Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июня 2021 года Дело N 33-8689/2021

Дело N 33-8689/2021, 2-23/2021

Апелляционное определение

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н. судей Орловой А.И., Зайцевой В.А. при помощнике судьи Мезенцевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 16 июня 2021 года гражданское дело по иску Балеевских Татьяны Борисовны к Михайлову Алексею Петровичу о расторжении договора аренды нежилого здания и по встречному иску Михайлова Алексея Петровича к Балеевских Татьяне Борисовне о взыскании убытков

по апелляционным жалобам Балеевских Татьяны Борисовны, Михайлова Алексея Петровича на решение Ревдинского городского суда Свердловской области от 11 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя истца Ивановой А.Л., поддержавшей доводы апелляционной жалобы истца и возражавшей относительно доводов жалобы ответчика, объяснения представителя ответчика Рыбникова О.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы ответчика и возражавшего относительно доводов жалобы истца, судебная коллегия

установила:

Балеевских Т.Б. обратилась в суд с иском к Михайлову А.П. о расторжении договора аренды нежилого здания.

В обоснование иска указала, что на основании договора аренды нежилого здания от 29 марта 2018 года, заключенного с Михайловым А.П. сроком на 10 лет, является арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>. С весны 2019 года обнаружилась протечка кровли арендуемого здания. После обследования крыши выявлена необходимость капитального ремонта кровли здания, стоимость которого составляет 778075 рублей 33 копейки, в связи с чем в адрес Михайлова А.П. направлена претензия о проведении капитального ремонта, которая оставлена Михайловым А.П. без удовлетворения. 24 июня 2019 года в адрес Михайлова А.П. направлена претензия, содержащая требование о расторжении договора аренды, которая также оставлена Михайловым А.П. без внимания, в связи с чем 25 июля 2019 года в его адрес направлено уведомление о расторжении договора аренды с предложением 31 июля 2019 года в 10:00 явиться для принятия помещения и подписания соответствующих документов согласно пункту 5.1 договора аренды от 29 марта 2018 года, однако Михайлов А.П. на встречу не явился. Просила расторгнуть договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Балеевских Т.Б. и Михайловым А.П., 29 марта 2018 года.

Михайлов А.П. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Балеевских Т.Б. о взыскании убытков.

В обоснование встречного иска указал, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, которое на основании договора аренды от 29 марта 2018 года передано во владение и пользование Балеевских Т.Б. сроком на 10 лет. Принятые на себя обязательства по договору аренды Балеевских Т.Б. исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем допустила образование задолженности по арендной плате. Согласно пункту 2.1 договора аренды от 29 марта 2018 года, стоимость арендной платы определена сторонами в размере 1 472 рубля 50 копеек в месяц, однако указанное условие договора применению не подлежит в виду явно необъективно определенного размера арендных платежей, который не соответствует состоянию рынка в период действия договора аренды. Так, согласно заключению специалиста величина ежемесячной арендной платы с учетом НДС составляет 147839 рублей. Таким образом, у Балеевских Т.Б. образовалась задолженность перед Михайловым А.П. за период действия договора аренды в размере 2770789 рублей. Кроме того, Балеевских Т.Б. допустила нарушение условий договора аренды, выразившееся в ненадлежащем содержании арендуемого здания, а именно в период действия договора аренды появилась протечка кровли здания, которая вызвана ненадлежащей эксплуатацией объекта Балеевских Т.Б., которая в зимний период не проводила уборку снежных покровов и наледи с кровли, в результате чего под воздействием температурных перепадов образовывался конденсат, который проникал в естественные микротрещины кровли, а впоследствии замерзал, что приводило к разрушению кровли. Протекание кровли в дальнейшем привело к намоканию стен фасада здания и внутренней отделки, что привело к разрушению и отслоению штукатурки, замыканию электропроводки. Согласно заключению специалиста N 2-054К-19 стоимость причиненного ущерба составила 2198672 рубля. Кроме того, Балеевских Т.Б. допустила образование задолженности по оплате коммунальных услуг 39 138 рублей 44 копейки. Просил взыскать задолженность по арендным платежам в размере 2770789 рублей, убытки в размере 2 198 672 рубля, задолженность по коммунальным платежам 39 138 рублей 44 копейки, расторгнуть договор аренды нежилого здания от 29 марта 2018 год, заключенный между Михайловым А.П. и Балеевских Т.Б.

Балеевских Т.Б. в судебное заседание не явилась, ее представитель Осокина И.Б. требования и доводы искового заявления поддержала, встречные исковые требования не признала.

Михайлов А.П. в судебное заседание не явился, его представитель Рыбников О.В. исковые требования не признал, требования и доводы встречного искового заявления поддержал частично, от требований о расторжении договора аренды от 29 марта 2018 года отказался, поскольку в настоящее время договор аренды между новым собственником Шерстневой И.Ф. и Балеевских Т.Б. расторгнут.

Третьи лица Шерстнева И.Ф., представитель ООО "Рандеву" в судебное заседание не явились.

Решением Ревдинского городского суда Свердловской области от 11 февраля 2021 года исковые требования Балеевских Т.Б. оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования Михайлова А.П. удовлетворены частично. Взысканы с Балеевских Т.Б. в пользу Михайлова А.П. задолженность по арендной плате в размере 27 597 рублей 50 копеек, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 25 318 рублей 21 копейка, убытки в размере 609 155 рублей 98 копеек, расходы по оплате государственной пошлины 9 541 рубль. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Балеевских Т.Б. просит решение суда отменить, ссылаясь на отсутствие доказательств наличия убытков со стороны Михайлова А.П., выразившихся в ненадлежащем содержании здания; судом не учтено, что с 31 марта 2020 года новым собственником здания, расположенного по адресу: <адрес>, является Шерстнева И.Ф., с которой подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды, 17 апреля 2020 года между Балеевских Т.Б. и Шерстневой И.Ф. подписан акт приема-передачи имущества, из которого следует, что стороны договора претензий друг к другу не имеют; судом не учтено, что Михайлова А.П. не понес каких-либо затрат на проведение капитального ремонта кровли крыши здания; суд дал ненадлежащую оценку показаниям свидетеля ( / / )8, которая указала на то, что недостатки кровли здания кафе возникли до 2018 года; суд неправомерно принял во внимание заключение Института строительства и архитектуры ФГАОУ ВО "УрФУ им. Первого президента России Б.Н. Ельцина", составленное экспертом ( / / )10; суд неправомерно не принял во внимание рецензию ООО "Главэкспертиза" N 12/01/21-СГЭ.

В апелляционной жалобе Михайлов А.П. просит решение суда в части определения размера задолженности по арендной плате отменить, ссылаясь на то, что при определении размера задолженности по арендной плате суд неправомерно не учел доводы об обременительности условия пункта 2.1 договора аренды для арендодателя, наличии злоупотребления правом в действиях арендатора; при определении задолженности по арендной плате суд неправомерно не принял во внимание отчет N 57/Екб/19 от 18 октября 2019 года; суд неправомерно не принял во внимание расчет задолженности по арендной плате, представленный Михайловым А.П., согласно которому задолженность по арендной плате составила 2770789 рублей; пункт 2.1 договора аренды от 29 марта 2018 года, заключенного между Михайловым А.П. и Балеевских Т.Б., определяющий стоимость арендной платы, является ничтожным.

В заседание суда апелляционной инстанции Балеевских Т.Б., Михайлов А.П., третьи лица не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб сторон назначено на 16 июня 2021 года определением от 19 мая 2021 года, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 19 мая 2021 года (л.д. 254 Т.3). Балеевских Т.Б. уведомлена о месте и времени проведения заседания суда апелляционной инстанции 19 мая 2021 года телефонограммой (л.д. 255 Т.3). Кроме того, участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения встречных исковых требований о взыскании убытков в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильным применением судом норм материального права (пункты 2,3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установив, что Балеевских Т.Б. ненадлежащим образом исполняла принятые на себя обязательства по договору аренды нежилого здания от 29 марта 2018 года, заключенному с Михайловым А.П., что оплата за пользование нежилым зданием ответчиком не производилась, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 27 597 рублей 50 копеек, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 25 318 рублей 21 копейка.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что суд неправомерно при определении размера задолженности по арендной плате не принял во внимание отчет N 57/Екб/19 от 18 октября 2019 года, расчет задолженности по арендной плате, представленный Михайловым А.П., согласно которому задолженность по арендной плате составила 2770789 рублей, не могут быть признаны состоятельными. Суд правомерно определил размер арендной платы и сумму задолженности исходя из условий, заключенного сторонами договора аренды нежилого здания от 29 марта 2018 года. Тот факт, что реальная стоимость аренды существенно превышает размер определенной сторонами договора арендной платы, не препятствует истцу и ответчику в силу свободы договора определить по взаимному соглашению иной размер арендной платы.

Доводы жалобы ответчика об обременительности условия пункта 2.1 договора аренды для арендодателя, о наличии злоупотребления правом в действиях арендатора, о том, что пункт 2.1 договора аренды от 29 марта 2018 года, заключенного между Михайловым А.П. и Балеевских Т.Б., определяющий стоимость арендной платы, является ничтожным, не могут быть признаны состоятельными, договор аренды нежилого здания от 29 марта 2018 года Михайловым А.П. в установленном законом порядке, в том числе в части определения размера арендной платы, не оспорен, недействительным не признан, исковые требования об этом Михайловым А.П. не заявлялись, доказательства тому не представлялись. В подтверждение своих доводов истец по встречному иску ссылался исключительно на сам факт несоответствия цены договора рыночной стоимости аренды имущества, однако это не свидетельствует о том, что при заключении договора арендодатель не мог выразить волеизъявление на передачу имущества в аренду по цене ниже рыночной, какие-либо доказательства того, что волеизъявление Михайлова А.П. при заключении сделки было искажено под влиянием каких-то обстоятельств, включая недобросовестное поведение арендатора, в ходе рассмотрения дела представлены не были.

Ссылка в апелляционной жалобе ответчика на пункты 9, 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 года N 16 является несостоятельной, поскольку данные положения применимы к слабой стороне в договоре, когда для стороны в силу каких-либо обстоятельств затруднительно согласование иного содержания отдельных условий договора, однако Михайлов А.П. на наличие таких обстоятельств в ходе рассмотрения дела не ссылался вообще.

С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы ответчика не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 1 пункта 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской).

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Удовлетворяя встречные исковые требования и взыскивая с арендатора Балеевских Т.Б. в пользу Михайлова А.П. убытки, суд указал на то, что протечки кровли здания кафе возникли после передачи здания в аренду истцу и обусловлены недостатками эксплуатации, стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению дефектов здания составляет согласно заключению эксперта 609 155 рублей 98 копеек, указанную сумму суд и взыскал в пользу истца по встречному иску.

Между тем, материалами дела не подтверждается факт возникновения у Михайлова А.П. убытков в указанной сумме вследствие ненадлежащего исполнения договора аренды Балеевских Т.Б.

Так, материалами дела подтверждается, и не оспорено лицами, участвующими в деле, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07 ноября 2019 года арендованное Балеевских Т.Б. имущество отчуждено Михайловым А.П. Шерстневой И.Ф., переход права собственности на здание кафе к третьему лицу зарегистрирован 31 марта 2020 года, в связи с чем в силу положений статей 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации Михайлов А.П. перестал быть стороной договора аренды, а права и обязанности арендодателя по договору перешли к Шерстневой И.Ф. Какие-либо работы по устранению дефектов крыши Михайловым А.П. не производились, расходы на это понесены не были, на наличие таких обстоятельств истец по встречному иску не ссылался.

Из материалов дела также следует, что 17 апреля 2020 года между арендодателем Шерстневой И.Ф. и арендатором Балеевских Т.Б. заключено соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 29 марта 2018 года (л.д. 108,109). Согласно пункту 3 соглашения у сторон отсутствуют какие-либо претензии друг к другу, вытекающие из исполнения договора аренды, а также к состоянию здания. Согласно пункту 2 акта возврата арендуемого нежилого помещения от 17 апреля 2020 года, подписанного Шерстневой И.Ф. и Балеевских Т.Б., помещение возвращается арендодателю в том же состоянии, как и было принято от него арендатором по акту приема-передачи от 29 марта 2018 года с учетом нормального амортизационного износа. В пункте 3 акта возврата арендуемого нежилого помещения от 17 апреля 2020 года стороны установили, что арендодатель не имеет претензий к арендатору по состоянию возвращаемого помещения (л.д. 107).

Таким образом, материалами дела подтверждается как отсутствие расходов у истца по встречному иску на восстановление арендованного имущества, так и передача имущества арендатором арендодателю в надлежащем состоянии. При этом установленный факт наличия дефектов кровли здания в отсутствии претензий по состоянию имущества к арендатору со стороны арендодателя основанием для возложения ответственности на Балеевских Т.Б. не является.

Доводы представителя ответчика в суде апелляционной инстанции о том, что в связи с наличием дефектов имущество было отчуждено Михайловым А.П. Шерстневой И.Ф. по заниженной цене, судебная коллегия находит не убедительными как не подтвержденные доказательствами. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 07 ноября 2019 года никаких оговорок ни о дефектах имущества, ни о снижении цены договора в связи с этим не содержит, из соглашения от 17 апреля 2020 года о досрочном расторжении договора аренды от 29 марта 2018 года и акта возврата арендуемого нежилого помещения к нему следует, что здание передано от арендатора арендодателю в том же состоянии, в котором было получено в аренду. В ходе рассмотрения дела Шерстнева И.Ф., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, ненадлежащее состояние арендованного здания, а также приобретение имущества у Михайлова А.П. с учетом такого ненадлежащего состояния также не подтвердила.

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства не подтверждают наличие у Михайлова А.П. убытков в размере 609155 рублей 98 копеек: расходы в указанной сумме истцом по встречному иску не понесены и понесены не будут, имущество отчуждено в надлежащем состоянии, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения иска о возмещении убытков в заявленном размере.

При таких обстоятельствах решение суда в данной части не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием по делу в этой части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Михайлова А.П. к Балеевских Т.Б. о взыскании убытков в размере 609155 рублей 98 копеек.

Вопрос о перераспределении судебных расходов может быть разрешен судом первой инстанции по заявлению лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 1 статьи 103.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ревдинского городского суда Свердловской области от 11 февраля 2021 года в части взыскания с Балеевских Татьяны Борисовны убытков в размере 609155 рублей 98 копеек отменить, принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении встречных исковых требований Михайлова Алексея Петровича к Балеевских Татьяне Борисовне о взыскании убытков отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Председательствующий: С.Н. Киселева

Судьи: А.И. Орлова

В.А. Зайцева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка