Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 июня 2021 года Дело N 33-888/2021

<адрес> 09 июня 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего <ФИО>9,

судей <ФИО>3, <ФИО>4,

при секретаре судебного заседания <ФИО>5,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N..., УИД 09RS0N ...-40, по исковому заявлению <ФИО>1 к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Рамзис", Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Северо-Кавказская государственная академия", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике о признании права собственности,

по апелляционной жалобе ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике на решение Черкесского городского суда КЧР от <дата>, которым исковые требования <ФИО>1 удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР <ФИО>9, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

<ФИО>1 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Рамзис" (далее - ООО фирма "Рамзис"), Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Северо-Кавказская государственная академия" (далее-ФГБОУ ВО "Северо-Кавказская государственная академия", Академия) и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР(далее - ТУ ФАУГИ в КЧР) о признании права собственности на квартиру. В обоснование иска указала, что между ФГБОУ ВО "Северо-Кавказская государственная академия" и ООО фирма "Рамзис" <дата> был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству на земельном участке, находящемся в собственности Российской Федерации и закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией, ряда объектов недвижимости, в том числе и многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>л.Ленина, 154, <ФИО>6 свою очередь между ООО фирма "Рамзис" и <ФИО>8 был заключен договор о соинвестировании в строительство указанного 105-квартирного восьмиэтажного жилого дома, а предметом договора соинвестирования являлось вложение денежных и других личных средств в строительство указанного объекта. По условиям договора о соинвестировании в строительство, ООО фирма "Рамзис" по окончании строительства объекта обязалось передать <ФИО>8 жилое помещение, двухкомнатную <адрес>, общей площадью 79,6 кв.м., расположенную в 1 подъезде на 8 этаже восьмиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>л.Ленина,154, <ФИО>6 На момент заключения договора стоимость указанной квартиры составляла 1500000 рублей.<дата> между гр.<ФИО>8 и <ФИО>1 был заключен договор уступки прав и перевода долга по договору соинвестирования в строительство, предметом которого стала передача <ФИО>1 в полном объеме прав (требований), принадлежавших ранее <ФИО>8 как участнику долевого строительства по договору соинвестирования в строительство. <ФИО>1 уплатила <ФИО>8 за передачу права на квартиру денежные средства в размере 1 500 000 рублей. Актом приема-передач ООО фирма "Рамзис" в лице директора <ФИО>7 передала, а соинвестор приняла вышеуказанную квартиру. Оплата была произведена полностью, условия договора выполнены, взаимных претензий друг к другу не имеют. После завершения строительства фактическая площадь квартир несколько отличается от площади указанной в договорах. Несмотря на то, что заключённый между истцом и ООО фирма "Рамзис" договор соответствует требованиям закона, обязательства по договору выполнены, квартира передана истцу, она проживает в нёй, несет бремя содержания, правопритязаний иных лиц на квартиру не имеется, право собственности на объекты недвижимости по настоящее время не оформлено. Поскольку объекты были возведены на земельном участке находящимся в федеральной собственности без согласия собственника - Российской Федерации, по иску Росимущества в КЧР, решением Арбитражного суда КЧР инвестиционный контракт на реализацию проекта по строительству объектов и дополнительное соглашение к контракту от <дата>, заключенные с КЧГА и ООО фирмой "Рамзис", признаны недействительными, в применении последствий недействительности сделки в виде сноса возведенных жилых домов судом отказано.. Постановлением мэрии МО <адрес> от <дата> N... жилому дому с встроенным интернет-центром и электронной библиотекой присвоен адрес: <адрес>, жилому помещению - <адрес>. Земельный участок под многоквартирными домами поставлен на кадастровый учет и присвоен кадастровый N.... На основании изложенного истец просила суд признать за ней право собственности на двухкомнатную <адрес>, общей площадью 78,8 кв.м, расположенную на 8 этаже с мансардой многоквартирного жилого дома по адресу: Россия, КЧР, <адрес>.

В судебное заседание суда первой инстанции истец <ФИО>1, не явилась, просила удовлетворить иск и рассмотреть дело в ее отсутствие.

Ответчик - ФГБОУ ВО "Северо-Кавказская государственная академия", своего представителя в судебное заседание не направила, в поданных суду письменных объяснениях разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда и просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Ответчик - ТУ ФАУГИ в КЧР, в судебное заседание также не направил своего представителя, в письменных возражениях на исковое заявление просил отказать в удовлетворении иска.

Ответчик ООО фирма "Рамзис", уведомленный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, от директора Общества <ФИО>7 поступило заявление о признании исковых требований в полном объеме.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Решением Черкесского городского суда КЧР от <дата> исковые требования <ФИО>1 удовлетворены в полном объеме.

На данное решение третьим лицо - ТУ ФАУГИ в КЧР принесена апелляционная жалоба с просьбой об отмене указанного решения и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ответчик ссылается на то, что многоквартирный жилой дом был возведен на земельном участке, который на момент постройки и по настоящее время находится в собственности Российской Федерации, без согласия собственника в лице ТУ ФАУГИ в КЧР. Основной инвестиционный контракт, заключенный между ООО фирма "Рамзис" и ФГБОУ ВО "Северо-Кавказская государственная академия" признан недействительным решением Арбитражного суда КЧР от <дата>, в связи с чем все сделки, заключенные в развитие данного договора, также недействительны и для их исполнения сторонами нет законных оснований. Признание права собственности на спорное имущество за истцом приведет к выбытию земельного участка из собственности Российской Федерации.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, об уважительности причин своей неявки суду не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.

Судебная коллегия, учитывая, что все участвующие в деле лица были извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании норм ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации(далее - ГПК РФ).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает достаточных оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст.327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ГОУ "Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия" (в настоящее время - ФГБОУ ВО "Северо-Кавказская государственная академия") и ООО фирма "Рамзис" <дата> был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости, предметом которого является строительство многоквартирных жилых домов со встроенными торговыми помещениями по <адрес> в <адрес>(л.д. 31-38).

Согласно договору соинвестирования от <дата> ООО фирма "Рамзис" (Инвестор), действующее на основании контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов по адресу: <адрес> и <адрес> от <дата>, в лице директора <ФИО>7 с одной стороны, и <ФИО>8 (Соинвестор) с другой стороны, заключили договор о долевом участии в строительстве, предметом которого является деятельность по инвестированию и строительству двух восьмиэтажных жилых домов по <адрес> М в <адрес>, на условиях совместного инвестирования сторон в рамках действующего законодательства(л.д. 18-22).

Согласно п.2.2 указанного договора по окончании строительства объекта Соинвестору передается для оформления права собственности находящееся в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество - 1-комнатная двухуровневая квартира следующих проектных характеристик: номер квартиры - 25, место расположения квартиры - <адрес>л.Ленина,154, <ФИО>6, этаж 8 с мансардой, подъезд - 1, общая площадь квартиры - 79,6 кв.м.

Согласно п.3.1 договора общая сумма целевых взносов в строительство объекта на момент заключения настоящего договора составляет 1 500 000 рублей и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке (за исключением п.3.5) и определяется исходя из проектного размера полезной площади квартиры.

В соответствии с п.3.4 договора датой исполнения обязательств по оплате Соинвестором стоимости квартиры считается дата внесения денежных средств в наличной форме в кассу Общества, либо дата зачисления денежных средств на расчетный счет Общества в безналичной форме оплаты.

Факт оплаты указанной суммы <ФИО>8 подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, где основанием оплаты указан взнос соинвестора(л.д. 23).

Согласно договору уступки прав и перевода долга по договору соинвестирования в строительство от <дата> <ФИО>8 с одной стороны и <ФИО>1 с другой стороны, заключили договор о том, что <ФИО>8 уступает, а <ФИО>1 принимает в полном объеме права(требования) принадлежащие <ФИО>8 как участнику долевого строительства по договору соинвестирования в строительство от <дата> (л.д.24-25).

Как усматривается из справки ООО фирма "Рамзис" <ФИО>1 является владельцем <адрес>, площадью 79,6 кв.м., в жилом доме по <адрес>л.Ставропольской, 36, <ФИО>6 Стоимость квартиры оплачена полностью(л.д. 26).

Согласно техническому паспорту на <адрес> в <адрес>, общая площадь квартиры составляет 78,8 кв.м.(л.д. 14-17).

Согласно выписке из ЕГРН на объект по адресу: <адрес>, собственником земельного участка под указанным объектом недвижимости является Российская Федерация, дата государственной регистрации права - <дата>, земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплен за ФГБОУ ВПО "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия", дата государственной регистрации права - <дата> (л.д.49-52).

Согласно представленной мэрией МО <адрес> разрешительной документации на земельный участок по <адрес> в <адрес>, Карачаево-Черкесской государственной технологической академии выдано разрешение на строительство N... от <дата> и разрешение на строительство (продление) N... от <дата> 56-квартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями (Блок А) и 49-квартирного жилого дома со встроенным Интернет-центром и электронной библиотекой (Блок Б) (л.д.39-40).

Также мэрией МО <адрес> ГОУ ВПО "КЧГТА" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N...-рв от <дата> 49-квартирного жилого дома со встроенными Интернет-центром и электронной библиотекой (л.д.41).

