Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 мая 2021 года №33-8832/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 мая 2021 года Дело N 33-8832/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Кривцовой О.Ю.,
судей Науширбановой З.А. и Сыртлановой О.В.
при ведении протокола помощником судьи Гарафутдиновой А.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации муниципального района адрес Республики Башкортостан на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 3 февраля 2021 г., по иску ФИО3 к ФИО13 о признании договора купли-продажи земельного участка по расписке от дата состоявшимся и признании права собственности на земельный участок.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО15 (Терегуловой) Л.Н. о признании договора купли-продажи земельного участка по расписке от дата, заключенного между ФИО3 и ФИО1, состоявшимся, признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером N... площадью 970 кв. м, по адресу: адрес, внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений в отношении указанного земельного участка.
Заявленные требования мотивированы тем, что ранее отцу истца - ФИО7 в 2005 г. принадлежал земельный участок по адресу: адрес. Для того чтобы иметь жилье рядом с родителем истец стал подыскивать близлежащие объекты недвижимости, в том числе земельные участки. После общения с соседями и знакомыми ему поступило предложение от собственника соседнего участка о продаже земельного участка, в настоящее время по присвоенному почтовому адресу: адрес.
дата за приобретаемый земельный участок истцом были переданы денежные средства в размере 200 000 руб. ФИО1, о чем была составлена представленная расписка.
В виду того, что данный земельный участок не был надлежащим образом оформлен на имя ФИО1, у сторон не было возможности оформить данную сделку надлежащим образом. В подтверждение своих добровольных намерений передачи спорного земельного участка ФИО1 передала на руки все оригиналы документов, подтверждающие право собственности на данный земельный участок.
Так, распоряжением главы администрации адрес Республики Башкортостан от дата N... ФИО8 разрешена продажа незавершенного строительства - жилого дома, на закрепленном за ним земельном участке площадью 0,1 га в д. адрес Республики Башкортостан ФИО1
Постановлением главы администрации Юматовского сельсовета адрес Республики Башкортостан от дата N... "О перезакреплении земельного участка" на основании распоряжения главы администрации адрес Республики Башкортостан от дата N... данный земельный участок был перезакреплен за ФИО1 в связи с оформлением договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома, находящегося в д. адрес Республики Башкортостан.
дата между ФИО8 и ФИО1 был заключен договор, согласно которому ФИО8 продал, а ФИО1 купила недостроенный жилой дом по адресу: д. Юматово, адрес, Республики Башкортостан, расположенный на земельном участке площадью 0,10 га. Указанный договор удостоверен нотариусом Уфимского нотариального округа ФИО9, зарегистрирован в реестре за N..., а также зарегистрирован в государственном унитарном предприятии учета, инвентаризации и оценки недвижимости адрес дата в реестровую книгу внесена запись за N....
Также истцу на руки переданы схема размещения земельного участка под строительство индивидуального жилого дома ФИО1, согласованное директором муниципального унитарного предприятия АПБ адрес Республики Башкортостан; план земельного участка с кадастровым номером N... площадью 969 кв. м.
С 2005 г. ФИО1 на связь не выходила, посчитав, что ею сделаны все необходимые действия по передаче и оформлению спорного земельного участка на имя ФИО3 Таким образом, у ФИО3 нет иного варианта по оформлению земельного участка на свое имя как в судебном порядке. Выдача продавцом истцу расписки, передача ему правоустанавливающих документов на земельный участок, определенно указывают на намерение ФИО1 продать земельный участок ФИО3 за согласованную цену, а также с указанием продавца на то, что у нее претензий не имеется.
Таким образом, считает, что расписка и представленные документы содержат данные о предмете сделки как продаже спорного земельного участка, цене объекта купли-продажи и о расчете сторонами по сделке, то есть о фактическом исполнении договора.
Кроме того, со времени покупки данного земельного участка в 2005 г. ФИО3 непрерывно, добросовестно и открыто использует данный земельный участок по назначению, также на данном земельном участке им возведены старения, претензий по данному факту никто не предъявляет, то есть в силу статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации является добросовестным приобретателем.
Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от дата постановлено:
признать договор купли-продажи земельного участка по расписке от дата, заключенный между ФИО3 и ФИО1, состоявшимся.
Признать за ФИО3 право собственности на земельный участок, общей площадью 970 кв.м., кадастровый N..., по адресу: адрес.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в отношении земельного участка общей площадью 970 кв.м., кадастровый N..., по адресу: адрес.
В апелляционной жалобе администрация муниципального района Республики Башкортостан (далее - адрес) ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, ссылаясь на то, что суд не учел правила о форме договора. Расписка по форме и содержанию не соответствует договору купли-продажи, не свидетельствует о фактической купле-продаже имущества, не содержит сведений о намерении ФИО1 продать, а ФИО3 приобрести спорное имущество, не предусматривает предмета имущества, в расписке не указаны сведения, позволяющие определить предмет сделки, отсутствуют сведения о продавце и покупателе. Кроме того, отсутствует решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка ФИО1; государственный акт на право владения и пользования ФИО1 на испрашиваемый земельный участок не выдавался, земельный участок поставлен на учет дата, сведения о наличии учтенных объектов недвижимости либо объектов незавершенного строительства на данном земельном участке отсутствуют. Приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.
