Дата принятия: 16 января 2020г.
Номер документа: 33-8695/2019, 33-177/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2020 года Дело N 33-177/2020
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
16 января 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Кузнецовой Л.В.,
судей Глазовой Н.В., Кожевниковой А.Б.,
при секретаре Тарасове А.С.,
с участием прокурора Колесовой М.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Кожевниковой А.Б.
гражданское дело по иску АО "Центр кадровой и социальной работы" к Никитиной Галине Васильевне о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, по встречному иску Никитиной Галины Васильевны к АО "Центр кадровой и социальной работы" о признании недействительным договора коммерческого найма и признании права владения и пользования жилым помещением на основании договора социального найма,
по апелляционной жалобе АО "Центр кадровой и социальной работы",
по апелляционной жалобе Никитиной Галины Васильевны,
на решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 16.09.2019 года
(судья Кочергина О.И.)
УСТАНОВИЛА:
АО "Центр кадровой и социальной работы" обратилось в суд с иском к Никитиной Г.В. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, просит суд, с учетом уточнения исковых требований: расторгнуть договор найма жилого помещения от 01.03.1998 года N 116л/4, заключенный между АО "ЦКСР" и Никитиной Г.В. и выселить Никитину Г.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ком. 132.; снять с регистрационного учета, в обоснование требований указало, что АО "ЦКСР" является собственником объекта недвижимости: комнаты 132, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости N от 19.07.2018 года.
Никитина Г.В. является нанимателем части вышеуказанного жилого помещения по договору коммерческого найма N 116л/4 от 01 марта 1998 года.
В соответствии с пунктом 2.6 вышеуказанного договора найма Наниматель принял па себя обязательство своевременно вносить плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным месяцем пункт 6.1 Договора.
Ответчик не выполняет договорные обязательства и не производит оплату за найм жилья. По состоянию на 08 апреля 2019 года задолженность по оплате за найм жилья составляет - 19 842,12 руб. (ежемесячный платеж - 732,90 руб.; не платит 27 месяцев), помимо этого имеется задолженность за услуги ЖКХ в размере 34 374,27 руб.
АО "Центр кадровой и социальной работы" во внесудебном порядке отправлялось уведомление о расторжении договора, проводилась разъяснительная работа о последствиях расторжения договора. Но меры по погашению задолженности ответчиком не приняты (л.д. 3-4, 65).
Никитина Г.В. обратилась со встречным иском к АО "Центр кадровой и социальной работы", просила суд: признать недействительным договор коммерческого найма N 116л/и от 01.03.1998 года и признать за ней право владения и пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> ком. 132 на основании договора социального найма, по тем основаниям, что спорная комната получена ею в 1996 году по гарантийному письму ОАЗТ "Квадра". Указанное предприятие обанкротилось, отказав в предоставлении рабочего места, и договор о предоставлении работнику комнаты в общежитии заключило бюджетное предприятие Областной центр технического творчества учащейся молодежи, расположенное по адресу: <адрес>. В 1996 году законодательство не предусматривало заселение в общежитие на основании договора коммерческого найма.
Договор, заключенный 1 марта 1998 года подписывался как первый содержательный договор между самим нанимателем и наймодателем. Понятия договора коммерческого найма в общежитии на тот момент не существовало, поэтому документ был подписан, как договор на оказание коммунальных услуг на коммерческой основе. Никаких причин для добровольной передачи комнаты, нанимателем которой она являлась и является в настоящее время, во владении третьему лицу, а именно АО "ЦКСР" нет. Таким образом, договор, содержащий пункт о "коммерческом найме" был подписан Никитиной Г.В., так как она была введена представителем истца в заблуждение и в этой части не имеет силы.
Она является лицом, заселившимся в вышеуказанную комнату на основании договора социального найма и проживающее до настоящего времени в общежитии (статус общежития со здания не снят, так как оно в нарушение закона не было передано в собственность муниципалитета) (л.д. 130).
Решением Левобережного районного суда г. Воронежа от 16.09.2019 года постановлено:
Никитиной Галине Васильевне в иске к АО "Центр кадровой и социальной работы" о признании недействительным договора коммерческого найма и признании права владения и пользования жилым помещением на основании договора социального найма отказать.
Исковые требования АО "Центр кадровой и социальной работы" к Никитиной Галине Васильевне о расторжении договора найма жилого помещения удовлетворить.
Расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения 116л/4 от 01 марта 1998 года, заключенный между АО "Центр кадровой и социальной работы" и Никитиной Галиной Васильевной.
Настоящее решение является основанием для снятия Никитиной Галины Васильевны с регистрационного учета по адресу <адрес> комната 132.
АО "Центр кадровой и социальной работы" в иске к Никитиной Галине Васильевне о выселении отказать.
Взыскать с Никитиной Галины Васильевны в пользу АО "Центр кадровой и социальной работы" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (л.д. 152-53, 154-162).
В апелляционной жалобе АО "Центр кадровой и социальной работы" просит отменить решение суда в обжалуемой части, принять в указанной части новое решение по делу, поскольку судом при принятии решении были применены нормы не подлежащие применению к данным правоотношениям (л.д. 172-173).
В апелляционной жалобе Никитина Г.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить встречные исковые требования, а в удовлетворении первоначального иска отказать. С вынесенным решением не согласна, считает его незаконным и необоснованным, так как судом неполно исследованы доказательства по делу, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права (л.д. 185-189).
В суд апелляционной инстанции явилась: представитель АО "Центр кадровой и социальной работы" по доверенности - Старикова А.А. Иные, участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия на основании части 3 статьи 167 и статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, выслушав представителя АО "Центр кадровой и социальной работы", выслушав заключение прокурора Колесовой М.Г., проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в силу ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах и возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Оспариваемое решение не соответствует в полной мере вышеуказанным требованиям.
В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Как установлено районным судом и следует из материалов дела, Никитина Г.В. проживает в комнате 132 по адресу: <адрес> 25.07.1996 года. На имя Никитиной Г.В. открыт лицевой счет (л.д. 6).
Согласно выписке из Единого государственного реестра от 10.12.2018 года АО "ЦКСР" является собственником комнаты 132 <адрес>. Регистрационное удостоверение N 39 было выдано БТИ Левобережного района г. Воронежа 20.06.1994 года, запись о государственной регистрации прав собственности внесена в ЕГРПН 19.07.2018 года (л.д. 22-24, 134).
В комнате 132 <адрес>, площадью 24,43 кв. м, зарегистрированы проживающими Никитина Г.В., 26.10.1976 г.р., с 25.07.1996 г., ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р., с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р., с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время. Лицевой счет открыт на Никитину Г.В. и ФИО7 (л.д. 32,33).
Ответчик (истец по встречному иску) Никитина Г.В. является нанимателем указанного жилого помещения по договору найма N 116л/и от 01.03.1998 года, заключенному с АО "ЦКСР" (л.д. 17-19). Договор подписан Никитиной Г.В. без каких-либо замечаний и оспорен не был.
В соответствии с п. 2.6 вышеуказанного договора найма наниматель принял на себя обязательство своевременно вносить плату за пользование жилым помещение и коммунальные услуги, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным месяцем (п. 6.1 Договора).
Таким образом у Никитиной Г.В. при заключении договора коммерческого найма жилого помещения возникла обязанность соблюдать условия указанного договора.
Никитина Г.В. не выполняет договорные обязательства и не производит оплату за найм жилья и коммунальные услуги.
По состоянию на 08.04.2019 года задолженность по оплате за найм составила 19 842,12 руб. (ежемесячный платеж - 732,90 руб.; не платит 27 месяцев), помимо этого имеется задолженность за услуги ЖКХ в размере 34 374,27 руб. (л.д. 20,21).
АО "ЦКСР" направлял предупреждение от 24.03.2017 года об устранении допущенных нарушений правил проживания в занимаемом жилом помещении и погашении образовавшейся задолженности по оплате услуг ЖКХ и платы за найм жилого помещения (л.д. 16).
Никитина Г.В. в установленный в предупреждении срок не устранила допущенные нарушения, задолженность по оплате ЖКХ и платы за найм не погашена.
В соответствии с ч.1 ст.678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно ч.3 ст. 682 ГК РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что ответчик длительное время не оплачивала задолженность за проживание. Не внесение платы носит системный характер.
Включение жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия, не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан.
Вместе с тем, жилые помещения, переданные в уставный упитал акционерного общества с соблюдением требований закона, относятся в силу ст. 217 ГК РФ к частному жилищному фонду. Поэтому, в случае вселения гражданина в такое жилое помещение, после включения дома, используемого в качестве общежития, в уставный капитал акционерного общества в соответствии с законом, между гражданином и акционерным обществом возникают договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательство (глава 35 ГК РФ). Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" к данным отношениям не применяется.
Разрешая заявленные Никитиной Г.В. требования, суд первой инстанции исходил из того, что права ответчика (истца по встречному иску) при передаче спорного помещения в собственность истца (ответчика по встречному иску) нарушены не были, так как ее вселение произошло после приватизации общежития АО "ЦКСР" и соответственно законных оснований для удовлетворения исковых требований Никитиной Г.В. о признании за ней права владения и пользования спорным жилым помещением на основании договора социального найма, не имеется.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда.
Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Суд также пришел к правильному выводу о пропуске истцом Никитиной Г.В. срока исковой давности, о чем было заявлено ответчиком по встречному иску АО "ЦКСР".
Срок исковой давности для предъявления настоящих требований начал течь с момента подписания оспариваемого договора, то есть с 01.03.1998 года, поскольку Никитина Г.В. понимала правовую природу договора, должна была знать о предполагаемом нарушении права, следовательно, срок исковой давности истек 01.03.1999 года, а с встречным иском Никитина Г.В. обратилась в суд только 30.08.2019 года, то есть с пропуском срока исковой давности. О восстановлении пропущенного срока исковой давности Никитина Г.В. не просила, на доказательства, подтверждающие уважительность причин пропуска указанного срока не ссылалась и таковых не представляла.
При такой ситуации, когда Никитина Г.В. вселилась в общежитие АО "ЦКСР" после включения общежития в уставный упитал акционерного общества, отношения между ней и АО "ЦКСР" регулируются не нормами жилищного, а нормами гражданского законодательства о коммерческом найме жилого помещения, положения о договоре социального найма к данным правоотношениям применены быть не могут.
С учетом установленного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что законных оснований для признания недействительными договора коммерческого найма и признании права владения и пользования жилым помещением на основании договора социального найма не имеется.
Отказывая в удовлетворении требований АО "ЦКСР" о выселении Никитиной Г.В., как заявленное преждевременно, суд со ссылкой на ст. 35 ЖК РФ исходил из того, что истец не уведомил ответчика в досудебном порядке о необходимости освобождении спорного жилого помещения, не установил разумный срок для освобождения спорного жилого помещения.
Судебная коллегия с указанным выводом суда не может согласиться, исходя из следующего.
Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Статьей 688 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Истцом в уведомлении от 24.03.2017 года об устранении допущенных нарушений правил проживания в занимаемом жилом помещении и погашении образовавшейся задолженности по оплате услуг ЖКХ и платы за найм жилого помещения ответчик предупреждался также о ее выселении в случаи нарушения условий договора и его расторжении (л.д. 16).
Оценив в совокупности доводы сторон, представленные письменные доказательства по делу, руководствуясь указанными нормами права, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований АО "Центр кадровой и социальной работы" о выселении Никитиной Г.В., принятию в этой части нового решения, которым Никитина Галина Васильевна подлежит выселению из комнаты 132 <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 16.09.2019 года
отменить в части отказа в удовлетворении требований АО "Центр кадровой и социальной работы" о выселении, принять в этой части новое решение, которым: выселить Никитину Галину Васильевну из комнаты 132 <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
