Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 12 ноября 2019 года №33-8687/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 ноября 2019 года Дело N 33-8687/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Самохиной Л.М., судей Зудерман Е.П., Сенякина И.И., при секретаре Солдатовой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1668/2019 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области к Ковальчук Е.В. о понуждении к заключению договора аренды, встречному иску Ковальчук Елены Владимировны к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области,
по апелляционной жалобе Ковальчук Е.В. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 19 августа 2019 года,
заслушав доклад судьи Самохиной Л.М., объяснения представителей Ковальчук Е.В. - Градскую Н.Н., Гридина К.С., Гридина С.Ю., поддержавших апелляционную жалобу; представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области Журунбаева А.А., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы,
установила:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (сокращённое наименование - ТУ Росимущества в Оренбургской области) обратилось в суд с вышеуказанным иском к Ковальчук Е.В.
В обоснование иска указало, что на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 36 424 кв.м. по адресу: (адрес) расположены объекты недвижимого имущества:
незавершённая строительством ремонтная мастерская, назначение: нежилое, одноэтажная, общая площадь 550,8 кв.м., степень готовности 95 %, инвентарный номер N, литер Б12, кадастровый номер N, собственником которой является общество с ограниченной ответственностью "***" (сокращённое наименование - ООО "***");
объект незавершённого строительства - здание проходной, литер Е5, кадастровый номер N;
объект незавершённого строительства, склад ГСМ, литер Б13, кадастровый номер N.
Собственником последних двух объектов которого является Ковальчук Е.В.
ООО "***" обратилось в ТУ Росимущества в Оренбургской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером N в аренду. Ввиду того, что земельный участок является неделимым, ТУ Росимущества в Оренбургской области принято распоряжение от 30 марта 2018 года N 114-р "О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 36 424 кв.м. ООО "***".
Письмом ТУ Росимущества в Оренбургской области 28 июня 2018 года в адрес Ковальчук Е.В. направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 1463-ФЗ от 02 апреля 2018 года для его подписания и проведения процедуры государственной регистрации.
16 октября 2018 года от ответчика поступил отказ от подписания договора аренды земельного участка.
Уточнив исковые требования, просило обязать Ковальчук Е.В. заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N с множественностью лиц на стороне арендатора N 1463-ФЗ от 02 апреля 2018 года в редакции дополнительного соглашения N 1/778 от 02 апреля 2018 года к договору аренды участка N 1463-ФЗ от 02 апреля 2018 года, с учётом изменённого приложения N 1 к соглашению N 1/778 от 02 апреля 2018 года.
Ковальчук Е.В. обратилась со встречным иском к ТУ Росимущества в Оренбургской области.
В обоснование встречных исковых требований указала, что является собственником незавершённых строительством зданий литер Б15, литер Е5, литер Б13, общей площадью 2304,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Оренбург, Загородное шоссе, 3. Указанные объекты расположены на принадлежащем Российской Федерации земельном участке площадью 6 424 кв.м. с кадастровым номером N. Ранее собственником вышеуказанных объектов недвижимости являлось ООО "***". 01 марта 2007 года по договору аренды земельного участка N 7/д-18юр, заключенному с администрацией г. Оренбурга, вышеуказанный земельный участок был предоставлен ООО "***" в аренду сроком до 01 марта 2056 года.
06 апреля 2007 года ООО "***" продало расположенные на земельном участке объекты литеры Е5, Б13, Б15 ЗАО "***".
29 июля 2009 года ЗАО "***" по договору купли-продажи продало указанные объекты Н В.В., который 15 октября 2011 года продал их Ковальчук Е.В.
21 января 2013 года между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ООО "***" подписано соглашение N 36 о расторжении договора аренды земельного участка от 01 марта 2007 года N 7/д-18юр с 08 декабря года. Апелляционным определением Оренбургского областного суда от 08 октября 2014 года вышеуказанное соглашение было отменено.
С 2014 года Ковальчук Е.В. неоднократно обращалась в администрацию г. Оренбурга с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, однако, в силу разногласий соглашение о заключении дополнительного соглашения заключено не было.
Уточнив исковые требования, просила:
внести изменения в договор аренды N 7/д-18юр от 01 марта 2007 года, заключенный между администрацией г. Оренбурга и Ковальчук Е.В. путём замены арендодателя - администрации г. Оренбурга на арендодателя - ТУ Росимущества в Оренбургской области;
изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Земельный участок, указанный в пункте 1.1 договора, передаётся в аренду с 02 апреля 2018 года по 01 марта 2056 года";
изложить в приложении N 1 к договору аренды N 7/д-18юр от 01 марта 2007 года, что стоимость арендной платы определяется из расчёта арендной платы в год, в размере 1.5 % от кадастровой стоимости земельного участка.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Оренбурга, акционерный коммерческий банк "Форштадт" (акционерное общество) (сокращённое наименование - АКБ "Форштадт" (АО).
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 19 августа 2019 года исковые требования ТУ Росимущества в Оренбургской области удовлетворены.
На Ковальчук Е.В. возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N со множественностью лиц на стороне арендатора N 1463-ФЗ от 02 апреля 2018 года в редакции дополнительного соглашения N 1/778 от 28 июня 2018 года к договору аренды участка N 1463-ФЗ от 02 апреля 2018 года, с учётом измененного приложения N 1 к соглашению N 1/778 от 28 июня 2018 года.
Ковальчук Е.В. в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Ковальчук Е.В., ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить, принять новое решение, которым исковые требования Ковальчук Е.В. удовлетворить.
В отзыве на апелляционную жалобу ТУ Росимущества в Оренбургской области просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились Ковальчук Е.В., представители администрации города Оренбурга, АКБ "Форштадт" (АО).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение суда на соответствие законности и обоснованности в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
Поскольку договор аренды земельного участка не признан недействительным, подписан другим арендатором, а протокол разногласий не был подписан, требования истца о понуждении ответчика как обладателя здания, не представившего в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды подлежат удовлетворению, поскольку в данном случае у него существует императивная обязанность по вступлению в арендные отношения в качестве одного из арендаторов.
Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 36 424 кв.м. по адресу: г. (адрес) расположены объекты недвижимого имущества:
незавершённая строительством ремонтная мастерская, назначение: нежилое, одноэтажная, общая площадь 550,8 кв.м., степень готовности 95 %, инвентарный номер N, литер Б12, кадастровый номер N, собственником которой является общество с ограниченной ответственностью "***" (сокращённое наименование - ООО "***");
объект незавершённого строительства - здание проходной, литер Е5, кадастровый номер N;
объект незавершённого строительства, склад ГСМ, литер Б13, кадастровый номер N.
Собственником последних двух объектов которого является Ковальчук Е.В.
Собственником земельного участка, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимости является Российская Федерация.
01 марта 2007 года между администрацией города Оренбурга (арендодатель) и ООО "***" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 7/д-18юр, по условиям которого арендатору на срок до 01 марта 2056 года в аренду передан вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером N, площадью 36 424 кв.м.
В последующем
25 марта 2014 года Ковальчук Е.В. обратилась в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга с заявлением о перезаключении договора аренды от 01 марта 2007 года с ней на стороне арендатора.
В ответ на указанное заявление Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга Ковальчук Е.В. дан ответ о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7/д-18юр от 01 марта 2007 года, ответчику предложено в срок до 31 мая 2014 года подписать и возвратить в адрес Департамента подписанный экземпляр дополнительного соглашения, а также предоставить платёжные поручения, подтверждающие оплату по договору аренды от 01 марта 2007 года.
Ковальчук Е.В. отказалась от подписания дополнительного соглашения, ссылаясь на несогласие с исчисленным размером арендной платы.
Из материалов дела следует, что Ковальчук Е.В. также отказалась от подписания дополнительных соглашений от 04 июля 2014 года, 02 апреля 2015 года к договору аренды.
Материалами дела подтверждается, что 10 июня 2009 года ООО "***" (цедент) и ООО "***" (цессионарий) заключен договор цессии, по условиям которого ООО "***" уступил, а ООО "***" принял права и обязанности арендатора земельного участка, расположенного по адресу: (адрес) 3, площадью 36 424 кв.м., однако в регистрации указанного договора, а следовательно, перехода права аренды на земельный участок, было отказано.
13 марта 2017 года Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга направил уведомление в адрес арендаторов, о том, что договор аренды земельного участка N 7/д-18юр от 01 марта 2007 года по истечении трёхмесячного срока получения данного уведомления адресатами считается расторгнутым.
В последующем ООО "***" обратилось в адрес ТУ Росимущества в Оренбургской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером N в аренду.
Ввиду того, что земельный участок является неделимым ТУ Росимущества в Оренбургской области принято распоряжение от 30 марта 2018 года N 114-р "О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 36 424 кв.м. ООО "***".
02 апреля 2018 года между ТУ Росимущества в Оренбургской области и ООО "***" на основании вышеуказанного распоряжения подписан договор аренды земельного участка N 1463-ФЗ.
Так как на земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие Ковальчук Е.В., ТУ Росимущества в Оренбургской области письмом N СП-56/3132 от 28 июня 2018 года направило в её адрес договор аренды земельного участка и проект дополнительного соглашения к нему N 1463-ФЗ от 02 апреля 2018 года для его подписания и проведения процедуры государственной регистрации.