Актом от <дата> ООО фирма "Рамзис" в лице директора <ФИО>7 на основании п.4.2.2 договора о соинвестировании в строительство от <дата> передала, а соинвестор <ФИО>1 приняла <адрес>, общей площадью 79,6 кв.м. в восьмиэтажном жилом доме по ул.<адрес>Ленина, 154, <ФИО>6 Оплата произведена полностью, условия договора выполнены, взаимных претензий друг к другу не имеют(л.д. 27).

Постановлением N... от <дата> управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО <адрес> на основании обращения ФГБОУ ВО "Северо-Кавказская государственная технологическая академия" от <дата> N... о присвоении адреса земельным участкам, жилым домам со встроенными помещениями и жилым помещениям, свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок от <дата> серии 09-АА133457, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> N...-рв и N...-рв, выписки из ЕГРН от <дата>, свидетельства о государственной регистрации права и в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> N... "Об утверждении правил присвоения, изменения и аннулирования адресов", присвоены адреса: 56-квартирному жилому дому со встроенными торговыми помещениями, расположенному по <адрес>л.Ленина, 154: - <адрес>; 49-квартирному жилому дому со встроенными Интернет-центром и электронной библиотекой, расположенному по <адрес>л.Ленина, 154: - <адрес> (л.д.42-49).

Как видно из представленных истцом платежных документов, по всем видам платежей она оплачивает коммунальные услуги, несет бремя содержания помещения.

В силу п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из ч.ч. 1 и 2 ст.1 и ч.2 ст.27 указанного Федерального закона, он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с <дата>. Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (в том числе договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома).

Указанная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>.

Разрешая заявленные требования, суд правильно исходил из того, что факт исполнения истцами своих обязательств по договору нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, строительство жилого дома завершено, и он сдан в эксплуатацию, квартиры переданы истцам, они пользуются ими как своими собственными и несут бремя их содержания, ввиду чего пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и установленным обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный дом является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, принадлежащем Российской Федерации, не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Постановлением Арбитражного суда <адрес> от <дата> судебный акт апелляционной инстанции, на который ссылается ответчик, отменен в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным названного контракта и дополнительного соглашения, контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов между Академией и ООО "Фирма"Рамзис" и дополнительное соглашение N... от <дата> к нему признаны недействительными ввиду отсутствия у заказчика ООО "Фирма"Рамзис" права распоряжения земельным участком. В применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде сноса самовольной постройки - восьмиэтажного 56-квартирного жилого дома по <адрес>л.Ленина, 154, <ФИО>10 - отказано.

Правила о последствиях недействительности ничтожной сделки должны применяться в нормативном единстве с положениями ст.302 ГК РФ, поскольку при рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав и законных интересов. Иное толкование положений п.п. 1 и 2 ст.167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Как следует из п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 ГК РФ).

На основании положений ст.263, п.2 ст.264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с п.1 ст.41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков (за исключением обладателей сервитутов), осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, то есть права и на возведение жилого здания.

По смыслу вышеназванных норм признание права собственности на самовольную постройку, возведенную лицом на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании не исключается.

Действительно, земельный участок под многоквартирным домом находится в собственности Российской Федерации и за ФГБОУ ВО "Северо-Кавказская государственная академия" закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Однако, ФГБОУ ВО "Северо-Кавказская государственная академия" от органа местного самоуправления (так как на момент утверждения акта выбора спорного земельного участка государственная собственность на земельные участки не была разграничена) были получены разрешения на строительство, а также на ввод объекта в эксплуатацию, которыми подтверждается, что уполномоченным органом (Управлением архитектуры градостроительства и земельных отношений мэрии МО <адрес>) не установлено несоответствия постройки обязательным требованиям к параметрам постройки, несоблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, создающих угрозу жизни и здоровью граждан. На основании разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от <дата> N...-рв мэрией МО <адрес> разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - 49-квартирного жилого дома со встроенными Интернет-центром и электронной библиотекой по адресу: <адрес>.

Также согласно решению Думы МО <адрес> N... от <дата> изменен вид разрешенного использования земельного участка на "Зона общественно-жилого назначения", что не препятствует строительству многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.

Таким образом, поскольку земельный участок использован в соответствии с его целевым назначением, строительство многоквартирного жилого дома осуществлено при наличии соответствующих разрешений, доказательств нарушения прав граждан и угрозы жизни ответчиком не представлено, то оснований для признания многоквартирного жилого дома самовольной постройкой не имеется.

При таком положении судом первой инстанции сделан правильный вывод о принадлежности истцам, исполнившим свои обязательства по договору, указанных ими жилых помещений на праве собственности в названном многоквартирном жилом доме.

Доводы ТУ ФАУГИ в КЧР о недопустимости выбытия земельного участка из собственности Российской Федерации неубедительны с учетом изменения правового режима земельного участка под объектом строительства и осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.