Истец ФИО3, ответчик ФИО13, представители третьих лиц - адрес, администрации сельского поселения Юматовский сельсовет муниципального района адрес Республики Башкортостан (далее - Администрация поселения), Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - МЗИО) в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежаще извещены, об уважительных причинах неявки суду не сообщали. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца ФИО12, полагавшей решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что распоряжением главы адрес от дата N... ФИО8 разрешена продажа незавершенного строительством жилого дома на закрепленном за ним земельном участке площадью 0,10 га в д. адрес Республики Башкортостан ФИО1 (л.д. 12).
Постановлением главы Администрации поселения от дата N... "О перезакреплении земельного участка" на основании распоряжения главы адрес от дата N..., земельный участок перезакреплен за ФИО1 в связи с оформлением договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома (фундамента), находящегося в д. адрес Республики Башкортостан. В пунктах 2 и 3 названного постановления предусмотрено, что оно вступает в силу с момента предъявления договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома; просить комитет по земельной реформе адрес выдать Государственный акт на право владения и пользования земельным участком ФИО1
дата между ФИО8 и ФИО1 был заключен договор, согласно которому ФИО8 продал, а ФИО1 купила недостроенный жилой дом (фундамент) по адресу: адрес, д. Юматово, расположенный на земельном участке площадью 0,10 га. Указанный договор удостоверен нотариусом Уфимского нотариального округа ФИО9, зарегистрирован в реестре за N..., а также зарегистрирован в государственном унитарном предприятии учета, инвентаризации и оценки недвижимости адрес дата в реестровую книгу внесена запись N....
Распоряжением главы адрес от дата N... отменено распоряжение главы адрес N... от дата о выделении земельного участка под строительство индивидуального жилого дома ФИО8 в д. адрес Республики Башкортостан в связи с продажей незавершенного строительством жилого дома и разрешено ФИО1 строительство индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 0,10 га, ранее выделенном ФИО8
В материалы дела истцом также представлены схема размещения земельного участка под строительство индивидуального жилого дома ФИО1 в д. адрес Республики Башкортостан, согласованная директором муниципального унитарного предприятия АПБ адрес ФИО10, план земельного участка с кадастровым номером N... площадью 969 кв. м.
В письме от дата N... Администрация поселения сообщила, что документы о предоставлении на имя ФИО1 земельных участков в д. адрес Республики Башкортостан включительно до 2005 г., предоставить невозможно, так как они переданы в архивную службу адрес.
Архивная служба отдела контроля и организации работы адрес представила справку, что по документам распоряжений исполкома адрес Совета народных депутатов Башкирской АССР за 1987-1992 года, распоряжений адрес за 1992-2001 года, по документам постановлений администраций сельских советов адрес за 1989-2005 года на ФИО1 обнаружены и представлены следующие документы: заверенная копия постановления главы администрации Юматовского сельсовета адрес Республики Башкортостан от дата N...; заверенные копии распоряжений главы адрес от дата N..., от дата N...
Муниципальное автономное учреждение Управление землеустройства, архитектуры и строительства муниципального района адрес Республики Башкортостан на запрос о предоставлении документов, указывающих историю образования земельного участка с кадастровым номером N... по адресу: адрес, а также указывающих на порядок возникновения права собственности на данный земельный участок, с указанием ранних адресов, соответствующих данному земельному участку, письмом от дата за N... представило следующие документы: титульный лист (землеустроительное дело), список землепользователей в кадастровом квартале N... д. Юматово, план земельного участка, декларацию (заявление) о факте использования земельного участка на территории, чертеж (абрис) земельного участка, выкопировку из чертежа инвентаризации земель кадастрового квартала 08.
Согласно сведениям на листе N... списка землепользователей в графе N... земельный участок с кадастровым номером N... землепользователем записана ФИО1, документом на пользование землей записано постановление местных органов власти от дата N..., фактическая площадь 970 кв. м.
В указанном постановлении от дата N... отменено распоряжение от дата N... о выделении земельного участка ФИО8 в д. адрес в связи с продажей адрес
В плане земельного участка землепользователем также записана ФИО1, и кадастровый номер земельного участка указан N.... Декларация также подписана ФИО1
По сообщению Администрации поселения от дата N..., земельному участку с кадастровым номером N... присвоена следующая адресная характеристика: Российская Федерация, адрес земельный участок 15/2, что подтверждается постановлением Администрации поселения от дата N...А.
ФИО1 до 2005 г. предоставлялся земельный участок с кадастровым номером N..., других земельных участков в д. адрес в период до 2005 г. на ее имя предоставлено не было, а также вышеперечисленные факты указывают на то, что спорный земельный участок перезакрепленный на имя ФИО1 на основании постановления N... от дата, на котором ФИО1 разрешено строительство на основании распоряжения от дата N... - соответствует земельному участку с кадастровым номером N... по адресу: адрес
Также обосновывая заявленные требования, ФИО3 представил расписку, согласно которой дословно: "Я ФИО1 получила деньги от ФИО3 в размере 200 (двести) тысяч рублей за участок в д. Юматово. Претензий не имеют. ФИО1 дата.".
Установив вышеприведенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3, указав, что факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, подтверждается представленной ФИО3 распиской от дата, согласно которой ФИО1 получила от ФИО3 денежную сумму в размере 200 000 руб. за земельный участок, указаны необходимые существенные условия, необходимые для договоров данного типа и достигнутое соглашение по ним: предмет договора, его местонахождение, цена и стороны договора и отсутствие претензий у продавца, испрашиваемый земельный участок, ранее имеющий адрес: д. адрес Республики Башкортостан, соответствует земельному участку с кадастровым номером N..., по адресу: адрес. С 2005 г. ФИО3 непрерывно, добросовестно и открыто использует данный земельный участок по назначению, также на данном земельном участке им возведены строения. Претензий по данному факту ему никто не предъявлял и не предъявляет, в ЕГРН на спорный земельный участок правопритязания и заявленные в судебном порядке требования, аресты (запрещения) - отсутствуют.
Судебная коллегия находит, что состоявшееся по делу решение принято судом первой инстанции с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда первой инстанции данным требованиям не соответствует.
В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) не свидетельствует о том, что договор не был заключен.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Заявленные исковые требования мотивированы ФИО3 заключением между ним и ФИО1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N... площадью 970 кв. м, по адресу: адрес, который на праве собственности ответчику не принадлежал. Как выше указано, органом местного самоуправления было принято решение о перезакреплении за ФИО1 прав на указанный земельный участок с выдачей акта на право владения и пользования земельным участком, который не выдавался; между истцом и ответчиком договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, не заключался, в связи с чем, возникшее у ФИО1 право владения и пользования земельным участком не могло перейти к истцу, в том числе на основании расписки, которую истец полагает договором купли-продажи.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что письменный договор купли-продажи, оформленный в предусмотренном законе порядке, заключен не был. Вместе с тем, истец в обоснование своих доводов указал о том, что вышеприведенная расписка ФИО1 свидетельствует о заключении между ним и ответчиком договора купли-продажи спорного недвижимого имущества и произведенной выплате во исполнение его условий.
В соответствии с положениями статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из буквального толкования представленной в материалы дела расписки, можно сделать вывод, что данный документ не содержит всех существенных условий договора купли-продажи, в том числе, не содержит волеизъявление сторон и обязанности, которые стороны берут на себя в связи с заключением такого договора, и, таким образом, не свидетельствует о том, что стороны достигли соглашения по отчуждению спорного земельного участка.
Выданная ФИО1 расписка подтверждает лишь получение от ФИО3 денежных средств за земельный участок в д. Юматово, но не свидетельствует о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка. Проанализировав содержание расписки о получении денежных средств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в тексте расписки не указаны предмет договора, цена продажи недвижимости, а сведения о получении денежных средств ответчиком не подтверждают позицию истца, что стороны определилии заключили сделку в отношении спорного земельного участка, определилиего продажную цену в 200 000 руб.
Кроме того, обстоятельством, свидетельствующим о не заключении между сторонами договора купли-продажи указанного земельного участка, является не только отсутствие в расписке предмета - спорного земельного участка, но и отсутствие в расписке согласованного сторонами условия о продаже находящейся на нем недвижимости - объекта незавершенного строительства, тогда как пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
Поскольку истцом не было представлено иных доказательств, которые с достоверностью подтверждали бы заключение между сторонами сделки по отчуждению недвижимого имущества, кроме имеющейся в материалах дела расписки, судебная коллегия, оценивая данное доказательство, в том числе и на предмет относимости, достоверности и достаточности (статья 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), приходит к выводу о недоказанности истцом факта заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N... площадью 970 кв. м, по адресу: адрес.
Указания истца о владении им спорным земельным участком открыто, добросовестно и непрерывно, начиная с 2005 г., со ссылкой на положения статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, также не могли повлечь удовлетворения требований ФИО3 о признании за ним права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, поскольку, как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Из приведенных норм следует, что срок приобретательной давности в отношении спорного земельного участка не может составлять менее 18 лет.
К моменту рассмотрения дела срок приобретательной давности не истек, как выше указано истец владеет земельным участком с 2005 г., что также являлось основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В связи с вышеизложенным решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 в полном объеме.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 3 февраля 2021 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка по расписке от дата состоявшимся, признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером N... площадью 970 кв. м, по адресу: адрес, с указанием, что решение суда является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости - отказать.
Председательствующий
Судьи
Справка: судья Кузнецов А.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка