Определение Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 августа 2021 года Дело N 33-8925/2021

г. Нижний Новгород 3 августа 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Паршиной Т.В.,

судей: Солодовниковой О.В., Карпова Д.В.,

при секретаре судебного заседания Храпцовой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л.С.А. к З.М.М. о взыскании задолженности по договору найма, встречному иску З.М.М. к Л.С.А. о признании недействительным договора найма жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения,

по апелляционной жалобе З.М.М.

на решение Нижегородского районного суда г. Н.Новгород от 22 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Солодовниковой О.В., пояснения З.М.М., её представителя А.А.В., представителя Л.С.А. - Г.Д.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Л.С.А. обратилась в суд с иском к З.М.М. о взыскании задолженности по договору найма, ссылаясь на то, что 06.10.2020 г. между Л.С.А., и З.М.М., был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: [адрес], за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п.4.1 вышеуказанного договора, срок найма устанавливается 6 месяцев с момента подписания Передаточного акта.

Передаточный акт был подписан сторонами 06.10.2020г.

Ответчик внес наличными денежными средствами оплату первого месяца проживания в размере 44 000 рублей в день заключения договора найма, а также перечислил на карту мужа Л.С.А. - Л.А.В. - часть залоговой суммы в размере 24 000 рублей.

Согласно п.5.3. Договора, оставшуюся часть залога в размере 20000 рублей наниматель обязан оплатить в течение двух недель после подписания договора.

Таким образом, Наниматель был обязан до 19.10.2020г. включительно внести остаток залоговой суммы.

18.10.2020 г. от Нанимателя с электронной почты opera-classik@list.ru поступило письмо о расторжении вышеуказанного договора найма по обоюдному согласию с 18.10.2020 г. с требованием возврата залоговой суммы в размере 24 000 рублей, внесенной 06.10.2020 г.

19.10.2020 г., истцом была подготовлена и направлена в адрес Ответчика претензия-уведомление о необходимости погашения образовавшейся задолженности по внесению остатка залога, а в случае досрочного одностороннего отказа Нанимателя от Договора в срок до 21.10.2020 вернуть два комплекта ключей и сдать квартиру. Также Ответчику было отказано в возврате залоговой суммы на основании п.7.4 Договора найма.

Согласно п.7.4 Договора, в случае досрочного расторжения Договора по инициативе Нанимателя, а также в случае расторжения Договора Наймодателем при невыполнении Нанимателем обязательств по Договору, оплаченная плата, а также залоговая сумма возврату не подлежат.

19.10.2020 г., между сторонами был подписан акт возврата жилого помещения. Ответчик мотивировал свои требования по одностороннему отказу от найма тем, что рядом с домом на противоположной стороне ведутся ремонтные работы, из всех кранов течет ржавая вода, в ванной и туалете постоянно стоит едкий канализационный запах.

Истец считает, что данные аргументы не заслуживают внимания, поскольку при заключении договора Ответчику была представлена возможность осмотреть всю квартиру, оценить расположение окон, канализационный запах отсутствовал, никто не заставлял заключать договор найма под давлением. Более того. Ответчик знал о ремонтных работах на противоположной стороне дома, поскольку там возводится новый объект, стройка обозревается из окна и при выходе из подъезда. Пластиковые окна в квартире полностью устраняют все шумы с улицы.

Несмотря на требования истца, а также направление в адрес ответчика претензии с требованием погасить задолженность, задолженность до настоящего времени не погашена.

На основании изложенного, истец просил взыскать в ответчика задолженность по договору в сумме 240 000 рублей, расходы на оплате государственной пошлины в размере 5 600 рублей.

Впоследствии, истец в порядке ст. 39 ГПК РФ изменил исковые требования, в соответствии с которыми просил взыскать задолженность в размере 244 000 рублей, расходы на оплату госпошлины в размере 5 640 рублей.

В процессе рассмотрения дела З.М.М. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Л.С.А. о признании недействительным договора найма жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения. В обоснование заявленных требований указала, что договор краткосрочного найма жилого помещения (2-х комнатной квартиры, площадью 64,6 кв.м., расположенной по адресу: [адрес]) от 06 октября 2020 года является недействительным, поскольку совершен под влиянием обмана в виде намеренного умолчания со стороны ФИО15 и ее мужа об обстоятельствах, о которых в силу ст.8 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" ФИО15 и ее муж обязаны были сообщить.

Так, первоначально 06 октября 2020 года муж истицы по первоначальному иску Л.А.В. представился собственником квартиры и потребовал от З.М.М. обманным путем уплатить ему 68 000 руб. З.М.М., будучи в добросовестном заблуждении, относительно фактических обстоятельств дела, оплатила авансом 44 000 руб. за первый месяц проживания в квартире и 24 000 руб. в качестве залога. Денежные средства перевела на карту мужу Л.С.А. и передала ему наличными. ФИО15 подтверждает факт получения указанных денежных средств в рамках спорного договора найма.

При этом до передачи денежных средств мужу ФИО15 было разъяснено, что квартира берется в наем для личных семейных нужд, то есть для постоянного проживания в квартире с малолетним ребенком, которому необходим постоянный покой.

З.М.М. пояснила мужу ФИО15, что ей необходимо тихое и спокойное место для постоянного проживания с ребенком. Кроме того, З.М.М. сообщила мужу ФИО15, что З.М.М. намеревается возмещать часть стоимости найма у работодателя, поэтому ей необходимы официальные чеки.

Однако, после того как З.М.М. передала мужу Л.С.А. 68 000 руб., выяснилось, что Л.А.В. в действительности не является собственником квартиры, а собственником квартиры в действительности является его супруга Л.С.В.

Соответственно, 06 октября 2020 года никакого договора найма в действительности не заключалось. Договор был подписан задним числом 07 октября 2020 года, при условии, что Л.С.В. представит не позднее дня следующего за фактическим подписанием договора чеки, подтверждающие факт оплаты за найм жилья для последующего предоставления их работодателю.

Однако, Л.С.А. и ее муж намеренно обманули З.М.М. и в этом, начав уклоняться от предоставления чеков, подтверждающих факт получения Л.С.А. денежных средств. Кроме того, Л.С.А. и ее муж намеренно умолчали о том, что квартира обременена правами третьих лиц, то есть, что квартира до подписания договора найма с ответчицей уже была передана в аренду ООО "ЭВРИКА ИНЖИНИРИНГ", что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

Л.С.А. и ее муж также намеренно умолчали о том, что в действительности в квартире шумно из-за стройки, которая идет рядом с домом, что в квартире течет ржавая вода, что исключает возможность приготовления пищи из данной воды и делает невозможным купание малолетнего ребенка, что канализация истощает едкий запах.

Соответственно, если бы Истица была осведомлена о вышеуказанных обстоятельствах, то не подписала бы спорный договор найма, то есть, указанные обстоятельства находятся в прямой причинной связи с решением Истицы о заключении договора найма, поэтому оспариваемый договор найма является недействительным.

Кроме того Л.С.А. неосновательно обогатилась за счет З.М.М. на сумму в размере 50 400 руб. Соответственно, указанная сумма денежных средств должна быть взыскана с Л.С.А. в качестве неосновательного обогащения.

Так, квартира по договору найма находилась у З.М.М. всего лишь 12 календарных дней (в период с 07 октября 2020 года по 19 октября 2020 года) При этом З.М.М. уплатила по указанному договору найма аванс Л.С.А. за 30 календарных (то есть, до 07 ноября 2020 года) дней 44 000 руб., плюс З.М.М. передала Л.С.А. в обеспечение наличными 24 000 руб. в качестве залога, а всего Л.М.М. было передано 68 000 руб., что признается самой Л.С.А.

19 октября 2020 года З.М.М. выселилась из квартиры Л.С.А., и квартира была возвращена Л.С.А., договор найма квартиры был расторгнут, Л.С.А. приняла квартиру обратно у З.М.М. С 19 октября 2020 года З.М.М. не находится в квартире Л.С.А., с указанной даты З.М.М. не пользуется квартирой Л.С.А. С 19 октября 2020 года квартира находится у Л.С.А.

Соответственно, с Л.С.А. подлежат взысканию денежные средства за 18 дней, которые З.М.М. не проживала в квартире, что составляет 26 400 руб. (44 000 / 30 * 18 = 26 400), а также с Л.С.А. подлежит взысканию залог в размере 24 000 руб. поскольку обеспеченное залогом обязательство прекратилось в силу расторжения договора найма (прекращения обеспеченного обязательства), а всего с ФИО15 подлежит взысканию 50 400 руб. (26 400 + 24 000 = 50 400).

Просила суд признать договор найма жилого помещения от 06 октября 2020 года, подписанный между Л.С.А. и З.М.М., недействительным, взыскать с Л.С.А. в пользу З.М.М. денежные средства в размере 50 400 рублей.

Решением Нижегородского районного суда г. Н.Новгород от 22 марта 2021 года постановлено:

Исковые требования Л.С.А. удовлетворить.

Взыскать с З.М.М. в пользу Л.С.А. сумму задолженности по договору найма жилого помещения в размере 240 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 640 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований З.М.М. к Л.С.А. о признании недействительным договора найма жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения, отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе З.М.М. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. В обоснование жалобы указано, что суд разрешилисковые требования, которые к производству суда не принимались и которые сама истица не поддерживала, о чем заявлял в судебных заседаниях её представитель. Считает, что пункты 4.6, 7.4 договора коммерческого найма являются ничтожными как противоречащие существу законодательного регулирования обязательств найма жилого помещения, а поэтому основанные на них требования Л.С.А. не подлежали удовлетворению. В нарушение требований законодательства суд не дал оценки доводам ответчицы о ничтожности данных пунктов договора. Также требования истицы, основанные на пунктах 4.6, 7.4 договора найма, как считает, не подлежали удовлетворению в силу необходимости применения к ним по аналогии положений абз.2 п.4 ст. 19 федерального закона от 01.04.2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций". Кроме того, обращает внимание судебной коллегии на то, что расторжение договора найма произошло в течение двух недель после его заключения и было связано с недобросовестными действиями наймодателя, в связи с чем основания для возложения на З.М.М. ответственности за расторжение договора, как считает, отсутствовали. Также считает, что в действиях Л.С.А., которая решилаобогатиться за счет З.М.М., не предоставив встречного эквивалентного представления, имеется злоупотребление правом.

На апелляционную жалобу поступили возражения Л.С.А., в соответствии с которыми решение суда считает законным и обоснованным, а апелляционную жалобу З.М.М. - не подлежащей удовлетворению.

В суде апелляционной инстанции З.М.М. и её представитель А.А.В. доводы апелляционной жалобы поддержали. При этом представитель З.М.М. - А.А.В. - пояснил, что в уточненных исковых требованиях им была допущена арифметическая ошибка, поэтому он их не поддерживал, при этом отказ от требований не оформлял.

Представитель Л.С.А. - Г.Д.А. - возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, решение суда просил оставить без изменения. При этом пояснил, что [адрес] была приобретена супругами ФИО15 по договору купли-продажи в период брака и является их совместной собственностью, право собственности зарегистрировано на имя Л.С.А. Подтвердил, что переданные и перечисленные З.М.М. супругу Л.С.А. - Л.А.В. - денежные средства в размере 68 000 руб. зачтены Л.С.А. в счет оплаты по договору найма от 06.10.2020 года.

Пункты 4.6, 7.4 договора найма, заключенного между Л.С.А. и З.М.М., считает действительными, поскольку они согласованы сторонами.

Истица (ответчица по встречному иску) Л.С.А. в заседание суда апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежащим образом, не представила доказательств уважительности причин своего отсутствия, равно как и ходатайств об отложении судебного заседания.

Судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их неявка в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, в пределах доводов жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятое по делу решение суда не отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Л.С.А. является собственником квартиры, расположенной по адресу: [адрес].

06.10.2020г. между Л.С.А. и З.М.М., был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: [адрес], за плату во временное владение и пользование для проживания в нем (л.д.9-11).

В соответствии с п.4.1 вышеуказанного договора, срок найма устанавливается 6 месяцев с момента подписания Передаточного акта.

Передаточный акт был подписан сторонами 06.10.2020г.

В соответствии с п.п.5.1 - 5.3 договора найма, плата за пользование помещением и находящимся в нем имуществом составляет 44 000 руб. в месяц. При подписании настоящего договора нанимателем вносится оплата за месяц вперед в размере 44 000 руб., а также часть залога в размере 24 000 руб., который возвращается нанимателю при выезде последнего из квартиры. Оставшуюся часть залога в размере 20 000 рублей наниматель обязан оплатить в течение 2 недель после подписания договора.

В соответствии с п.4.6 договора найма, стороны договорились, что в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе нанимателя ранее окончания срока его действия плата за найм помещения уплачивается за весь период, на который был заключен договор найма. Данное условие согласовано сторонами в связи с предоставлением нанимателю скидки при определении размера платы за помещение, обусловленной заключением договора найма на длительный срок.

Согласно п.7.4 договора найма, в случае досрочного расторжения Договора по инициативе Нанимателя, а также в случае расторжения Договора Наймодателем при невыполнении Нанимателем обязательств по Договору, оплаченная плата, а также залоговая сумма возврату не подлежат.

Материалами дела, а также пояснениям сторон подтверждается, что плата за первый месяц пользования квартирой в размере 44 000 рублей, а также часть залога в сумме 24000 рублей была внесена З.М.М. 06.10.2020 года.

18.10.2020 г. от нанимателя с электронной почты opera-classik@list.ru поступил проект соглашения о расторжении вышеуказанного договора найма по обоюдному согласию с 18.10.2020 г. с требованием возврата залоговой суммы в размере 24 000 рублей, внесенной 06.10.2020 г.

Данное соглашение, имеющее наименование решения, со стороны Л.С.А. подписано не было.

Вместе с тем, 19.10.2020 г. между сторонами был подписан акт приема-передачи жилого помещения, в соответствии с которым квартира, являющаяся предметом договора найма, с находящимся в ней имуществом была передана наймодателю Л.С.А. От имени Л.С.А. акт был подписан её представителем по доверенности Г.Д.А.

Таким образом, сторонами была согласована дата расторжения договора найма иная, чем спустя 3 месяца с даты уведомления наймодателя о расторжении договора. При этом с даты досрочного расторжения договора квартира находилась во владении и пользовании Л.С.А.

20.10.2020 г. Л.С.А. была направлена в адрес З.М.М. по почте претензия-уведомление от 19.10.2020 года о необходимости погашения образовавшейся задолженности по внесению остатка залога в сумме 20 000 руб., а в случае досрочного одностороннего отказа Нанимателя от Договора в срок до 21.10.2020 вернуть два комплекта ключей и сдать квартиру.

До настоящего времени какие-либо дополнительные расчеты между сторонами не производились.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований З.М.М. о признании договора найма недействительным по основаниям, предусмотренным 179 ГК РФ, суд первой инстанции, сославшись на положения статей 8, 421 ГК РФ, пришел к выводу о том, что при заключении договора З.М.М. была представлена возможность осмотреть всю квартиру, оценить расположение окон, канализационный запах отсутствовал, никто не заставлял заключать договор найма под давлением. Более того, З.М.М. знала о ремонтных работах на противоположной стороне дома, поскольку там возводится новый объект, стройка обозревается из окна и при выходе из подъезда. Кроме того, в квартире установлены пластиковые окна, которые устраняют шумы с улицы. З.М.М. указанный договор найма был подписан и заключен добровольно. В нарушение положений статей 12, 56 ГПК РФ, З.М.М. не представлено доказательств того, что указанный договор найма жилого помещения заключен под влиянием обмана.