Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 сентября 2021 года Дело N 33-8682/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Латушкиной Е.В.

судей Пастухова С.А., Макаровой Е.В.

при секретаре Степанове И.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Латушкиной Е.В.

гражданское дело по апелляционной жалобе ПАО Банк ЗЕНИТ

на решение Заводского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 05 июля 2021 года

по иску Лукина Дмитрия Васильевича к ПАО Банк ЗЕНИТ о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛА:

Лукин Д.В. обратился в суд с иском к ПАО Банк ЗЕНИТ о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2017.

Требования мотивировал тем, что 24.11.2017 между ним (покупателем) и ПАО Банк ЗЕНИТ (продавцом) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому он приобрел в собственность:

- здание, назначение: нежилое, 4-этажное, общая площадь 1 162,7 кв.м., инв. N, лит. корпус N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый N;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занятого административным зданием <данные изъяты> (на 27 работающих) с помещениями склада промышленного оборудования, общая площадь 1 420 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый N.

В момент заключения договора ему были переданы документы на данное имущество, в том числе технический паспорт здания, согласно которому приобретаемое имущество подключено к системам электро- и теплоснабжения.

В счет оплаты по договору за период с 24.11.2017 по 11.02.2019 им была оплачена сумма в размере 1 688 888, 88 рублей.

Между тем, после заключения договора им были обнаружены существенные, не оговоренные продавцом при заключении сделки и передаче имущества недостатки, а именно: здание не подключено к системам водо-, тепло- и электроснабжения. Учитывая назначение приобретенных объектов недвижимого имущества и цель их приобретения, эксплуатация данных объектов без соответствующих подключений невозможна.

Для разрешения имеющейся проблемы он неоднократно обращался в компетентные организации с заявлениями о подключении, однако филиал АО "Кузбассэнерго" - "Кемеровская теплосетевая компания" отказал в подключении объекта капитального строительства к тепловым сетям, т.к. данный объект находится вне радиуса эффективного теплоснабжения. ОАО "СКЭК" также отказало в подключении здания к электрическим сетям в связи с отсутствием места в инженерно-транспортном коридоре.

Он также обращался с соответствующими жалобами и обращениями в органы государственной власти (в Администрацию области, в Управление Федеральной антимонопольной службы, в Прокуратуру Кемеровской области, к мэру г. Кемерово, в Министерство энергетики РФ, к Уполномоченному по правам человека и Уполномоченному по правам предпринимателей, в приемную Президента РФ), однако ни один из органов не оказал реального содействия, пришли ответы, содержащие обоснование фактической невозможности подключения здания к сетям электро- и теплоснабжения.

В сложившейся ситуации он не может использовать приобретенное здание, реализуя в полной мере правомочия собственника, несет убытки.

С момента заключения договора купли-продажи он, рассчитывая на скорейшее решение проблем с подключением к электросетям и сетям теплоснабжения, производил ремонт и улучшения здания: в связи с отсутствием подключения к системам водоснабжения была сооружена скважина (договор подряда N-П) - 365 826 рублей; заказана проектная документация на капитальный ремонт здания ( договор подряда N на выполнение проектных работ) - 145 000 рублей; приобретены материалы по электрике - 2 813,8 рублей; произведен ремонт окон - 28 800 рублей; уплачены налоги - 6817 рублей (земельный налог) и 1212 рублей (налог на имущество физических лиц).

Общая сумма вышеназванных расходов по улучшению здания составила 550 468, 80 рублей.

В адрес ответчикам была направлена претензия, в которой он заявил об отказе от исполнения договора от 24.11.2017 и потребовал вернуть уплаченную за недвижимое имущество денежную сумму.

В ответе на претензию, который он получил 05.02.2019, ПАО ЗЕНИТ его требования не признал.

По состоянию на 11.02.2019 размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 64 193 рубля.

