Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 33-8899/2021

г. Екатеринбург

17.06.2021
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ольковой А.А.,

судей Торжевской М.О.,

Зайцевой В.А.,

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании материалы гражданского дела N 2-391/2021 по иску администрации городского округа Верхняя Пышма к Чубыкиной Наталье Владимировне о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд

по апелляционной жалобе истца на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 01.04.2021.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения ответчика, судебная коллегия

установила:

Администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась в суд с иском к Чубыкиной Н.В. о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд, а именно, земельного участка площадью 26 кв.м с кадастровым номером и расположенного на нем гаражного бокса с кадастровым номером площадью 22,9 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, с выплатой выкупной цены в размере 245700 рублей, о прекращении права собственности ответчика, признании права собственности за городским округом.

В обоснование требований указано, что Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 27.03.2019 N 351 "О резервировании земель для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма" зарезервированы земли, расположенные по адресу: <адрес>. Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 06.03.2020 N 184 "Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на нем объектов недвижимого имущества" принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд для строительства объекта местного значения. В список изымаемых объектов включен земельный участок и объект, принадлежащие ответчику. Для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации ГО Верхняя Пышма был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость изымаемого объекта, а также размер убытков ответчика в результате изъятия для муниципальных нужд составят 245 700 рублей. В адрес ответчика был направлен проект соглашения об изъятии, отчет об оценке. До настоящего времени подписанное ответчиком соглашение об изъятии в адрес администрации не поступило. Согласия о цене между истцом и ответчиком не достигнуто.

Ответчик Чубыкина Н.В. исковые требования в части выкупной цены не признала, просила определить выкупною стоимость на основании судебной оценочной экспертизы.

Третье лицо МБУ "УКС и СР ГО Верхняя Пышма" в судебное заседание не явилось.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 01.04.2021 исковые требования удовлетворены частично. Судом постановлено: прекратить право собственности Чубыкиной Н.В. на земельный участок и гаражный бокс с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости в размере 316584 рублей, включая убытки, связанные с изъятием, в размере 25750 рублей. Признать право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на эти объекты. Определить порядок уплаты возмещения: сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.

Не согласившись с решением в части определения выкупной цены, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение изменить, установить стоимость в размере 245700 рублей, ссылаясь на несогласие с выводами судебной экспертизы. Полагает, что экспертом выбраны наиболее дорогостоящие аналоги без приведения каких-либо мотивов, использованы аналоги из других населенных пунктов, необоснованно в состав убытков включены услуги риэлтора, стоимость которых завышена, немотивирован указанный экспертом период поиска нового объекта, на время которого потребуется аренда иного гаража.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец и третье лицо извещены почтой 21.05.2021, ответчик извещен СМС-сообщением 20.05.2021, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел "Судебное делопроизводство").

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик просил решение суда оставить без изменения. Иные лица в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав объяснения ответчика, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Судом установлено, что Чубыкина Н.В. является собственником земельного участка площадью 26 кв.м с кадастровым номером и расположенного на нем гаражного бокса с кадастровым номером площадью 22,9 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 06.03.2020 N 184 "Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на нем объектов недвижимого имущества", в соответствии с Генеральным планом городского округа Верхняя Пышма применительно к городу Верхняя Пышма, утвержденного решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 28.05.2018 N 75/3, в связи со строительством объекта местного значения: линейного объекта "<адрес>", а также проекта планировки территории и проекта межевания территории, расположенной по адресу: <адрес>, утвержденного постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма от 01.11.2017 N 794, в связи с отсутствием в муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма равноценных земельных участков в целях строительства объекта местного значения: линейного объекта "<адрес>", принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с КН с расположенным на нем нежилого помещения с КН , принадлежащих Чубыкиной Н.В.

В последующем постановлениями администрации ГО Верхняя Пышма утверждены проекты "Внесения изменений в проект планировки территории и проект межевания территории в городе Верхняя Пышма в границах <адрес>".

В соответствии с постановлением N 963 от 25.11.2020 внесены изменения в постановление администрации ГО Верхняя Пышма от 06.03.2021 N 184, в соответствии с которым земельный участок, принадлежащий ответчику, подлежит выкупу для строительства объектов систем электро-, водо- и газоснабжения, общеобразовательной школы, относящихся к объектам местного значения ГО Верхняя Пышма.

В адрес ответчика направлено уведомление N 01-01-24/5553 от 03.07.2020 об изъятии указанных объектов недвижимости, к которому был приложен проект соглашения об изъятии имущества, отчет об оценке ООО "Центр экономического содействия" от 29.05.2020, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 245 700 рублей, в том числе 215850 рублей - стоимость изымаемого земельного участка с гаражным боксом, 29850 рублей - размер убытков, связанных с изъятием. Указанное уведомление получено ответчиком.

