 июля 2019 года отказано как в удовлетворении исковых требований Андриянова А.Е. так и в удовлетворении встречных исковых требований Межрегионального территориального управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай.
В апелляционной жалобе ответчик ТУФА просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об удовлетворении встречного иска. В обоснование жалобы, приводя обстоятельства, указанные в исковом заявлении, настаивает, что Андриянов А.Е. не владеет спорным земельным участком и на этом участке нет принадлежащих Андриянову А.Е. объектов. В этой связи требования ТУФА о признании права собственности Андриянова А.Е. на земельный участок отсутствующим подлежали удовлетворению. При этом автор жалобы ссылаясь на положения ст.552 ГК РФ настаивает, что приобретя у Андриянова А.Е. жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, Российская Федерация приобрела и аналогичное право на весь указанный земельный участок, сформированный для обслуживания этого жилого дома.
В настоящем судебном заседании представитель ответчика ТУФА на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает. Представитель истца просит апелляционную жалобу отклонить.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Об отложении судебного разбирательства не просили, о наличии уважительных причин неявки не сообщали. В этой связи, с учетом положений ст.167 ГПК РФ их неявка не препятствует рассмотрению дела.
Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено и из материалов дела следует, что по договору купли-продажи 15.07.2002 года Андриянов А.Е. приобрел у Грукач Л.И. и Грукач А.Н. земельный участок площадью 0,1912 га и незавершенный строительством жилой дом общей площадью 65,4 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.
Право собственности на названные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано за Андрияновым А.Е. 16.07.2002г.
26.02.2003г. между Андрияновым А.Е. и ФГУП "Западно-Сибирская железная дорога" Министерства путей сообщения РФ заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта - жилого дома, расположенного на вышеуказанном земельном участке по адресу: <адрес>, в собственность Российской Федерации, в хозяйственное ведение ФГУП "Западно-Сибирская железная дорога".
27.04.2004г. деятельность ФГУП "Западно-Сибирская железная дорога" Министерства путей сообщения РФ прекращена в связи с внесением имущественного комплекса в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Российские железные дороги", что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (л.д.21-26). ОАО "РЖД" указано в качестве правопреемника ФГУП "Западно-Сибирская железная дорога" Министерства путей сообщения РФ.
В Перечне объектов, не подлежащих передаче в уставный капитал ОАО "Российские железные дороги" в составе имущественного комплекса ФГУП "Западно-Сибирская железная дорога" Министерства путей сообщения РФ, являющемся Приложением *** к Передаточному акту на имущество и обязательства ФГУП "Западно-Сибирская железная дорога" Министерства путей сообщения РФ, под номером 1704 указан 1-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
В уведомлении от 26.11.2013г., направленном Тальменским отделом Росреестра по Алтайскому краю в адрес ОАО "РЖД" указано на внесение изменений в наименование объекта недвижимого имущества по адресу: <адрес>: объект незавершенного строительства (жилой дом) изменен на жилой дом, нежилое помещение изменено на жилое площадью 65,4 кв.м. Соответствующие изменения внесены в кадастровый паспорт здания.
Согласно выпискам из реестра федерального имущества от 13.12.2017г., от 14.12.2017г., правообладателем жилого дома общей площадью 65,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, является Российская Федерация.
Право собственности на земельный участок по названному адресу до настоящего времени остается зарегистрированным за Андрияновым А.Е.
Отказывая в удовлетворении как первоначального, так и встречного иска, районный суд исходил из того, что как истцом, так и ответчиком во встречном иске избран ненадлежащий способ защиты своего права. Суд указывал, что на настоящее время право собственности на земельный участок за истцом и на жилой дом за Российской Федерацией зарегистрировано на основании сделок, ввиду чего права сторон могут быть защищены путем оспаривания этих сделок.
Поскольку в части отказа в иске Андриянову А.Е. решение суда не обжалуется, в данной части законность и обоснованность судебного акта предметом апелляционной проверки судебной коллегии не является (ст.327.1 п.1 ГПК РФ).
С выводами районного суда об отказе во встречном иске судебная коллегия согласиться не может, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права, не отвечают фактически установленным по делу обстоятельствам.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1 ст.209 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст.304 ГК РФ).
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу статьи 273 ГК РФ (здесь и далее нормы права в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров купли-продажи) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, до принятия Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" положениями статей 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка - не право собственности. Однако данная возможность должна была быть прямо выражена в договоре.
В договоре купли-продажи жилого дома от 26.02.2003г. передаваемое покупателю недвижимости право на землю не определено.
В пункте 1.3 договора отражено лишь, что продаваемый жилой дом расположен на земельном участке площадью 0,1912 га.
Из изложенного следует, что в силу статей 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и условий договоров купли- продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданное истцом здание являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.
Такие разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N1 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018).
Однако, при рассмотрении настоящего дела районный суд не применил установленное приведенными выше нормами общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.
При этом в силу пункта 2 статьи 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договором купли-продажи от 26.02.2003г., суду необходимо было исходить из того, что установленная в договоре цена жилого дома включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на земельный участок.
Судебная коллегия считает, что суд не применил к спорным правоотношениям подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, согласно которому отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Изложенное позволяет признать, что в силу названного договора купли-продажи от 26.02.2003г. Российская Федерация приобрела у Андриянова А.Е. как жилой дом, так и земельный участок, следовательно является их собственником.
При этом, поскольку договор купли-продажи от 26.02.2003г. (п.4.1) одновременно являлся и актом приема-передачи приобретаемого имущества, в настоящее время Российская Федерация фактически является владеющим собственником спорного имущества.
Представители истца и ответчика в настоящем судебном заседании подтвердили, что фактически Андрияновым А.Е. земельный участок с момента продажи спорного жилого дома не используется.
Согласно абзацу четвертому пункта 52 Постановления Пленума 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Из приведенных положений закона и акта его толкования следует, что требование о признании права отсутствующим в качестве самостоятельного способа защиты может быть предъявлено лишь владеющим собственником имущества к лицу, которое этим имуществом не владеет, но право которого по каким-либо причинам также зарегистрировано в ЕГРП, нарушая тем самым право владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения.
В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) разъяснено, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Таким образом исковые требования ТУФА о признании права собственности Андриянова А.Е. на жилой дом отсутствующим подлежали удовлетворению, поскольку установлено, что Российская Федерация в силу приведенного толкования условий договора является собственником и владельцем спорного земельного участка, а право истца на этот участок продолжает незаконно оставаться зарегистрированным.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ТУФА являются обоснованными. В этой связи решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований (ст.330 ч 1 п.3,4 ГПК РФ) с принятием в данной части нового решения - об удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328-329 ГПК РФ судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Апелляционную жалобу ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай удовлетворить.
Решение Тальменского районного суда Алтайского края от 11 июля 2019 года в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Межрегионального территориального управления Федерального агентства государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай отменить.
Принять по делу в данной части новое решение.
Исковые требования Межрегионального территориального управления Федерального агентства государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай к Андриянову Андрею Евгеньевичу удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности Андриянова Андрея Евгеньевича на земельный участок с кадастровым номером ***, находящийся по адресу: <адрес>.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