С учетом уточнения требований истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2017, заключенный между ним и ПАО Банк ЗЕНИТ; взыскать с ПАО Банк ЗЕНИТ в его пользу денежные средства в размере 1688888,88 рублей, уплаченные по указанному договору купли-продажи; убытки в размере 365826 рублей, понесенные в связи с сооружением скважины; убытки в размере 145000 рублей, понесенные в связи с заказом проектной документация на капитальный ремонт здания; убытки в размере 28800 рублей, понесенные в связи с ремонтом окон; убытки в размере 8029 рублей, понесенные в связи с уплатой налогов; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2017 по 11.02.2019 в размере 64193 рубля с последующим начислением процентов по день фактической уплаты; расходы на уплату государственной пошлины в размере 19718 рублей. От требований в части взыскания с ПАО Банк ЗЕНИТ убытков в размере 2 813,08 рублей, понесенных в связи с покупкой материалов по электрике, отказался.

В судебном заседании представитель истца Звягина Н.С., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ПАО Банк ЗЕНИТ" Крийзо А.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала.

Истец Лукин Д.В., третье лицо Лукина В.В., привлеченная судом к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.

Решением Заводского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 05.07.2021 исковые требования удовлетворены частично и постановлено:

расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2017, заключенный между ПАО Банк ЗЕНИТ и Лукиным Дмитрием Васильевичем;

взыскать с ПАО Банк ЗЕНИТ (ИНН 7729405872, ОГРН 1027739056927) в пользу Лукина Дмитрия Васильевича денежные средства в размере 1688888,88 рублей, уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2017, убытки в размере 365826 рублей, понесенные в связи с сооружением скважины, убытки в размере 145000 рублей, понесенные в связи с заказом проектной документации на капитальный ремонт здания, убытки в размере 28800 рублей, понесенные в связи с ремонтом окон, убытки в размере 8029 рублей, понесенные в связи с уплатой налогов, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2017 по 11.02.2019 в размере 64193 рубля с последующим начислением процентов по день фактической уплаты, расходы на уплату государственной пошлины в размере 19703,68 рублей, а всего взыскать 2 320 440,56 рублей;

в удовлетворении оставшейся части требований отказать;

в части требований о взыскании с ПАО Банк ЗЕНИТ в пользу Лукина Дмитрия Васильевича убытков в размере 2 813,08 рублей, понесенных в связи с покупкой материалов по электрике, принять отказ от иска, производство по делу в указанной части прекратить. Повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

В апелляционной жалобе представитель ПАО Банк ЗЕНИТ Крийзо А.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Указывает, что до заключения договора купли-продажи объекты недвижимости осматривались истцом. Сотрудниками Банка ему изначально было разъяснено, что в здании нет отопления и электричества, при осмотре здания было указано, что в санузле нет раковины, унитаза, отсутствует водоснабжение, в здании нет кранов, розеток, выключателей, узла холодной воды, в теплоузле нет приборов учета, манометров, распределительный щит не готов к работе. При этом при подписании договора истцом не предъявлялись замечания и претензии по техническому состоянию объектов недвижимости.

Также отмечает, что здание не является объектом незавершенного строительства, оно введено в эксплуатацию и, соответственно, даже если в нем не производились ремонтные работы, то электричество и вода должны быть. Более того, договор купли-продажи заключался 24.11.2017, т.е. в период, когда уже начался отопительный сезон, и при должной осмотрительности истец мог поинтересоваться причиной отсутствия отопления в здании.

Считает не соответствующим действительности выводы экспертов о том, что в связи с отсутствием электро- и теплоснабжения привести текущее техническое состояние здания, при котором его эксплуатация по назначению была бы допустима и технически возможна, с технической точки зрения невозможно. Полагает, что поскольку подключение к инженерным сетям существовало, то его возможно восстановить.

Обращает внимание, что в представленных истцом ответах Управления городского развития Администрации г. Кемерово от 03.09.2018, 11.09.2018, 15.10.2018 истцу предложено рассмотреть вариант подключения здания от потребительской ТП, при условии согласования владельца и наличия мощности трансформаторной подстанции. По вопросу теплоснабжения также предложено решить вопрос подключения от потребительских сетей либо от котельной.