До настоящего времени соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд между сторонами не подписано.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют (статьи 239.2, 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 49, 56.8-56.11 Земельного кодекса Российской Федерации), исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд пришел к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия имущества, соблюдении ответчиком необходимой процедуры, установил выкупную стоимость имущества в общем размере 316 584 рубля, в том числе, стоимость убытков, связанных с изъятием, в размере 25 750 рублей в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом Г. (ООО "Авант-Альянс"), от <дата>.

Судом обоснованно принято в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу заключение судебного эксперта, поскольку оно в полной мере соответствует положениям пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 81 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценка произведена экспертом на основании личного осмотра объекта оценки 15.02.2021, подробное описание объектов оценки содержится в разделе 1.8 заключения.

Заключение эксперта выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности.

В заключении приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости.

Для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства экспертом использован сравнительный подход. При этом экспертом обоснованно выполнен отказ от использования затратного и доходного подхода, с учетом степени полноты имеющейся информации по данным объектам недвижимости.

Данный вид подхода является приемлемым для оценки объектов недвижимости, соответствует Федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

В ходе исследования экспертом были применены поправочные коэффициенты в соответствии с местоположением объектов аналогов и условиями рынка, в месте их расположения, а также с учетом конструктивных элементов здания, других факторов и характеристик, влияющих на стоимость, анализа рынка и наиболее эффективного использования.

Доводы истца о том, что экспертом приняты наиболее дорогостоящие аналоги без приведения каких-либо мотивов, использованы аналоги из других населенных пунктов, несостоятельны.

Экспертом в мотивировочной части заключения приведен анализ предложений по продаже гаражных боксов именно в г. Верхняя Пышма, экспертом исследовано 44 варианта, из которых выбраны 7 вариантов наиболее схожих по характеристикам с объектами истца. Из анализа следует, что экспертом не принимались как дорогостоящие объекты, оснащенные дополнительным оборудованием, отсутствующим у объектов истца (например, пункт 44), так и средней и меньшей ценовой категории по причине отсутствия оформленных прав на землю, что, несомненно, не соответствует титульным правам истца на объекты (например, пункты 40-43).

Таким образом, для оценки стоимости гаражного бокса с земельным участком экспертом в рамках сравнительного подхода приняты наиболее соответствующие варианты, а все мотивы, по которым не приняты иные варианты, приведены в заключении и являются объективными.

Объекты - гаражи с оформленными в собственность земельными участками принимались по предложениям именно в г. Верхняя Пышма, из анализа данных объектов была сформирована средняя цена 290834 рубля. То обстоятельство, что эксперт отдельно высчитал стоимость земельного участка (без строений и обременений), используя аналоги из иных населенных пунктов, на итоговую цену 290834 рубля не повлияло. Причины использования аналогов из иных населенных пунктов описаны экспертом, обусловлены отсутствием предложений по продаже "пустых" земельных участков в г. Верхняя Пышма, а также тем, что принятые населенные пункты (ближайшие города-спутники г. Екатеринбурга) по своим экономическим показателям и стоимости недвижимости соотносимы с г. Верхняя Пышма.

Доводы истца о том, что экспертом необоснованно в состав убытков включены услуги риэлтора, стоимость его услуг завышена, немотивирован указанный экспертом период поиска нового объекта, не принимаются судебной коллегией.

Стоимость убытков, связанных с изъятием, определена судебным экспертом в размере 25 750 рублей, тогда как в отчете истца - 29850 рублей, таким образом, взысканная судом сумма убытков даже меньше, чем указывала администрация. При этом в отчете истца также фигурируют затраты на риэлтора и период поиска нового объекта, за который определена аренда иного гаража, 3 месяца. Таким образом, как состав дополнительных расходов, так и их стоимость, предложенная истцом и взысканная судом, сходны.

Квалификация и компетентность судебного эксперта не вызывает сомнений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Истец не согласен с размером выкупной цены и просит определить его на основе данных представленного им отчета о рыночной стоимости ООО "Центр экономического содействия" от 29.05.2020, в соответствии с которым рыночная стоимость оцениваемого имущества округленно составляет 245 700 рублей.

Между тем, в соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, разъяснено, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции сроки актуальности представленного истцом отчета истекли, указанные в нем данные не могли быть положены в основу решения суда.

Иного отчета, отвечающего требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на момент вынесения решения суда ответчиком представлено не было, не приложен такой отчет и к апелляционной жалобе.

При установленных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, по сути, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Выводы суда достаточно подробно им мотивированы, основаны на имеющихся в деле доказательствах, оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене или изменению решения, не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 01.04.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа Верхняя Пышма - без удовлетворения.
Председательствующий

Олькова А.А.Судьи

Зайцева В.А.
Торжевская М.О.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка