Дата принятия: 06 ноября 2019г.
Номер документа: 33-8705/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 06 ноября 2019 года Дело N 33-8705/2019
Судебная коллегия Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж.,
судей областного суда Каменцовой Н.В., Судак О.Н.,
при секретаре Лихтиной А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Гусаровой Маргариты Александровны на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 20 августа 2019 года по гражданскому делу по иску индивидуального предпринимателя Гатиной Алины Ильдаровны к Гусаровой Маргарите Александровне о расторжении договора аренды, взыскании убытков,
установила:
ИП Гатина А.И. обратилась в суд с иском Гусаровой М.А. о расторжении договора аренды, взыскании убытков, ссылаясь на то, что 01 декабря 2017 года между ИП Гатиной А.И. и ИП Гусаровой М.А. заключен договор аренды недвижимого имущества. По условиям вышеуказанного договора, а также дополнительным соглашениям к договору ИП Гатина А.И. обязалась предоставить ИП Гусаровой М.А. с 01 января 2018 года по 01 ноября 2019 года в аренду нежилое помещение за плату в размере 150 000 рублей в месяц. Переданное по договору помещение использовалось ответчиком до февраля 2019 года, за указанный период ответчиком внесена арендная плата. Поскольку Гусарова М.А. нарушила условия договора, согласно которым арендатор обязан оповестить арендатора о своем намерении досрочно расторгнуть договор аренды за два месяца предполагаемого расторжения, она обязана возместить понесенные арендатором убытки в размере двухмесячной арендной платы, включая коммунальные платежи. Кроме того, в процессе эксплуатации ответчиком ухудшены характеристики арендуемого помещения, чем причинен ущерб в размере 89 360 рублей.
17 апреля 2019 года в адрес ответчика направлена претензия с требованием о расторжении договора аренды в течение 10 календарных дней, возместить убытки за несвоевременное информирование о расторжении договора и ущерб, причиненный имуществу истца. Требование претензии добровольно ответчиком не удовлетворено.
Просила суд расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2017 года, взыскать убытки за несвоевременное информирование арендодателя о расторжении договора в размере 300 000 рублей, пени в размере 97 200 рублей, ущерб в размере 89 360 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 094 рубля.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 20 августа 2019 года исковые требования ИП Гатиной А.И. к Гусаровой М.А. о расторжении договора аренды, взыскании убытков удовлетворены, договор аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2017 года, заключенный между ИП Гатиной А.И. и ИП Гусаровой М.А. расторгнут, суд взыскал с Гусаровой М.А. в пользу ИП Гатиной А.И. убытки за несвоевременное информирование арендодателя о расторжении договора в размере 300 000 рублей, пени в размере 97 200 рублей, ущерб в размере 89 360 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 6 000 рублей, по уплате государственной пошлины в размере 7 094 рубля.
В апелляционной жалобе представитель Гусаровой М.А. ФИО10 ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Гусарова М.А., Гатина А.И. не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, об отложении судебного заседания не просили.
Сведения о времени и месте судебного заседания были размещены на официальном сайте Оренбургского областного суда: http://oblsud.orb.sudrf.ru посредством информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав судью-докладчика Каменцову Н.В., обозрев материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 1 и пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено и следует из материалов дела, что Гатина А.И. является собственником нежилого здания торгового центра, назначение: нежилое здание, площадь 915,3 кв.м, количество этажей: 2, адрес (местонахождение) объекта: (адрес)
01 декабря 2017 года между ИП Гатиной А.И. (арендодатель) и ИП Гусаровой М.А. (Арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался предоставить за плату, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилое помещение первого этажа в соответствии с выкипировкой из поэтажного плана, общей площадью 149 кв.м, расположенное по адресу: (адрес) в состоянии, позволяющем осуществить его нормальную эксплуатацию, оплатить арендную плату в размере 110 000 рублей.
В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен сроком с 01 января 2018 года по 30 ноября 2018 года.
Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01 декабря 2017 года арендодатель, в соответствии с условиями договора аренды, передает, а арендатор принимает нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды.
Согласно дополнительному соглашению от 29 декабря 2018 года к договору аренды срок действия договора продлен с 01 декабря 2018 года по 01 ноября 2019 года; размер арендной платы установлен в размере 150 000 рублей.
В силу пункта 8.3 договора аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2017 года в случае, если одна из сторон намерена отказаться от настоящего договора, она обязана предупредить о предстоящем освобождении помещения другую сторону письменно за два месяца.
Согласно пункту 5 дополнительного соглашения к договору аренды в случае досрочного расторжения договора аренды в случае нарушения пункта договора об отказе от исполнения договора арендатор обязан возместить понесенные арендодателем убытки в размере двухмесячной арендной платы, включая все коммунальные платежи.
Гусарова М.А. покинула помещение 25 февраля 2019 года, отказавшись в одностороннем порядке от исполнения договора.
Удовлетворяя требования истца о взыскании убытков за несвоевременное информирование арендодателя о расторжении договора в размере 300 000 рублей, суд первой инстанции верно исходил из того, что ответчиком, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств направления письменного уведомления в адрес ИП Гатиной А.И. от Гусаровой М.А. за два месяца до отказа от исполнения договора в материалы гражданского дела не представлено.
При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд правомерно не принял в качестве доказательства исполнения обязательств по договору акт сдачи-приемки выполненных работ к договору N10-02 ИП от 11 февраля 2019 года, опись о направлении уведомления о расторжении договора ответчиком в адрес истца с учетом того, что от исполнения договора Гусарова М.А. отказалась 25 февраля 2019 года, следовательно, уведомление о расторжении договора должно было быть направлено, согласно условиям договора, не позднее 25 декабря 2018 года, в то время как согласно представленным документам уведомление было направлено в адрес ответчика 19 февраля 2019 года, которое вернулось в адрес ответчика в связи с истечением срока его хранения в почтовом отделении.
Представленная стороной ответчика переписка, как и показания свидетеля ФИО11 согласно которым о расторжении договора истец была уведомлена в декабре 2018 года, также обоснованно не приняты судом в качестве доказательства исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 8.3 договора аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2017 года с учетом того, что письменное уведомление в срок, установленный договором, в материалы гражданского дела не представлено.
Поскольку ответчик отказался от исполнения договора до окончания срока его действия, суд, руководствуясь статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил требование о расторжении договора аренды.
Оснований не согласиться с указанными выводами суда у судебной коллегии не имеется, так как материальный закон к указанным правоотношениям применен верно.
Разрешая требование о возмещении ущерба, причиненного имуществу арендодателя, суд первой инстанции руководствовался тем, что в процессе использования помещения арендатор ухудшил характеристики арендуемого помещения, в то время как в силу пункта 3.2 договора аренды арендатор, в случае расторжения договора аренды обязан возвратить объект арендодателю в том же состоянии, в котором объект был принят.
Так, в соответствии с пунктом 3 акта приема-передачи от 01 декабря 2017 года на момент составления акта помещение находится в следующем техническом состоянии: состояние - новое, материал несущих конструкций - металлические колонны, обшитые ГВЛ на балконах ФБС, перегородки из кирпича, потолок - плиты перекрытия; чистовая отделка, стены окрашены, потолок армстронг, на полу керамогранит 30*30, установлено две входные пластиковые двери, алюминиевые радиаторы, люминесцентные светильники 60*60, системы вентиляции, а также охранно-пожарный комплекс, с/у оборудован. Передаваемое нежилое помещение находится в отличном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям.
Иного акта приема-передачи помещения, составленного, в том числе, после отказа ответчика в одностороннем порядке от исполнения договора аренды, материалы дела не содержат.
Согласно представленным стороной истца счетам N1 от 21 мая 2019 года и N1 от 22 мая 2019 года за работы по демонтажу, монтажу кафельной плитки, потолочной плитки, а также за ремонт стеновых панелей, кафель, клей пличоный, плиту потолочную обрамление металлическое Гатиной А.И. индивидуальным предпринимателем ФИО12 выставлена к оплате сумма в общей сложности 89 360 рублей.
Поскольку доказательств того, что арендатором помещение было возвращено арендодателю в надлежащем состоянии в материалы гражданского дела представлено не было, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика материальный ущерб в размере 89 360 рублей.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о взыскании с ответчика убытков, а именно материального ущерба, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах и нормах материального права, которым дана надлежащая оценка в соответствии с положениями ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Податель апелляционной жалобы приводит доводы о том, что работы, указанные в счете N1 от 21 мая 2019 года Гатиной А.И. не были оплачены, и последняя сама пояснила, что денежные средства уплатила не в полном объеме, а кроме того, уже 25 февраля 2019 года в освободившемся помещении третьими лицами производился монтаж идентичного торгового оборудования, и открывшийся в конце марта 2019 года магазин имел идентичную, схожую по цветовым решениям вывеску и ассортимент товара с названием, вывеской и товаром, которые использовала в своей деятельности Гусарова М.А., в связи с чем полагает, что истец указанные в вышеназванном счете работы не производил вообще.
Указанные доводы не принимаются во внимание, поскольку являются предположительными, выводов суда первой инстанции не опровергают, в частности о том, что при передаче недвижимого имущества в аренду составлялся акт приема-передачи помещения, в котором было отражено надлежащее состояние передаваемого в аренду имущества, в то время, как такой акт не был подписан сторонами после того, как арендатор Гусарова М.А. покинула помещение 25 февраля 2019 года, отказавшись в одностороннем порядке от исполнения договора. Арендатор Гусарова М.А. не доказала, что ею помещение было возвращено арендодателю в том же состоянии, в котором объект был принят.
Кроме того, согласно статье 15 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Исходя из приведенных норм права, требование истца о возмещении своих расходов на устранение недостатков нежилого помещения является по существу требованием о взыскании убытков.
По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации возникновение у лица права требовать возмещения убытков обусловлено нарушением его прав.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Следовательно, чтобы заявленные истцом расходы на устранение недостатков можно было отнести к убыткам, подлежащим возмещению на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен доказать, что данные расходы были фактически понесены либо которые будут понесены в будущем для восстановления нарушенного права.
При совокупности имеющихся в деле доказательств, в том числе, и счетов на производство ремонтных работ соразмерных с представленными истцом фотоматериалами с фиксацией повреждений нежилого помещения после того, как оттуда выбыл ответчик, свидетельствуют о том, что факт несения убытков истцом доказан, взыскание с ответчика стоимости устранения ухудшенных характеристик арендуемого помещения приведет к восстановлению нарушенного права, данные расходы объективно будут понесены истцом, поскольку убытки могут быть возмещены, в том случае, если истец фактически понес либо понесет расходы на восстановление нарушенного права, при этом доказательств меньшей суммы, требуемой на устранение выявленных убытков со стороны ответчика не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о неприменении к убыткам в размере 300 000 рублей статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по ходатайству представителя ответчика не влекут отмену решения суда.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из протокола судебного заседания от 20 августа 2019 года представитель ответчика заявлял о применении к неустойке, предусмотренной пунктом 5 дополнительного соглашения к договору аренды, статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.
Как следует из пункта 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Таким образом уменьшение размера неустойки является правом суда, а не его обязанностью.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Степень соразмерности заявленных истцом неустоек последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Пунктом 42 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при оценке последствий нарушения обязательства судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствия нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Однако при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.
Поскольку в материалах дела не содержится обоснование и доказательств того, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, неприменение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к штрафной санкции, предусмотренной пунктом 5 дополнительного соглашения к договору аренды, является правомерным.
Разрешая требования истца о взыскании пени по договору за период с 01 марта 2019 года по 20 мая 2019 года в размере 97 200 рублей, суд первой инстанции руководствовался пунктом 6.2 договора аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2018 года, согласно которому при нарушении сроков оплаты аренды Гусарова М.А. обязана уплатить ИП Гатиной А.И. пеню в размере 0,4 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, в связи с чем взыскал с ответчика в пользу истца неустойку за период с 01 марта 2019 года по 20 мая 2019 года в размере 97 200 рублей, исходя из расчета 300 000 рублей*0,4%*81 день.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о несогласии с решением суда в указанной части заслуживают внимание.
Пунктом 6.2 Договора аренды от 01 декабря 2017 года предусмотрено, что при просрочке внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,4 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно пункту 5 дополнительного соглашения к договору аренды от 29 декабря 2018 года в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан оповестить арендодателя о своем намерении за два месяца. В случае нарушения данного пункта арендатор обязан возместить понесенные арендодателем убытки в размере двухмесячной арендной платы, включая все коммунальные платежи.
Указанный пункт договора аренды фактически предусматривает штрафные санкции за несвоевременное информирование арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, исчисленные из размера двух арендных ежемесячных платежей, однако сумма штрафной санкции в определенном сторонами размере не свидетельствует о просрочке как такового арендного платежа за арендуемое имущество, поэтому взысканную судом сумму в 300 000 рублей нельзя расценивать как просрочку платежей по арендной плате, за которые предусмотрено начисление пени по пункту 6.2 договора, где закреплена ответственность за просрочку внесения арендной платы.
Штрафные санкции за несвоевременное информирование арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, названные в договоре убытками, к ответчику были применены, исчисление пени по пункту 6.2 договора аренды за период после того как арендатор отказался от договора аренды и покинул помещение является неправомерным.
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований ИП Гатиной А.И. к Гусаровой М.А. о взыскании пени в размере 97 200 следует отказать, в связи с чем решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 094 рубля, взысканные с ответчика в пользу истца, перерасчету не подлежит, поскольку государственная пошлина исчислена из цены иска 389 630 руб. (300 000 руб. + 89360 руб.)
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 20 августа 2019 года отменить в части взыскания с Гусаровой Маргариты Александровны в пользу Гатиной Алины Ильдаровны пени в размере 97 200 рублей, отказать в удовлетворении иска в указанной части.
В остальной части данное решение оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