В ответе Департамента электроэнергетики Администрации Кемеровской области от 21.09.2018 сообщается, что согласно паспорту БТИ от 22.10.2007 указанное здание ранее было подключено к инженерным сетям, в том числе к сетям электроснабжения и что истец может восстановить ранее существовавшую схему подключения на основании п. 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных Постановлением правительства РФ от 27.12.2004 N 861.

Также в ответе Министерства энергетики от 31.10.2018 указано на то, что в соответствии с п. 3 Правил подключения к системам теплоснабжения при наличии технической возможности подключения к системе теплоснабжения в соответствующей точке подключения отказ потребителю в заключении договора о подключении объекта, находящегося в границах определенного схемой теплоснабжения радиуса эффективного теплоснабжения, не допускается.

Помимо этого, указывает, что суд не принял во внимание, что Банк предоставлял истцу список точек подключения здания к инженерным сетям, в соответствии с которым практически все инженерные коммуникации подключаются через ООО ПО ТОКЕМ, куда истец по каким-то причинам не обращался.

На апелляционную жалобу представителем истца Звягиной Н.С., а также Лукиной В.В. принесены возражения, содержащие просьбу решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ПАО Банк ЗЕНИТ" Крийзо А.А., действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила отменить обжалуемое решение, в иске отказать.

Представитель истца Звягина Н.С., действующая на основании доверенности, доводы возражений поддержала, просила оставить обжалуемое решение без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о слушании дела извещены заблаговременно, надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из материалов дела следует и судом установлено, что 24.11.2017 между Лукиным Д.В. (покупатель) и ПАО Банк ЗЕНИТ (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом договора являются: здание, назначение: нежилое, 4-этажное, общая площадь 1162,7 кв.м., инв.N, корпус N, адрес объекта: <адрес>, кадастровый N; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занятого административным зданием <данные изъяты> (на 27 работающих) с помещениями склада промышленного оборудования, общая площадь 1420 кв. м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый N.

По условиям договора объекты недвижимости продаются по цене: здание - 8315828,8 руб., земельный участок - 1684171.2 руб. Покупатель уплачивает цену договора в рассрочку в течение 48 месяцев с даты подписания акта приема-передачи в порядке, указанным в разделе 3 договора.

Настоящий договор является передаточным актом о фактической передаче объектов недвижимости (п.2.1).

Право собственности Лукина Д.В. на данные объекты недвижимости зарегистрировано 11.12.2017.

В соответствии с условиями договора истцом в счет оплаты по договору за период с 24.11.2017 по 11.02.2019 выплачено 1 688 888,88 руб.

Из технического паспорта в отношении здания "Корпус N" по адресу: <адрес>, инв. квартал N, составленного ГП КО "ЦТИ КО" по состоянию на 22.10.2007, следует, что четырехэтажное нежилое здание, 1979 года постройки, имеет размеры 19х18,8кв.м., к которому пристроен тамбур с размерами 5,41х3,46кв.м., общей площадью 1162,7кв.м. При этом здание имеет следующее конструктивное исполнение: фундамент - бетонно-ленточный, гл.заложения до 2,5м; стены и их наружная отделка - кирпичные t=50 см; перегородки - кирпичные; перекрытия - ж/бетонное; крыша - м/кровля; полы - бетонные; оконные проемы - двойные глухие; дверные проемы - металлические; инженерные коммуникации: электроснабжение - скрытая проводка, отопление - от ТЭЦ, водоснабжение - гор.сеть, канализация - гор.сеть; внутренняя отделка - оштукатурено-побелено. Тамбур имеет следующее конструктивное исполнение: фундамент - бетон; стены и перегород. - кирпич; перекрытие - деревян.; крыша - профлист; полы - бетон; проемы - металл. Кроме того, в техническом паспорте имеется поэтажный план здания с тамбуром по состоянию 20.10.2007, где указаны части помещений здания.

Согласно акту проверки наличия, состояния и условий эксплуатации залогового имущества от 09.01.2014, составленного ПАО "Банк Зенит", установлено, что объектами залога по договору купли-продажи недвижимости от 28.08.2013 являются объекты недвижимости: здание, назначение: нежилое, 4-этажное, общая площадь 1162,7кв.м., кадастровый N и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занятого административным зданием <данные изъяты> (на 27 работающих) с помещениями склада промышленного оборудования, общая площадь 1420кв.м, кадастровый N, расположенные по адресу: <адрес>. В результате проверки залогового имущества установлено следующее: "Фактически объекты недвижимости находятся в месте эксплуатации. Объекты недвижимости не охраняются. Здания не отапливается. Текущее состояние объекта характеризуется как неудовлетворительное (необходимо проведение отделочных работ с монтажом инженерных коммуникаций). Эксплуатация объектов недвижимости не производится".

Из выписки из ЕГРН от 11.12.2017 следует, что земельный участок с кадастровым N по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - "занятого административным зданием <данные изъяты> (на 27 работающих) с помещениями склада промышленного оборудования", имеет площадь 1420+/-13кв.м. Также указанно, что в пределах данного земельного участка имеется объект недвижимости с кадастровым N.

По сведениям инвентарного дела N, составленного филиалом N 3 БТИ г. Кемерово, оно составлено на группу здания производства, расположенного по адресу: <адрес>, в том числе и на корпус N. В отношении корпуса N инвентарное дело содержит следующие сведения: здание, 1979 года постройки, четырехэтажное, группа капитальности - 1, износ 45% на 09.03.2006. При этом, данное здание имеет следующие конструктивное исполнение: фундамент - бетонно-ленточный, гл.заложения до 3м; стены и их наружная отделка - кирпичные t=50 см; перегородки - кирпичные; межэтажные перекрытия - ж/бетонное; чердачное перекрытие - ж/бетонное; крыша - мягкая кровля; полы - бетонные; оконные проемы - глухие; дверные проемы - простые; внутренняя отделка - оштукатурено-побелено; инженерные коммуникации: электроснабжение - скрытая проводка, отопление - от ТЭЦ, канализация - городская. Кроме того, в техническом паспорте имеется поэтажный план здания по состоянию на 09.03.2006.

28.02.2018 между Лукиным Д.В. (заявитель) и ОАО "СКЭК" (сетевая организация) заключен договор N об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям ОАО "СКЭК", по которому Сетевая организация обязалась осуществить технологическое присоединение энергопринимающих устройств административного здания по адресу: <адрес>, с учетом следующих характеристик: максимальная мощность присоединяемых энергопринимающих устройств 150 (кВт); категория надежности - третья; класс напряжения электрических сетей, к которым осуществляется технологическое присоединение 0,38 (кВт). Точка(и) присоединения указана(ы) в технических условиях для присоединения к электрическим сетям и располагается(ются) на расстоянии не далее 25м от границы участка заявителя, на котором располагаются (будут располагаться) присоединяемые объекты заявителя.

Из технических условий для присоединения электрическим сетям от 14.02.2018 N ТО-3 следует, что энергопринимающим устройством является ЛЭП-0,4кВ, ВРУ административного здания по адресу: <адрес>, максимальная мощность 150кВт, категория надежности - 3 категория; класс напряжения электрических сетей - 380В; точка присоединения - проектируемая ЛЭП-0,4кВ от РУ-0,4кВ проектируемой ТП; основной источник питания - ячейка 10кВ N 7 ПС Западная 35/10кВ, при этом сетевая организация осуществляет: разработку проектной документации, строительство объектов электросетевого хозяйства. Так для электроснабжения объекта необходимо построить однотрансформаторную подстанцию проходного типа с силовым трансформатором 10/0,4кВ, и проложить трассу КЛ-10кВ и ЛЭП-0,4кВ, при этом место размещения трансформаторной подстанции необходимо предварительно согласовать с АО "КТЭС" и УАиГ г.Кемерово. Кроме того, на истца была возложена обязанность проложить ЛЭП-0,4 кВ от границ земельного участка до ВРУ объекта.

Из ответа ОАО "СКЭК" от 06.04.2018 следует, что обязательства по договору N от 28.02.2018 не могут быть исполнены по независящим от ОАО "СКЭК" причинам, так как от администрации г. Кемерово получен отказ в выдаче технического задания в связи с отсутствием места в инженерно-транспортном коридоре для размещения кабельных линий электропередач.