Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 июля 2021 года Дело N 33-894/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Лисовского В.Ю.

судей Будылка А.В., Кочеровой Л.В.

при секретаре Алещенко К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пилипецкой Я. Г. к администрации Центрального административного округа города Омска о признании права собственности на самовольную постройку по апелляционной жалобе истца на решение Центрального районного суда города Омска от 29 октября 2020 года об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения представителей истца Махини Е.А., Ахметова Д.Р., судебная коллегия

установила:

Пилипецкая Я.Г. обратилась в суд с иском к администрации Центрального административного округа города Омска о признании права собственности на самовольную постройку.

В обоснование иска указала на то, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N <...> из земель населённых пунктов с видом разрешённого использования - индивидуальные жилые дома с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей), расположенный по адресу: <...> земельный участок был приобретён ею в 2019 году у М., на нём расположен двухэтажный жилой дом, площадью 169,4 кв.м. С целью легализации возведённого жилого дома 23 декабря 2019 года истец направила в администрацию Центрального административного округа города Омска уведомление о планируемом строительстве жилого дома. Между тем, по результатам рассмотрения данного уведомления истцу был выдан ответ о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве жилого дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и/или допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. Ответчик указал, что параметры объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N <...>, не соответствуют установленным градостроительным регламентам (минимальные отступы от границ смежных земельных участков до здания менее 3 метров). Впоследствии истец обратилась в департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства на земельном участке с кадастровым номером N <...>. Однако 19 января 2020 года департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска сообщил истцу, что он не обладает правом на обращение в комиссию, сославшись на отсутствие обоснований, свидетельствующих о наличии неблагоприятных характеристик для застройки земельного участка. Таким образом, в настоящее время у истца отсутствует возможность легализовать жилой дом во внесудебном порядке.

На основании изложенного истец просила признать за ней право собственности на жилой дом N N <...> по улице <...>, площадью 169,4 кв.м.

Истец Пилипецкая Я.Г. в судебное заседание не явилась, её представитель исковые требования поддержал, пояснив, что возведённый объект не создаёт угроз, не нарушает санитарные нормы, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Представитель ответчика администрации Центрального административного округа города Омска в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Омской области, ПАО "МТС", третьи лица Маругин В.И., Янгучин Х.Ш., Павилонец И.П. в судебном заседании участия не принимали.

Решением суда с учётом определения от 17 ноября 2020 года об исправлении описки в удовлетворении исковых требований Пилипецкой Я.Г. к администрации Центрального административного округа города Омска отказано.

В апелляционной жалобе Пилипецкая Я.Г. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Не соглашается с выводом суда о том, что жилой дом не является самостоятельным объектом недвижимости, а является пристройкой к иному объекту недвижимости, так как установление данного обстоятельства требует наличие специальных познаний в строительно-технической сфере. Между тем, соответствующая экспертиза судом не назначалась, на обсуждение сторон данный вопрос не ставился, истцу не предлагалось представить дополнительные доказательства, либо вызвать в судебное заседание специалиста (эксперта) для установления данного обстоятельства. В то же время в материалах дела имеется технический план объекта недвижимости и два заключения специалиста, подтверждающие, что объект является самостоятельным зданием. Указывает, что наличие общей стены у двух зданий не может быть признаком их единства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца доводы жалобы поддержали, иные лица, участвующие в деле и извещённые о слушании дела, для участия в судебном заседании не явились.

При повторном рассмотрении дела по апелляционной жалобе истца судебная коллегия установила, что Маругин В.И., Павилонец И.П. и Янгучин Х.Ш., являющиеся смежными землепользователями относительно земельного участка истца и привлечённые судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом об указанном процессуальном действии, судебных заседаниях, проведённых по делу, принятом по нему решении, апелляционной жалобе истца не извещались. Судебная почтовая корреспонденция направлялась им судом по ошибочным адресам.

Соответственно, судебная коллегия направила Маругину В.И., Янгучину Х.Ш. и Павилонцу И.П. уведомления с разъяснением их процессуальных прав, копии иска, копии материалов заключений экспертов, копии обжалуемого решения суда и апелляционной жалобы истца и определением от 18 июня 2021 года на основании частей 5, 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных для производства в суде апелляционной инстанции.

О повторном рассмотрении дела по апелляционной жалобе истца лица, участвующие в деле, извещены надлежаще, для участия в судебном заседании явились представители истца, поддержавшие доводы жалобы и представившие нотариально удостоверенные заявления третьих лиц о том, что их права смежных землепользователей не нарушены расположением постройки (жилого дома) на земельном участке с кадастровым номером N <...>. Ответчик, третьи лица для участия в судебном заседании не явились.

Выслушав представителей истца, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нём доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает необходимым решение суда отменить, поскольку в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещённых надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае.

Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных для производства в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия установила, что 30 октября 2019 года Пилипецкая Я.Г. по договору купли-продажи, заключённому с М. приобрела в собственность земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером N <...> площадью 745 кв.м, местоположение которого установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>; а также часть жилого дома, литеры Б, Б1, Б2, и нежилое помещение 1П, расположенные по указанному адресу; жилой дом, расположенный по адресу: <...>.

Впоследствии Пилипецкая Я.Г. разделила приобретённый земельный участок на два: площадью 326 кв.м и 419 кв.м соответственно. Земельный участок площадью 326 кв.м поставлен на кадастровый учёт 09 декабря 2019 года с кадастровым номером N <...>, что следует из реестрового дела и выписки из Единого государственного реестра недвижимости на данный земельный участок.

Согласно представленному в материалы дела техническому плану в пределах земельного участка с кадастровым номером N <...> в 2011 году возведён жилой дом общей площадью 169, 4 кв.м.

Из материалов дела следует, что разрешение на его строительство получено не было. Поскольку с момента постройки дома законодательство о регистрации прав на недвижимость изменилось, 23 декабря 2019 года Пилипецкая Я.Г. с целью регистрации права на возведённый на её земельном участке жилой дом направила в администрацию Центрального административного округа города Омска уведомление о планируемом строительстве жилого дома. Администрация округа 26 декабря 2019 года выдала истцу уведомление о несоответствии указанных ею параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам, указав, что параметры объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N <...>, не соответствуют установленным градостроительным регламентам: минимальные отступы от границ смежных земельных участков до здания составляют менее 3 метров.

Впоследствии Пилипецкая Я.Г. обратилась в департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства на обозначенном земельном участке.

19 января 2020 года департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска сообщил истцу о том, что не обладает правом на обращение в комиссию ввиду отсутствия обоснования, свидетельствующего о наличии неблагоприятных характеристик для застройки земельного участка.

На основании изложенного Пилипецкая Я.Г. обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал Пилипецкой Я.Г. в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку, предъявленного администрации Центрального административного округа города Омска, указав, что объект недвижимости представляет собой пристройку к жилому дому N <...> N <...> расположенному по <...> и находящемуся в собственности истца. При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путём признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади. Поскольку такой иск Пилипецкой Я.Г. не предъявлен, в удовлетворении предъявленного ею иска необходимо отказать.

Вывод о том, что строение на земельном участке с кадастровым номером N <...> является пристройкой к жилому дому истца (на земельном участке с кадастровым номером N <...>) сделан судом на основании анализа технической документации на дом, заключения эксперта и фотографий.

При этом согласно представленному истцом заключению ООО "<...>" N <...> от 22 сентября 2020 года обозначенное строение является самостоятельным объектом недвижимости (жилым зданием) и не имеет общего имущества с прилегающим жилым зданием N <...> "А". У данных зданий отсутствуют общий фундамент, лестничные клетки, единое архитектурное решение; имеется общая капитальная стена, но отсутствует сообщение между ними.

Технические паспорта на жилой дом N <...> "А" по обозначенному адресу подтверждают исключительно то, что пристройка к нему, обозначенная литерой Б2, к которой пристроено строение, являющееся предметом спора по настоящему делу, возведена в 2008 году из шлакоблоков на ленточном фундаменте, её назначение жилое. Согласно техническому плану вновь возведённого строения его назначение жилое, материал наружных стен - кирпич.

Представленные в дело фотографии отражают лишь то, что ранее существовавшее здание и здание вновь возведённое пристроены, но не дают основания для выводов об их целостности.

Разрешая спор, суд первой инстанции критически отнёсся к представленному истцом заключению, указав, что в исследовательской части не приведены признаки, по которым эксперт пришёл к выводу о том, что строение и жилой дом, к которому оно примыкает, не имеют единого архитектурного решения, не отражено, из какого материала возведены стены, и на основании собственных убеждений пришёл к выводу о том, что постройка не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, а представляет собой реконструкцию жилого дома N N <...> "А" (литера Б2).