16 октября 2018 года от Ковальчук Е.В. истцу поступил письменный отказ в связи с несогласием с условиями договора аренды и дополнительного соглашения к нему.
Суд, исходя из фактических обстоятельств дела и с учётом положений пунктов 7,8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации признал правомерным обращение ТУ Росимущества в Оренбургской области в суд с иском о понуждении Ковальчук Е.В. к заключению договора аренды земельного участка и удовлетворил его требования.
В апелляционной жалобе Ковальчук Е.В. выражает несогласие с решением суда, поскольку арендодателем направлялись дополнительные соглашения без учёта решения Арбитражного суда Оренбургской области от 13 марта 2014 года о снижении кадастровой стоимости.
Данный довод судебной коллегией отклоняется в виду следующего.
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Так, подпунктом "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, установлено, что арендная плата определяется в размере 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка в отношении:
земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка;
земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а"-"в" пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Из анализа вышеуказанных норм следует, что в соответствии с положениями пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации основания для исчисления размера арендной платы в соответствии с положениями подпункта "г" пункта 3 Правил, не имеется.
Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (пункт 6 Правил).
В связи с изложенным суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о необходимости исчисления размера арендной платы в соответствии с пунктом 6 Правил, поскольку на земельном участке расположены объекты незавершённого строительства.
При этом размер арендной платы являлся предметом рассмотрения в суде первой инстанции, в связи с чем судом назначалась экспертиза.
Согласно заключению N 247/19Э от 19 июня 2019 года эксперта общества с ограниченной ответственностью "***" - Пономаревой А.Е., рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка по состоянию на 21 февраля 2018 года составляет 2 608 978 руб. Как указывает представитель истца, стоимость права аренды определена на дату обращения заявителя с заявлением о заключении договора аренды.
Истцом уточнены исковые требования о понуждении к заключению договора аренды на условиях арендной платы, определённой экспертом, с чем судебная коллегия соглашается.
Вопреки доводам апеллянта, из материалов дела следует, что уведомлением арендодателя договор аренды N 7/д-18юр от 01 марта 2007 года расторгнут. Согласно выписки из единого государственного реестра юридических лиц, общество с ограниченной ответственностью "***" 24 июня 2019 года ликвидировано.
Кроме того, администрацией города Оренбурга в адрес конкурсного управляющего ООО "***" и ООО "***" (предыдущие собственники объектов недвижимости) направлялись уведомления о расторжении договора аренды земельного участка от 01 марта 2007 года.
В соответствии со статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе расторгнуть договор, в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Из материалов дела следует, что по указанному договору неоднократно возникала просрочка платежей.
При данных обстоятельствах, договор аренды земельного участка N 7/д-18юр, как верно указал суд первой инстанции, прекратил своё действие без перехода прав и обязанностей по нему к другим лицам.
Поскольку на земельном участке расположены только объекты незавершённого строительства, договор аренды земельного участка, подлежит заключению на срок до трёх лет, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6, подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Доводы апеллянта о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора основаны на ошибочном толковании норм процессуального права, в связи с чем подлежат отклонению.
В апелляционной жалобе Ковальчук Е.В. повторяет позицию о необходимости удовлетворения её встречных исковых требований, замене стороны арендатора по договору аренды N 7/д-юр от 01 марта 2007 года, исчислении размера арендной платы в соответствии с порядком, указанном во встречном иске, нарушении принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки. Указанные доводы судебная коллегия полагает несостоятельными по изложенным выше основаниям. Фактически они сводятся к повторению позиции ответчика, изложенной в суде первой инстанции.
Апеллянт также ссылается на то, что ранее решениями судов с Ковальчук Е.В. администрацией города Оренбурга взыскивалась задолженность по арендным платежам по договору аренды N 7/д-юр, что свидетельствует о преюдициальном значении установленных обстоятельств, связанных с заключением данного договора. Указанная позиция ответчика обоснованно была отклонена судом первой инстанции, поскольку предметом рассмотрения в данных делах предметом являлись только обстоятельства, связанные с определением размера платы за пользование земельным участком, а не обстоятельства, связанные с наличием оснований пользования участком и должного оформления правоотношений, связанных с землепользованием. В связи с этим наличие указанных решений судов не свидетельствует о том, что судом первой инстанции было принято неправильное решение.
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика в суде первой инстанции, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка.
Указанные доводы выражают несогласие с выводами суда, однако по существу их не опровергают, направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, в то время как оснований для такой оценки не имеется.
Суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал надлежащую оценку, разрешив спор в соответствии с материальным и процессуальным законом. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 19 августа 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ковальчук Е.В. - без удовлетворения.
Председательствующий подпись
Судьи подписи
Копия верна


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка