Определение Судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 июня 2021 года Дело N 33-894/2021

г. Петропавловск-Камчатский

04.06.2021


Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:
председательствующего

Пименовой С.Ю.,

судей

МироноваА.А., Никоновой Ж.Ю.,

при секретаре

ПушкарьО.И.,


рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петраш Людмилы Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Владинвестгрупп" - доверительному управляющему закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Первый Крымский" о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Владинвестгрупп" - доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Первый Крымский" на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 30.09.2019.

Заслушав доклад судьи Никоновой Ж.Ю., объяснения представителя истца ПетрашЛ.В. ГородиловойЕ.В., судебная коллегия

установила:

Петраш Л.В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Владинвестгрупп" - доверительному управляющему закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Первый Крымский" (далее по тексту ООО "УК "Владинвестгрупп") о защите прав потребителя.

В обоснование исковых требований указала, что 12.08.2016 она заключила с ООО "УК "Владинвестгрупп" предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N по условиям которого ответчик обязался после оформления и регистрации права собственности на квартиру общей площадью 62,59кв.м, жилой площадью 32,89кв.м, в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по строительному адресу: <адрес>, в срок не позднее 1квартала 2018 года заключить с ней договор купли-продажи указанной выше квартиры стоимостью 3191660руб. Свои обязательства по договору она выполнила в полном объеме, перечислив в подтверждение действительности намерений о последующем заключении основного договора гарантийный платеж в размере 3191660руб. Однако в установленный договором срок ответчик свои обязательства не исполнил, квартиру в ее собственность не оформил. 06.07.2018 она направила в адрес ответчика претензию с требованием заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и уплатить неустойку за несвоевременное исполнение обязательств. Однако, 09.07.2018 ответчик направил ей дополнительное соглашение N к предварительному договору об изменении сроков сдачи дома в связи с вхождением Республики Крым в состав Российской Федерации, от подписания которого она отказалась. 26.07.2018 при осмотре объекта недвижимости выявлены недостатки, которые ответчик обязался устранить. 12.08.2018 ей переданы ключи от квартиры, но в установленный договором срок основной договор подписан не был. Вследствие невыполнения ответчиком договорных обязательств, она понесла расходы по оплате арендных платежей на жилье в сумме 350000руб. Полагая, что фактически между нею и ООО "УК "Владинвестгрупп" сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья, окончательно определившись с исковыми требованиями, просила суд: признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2016 N договором участия в долевом строительстве, взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока, предусмотренного договором, за период с 01.04.2018 по 07.07.2019 в размере 755785руб. 09коп., понесенные за период с 01.04.2018 по 07.07.2019 убытки в размере 275000руб., компенсацию морального вреда в размере 50000руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, а также расходы по оплате услуг представителя в размере 50000руб.

Рассмотрев дело, суд принял решение о частичном удовлетворении исковых требований ПетрашЛ.В. С учетом определения от 04.10.2019 об исправлении арифметической ошибки суд постановил: признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2016 N, заключенный между ООО "УК "Владинвестгрупп" и ПетрашЛ.В., договором участия в долевом строительстве; взыскать с ООО "УК "Владинвестгрупп" в пользу ПетрашЛ.В. неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.04.2018 по 07.07.2019 в размере 738869руб. 29коп., убытки в размере 43548руб. 39коп., компенсацию морального вреда в размере 20000руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 401208руб. 84коп., в возмещение расходов на оплату юридических услуг 20000руб., всего взыскать 1223626руб. 52коп. В удовлетворении требований в остальной части отказать. Взыскать с ООО "УК "Владинвестгрупп" в доход бюджета Петропавловск-Камчатского городского округа государственную пошлину в размере 11624руб.

В апелляционной жалобе ООО "УК "Владинвестгрупп" просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Считает, что при рассмотрении дела суд первой инстанции не принял во внимание буквальное толкование условий предварительного договора, не выяснил действительную волю сторон, не установил соответствие условий предварительного договора требованиям Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), неверно определилюридический статус ответчика, что в совокупности привело к неправильной квалификации спорных правоотношений. Настаивает на том, что оспариваемый договор соответствует требованиям, предъявляемым гражданским законодательством Российской Федерации к содержанию предварительного договора купли-продажи, что действительная воля сторон была направлена на заключение именно предварительного договора купли-продажи о заключении в будущем основного договора купли-продажи. О данном намерении свидетельствует и последующее поведение сторон, в связи с чем, выводы суда о признании данного договора договором участия в долевом строительстве являются неверными. Обращает внимание на отсутствие в оспариваемом договоре обязательных условий, подлежащих включению в договор долевого участия в строительстве в соответствии с ч.4 ст.4 Федерального закона N 214-ФЗ. Оспаривает выводы суда о том, что ответчик является техническим заказчиком по строительству многоквартирного дома. Считает неправильным решение в части применения к ответчику мер гражданско-правовой ответственности, поскольку условиями предварительного договора предусмотрена возможность увеличения срока проведения строительных работ в порядке и на условиях подписанного предварительного договора. Согласно данным условиям ответчик уведомил истца о перенесении сроков заключения основного договора, направив истцу дополнительное соглашение с указанием новых сроков строительных работ. Указывает на то, что срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости переносился по независящим от ответчика обстоятельствам. После регистрации права собственности на указанную квартиру ответчик уведомил истца о дате, времени и месте заключения основного договора, однако в связи с отсутствием у представителя истца полномочий на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости в интересах истца, указанный основной договор заключен не был. Считает неправомерным взыскание штрафа, поскольку ответчик по независящим от него причинам не был извещен о претензии ПетрашЛ.В. Также указывает на то, что вынесенное решение суда затрагивает права и обязанности застройщика ООО "Лотос-97", которое не было привлечено к участию в настоящем деле, что в силу п.4 ч.4 ст.330 ГПК РФ является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Определением от 18.06.2020 судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда перешла к рассмотрению данного дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Апелляционным определением от 10.07.2020 решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 30.09.2019 отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ПетрашЛ.В. к ООО "УК "Владинвестгрупп" о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2021 апелляционное определение от 10.07.2020 отменено, материалы дела направлены на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Отменяя апелляционное определение от 10.07.2020, суд кассационной инстанции указал на ошибочность вывода суда апелляционной инстанции о том, что Федеральный закон N 214-ФЗ не распространяется на отношения, возникшие между истцом и ответчиком, поскольку независимо от наименования договора, с учетом сложившихся между сторонами отношений, фактически договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи квартиры, представляет собой договор участия в долевом строительстве.

В силу требований ч.4 ст.390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Истец Петраш Л.В. участия в заседании суда апелляционной инстанции не принимала, направила своего представителя.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ПетрашЛ.В. Городилова Е.В. просила исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения исковых требований.

Ответчик ООО "УК "Владинвестгрупп", третье лицо ООО "Лотос-97", извещенные о времени и месте судебного разбирательства, участия в заседании суда апелляционной инстанции не принимали, представителей не направили.

С учетом положений ч. 1 ст. 327, ч.ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст.1 Федерального закона N 214-ФЗ данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 ст.1 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать указание на: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (ч.4 ст.4 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Действие Федерального закона N 214-ФЗ также распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Как следует из материалов дела, в соответствии с утвержденными Правилами доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Первый Крымский" (далее - ЗПИФН "Первый Крымский", фонд) ООО "УК "Владинвестгрупп" является управляющей компанией фонда на основании лицензии от 19.11.2014 N, выданной Банком России.

Пунктом 27 указанных Правил установлено, что управляющая компания осуществляет доверительно управление фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении имущества, составляющего фонд, в том числе путем распоряжения указанным имуществом. Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона будет информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования управляющей компании сделана пометка "Д.У." и указано название фонда.

12.08.2016 между ООО "УК "Владинвестгрупп" - ДУ ЗПИФН "Первый Крымский" и ПетрашЛ.В. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства многоквартирного жилого дома и оформления права собственности ООО "УК "Владинвестгрупп" на квартиру в соответствии с условиями инвестиционного договора на строительство многоквартирного жилого дома от 02.02.2015, заключенного между последним и заказчиком строительства ООО "Лотос-97", но не позднее 1квартала 2018 года, договор купли-продажи квартиры, в котором ООО "УК "Владинвестгрупп" будет выступать продавцом, а Петраш Л.В. - покупателем. Квартира определена в пункте 1.1 предварительного договора: двухкомнатная квартира, общей проектной площадью 62,5кв.м, расположенная на 5-мэтаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

В пункте 1.2 предварительного договора определены плановый срок окончания строительства жилого дома - 2квартал 2017 года и плановый срок ввода жилого дома в эксплуатацию - 3 квартал 2017 года.

Согласно п.2.1 предварительного договора стоимость недвижимого имущества по основному договору составляет 3191660руб., исходя из расчета 53000руб. за 1кв.м. При этом договором предусмотрен пересчет стоимости квартиры при увеличении (уменьшении) ее проектной площади в результате обмеров органов технической инвентаризации.

Во исполнение условий предварительного договора ПетрашЛ.В. перечислила на банковский счет ООО "УК "Владинвестгрупп" гарантийный обеспечительный платеж в сумме 3191660руб. несколькими платежами: 12.08.2016 произвела платеж в размере 2600000руб., 16.08.2016 - в размере 98610руб., 18.11.2016 - в размере 100000руб., 15.02.2017 - в размере 200000руб., 20.04.2017 - в размере 193050руб.

Вместе с тем, в нарушение условий предварительного договора основной договор между ООО "УК "Владинвестгрупп" и Петраш Л.В. в установленный срок не заключен, квартира в собственность покупателя не передана.

06.07.2018 ПетрашЛ.В. направила в адрес ООО"УК"Владинвестгрупп" претензию с требованием заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества и уплатить неустойку за несвоевременное исполнение обязательств.

Данная претензия ответчиком не получена, возвращена отправителю за истечением срока хранения. Между тем, 09.07.2018 ООО "УК "Владинвестгрупп" направило ПетрашЛ.В. дополнительное соглашение N к предварительному договору об изменении срока сдачи дома - на 2квартал 2018 года, срока ввода дома в эксплуатацию - на 3квартал 2018 года, в связи с вхождением Республики Крым в состав Российской Федерации. От подписания дополнительное соглашение ПетрашЛ.В. отказалась.

29.08.2018 службой государственного строительного надзора Республики Крым выдана декларация о готовности объекта, расположенного по адресу: <адрес>, к эксплуатации.

28.01.2019 ответчик направил истцу сообщение о завершении строительства жилого дома и необходимости произвести доплату в размере 83740руб. Также ПетрашЛ.В. была уведомлена, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества будет заключен в порядке, предусмотренном предварительным договором после регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИФН "Первый Крымский" на указанную квартиру.

Право собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИФН "Первый Крымский" зарегистрировано в ЕГРН 03.04.2019, после чего 26.04.2019 между сторонами предварительного договора подписано соглашение о доплате денежных средств по предварительному договору и произведена доплата.

Основной договор купли-продажи заключен сторонами 08.07.2019, оформлен акт приема-передачи.

Принимая во внимание указания судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, данные в определении от 14.01.2021, с учетом установленных выше обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что требование ПетрашЛ.В. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2018 договором участия в долевом строительстве и подлежит удовлетворению.

Ответственность застройщика за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде неустойки (пени) предусмотрена ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которой застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.