Понятие реконструкции объекта капитального строительства является, в частности, юридическим. Его определение приведено в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Однако для выводов о реконструкции объекта капитального строительства необходимо техническое исследование данного объекта, предполагающее обладание специалистом знаний в области строительства, поскольку само по себе пристраивание нескольких объектов капитального строительства друг другу не определяют реконструкцию одного из них, в частности, в смысле юридического понятия реконструкции, приведённого в указанной выше норме права.

Соответственно, разрешение вопроса о том, является ли объект капитального строительства, возведённый на земельном участке с кадастровым номером N <...>, отдельным зданием или пристройкой к зданию (литера Б2), расположенному на земельном участке с кадастровым номером N <...>, предполагающей его реконструкцию, требует специальных познаний в области строительства. При этом разрешение данного вопроса имеет существенное значение для рассмотрения дела, поскольку, в частности, от его выяснения зависит вывод по предъявленному иску.

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Учитывая существо заявленных требований, неполноту представленного истцом заключения эксперта, мнение участников процесса, а также то, что определение объекта капитального строительства, возведённого на земельном участке с кадастровым номером N <...>, исходя из его конструкции, в качестве отдельного здания или пристройки к зданию (литера Б2), расположенному на земельном участке с кадастровым номером N <...>, требует специальных познаний, судебная коллегия сочла необходимым назначить по делу судебную экспертизу. В качестве экспертного учреждения судебной коллегией было определено Бюджетное учреждение Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации", учитывая длительный опыт его работы в области исследования.

По результатам проведённого исследования эксперт пришёл к выводу о том, что обследуемое двухэтажное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N <...>, и здание (литера Б, Б1, Б2), расположенное на земельном участке с кадастровым номером N <...>, обладают следующими признаками обособленности (самостоятельности объектов): 1) имеют отдельные входы и выходы; 2) отсутствуют общие помещения, связанные между собой; 3) отсутствует внутреннее сообщение между зданиями; 4) имеют самостоятельные несущие конструкции, несвязанные между собой (межэтажные перекрытия зданий опираются на несущие стены этих зданий и не имеют связи с несущими конструкциями другого здания; обследуемое здание имеет свою стену со стороны здания, литера Б2); 5) не имеют общих чердаков, подвалов, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов; 6) имеются самостоятельные канализационные, водопроводные сети и индивидуальные точки подключения к внешним сетям; 7) имеются индивидуальные котлы отопления и независимые системы отопления.

Таким образом, двухэтажное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N <...>, представляет собой самостоятельное конструктивное целое и является отдельным строением.

Двухэтажное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N <...>, и здание (литера Б, Б1, Б2), расположенное на земельном участке с кадастровым номером N <...>, не являются единым объектом, а представляют собой отдельные здания.

Судебная коллегия с выводом судебной экспертизы соглашается, поскольку он сделан в пределах компетенции экспертов, предупреждённых судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющих высшее строительное и высшее техническое образование со стажем работы по специальности 33 года и 19 лет соответственно. Выводы экспертов соответствуют представленным в материалы дела доказательствам.

Пунктами 1, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определённом судом.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером N <...>, принадлежащего истцу на праве собственности, на котором в 2011 году было возведено двухэтажное жилое строение - индивидуальные жилые дома с прилагающими земельными участками (не более 3 этажей) при наличии правоустанавливающего документа на объект капитального строительства и (или) на земельный участок, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома, крытые физкультурно-оздоровительные сооружения (спортивные залы, катки, плавательные бассейны, боулинг-центры и др.), магазины товаров первой необходимости.

Данный земельный участок, согласно сведениям ответчика, определяется в территориальной зоне жилой застройки высокой этажности Ж4-1536. Территориальная зона Ж4-1536 установлена с момента утверждения решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года N 201 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омска Омской области.

В соответствии со статьёй 51.1. Градостроительного кодекса Российской Федерации, введённой в действие с 04 августа 2018 года, застройщик применительно к рассматриваемой ситуации подаёт в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, содержащее перечисленные сведения.

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным данным кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Направляет застройщику способом, определённым им в уведомлении о планируемом строительстве, уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.