Дата принятия: 02 сентября 2020г.
Номер документа: 33-8791/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 02 сентября 2020 года Дело N 33-8791/2020
2 сентября 2020 года Волгоград
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего Беляк С.И.
судей Жабиной Н.А., Ривняк Е.В.
при секретаре Емельяновой О.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1077\2020 по иску Батлукова Виктора Николаевича, Шаповалова Михаила Владимировича к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценке недостоверным, установлении арендной платы из расчета рыночной стоимости земельного участка
по апелляционной жалобе департамента муниципального имущества администрации Волгограда в лице представителя Ситниковой Ирины Вячеславовны
на решение Центрального районного суда Волгограда от 4 июня 2020 года, которым постановлено:
исковые требования Батлукова Виктора Николаевича, Шаповалова Михаила Владимировича к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценке недостоверным, установлении арендной платы из расчета рыночной стоимости земельного участка удовлетворить.
Признать недостоверным (недействительным) отчет N <...> от 22 декабря 2016 года, подготовленный МУП "Центральное межрайонное БТИ" по оценке земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <адрес>.
Обязать департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить арендную плату за землю по договору аренды N <...> от 6 марта 2006 года из расчета рыночной стоимости земельного участка 438 рублей 15 копеек\кв.м. с 15 декабря 2016 года.
Взыскать с департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу ООО "Экспертное дело" расходы за производство судебной экспертизы в размере 25000 рублей.
Заслушав доклад судьи Жабиной Н.А.,
установила:
Батлуков В.Н., Шаповалов М.В. обратились в суд с иском к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценке недостоверным, установлении арендной платы из расчета рыночной стоимости земельного участка. В обоснование иска указывали, что в соответствии с договором аренды N <...> от 6 марта 2006 года (далее по тексту - Договор), заключенным между администрацией Волгограда и Батлуковым В.Н., Шаповаловым М.В., последние являются арендаторами земельного участка из земель населенных пунктов, площадью <.......> кв.м., с кадастровым номером N <...> с разрешенным использованием: для эксплуатации сооружения производственной базы, расположенной по адресу: <адрес>, Волгоград, <адрес>. (далее по тексту - Земельный участок). На данном земельном участке расположены производственные нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности истцам. В ноябре 2019 года им стало известно, что администрацией Волгограда изменен порядок расчета арендной платы по договору аренды. Арендная плата по договору аренды установлена на основании Решения Волгоградской городской Думы N <...> от 16 июля 2013 года в редакции Решения Волгоградской городской Думы N <...> от 19 апреля 2017 года. В частности, п.1.2.6 Решения Волгоградской городской Думы N <...> от 19 апреля 2017 года установлено, что вместо прежнего порядка начисления арендной платы за земельные участки на основании кадастровой стоимости участков применяется новый порядок - арендные платежи исчисляются в процентах от рыночной стоимости участков. В этой связи расчет производится по формуле А=СхР, где А - арендная плата, С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, Р - ключевая ставка Банка России, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка. В результате применения нового порядка расчета арендной платы стоимость аренды земельного участка изменилась, что существенно сказалось на размере арендной платы в период с апреля 2017 года по декабрь 2019 года. В основу расчета принята оценка рыночной стоимости земельного участка по адресу: Волгоград, <адрес>, кадастровый N <...>, подготовленная МУП "Центральное межрайонное БТИ" Отчет N <...> от 22 декабря 2016 года. Полагая, что указанный отчет об оценке земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, просили признать недостоверным (недействительным) отчет N <...> от 22 декабря 2016 года подготовленный МУП "Центральное межрайонное БТИ" по оценке земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: Волгоград, <адрес>; обязать департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить арендную плату за землю по договору аренды N <...> от 6 марта 2006 года из расчета рыночной стоимости земельного участка 438 рублей 15 копеек\кв.м. с 15 декабря 2016 года.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе департамент муниципального имущества администрации Волгограда оспаривает законность и обоснованность решения суда, просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Выслушав объяснения представителя истцов по доверенности Лекомцева К.А., возражавшего по доводам жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Из содержания ст. 606 ГК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
В силу ст.13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с договором аренды N <...> от 6 марта 2006 года (далее по тексту - Договор), заключенным между администрацией Волгограда и Батлуковым В.Н., Шаповаловым М.В., последние являются арендаторами земельного участка из земель населенных пунктов, площадью <.......> кв.м., с кадастровым номером N <...>, с разрешенным использованием: для эксплуатации сооружения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>. (далее по тексту - Земельный участок). На данном земельном участке расположены производственные нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности истцам.
В основу расчета арендной платы положена оценка рыночной стоимости земельного участка, определенная МУП "Центральное межрайонное БТИ" по заданию департамента земельных ресурсов администрации Волгограда по состоянию на 15 декабря 2016 года.
Согласно отчету МУП "Центральное межрайонное БТИ" N <...> об оценке земельного участка, рыночная стоимость земельного участка, площадью <.......> кв.м., кадастровый номер N <...> на 15 декабря 2016 года составляет 2981 580 рублей.
Полагая выводы отчета МУП "Центральное межрайонное БТИ" о рыночной стоимости арендованного объекта недвижимости недостоверными, истцы инициировали настоящий иск.
В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", среди прочих закреплен принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип N 7).
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 года N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.
Пунктом 30 раздела 8 указанных методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п.5 ст.27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п.1 ст.387 НК РФ).
Данная позиция отражена в п.24 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2019 года.
В соответствии со статьей 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В результате экспертного исследования ООО "Экспертное дело" пришло к заключению о том, что отчет N <...> от 22 декабря 2016 года об оценке земельного участка, площадью <.......> кв.м., кадастровый номер N <...> расположенного по адресу: <адрес> закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на расчетную дату - 15 декабря 2016 года составляет 1426 000 рублей.
Данное заключение суд обоснованно признал надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям относимости и допустимости доказательств (ст.ст.59, 60, 67 ГПК РФ). Выводы эксперта основаны на материалах дела, мотивированы, не вызывают сомнений в их достоверности. При производстве исследования эксперт руководствовался нормативными правовыми документами, подлежащими применению при производстве данного вида экспертизы.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о недостоверности оспариваемого отчета оценки, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Статьей 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрены обязанности оценщика соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Между тем, отчет оценки рыночной стоимости, который использовал истец при расчете арендной платы, не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов (ФСО N N3, 7). В данном отчете не имеется данных о схожих объектах, имеющихся в распоряжении оценщика, данных, подтверждающих выбор объектов-аналогов, обоснованный выбор значений корректирующих коэффициентов участвующих в расчетах, информация по объему передаваемых прав не подтверждена, дата предложения объектов-аналогов, существенно отличается от даты оценки, при этом обоснования оценщика по динамике изменения цен субъективны и не подтверждены, отсутствуют данные публичной кадастровой карты, идентифицирующие характеристики объектов аналогов, правила отбора объектов-аналогов приведены не корректно, объекты-аналоги, участвующие в расчетах не относятся к сегменту рынка объекта оценки, документы заказчика не заверены, отсутствуют сведения о причинах непроведения осмотра объекта осмотра, сегмент рынка объекта определен неверно.
Наличие в оспариваемом отчете оценки вышеперечисленных нарушений подтверждено судебной экспертизой и не опровергнуто ответчиком.
При установленных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал отчет МУП "Центральное межрайонное БТИ", которым рыночная стоимость земельного участка, площадью <.......> кв.м., кадастровый номер N <...> расположенного по адресу: <адрес> определена в размере 2981 580 рублей рублей, недостоверным.
Оценка рыночной стоимости земельного участка, выполненная ООО "Экспертное дело" в рамках судебной экспертизы и принимаемая судом за основу вывода о рыночной стоимости земельного участка, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В ходе оценки применен сравнительный подход, был произведен осмотр объекта оценки.
При изучении и анализе данного отчета, выполненного в рамках судебной экспертизы, существенных нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости имущества, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости имущества, не установлены. Использованная специалистом информация (в том числе, об объектах-аналогах при расчете стоимости сравнительным подходом) отвечает критериям достоверности, достаточности и проверяемости. В качестве объектов-аналогов выбраны объекты, которые относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки, применены необходимые корректировки. При проведении оценки экспертом обоснован вывод о применимости сравнительного подхода в расчете стоимости объекта оценки.
В опровержение выводов судебной экспертизы ответчик доказательств не представил.
Таким образом, исходя из вывода судебной экспертизы, стоимость <.......> кв.м. спорного земельного участка составит 438 рублей 15 копеек на <.......> кв.м. из расчета N <...>.
Рыночная стоимость спорного земельного участка определена на ту же дату - 15 декабря 2016 года, из которой департамент муниципального имущества исходил при расчете истцов арендной платы в соответствии с отчетом МУП "Центральное межрайонное БТИ".
При таких данных судом первой инстанции постановлено законное и обоснованное решение.
Доводы жалобы о том, что оснований к установлению рыночной стоимости земельного участка не имелось, судебной коллегией во внимание не принимаются.
В ходе судебного разбирательства доказательствами подтверждено то, что отчет об оценке МУП "Центральное межрайонное БТИ" не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам и что имеющиеся в нем ошибки повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. При таких данных, исходя из заявленных исковых требований, судом обоснованно установлена рыночная стоимость земельного участка, определенная исходя из заключения судебной экспертизы
Доводы апелляционной жалобы относительно того, что судом не учтено отсутствие в законодательстве предусмотренной возможности фиксации размера арендной платы в твердой сумме, нельзя признать состоятельными, поскольку при принятии решения подобный размер не установлен, определена сумма, из которой подлежит расчету соответствующий платеж истца на основании предусмотренной законом формулы.
Доводы апеллянта относительно возможности изменения размера арендной платы и рассмотрения вопросов достоверности стоимости объекта оценки исключительно до заключения договора основаны на неправильном толковании положений гражданского закона, регламентирующих вопросы изменения соглашений.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, ненадлежащей оценке представленных доказательств, не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с той оценкой исследованных доказательств, которая дана судом первой инстанции, а также к иному толкованию норм материального права.
Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у судебной коллегии не имеется, поскольку установленные ст.67 ГПК РФ правила оценки доказательств судом нарушены не были, выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, судом не допущено, и спор по существу, с учетом конкретных обстоятельств дела, разрешен верно.
Каких-либо иных существенных доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судебной коллегией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определила:
решение Центрального районного суда Волгограда от 4 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда в лице представителя Ситниковой Ирины Вячеславовны - без удовлетворения.
Председательствующий: Подпись
Судьи: Подписи
Копия верна:
Судья Волгоградского областного суда Н.А.Жабина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
