Дата принятия: 30 июня 2020г.
Номер документа: 33-8851/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июня 2020 года Дело N 33-8851/2020
г. Екатеринбург 30.06.2020
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Зайцевой В.А.,
Торжевской М.О.,
при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-32/2020
по иску Савустьян Натальи Владимировны к Главному военному следственному управлению Следственного комитета Российской Федерации, Савустьяну Александру Анатольевичу о признании законным владельцем имущества, освобождении имущества от ареста, регистрации перехода права собственности
по апелляционной жалобе истца Савустьян Натальи Владимировны и ответчика Савустьяна Александра Анатольевича на решение Белоярского районного суда Свердловской области от 25.02.2020.
Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения представителя истца по доверенности от 24.09.2019 Беловой О.С., представителя ответчика Савустяна А.А. по доверенности от 14.11.2019 Воробьевой И.М., представителя ответчика Главного военного следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по доверенности от 18.06.2020 Парфенова С.В., судебная коллегия
установила:
Савустьян Н. В. обратилась в суд к Главному военному следственному управлению Следственного комитета Российской Федерации, Савустьяну Александру Анатольевичу с иском, в котором просит:
- признать ее законным владельцем земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3424 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: дачное строительство, расположенного по адресу: ...;
- освободить земельный участок от ареста, наложенного постановлением Хамовнического районного суда г. Москвы от 21.07.2016 N 3/6-229/2016;
- зарегистрировать переход права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи от 19.08.2019.
В обоснование заявленных требований указала, что 29.06.2015 между истцом и ответчиком Савустьяном А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. Пунктом 2.2 договора был определен порядок оплаты цены земельного участка: 3 000 000 рублей - при подписании предварительного договора; 4 000 000 рублей - не позднее 31.01.2016. Обязательства по оплате приобретаемого земельного участка истцом были исполнены в полном объеме. По своей правовой природе предварительный договор от 29.06.2015 является договором купли-продажи будущей вещи. На момент заключения предварительного договора от 29.06.2015 право собственности ответчика Савустьяна А.А. было обременено ипотекой в пользу ОАО "Сбербанк России". Сторонами предварительного договора были достигнуты следующие договоренности: заключить основной договор купли-продажи не позднее 04.10.2019; Савустьян А.А. обязался обеспечить снятие существовавшего обременения - ипотеки; истец обязалась нести все расходы по содержанию земельного участка, в том числе, оплачивать земельный налог, коммунальные услуги, работы по содержанию и благоустройству территории, на основании квитанций, выставленных Савустьяну А.А. 19.08.2019 сторонами был подписан основной договор купли-продажи. 22.08.2019 сторонами было подано заявление о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество. Уведомлением от 26.08.2019 N 66/028/426/2019-758 государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена. После получения уведомления истцу стало известно, что 05.08.2016 в ЕГРН был зарегистрирован арест в отношении земельного участка. Арест был зарегистрирован во исполнение постановления Хамовнического районного суда г. Москвы от 21.07.2016 N 3/6-229/2016, вынесенного по ходатайству ГВСУ СК РФ по уголовному делу в отношении Савустяна А.А. Осуществление действий по регистрации было приостановлено до момента снятия ареста. Полагая себя законным владельцем имущества, приобретенного до момента наложения ареста, просила удовлетворить заявленные требования.
Ответчик Савустян А.А. требования признал. Ответчик Главное военное следственное управление Следственного комитета Российской Федерации в лице представителя возражал против удовлетворения иска. Третьи лица Безукладов Ю. В., Вахрушев В. В., Герман А. А., Игошева Т. Л., Ломаев Д. А., Ломаева М. Н., Медведкова Л. А., Нафиков В. А., Нафикова Г. Н., Стаина Г. К., Судникович А. А., Филянин П. Н., Шайхуллин Р. Н., Шарафутдинова И. Ф., Швыдкая В. В., Шангареев М. Х., Кейних И. М., Авхач С. Н., Андреев А. И., Шокаев К. У., Игошева Т. Л., Вольмухаметов Р. И., Выдрин В. В., Гиниятуллин Р. У., Дедусенко В. Н., Жуланов А. В., Клыш Н. Б., Колмаков М. О., Кувандыков И. И., Солодков А. А., Шабанов Р. И., Сухоруков М. Д., Тугбаев Д. Ю., Министерство обороны Российской Федерации в судебное заседание не явились.
Решением Белоярского районного суда Свердловской области от 25.02.2020 исковые требования Савустян Н.В. оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с постановленным решением, истец Савустян Н.В. и ответчик Савустян А.А. подали апелляционные жалобы с просьбой отменить решение, принять по делу новое решение об удовлетворении иска. Истец и ответчик в своих жалобах указывают на реальность заключения и исполнения предварительного договора, добросовестность покупателя, заключение договора и осуществление оплаты по нему до наложения ареста. Истец также настаивает на неверной оценке суда существа предварительного договора, который в связи с полной оплатой и передачей имущества является, по сути, основным договором с условием о предварительной оплате, полагает, что после передачи владения вещью покупателю, но до государственное регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения.
Ответчиком Главным военным следственным управлением Следственного комитета Российской Федерации, третьим лицом Министерством обороны Российской Федерации поданы возражения на апелляционные жалобы с просьбой оставить решение суда без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по доверенности от 24.09.2019 Белова О.С., представитель ответчика Савустяна А.А. по доверенности от 14.11.2019 Воробьева И.М. на доводах своих апелляционных жалоб настаивали. Представитель ответчика Главного военного следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по доверенности от 18.06.2020 Парфенов С.В. возражал против удовлетворения жалоб, просил решение суда оставить без изменения. Иные лица в судебное заседание не явились, третье лицо Министерство обороны Российской Федерации ходатайствовало о рассмотрении дела в свое отсутствие, иные лица каких-либо ходатайств не заявили.
Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом почтой, кроме того, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание явились.
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия сторон не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что по данным ЕГРН Савустьян А.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3424 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: дачное строительство, расположенного по адресу: ..., с 2012 года.
12.07.2015 произошло частичное обрушение казармы (инв. N 226) войсковой части 64712, дислоцированной по адресу: ..., в которой размещались военнослужащие 9-й учебной роты 3-го батальона. В результате аварии здания погибли 24 военнослужащих, а 21 военнослужащий получил травмы различной степени тяжести.
31.07.2015 в отношении Савустьяна А.А. (заместителя руководителя филиала ФКП "Управление заказчика капитального строительства Минобороны России") возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 3 статьи 216 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В рамках указанного уголовного дела, учитывая поданные гражданские иски о взыскании компенсации морального вреда и убытков, 21.07.2016 судья Хамовнического районного суда г. Москвы вынесла постановление о наложения ареста на недвижимое имущество Савустьяна А.А., в том числе на вышеуказанный земельный участок.
05.08.2016 данный арест зарегистрирован в ЕГРН.
Савустьян Н.В. обратилась в суд с иском об освобождении имущества от ареста и защите ее прав собственника, ссылаясь на то, что до событий, послуживших основанием для возбуждения уголовного дела, и до наложения ареста, а именно, 29.06.2015 между нею и ответчиком Савустьяном А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, который по факту является основным договором с условием о предварительной оплате, поскольку имущество оплачено и передано истцу 29.06.2015; 19.08.2019 сторонами был подписан основной договор купли-продажи, однако, регистрация перехода права собственности не произведена в связи с наложенным арестом. Полагает, что с 29.06.2015 она является добросовестным владельцем имущества, а значит, его арест по обязательствам Савустьяна А.А. необоснован.
Суд первой инстанции, отказывая истцу в иске, указал, что право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, несение расходов на содержание земельного участка не свидетельствует о переходе права собственности на объект, на момент заключения основного договора обременение земельного участка было зарегистрировано в ЕГРН, в чем истец могла убедиться при надлежащей осмотрительности и чего не сделала, а значит, оснований для признания ее добросовестным приобретателем участка и освобождения имущества от ареста, не имеется.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи.
Согласно части 2 статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.
В пунктах 50, 51 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество.
По смыслу приведенных положений при обращении с иском об освобождении имущества от ареста именно истец в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан представить суду доказательства того, что он является собственником спорного арестованного имущества (законным владельцем, иным заинтересованным лицом).
В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.05.2020) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации
Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).
Пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указывает на то, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор не влечет возникновения права собственности на основании статей 8, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичные условия предусмотрены и в предварительном договоре, представленным истцом. В силу пункта 4.1 предварительного договора покупатель приобретает право собственности на объект после заключения основного договора купли-продажи и проведения государственной регистрации перехода права в Управлении Росреестра по Свердловской области.
При этом, на момент заключения основного договора арест на имущество уже был наложен и зарегистрирован в ЕГРН. Суд первой инстанции верно отметил обязанность истца как добросовестного приобретателя перед заключением договора купли-продажи, используя общедоступные источники информации, проверять отсутствие обременения у приобретаемого объекта недвижимости: получить выписку из ЕГРП, что истцом сделано не было.
Доводы истца о том, что в связи с полной оплатой и передачей имущества предварительный договор является, по сути, основным договором с условием о предварительной оплате, были предметом оценки суда.
Судом со ссылкой на пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано на то, что заключенный сторонами предварительный договор не является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как на момент подписания предварительного договора объект недвижимости существовал, право собственности продавца на земельный участок было зарегистрировано.
Абзац 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", на который ссылается истец в апелляционной жалобе, также распространяется на случаи заключения договора продажи имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, чего в данном деле не усматривается.
Судом первой инстанции обоснованно указано на то, что арестспорного недвижимогоимуществабыл продиктован потребностями достижения публично-правовых целей уголовного судопроизводства, а также необходимостью в дальнейшем исполнения приговора в части гражданских исков, при том, что количество потерпевших по делу (по состоянию на 15.11.2019 - 52 лица) и заявленные ими к взысканию суммы значительны (л.д. 135-140 том 2).
При этом действиям сторон должна быть дана оценка и в контексте соблюдения принципа добрососвестности с учетом поведения сторон, последовательности их действий и обстоятельств дела (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судебная коллегия обращает внимание на то, что Савустьяны являются бывшими супругами, имеют совместного ребенка. Эти обстоятельства, а также общность их процессуальной позиции, признание иска ответчиком Савустьяном А.А. свидетельствует о их аффилированности и совместной заинтересованности в определенном исходе дела.
Объективных и достоверных доказательств того, что предварительный договор, датированный 29.06.2015 (периодом до событий, послуживших основанием для возбуждения уголовного дела, и до наложения ареста) действительно был заключен и исполнен в эту дату, не имеется. Договор заключен в простой письменной форме, без какого-либо удостоверения или регистрации. Расписки о передаче денежных средств, акт приема-передачи участка составлены исключительно Савустьянами. При их аффилированности доказательственное значение этих документов вызывает сомнения. Объективного финансового отражения передача денежных средств по предварительному договору (например, путем совершения банковской операции) не имеет. Все документы, касающиеся оплаты взносов в ДНТ "Бристоль" со счета истца, датированы с марта 2017 года, то есть периодом после возбуждения уголовного дела и наложения ареста. Налоговые платежи оплачены в 2017 и в 2018 году. При этом все платежные документы (квитанции, уведомления) оформлены на Савустьяна А.А. Документы, касающиеся оплаченных истцом строительных работ в 2015 году, в равной степени могут свидетельствовать о сохранении между Савустьянами отношений, совместном владении участком. Судебная коллегия учитывает, что 01.08.2016 при составлении протокола наложения ареста на земельный участок присутствовавший при данном процессуальном действии Савустьян А.А. каких-либо ходатайств, объяснений о непринадлежности ему данного имущества не давал; замечаний на протокол, жалоб ни самим Савустьяном А.А., ни присутствующим при этом его защитником не заявлялось, доказательств о том, что земельный участок ему не принадлежит, не предъявлялось, постановление о наложении ареста в рамках уголовного дела не обжаловалось. Также в материалах дела имеются документы, свидетельствующие о совершении Савустьяном А.А. юридически значимых действий как собственника и владельца участка после заключения договора от 29.06.2015, а именно, его обращения в органы местного самоуправления о присвоении земельного участка милицейского адрес в июле 2015 года (л.д. 204 том 1).
Также отмечается непоследовательность поведения сторон и отсутствие экономической обоснованности в заключении предварительного договора. Стороны поясняли, что заключение предварительного договора было обусловлено наличием ипотеки в пользу ОАО "Сбербанк России", вместе с тем, наличие залога не является препятствием к отчуждению заложенного имущества. Обращений к банку о согласовании договора купли-продажи не имелось. Стороны также поясняли, что Савустьян А.А. имел намерение погасить задолженность по обеспеченному залогом кредитному договору, при том, что полученная им стоимость участка это позволяла. Однако, денежные средства, якобы полученные по предварительному договору 29.06.2015 и 31.01.2016, им в счет погашения кредита направлены не были, а срок для заключения основного договора был сторонами согласован до 30.09.2019. Савустьян Н.В. с требованиями о погашении ипотеки, заключении основного договора к ответчику не обращалась, даже после того как узнала о возбуждении уголовного дела в отношении ответчика. Истец Савустьян Н.В. не поясняла суду в чем выражается экономическая обоснованность и ее выгода от сделки, по которой ею будет полностью выплачена цена имущества, однако, статус собственника не будет приобретен в течение более чем 4 лет.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб, которые повторяют позицию сторон в суде первой инстанции и были предметом оценки суда при вынесения решения. Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Белоярского районного суда Свердловской области от 25.02.2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы Савустьян Натальи Владимировны, Савустьяна Александра Анатольевича - без удовлетворения.
Председательствующий: С.Н. Киселева
Судьи: В.А. Зайцева
М.О. Торжевская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
