Дата принятия: 29 марта 2019г.
Номер документа: 33-877/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 марта 2019 года Дело N 33-877/2019
от 29 марта 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Худиной М.И.,
судей: Миркиной Е.И., Шефер И.А.,
при секретаре Кирпичниковой Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу представителя истца Желбунова Евгения Дмитриевича Башковой Светланы Владимировны на решение Кировского районного суда г. Томска от 24.12.2018
по делу по иску Желбунова Евгения Дмитриевича к Акулову Анатолию Петровичу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Миркиной Е.И., объяснения представителя истца Башковой С.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Ламбрехт О.А., возражавшей против отмены решения суда, судебная коллегия
установила:
Желбунов Е.Д. обратился в суд с иском к Акулову А.П., в котором просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: /__/, заключённый 29.01.2016 между истцом и ответчиком, применить последствия недействительности договора купли-продажи от 29.01.2016: обязать Акулова А.П. возвратить истцу 700 000 руб., исключить запись о регистрации права собственности Желбунова Е.Д. на земельный участок по адресу: /__/.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 29.01.2016 между ним и ответчиком заключён договор купли-продажи, по которому истец приобрёл у Акулова А.П. земельный участок площадью /__/ кв.м по адресу: /__/, за 700 000 рублей. Истец намеревался начать на указанном земельном участке строительство жилого дома, куда впоследствии планировал переехать на постоянное место жительства. В связи с материальными трудностями строительство было отложено, затем истец продал данный земельный участок Я. по договору купли-продажи от 10.08.2016 за 700000 руб. 25.10.2017 Я. обратилась к нему с требованием расторгнуть указанный договор и вернуть ей уплаченные денежные средства ввиду того, что земельный участок находится в зоне Р-1 и под строительство его использовать невозможно. 25.10.2017 между Желбуновым Е.Д. и Я. заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи.
11.05.2018 истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска с запросом на получение разрешения на строительство. Однако ему было отказано в выдаче такого разрешения ввиду нахождения земельного участка в территориальной зоне городских парков, скверов, бульваров и садов (Р-1). 05.06.2018 истец обратился с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования спорного земельного участка, однако ему вновь было отказано, поскольку реконструкция на новом месте невозможна.
Им был запрошен и получен государственный акт о предоставлении АкуловуА.П. указанного земельного участка с чертежом границ участка, из которого следует, что указанный земельный участок расположен в другом месте, граничит с домовладением по /__/, с земельными участками по /__/.
При заключении договора купли-продажи от 29.01.2016 ответчику АкуловуА.П. было известно, что земельный участок промежёван в зоне Р-1, где строительство запрещено, а также с нарушением границ, установленных государственным актом о предоставлении Акулову А.П. земельного участка по адресу: /__/.
В связи с этим полагает, что Акулов А.П. при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию относительно расположения и возможного использования земельного участка. Расположение его в зоне Р-1 препятствует использовать земельный участок по целевому назначению - для строительства индивидуального жилого дома, тогда как данная информация могла оказать решающее влияние на волеизъявление истца о приобретении земельного участка.
При указанных обстоятельствах нарушается право истца на владение, пользование земельным участком с теми целями и характеристиками, на которые он рассчитывал, приобретая земельный участок под строительство жилого дома. Сделка купли-продажи совершена им под влиянием обмана и заблуждения, в связи с чем является недействительной.
В судебном заседании истец Желбунов Е.Д., его представитель Башкова С.В. настаивали на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
В судебном заседании представитель ответчика Ламбрехт О.А. возражала против удовлетворения исковых требований на том основании, что ответчику на момент совершения оспариваемой сделки не было известно, что указанный земельный участок находится в зоне Р-1, где строительство жилых домов запрещено. Также просила применить последствия пропуска истцом срока исковой давности, который, по её мнению, необходимо исчислять с весны 2016 г., когда Желбунов Е.Д. узнал о нахождении участка в зоне Р-1. При совершении оспариваемой сделки купли-продажи ответчик не предоставил истцу государственный акт на земельный участок в связи с тем, что данный акт был утерян.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Акулова А.П.
Решением Кировского районного суда г. Томска от 24.12.2018 исковые требования Желбунова Е.Д. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель истца Башкова С.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.
В обоснование доводов жалобы указывает, что суд не дал надлежащую оценку доводу истца о том, что использование земельного участка для строительства жилого дома являлось для него существенным условием заключения договора, о чём им было сообщено ответчику и его представителю при заключении сделки, и что следует из представленного в материалах дела договора купли-продажи от 29.01.2016. В связи с указанными обстоятельствами ссылка суда на отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что истец был введён ответчиком в заблуждение, является необоснованной. Полагает, что судом не приняты во внимание положения ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.
Также ссылается на то, что судом не дана оценка постановлению Администрации города Томска от 25.10.2018 N 981, в подп. 3 п. 1 которого указано, что согласно постановлению администрации Тимирязевского сельского Совета от 15.10.1993 N167, государственному акту N ТО-14-28-000712 существующее в ЕГРЮЛ описание местоположения границы земельного участка не соответствует требованиям федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Также судом не дана надлежащая оценка тем обстоятельствам, что ответчик проводил работы по уточнению границ земельного участка самостоятельно, непосредственно перед его продажей, ему было известно о том, что границы участка определены не в соответствии с правоустанавливающим документом - государственным актом, однако об указанных обстоятельствах АкуловА.П. истцу не сообщил, чем обманул и ввёл его в заблуждение относительно предмета сделки.
Также истец полагает недоказанным вывод суда о том, что о наличии оснований для признания сделки недействительной истец должен был узнать не позднее января 2017 года, поскольку об указанных обстоятельствах ему стало известно лишь при получении требования о расторжении договора купли-продажи 25.10.2017.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика АкуловаА.П. Ламбрехт О.А. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с требованиями ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствии истца, ответчика, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно положениям п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.
Пунктом 2 ст. 167 ГК РФ установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершённая под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Подп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ установлено, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.
В соответствии со ст.179 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Судом на основании материалов дела установлено и сторонами признаётся, что 29.01.2016 Акуловым А.П. и Желбуновым Е.Д. заключён договор купли-продажи земельного участка по адресу: /__/, по условиям которого Акулов А.П. передал в собственность Желбунова Е.Д. указанный земельный участок, а Желбунов Е.Д. передал АкуловуА.П. денежные средства за указанный участок в размере 700000 руб.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу положений ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, данные о недвижимом имуществе, являющемся предметом купли-продажи, определены в законе как существенное условие договора.
В п. 1 договора купли-продажи от 29.01.2016 указано, что земельный участок по адресу: /__/, являвшийся предметом купли-продажи, относится к категории земель: земли населённых пунктов, его разрешённое использование: под строительство индивидуального жилого дома.
В сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.10) также указано, что земельный участок по адресу: /__/, относится к категории земель: земли населённых пунктов, его разрешённое использование: под строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных построек.
Из показаний допрошенных по делу свидетелей Г., присутствовавшего при осмотре земельного участка истцом, З., являвшейся риелтором Желбунова Е.Д. при заключении спорной сделки, А., являющегося сыном ответчика Акулова А.П. и проводившего в его интересах предварительный переговоры по продаже указанного земельного участка, в том числе, показывавшего истцу участок на местности, следует, что в ходе предварительных переговоров по поводу купли-продажи участка Желбунов Е.Д. говорил, что земельный участок ему нужен для строительства дома, при этом А. его заверил, что на данном участке возможно индивидуальное жилищное строительство, препятствий для этого никаких нет, все документы в порядке. Сам Акулов А.П. присутствовал при заключении договора купли-продажи, сведений о том, что на земельном участке невозможно индивидуальное жилищное строительство не сообщил, государственный акт, на основании которого ему в собственность был предоставлен участок, передать отказался, заверив, что достаточно свидетельства о собственности.
Также из материалов дела следует, что 10.08.2016 Желбунов Е.Д. заключил с Я. договор купли-продажи земельного участка по адресу: /__/. Соглашением от 25.10.2017 указанный договор купли-продажи расторгнут.
При этом в требовании о расторжении договора от 25.10.2017 Я. указала, что после покупки участка выяснилось, что он находится в зоне Р-1, где не предусмотрено строительство жилого дома, в выдаче разрешения на строительство ей отказано, она не может использовать участок для тех целей, на которые рассчитывала.
Из ответа департамента архитектуры и градостроительства администрации Города Томска от 18.06.2018, постановления администрации Города Томска N 981 от 25.10.2018 следует, что земельный участок по адресу: /__/, расположен в границах зоны городских парков, скверов, садов, бульваров (Р-1). Согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Томск", утверждённых решением Думы г.Томска от 27.11.2007 N 687, строительство индивидуального жилого дома по указанному адресу не предусмотрено основными, вспомогательными, условно разрешёнными видами использования земельного участка. Вид условно разрешённого использования "отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью в 1-3 этажа с придомовыми участками" установлен для целей реконструкции.
При этом постановлением администрации Города Томска N 981 от 25.10.2018 (л.д. 105) истцу отказано в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка по указанному адресу (отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью в 1-3 этажа с придомовыми участками), поскольку согласно существующему в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения земельный участок расположен на территории, полностью покрытой зелёными насаждениями породы сосна, берёза в хорошем физиологическом состоянии, со всех сторон окружён древесной растительностью, в связи с чем фактическое использование земельного участка и близлежащей территории полностью соответствует назначению территориальной зоны городских парков, скверов, садов, бульваров (Р-1). Земельный участок в существующих границах расположен в озеленённой территории, подлежащей охране для целей осуществления функций экологического и рекреационного назначения, при этом использование земельного участка в соответствии с испрашиваемым видом разрешённого использования предполагает снос зелёных насаждений, то есть негативное воздействие на территорию, что запрещено экологическим законодательством.
Кроме того, указано, что согласно документам (копия постановления администрации Тимирязевского сельского Совета от 15.10.1993 N 167, копия государственного акта N ТО-14-28-000712) местоположение земельного участка установлено в структуре существующей жилой застройки по /__/ в /__/, расположенной в границах территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-3), тогда как согласно существующему в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения земельный участок расположен в рекреационной зоне, что свидетельствует о том, что границы земельного участка не соответствуют требованиям ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В случае установления границ земельного участка в соответствии с указанными требованиями федерального закона и его нахождением в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-3), его использование в соответствии с испрашиваемым видом разрешённого использования не требует получения разрешения на условно разрешённый вид использования.
В силу положений ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утверждённым в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утверждённом проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закреплённые с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Однако из материалов дела следует, что данные требования закона ответчиком при межевании участка соблюдены не были.
Из государственного акта 1993 года, копия которого получена истцом в Департаменте управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 26.06.2018 (л.д. 15), следует, земельный участок по адресу: /__/, предоставлен АкуловуА.П. постановлением Главы администрации с. Тимирязевского от 24.11.1993 N 196. Данный земельный участок граничит с земельными участками по адресам: /__/, перед участком проходит дорога.
Из кадастрового дела указанного участка, представленного в материалы дела, в том числе, акта согласования местоположения границы земельного участка, следует, что границы земельного участка по адресу: /__/, на местности определены таким образом, что он граничит только с землями общего пользования. При этом в материалах кадастрового дела имеется копия государственного акта, которым АкуловуА.П. в 1993 г. был предоставлен земельный участок. На данной копия имеется печать архивного отдела о заверении копии с датой заверения 18.04.2017 (л.д. 68-87).
Таким образом, из указанных доказательств, оцененных в совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, следует, что ответчик Акулов А.П., имевший в качестве первичного правоустанавливающего документа государственный акт 1993 г., в котором указано, что предоставленный ему земельный участок граничит с земельными участками по адресам: /__/, не мог не знать на момент продажи этого участка истцу Желбунову Е.Д., что границы принадлежащего ему участка на местности определены не в соответствии с первичным правоустанавливающим документом.
Более того, из пояснений представителя ответчика в суде апелляционной инстанции следует, что ответчик не смог отмежевать земельный участок в соответствии с первичным правоустанавливающим документом, поэтому было принято решение установить его границы в другом месте.
В силу положений п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Согласно п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В нарушение данных требований закона ответчик истцу указанную выше информацию не сообщил, скрыл, копию государственного акта не представил. Данное намеренное умолчание Акулова А.П. об обстоятельствах, о которых он должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, положениями ст.179 ГК РФ квалифицируется как обман и является основанием для признания договора купли продажи от 29.01.2016 недействительным.
Кроме того, указанными выше доказательствами подтверждено и стороной ответчика не оспаривается, что при выборе земельного участка по адресу: /__/, в качестве объекта покупки для Желбунова Е.Д. имело существенное значение то, что по информации, предоставленной продавцом и указанной в представленных им документах, приобретаемый истцом земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, поскольку ЖелбуновЕ.Д. намеревался построить на нём жилой дом. При этом истец не знал, и ответчик ему не сообщил, что границы земельного участка на местности определены не в том месте, где ответчику указанный участок был предоставлен на основании правоустанавливающих документов (не в зоне Ж-3, а в зоне Р-1), что в итоге является препятствием в использовании участка для указанных целей.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли продажи от 29.01.2016 заключён Желбуновым Е.Д. под влиянием заблуждения в отношении предмета сделки, а именно таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные. При этом данное заблуждение Желбунова Е.Д. было настолько существенным, что он, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершил бы указанную сделку, если бы знал о действительном положении дел. Данные обстоятельства в соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ также являются основанием для признания указанной сделки недействительной.
С учётом изложенного выводы суда первой инстанции о том, что нарушения закона, допущенные при проведении межевания земельного участка, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, несостоятельны.
Кроме того, ссылка суда на то, что истец до заключения договора купли-продажи не были лишён возможности узнать, в какой территориальной зоне расположен земельный участок, не может являться основанием для отказа в иске, поскольку такая обязанность законом на истца не возложена. Данные, указанные в предоставленных истцу правоустанавливающих документах, также не давали оснований истцу сомневаться в назначении приобретаемого земельного участка. Напротив, как указано выше, обязанность сообщить такую информацию в силу прямого указания в законе возложена на продавца (ответчика).
Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год.
Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В материалах дела первым по хронологии документом о том, что указанный земельный участок находится в зоне Р-1, в которой индивидуальное жилищное строительство не разрешается, является требование Я. о расторжении договора купли-продажи с Желбуновым Е.Д., датированное 25.10.2017.
Однако, по мнению судебной коллегии, сообщение Я. о невозможности строительства на указанном участке нельзя считать датой, когда истцу стало доподлинно известно о нарушении его прав ответчиком в результате описанных выше обстоятельств.
Первый официальный ответ по обстоятельствам отнесения земельного участка к зоне Р-1 из администрации Города Томска истцу дан согласно его исковому заявлению 16.05.2018. Доказательств получения истцом более раннего сообщения из администрации Города Томска ответчиком не представлено.
Кроме того, копию государственного акта о предоставлении Акулову А.П. земельного участка, из которого стало понятно, что межевание участка проведено ответчиком в нарушение ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Желбунов Е.Д. получил 26.06.2018. Только после получения данного акта истец стал обладать полной информацией о действительном положении дел, а именно о том, что его право нарушено именно ответчиком Акуловым А.П., а также о том, совершением каких действий АкуловИ.А. нарушил его право.
В суд исковое заявление Желбунова Е.Д. поступило 23.10.2018.
Исходя из этого, срок исковой давности истцом не пропущен.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска Желбунова Е.Д.
Руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Томска от 24.12.2018 отменить, принять по делу новое решение, которым иск Желбунова Евгения Дмитриевича удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: /__/, заключённый 29.01.2016 между Желбуновым Евгением Дмитриевичем и Акуловым Анатолием Петровичем.
Применить последствия недействительности договора купли-продажи от 29.01.2016:
взыскать с Акулова Анатолия Петровича в пользу Желбунова Евгения Дмитриевича 700 000 руб.;
исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности Желбунова Евгения Дмитриевича на земельный участок по адресу: /__/,
восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности Акулова Анатолия Петровича на земельный участок по адресу: /__/.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
