Определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 апреля 2021 года Дело N 33-885/2021

"28" апреля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Ильиной И.Н.

судей Зиновьевой Г.Н., Лукьяновой С.Б.,

при секретаре Орлик А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Рыжиковой Ларисы Владимировны, Игнатьевой Галины Ивановны на решение Свердловского районного суда г.Костромы от 26 января 2021 года, которым исковые требования Игнатьевой Галины Ивановны и Рыжиковой Ларисы Владимировны к ООО "Гермес-Эстейт" о возложении обязанности передать объект долевого строительства оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., выслушав представителя Игнатьевой Г.И., Рыжиковой Л.В. адвоката Нарышева А.В., представителя ООО "Гермес-Эстейт" адвоката Григорова А.А., действующего на основании по доверенности, представителя конкурсного управляющего ООО ИСПО "Костромагорстрой" Белова М.В. по доверенности Смирнову Е.А., судебная коллегия

установила:

Игнатьева Г.И., Рыжикова Л.В. обратились в суд с иском к ООО "Гермес-Эстейт" об обязании передать объект долевого строительства. Требования мотивировали тем, что решением Димитровского районного суда г. Костромы от 01.03.2019 года по делу N N за ними признано право общей долевой собственности на долю объекта незавершенного строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес> за Игнатьевой Г.И. - 1551/50080 доля, соответствующая нежилому помещению (офису) с условным номером 2, площадью 155,1 кв.м.; за Рыжиковой Л.В. -191/10016 доля, соответствующая нежилому помещению (офису) с условным номером 1, площадью 95,5 кв.м. 18.07.2019 года ответчиком в рамках программы администрации Костромской области, направленной на окончание строительства объектов долевого строительства (МКД), заключены с истцами соглашения о завершении строительства, вводе в эксплуатацию объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <адрес>. Жилой дом N 4 литер Б (по ГП) и передаче объекта участникам долевого строительства. Согласно п. 2.1 соглашения ответчик обязан завершить строительство МКД, ввести его в эксплуатацию, передать объект долевого строительства участнику долевого строительства. Ответчик завершил строительство МКД, ввел его в эксплуатацию, но отказывается передать истцам законченные строительством объекты долевого участия. Без передачи истцам принадлежащих им объектов долевого строительства невозможно осуществить регистрацию права собственности на данные объекты. 08.05.2020 года в адрес ответчиков истцам направлены претензии о передаче объектов участникам долевого строительства, в кратчайший срок, не превышающий 7 дней. Претензии получены 15.05.2020 года. В ответе на претензии ответчик сослался на положения ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", на основании которого в отношении застройщика ООО ИСПО "Костромагорстрой" была возбуждена процедура банкротства и в настоящее время оно признано банкротом, в связи с чем объекты должен передавать конкурсный управляющий. Но истцы с этим не согласны, поскольку указанным выше решением Димитровского районного суда г. Костромы за ними признано право собственности на незавершенные строительством объекты, поэтому принадлежащие им объекты недвижимости не относятся к конкурсной массе в деле о банкротстве ООО ИСПО "Костромагорстрой", а положения и запреты, установленные ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) не могут влиять на их права.

В связи с этим с учетом последующих уточнений истцы просят:

- обязать ООО "Гермес-Эстейт" передать в собственность в течение 5 календарных дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства Рыжиковой Л.В. - помещение N с кадастровым номером N, площадью 93 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> Игнатьевой Г.И. - помещение N N с кадастровым номером N, площадью 152,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

В качестве третьих лиц в деле участвовали конкурсный управляющий ООО ИСПО "Костромагорстрой" Белов М.В. администрация г.Костромы, департамент строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области, управление Росреестра по Костромской области.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Рыжикова Л.В., Игнатьева Г.И. просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Выражают несогласие с решением суда, считают его принятым с нарушением норм материального права. Указывают, что с момента вступления в законную силу решения Димитровского районного суда от 01.03.2019 года о признании за ними права общей долевой собственности на доли объекта незавершенного строительством многоквартирного дома по адресу: <адрес> они (Рыжикова Л.В. и Игнатьева Г.И.) стали сособственниками данного объекта вместе с ООО ИСПО "Костромагорстрой". Таким образом, с их стороны все обязательства были исполнены и договор долевого участия был прекращен путем признания их сособственниками застройщика на незавершенный строительством объект в соответствующей доле. Права их как собственников с правами застройщика стали равными. Одновременно указывают, что признание за ними права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не прекращает обязательств застройщика по договору долевого участия и не освобождает его от исполнения обязанности достроить жилой дом и передать участнику долевого строительства причитающиееся ему помещение. Обращают внимание, что только 09.12.2019 года в отношении ООО ИСПО "Костромагорстрой" введена процедура конкурсного производства. Указывают, что ответчик заключал с ними соглашение, завершал строительство дома и вводил его в эксплуатацию, когда истцы уже были сособственниками жилого дома вместе с застройщиком. Ответчик исполнял по отношению к истцам такие же обязанности, как и перед застройщиком, т.е. они были равны в правах. Однако возможности оформить свои права на долю в МКД они лишены, в отличие от застройщика. Ссылку ответчика на 4-х стороннее соглашение от 18.07.2019 года как на документ, который не обязывает их исполнить свои обязательства в части передачи достроенных помещений, считают ошибочной. Полагают, что застройщик наделил ответчика не только правами технического заказчика по смыслу п.п.22 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, но и дополнительными правами и обязанностями, изложенными в указанном соглашении, в которые входит и обязанность по передаче помещения от имени заказчика без каких-либо ограничений. Вывод суда о том, что многоквартирный дом включен в инвентаризационную опись застройщика, не основан на материалах дела и не подтвержден надлежащими доказательствами. Так, суду были представлены две инвентаризационные описи с одинаковыми реквизитами, но различающиеся по содержанию. Арбитражный суд Костромской области приостановил производство по обособленному спору с участием тех же истцов, исходя из двух принятых им доводов: 1) что отношения с застройщиком были прекращены путем признания за истцами права собственности на долю в МКД; 2) что спорные объекты не включены в состав конкурсной массы должника. Указывают также, что при вынесении решения судом не принято во внимание и не учтено мнение контролирующего органа - департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области, который высказал мнение о необходимости и правильности передачи истцам нежилых помещений.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Игнатьевой Г.И., Рыжиковой Л.В. адвокат Нарышев А.В. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ООО "Гермес-Эстейт" адвокат Григоров А.А., действующий на основании по доверенности, а также представитель конкурсного управляющего ООО ИСПО "Костромагорстрой" Белова М.В. по доверенности Смирнова Е.А. полагали решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представили, ходатайств об отложении судебного разбирательства ими не заявлено, в связи с чем на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ООО ИСПО "Костромагорстрой" является застройщиком многоквартирного дома по адресу: <адрес>) (в настоящее время адрес дома <адрес>

Заочным решением Димитровского районного суда г. Костромы от 01.03.2019 года по делу N 2-64/19 удовлетворены исковые требования Рыжиковой Л.В.. Игнатьевой Г.И. к ООО ИСПО "Костромагорстрой". На ООО ИСПО "Костромагорстрой" возложена обязанность поставить на кадастровый учет объект незавершенного строительства многоквартирный жилой дом по адресу: г. <адрес>). За Рыжиковой Л.В. признано право общей долевой собственности на 191/10016 долю объекта незавершенного строительством многоквартирного дома по адресу: <адрес>), соответствующую нежилому помещению (офису) с условным номером 1, площадью 95,5 кв.м. За Игнатьевой Г.И. признано право общей долевой собственности на 1551/50080 долю объекта незавершенного строительством многоквартирного дома по адресу: <адрес>соответствующую нежилому помещению (офису) с условным номером 2, площадью 155.1 кв.м.

Указанный многоквартирный дом включен в перечень проблемных объектов долевого строительства на территории Костромской области, соответствующая информация размещена на официальном сайте департамента строительства, ЖКХ и ТЭК

Костромской области (http://gkh.adm44.rU/i/u/Perechenproblemnyhobek.tov21. doc).

18.07.2019 года между ООО ИСПО Костромагорстрой (застройщик), ООО "Гермес-

Эстейт" (технический заказчик), департаментом строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области и администрацией г. Костромы, на основании ГК РФ, ГрК РФ, Закона

Костромской области N 122-6-ЗКО от 12.07.2016 "Об установлении критериев, которым должны соответствовать объект социально - культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без торгов", иных нормативных актов, информации публично размещенной на сайте Департамента о "проблемных объектах долевого строительства", "перечня свободных земельных участков, которые могут использоваться для целей реализации инвестиционных проектов в сфере строительства", заключено соглашение о завершении строительства, вводе в эксплуатацию объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <адрес> находящегося в границах земельного участка N, и передаче объекта участникам долевого строительства.

В соответствии с указанным соглашением застройщик (ООО ИСПО

Костромагорстрой) передает, а технический заказчик (ООО "Гермес-Эстейт") принимает на себя обязанность по завершению строительства (организация, осуществление и финансирование комплекса строительных работ), ввод в эксплуатацию объекта, признанного в установленном порядке "проблемным" объектом долевого строительства.

Технический заказчик вправе от имени застройщика передать введенный в эксплуатацию объект участникам долевого строительства по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и заключенными между застройщиком и участниками строительства договорами на долевое участие в строительстве (п. 2.1 соглашения).

При реализации принятых на себя в соответствии с соглашением обязательств техническим заказчиком, его уполномоченные представители действуют от имени и по поручению застройщика на правах технического заказчика. Все гарантийные обязательства по объекту, являющемуся объектом долевого строительства, несет застройщик (п.2.2).

Срок обеспечения технической и строительной готовности объекта не позднее 31.12.2019 года, техническая передача квартир участникам долевого строительства до 18.01.2020 года ввод в эксплуатацию объекта и направление документов на передачу квартир участникам долевого строительства до 31.03.2020 года (п. 3.2).

Результат реализации соглашения заключается в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.4.2).

Технический заказчик не имеет прав на объект и не несет обязанностей по содержанию объектам исключением тех, которые обусловлены соглашением (п. 4.3).

Все права и обязанности в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" несет застройщик в полном объеме (п.4.4).

18.07.2019 года между ООО "Гермес-Эстейт" (технический заказчик) и Рыжиковой Л.В. (участник долевого строительства) с учетом вышеназванного четырехстороннего соглашения заключено соглашение о завершении строительства, вводе в эксплуатацию объекта долевого строительства, расположенного по адресу: г<адрес> и передаче объекта участникам долевого строительства.

Аналогичное соглашение 18.07.2019 года заключено между ООО "Гермес-Эстейт" и

Игнатьевой Г.И. (далее - соглашения).

В соответствии с п. 2.1 соглашений, заключенных с Рыжиковой Л.В. и

Игнатьевой Г.И., технический заказчик от имени и по поручению застройщика принимает на себя обязанность по завершению строительства (организация и финансирование комплекса строительных работ), вводу в эксплуатацию объекта, призванного в установленном законом порядке "проблемным" объектом долевого строительства, а также передаче введенного в эксплуатацию объекта участникам долевого строительства но акту приема-передачи в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 241-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторое законодательстве акты Российской Федерации и заключенными между застройщиками и участниками строительства договорами на долевое участие в строительстве.

Согласно п. 2.2 указанных выше соглашений при реализации принятых на себя в соответствии с соглашением обязательств техническим заказчиком, его уполномоченные представители действуют от имени и по поручению застройщика на правах технического заказчика. Все гарантийные обязательства по объекту, являющемуся объектом долевого строительства, несет застройщик.

Результат реализации соглашения заключается в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 4.2 соглашений).

Технический заказчик не имеет прав на объект и не несет обязанностей по содержанию объекта, за исключением тех, которые обусловлены соглашением (п. 4.3).

Все права и обязанности в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214 -ФЗ несет застройщик в полном объеме, хотя бы технический заказчик и являлся участником застройки объекта (п. 4.4. соглашений).

Технический заказчик обязан выполнять иные обязанности, прямо не предусмотрите соглашением, но вытекающие из его содержания и необходимые для достижения целей и задач инвестиционного проекта (6.3.11).

Согласно п. 6.5 соглашений, заключенных с истцами, участник долевого строительства после получения сообщения застройщика или технического заказчика о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства, обязан принять объект долевого строительства и подписать передаточный акт об отсутствии существенных претензий к объекту долевого строительства. В течение 60 дней после принятия объекта долевого строительства от Технического заказчика или застройщика - сдать необходимые документы для регистрации права собственности на объект долевого строительства документы в регистрирующие органы.

В соглашении от 18.07.2019 года, заключенном с Рыжиковой Л.В., объект недвижимости, передаваемый участнику долевого строительства, имеет следующие проектные характеристики: условный номер I, площадь 95.5 кв.м., этаж 1.

В соглашении от 18.07.2019 года, заключенном с Игнатьевой Г.И., объект недвижимости, передаваемый участнику долевого строительства, имеет проектные характеристики: условный номер I. площадь 95,5 кв.м., этаж 1.

Срок ввода объекта в эксплуатацию и передачи объекта (направления уведомления о готовности) участникам долевого строительства - не позднее 12 месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка, обусловленного п. 1.6, 3.1 соглашения (п.3.2).

На основании указанных соглашений в рамках инвестиционного проекта литер Б жилого дома N 4 (по ГП) по адресу: <адрес> достроен ООО

"Гермес-Эстейт".

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 13.02.2020 года N N МКД N 4 (по ГН). 11 Этап. Жилой дом N 4 литер Б (по ГП) <адрес> введен в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано ООО ИСПО "Костромагорстрой".

Решением Арбитражного суда Костромской области от 11.12.2019 года признано обоснованным заявление ПКП "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о признании ООО ИСПО "Костромагорстрой" несостоятельным (банкротом). В отношении ООО ИСПО "Костромагорстрой" открыто конкурсное производство по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", регламентирующих банкротство застройщиков. Конкурсным управляющим имущества ООО ИСПО "Костромагорстрой" утвержден Белов М.В.

Согласно акту N 1-н от 04.03.2020 года, подписанному ООО "Гермес-Эстейт" и

Рыжиковой Л.В., а также акту N 2-н от той же даты, подписанному ООО "Гермес-Эстейт" и Игнатьевой Г.И., истцами произведен осмотр помещений и они приняли от технического заказчика ООО "Гермес-Эстейт" техническое состояние следующих помещений: Рыжикова Л.В. - офисное нежилое помещение согласно экспликации N 1, расположенное на 1 этаже дома по адресу: <адрес>, общей площадью 93 кв.м; Игнатьева Г.И. - офисное нежилое помещение согласно экспликации N 2, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 152.1 кв.м.

В соответствии с п. 6 указанных актов на момент их подписания обязательства технического заказчика, возникшие в рамках соглашения от 18.07.2019 года и соглашения о завершении строительства, вводе в эксплуатацию объекта долевого строительства по названному адресу и передаче объекта участникам долевого строительства считаются исполненными своевременно и надлежащим образом. Претензий к техническому заказчику у участников долевого строительства не имеется.

Согласно п. 7 указанных актов, акты не подменяют собой документы о передаче квартиры, составляемые в рамках процедуры банкротства о погашении требований участников долевого строительства, а служат лишь доказательством: передачи помещений для производства отделочных работ и исполнением обязанностей технического заказчика. Для погашения требований участников долевого строительства стороны договора участия в долевом строительстве руководствуются параграфом 7 главы 9

Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

05.03.2020 года указанный МКД литер Б (по ГП) строительный адрес: <адрес>, поставлен на государственный кадастровый учет под кадастровым номером N (выписка из ЕГРН в деле имеется).

Помещению, соответствующему доле Рыжиковой Л.В. в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительством, присвоен кадастровый номер

N, площадь 93 кв.м., адрес: <адрес> о чем в деле представлена выписка из ЕГРН.

Помещению, соответствующему доле Игнатьевой Г.И. в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительством, присвоен кадастровый номер

N, площадь 152,1 кв.м., адрес: <адрес> что также подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН.

Право собственности на помещения N 76, 77 в указанном многоквартирном доме в ЕГРН не зарегистрировано.

Конкурсным управляющим Беловым М.В. представлены в материалы дела две инвентаризационные описи от 20.04.2020 года. Согласно первой (л.д. 80-83, т. 1) в состав основных средств ООО ИСПО <данные изъяты>" включен многоквартирный жилой дом N 4 (по ГП) II этап, жилой дом N 4 литер Б (по ГП) N на участке N. Согласно второй (л.д. 107-109, т. 1) в состав основных средств ООО ИСПО "Костромагорстрой" включен одиннадцатиэтажный жилой дом, <адрес> на участке N