Определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 апреля 2021 года Дело N 33-868/2021

Судья Комиссарова Е.А. Дело N 33-868/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

"28" апреля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Дедюевой М.В.,

судей Лукоянова А.Н., Лепиной Л.Л.

при секретаре Патемкиной Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 44RS0001-01-2020-000779-68 по апелляционной жалобе Соцковой Ирины Алексеевны, Ивановой Яны Валерьевны, Яруллиной Светланы Юрьевны, Дементьевой Екатерины Федоровны, Скоропекина Артема Олеговича, Соколовой Анны Леонидовны, Ивковой Натальи Николаевны, Крючкова Андрея Сергеевича на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 18 января 2021 года, которым иск Соцковой И.А. к администрации г.Костромы о признании договора инвестирования договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и признании права собственности на квартиру, иски третьих лиц, обратившихся с самостоятельными требованиями - Ивковой Н.Н., Ивановой Я.В., Рябовой Е.В., Дементьевой Е.Ф., Скоропекина А.О., Яруллиной С.Ю., Соколовой А.Л., Якимовой Т.Е., Крючкова А.С. к администрации г.Костромы о признании договора инвестирования договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и признании права собственности на квартиру оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Дедюевой М.В., объяснения истца Соцковой И.А. и ее представителя Данченко А.А., представителя ответчика администрации <адрес> - Коровкиной Н.С., третьих лиц Ивановой Я.В., Яруллиной С.Ю., Дементьевой Е.Ф., Скоропекина А.О., Ивковой Н.Н., Ключникова Д.А., представителей 3-его лица Федорова В.А. - Клюева А.В. и Молчановой Т.А., судебная коллегия

установила:

Соцкова И.А. обратилась в суд с иском к администрации г.Костромы о признании договора инвестирования договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и признании права собственности на квартиру, мотивируя тем, что в 2014 г. между ней и ООО "Кристалл" в лице генерального директора Жохова К.В. был заключен договор на инвестирование в строительство квартиры NN в жилом доме по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже дома, денежные средства были оплачены ООО "Кристалл" в полном объеме. ООО "Кристалл" в нарушение разрешительной документации и градостроительных норм и правил фактически на арендуемом земельном участке с кадастровым номером N площадью <данные изъяты>.м. по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома осуществлял строительство многоквартирного жилого дома на <данные изъяты> квартир. О несоответствии строительства разрешительной документации она уведомлена не была. Апелляционным определением от 14.03.2016г. по делу N исковые требования муниципального образования г.о.<адрес> в лице администрации <адрес> к Жохову К.В. о сносе самовольно возведенного строения удовлетворены. Суд обязал Жохова К.В. произвести за свой счет снос самовольно возведенного объекта недвижимого имущества, незавершенного строительством, в течение 2-х месяцев. Впоследствии право аренды на указанный земельный участок перешло к ней и другим лицам, также заключившим инвестиционные договоры, 27.05.2016г. На основании решения Свердловского суда г.Костромы от 24.01.2017г. N 2-304/2017 по иску, в том числе и истца, прекращено право Жохова К.В. на объект незавершенного строительства. В указанной ситуации Соцкова И.А. стала заложником недобросовестных действий ООО "Кристалл" в лице его директора Жохова К.В., который, не известив об уже имеющихся нарушениях, заключил с ней договор инвестирования в строительство фактически МКЖД, получил от нее деньги, чем фактически поставил ее в ситуацию обманутых дольщиков, которые в настоящее время лишены права на оплаченные ими жилые помещения. В настоящее время именно она и другие инвесторы являются застройщиками объекта (в связи с переходом прав на земельный участок), они осуществили достройку данного незавершенного строительством объекта, провели экспертизу построенного объекта, который отвечает всем необходимым условиям его сохранения в качестве многоквартирного жилого дома, подключили объект к сетям коммунального обеспечения. Единственным препятствием для оформления прав на жилые помещения в данном доме является несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, фактически построенному на нем объекту. Ранее судами установлено, что строительство жилого дома осуществлено в пределах установленных границ земельного участка. Недостатки и нарушения строительных норм и правил, ранее установленные экспертным заключением N <данные изъяты> устранены.

После уточнения требований истец просила признать договор инвестирования, заключенный между ООО "Кристалл" и Соцковой И.А. от 17.02.2014 г., договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, признать за ней право собственности на квартиру N, назначение жилое, площадью <данные изъяты> кв. м. на <данные изъяты> этаже жилого дома по <адрес>.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Валенцева С.В., Дементьева Е.Ф., Иванова Я.В., Ивкова Н.Н., Рябова Е.В., Скоропекин А.О., Соколова А.Л., Яруллина С.Ю., Гончарова Л.Л., Максимов Р.Л., Ключников Д.А., Якимова Т.Е., Крючков А.С., Федоров В.А., Жохов К.В., Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области, Департамент строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области.

Скоропекин А.О. обратился с заявлением о самостоятельных требованиях 3-го лица, в котором повторяя доводы искового заявления Соцковой И.А., просит признать договор инвестирования, заключенный между ООО "Кристалл" и

Скоропекиным А.О. от 27.03.2014г., договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, признать за ним право собственности на квартиру N назначение жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже жилого <адрес>

С аналогичными заявлениями обратились третьи лица Ивкова Н.Н., Иванова Я.В., Рябова Е.В., Дементьева Е.Ф., Яруллина С.Ю., Соколова А.Л., Якимова Т.Е., Крючков А.С.

Иванова Я.В. просит признать договор инвестирования, заключенный между ООО

"Кристалл" и нею от ДД.ММ.ГГГГ, договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, признать за ней право собственности на квартиру N назначение жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже жилого <адрес>.

Ивкова Н.Н. просит признать договор инвестирования, заключенный между ООО

"Кристалл" и нею от 11.06.2014г., договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, признать за ней право собственности на квартиру N, назначение жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 1 этаже жилого <адрес>.

Соколова А.Л. просит признать договор инвестирования, заключенный между ООО

"Кристалл" и нею от 3.10.2013г., договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, признать за ей право собственности на квартиру N, назначение жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже жилого <адрес>. В заявлении указала, что в 2013 г. заключила с ООО "Кристалл" в лице генерального директора Жохова К.В. договор на инвестирование в строительстве квартиры N в жилом доме по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. Денежные средства были оплачены. В связи с отказом от строительства со стороны ООО "Кристалл" указанного дома ее права со слов генерального директора на получение квартиры были переведены в отношения инвестирования в строительство квартиры N в жилом доме по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, на <данные изъяты> этаже дома, что впоследствии стало основанием для передачи ей прав на застройку земельного участка, в соответствии с судебным решением с переходом прав застройщика указанного жилого дома.

Рябова Е.В. просит признать договор инвестирования, заключенный между ООО

"Кристалл" и нею от 18.02.2014г., договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, признать за ней право собственности на <адрес>, назначение жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 2 этаже жилого <адрес>.

Дементьева Е.Ф. просит признать договор инвестирования, заключенный между ООО

"Кристалл" и нею от 24.05.2014г., договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, признать за ней право собственности на квартиру N, назначение жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже жилого <адрес> <адрес>.

Яруллина С.Ю. просит признать договор инвестирования, заключенный между ООО

"Кристалл" и нею от 18.02.2014г., договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, признать за ней право собственности на квартиру N назначение жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже жилого <адрес> в <адрес>.

Якимова Т.Е. просит признать договор инвестирования, заключенный между ООО

"Кристалл" и нею от 14.04.2014 года договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, признать за ней право собственности на квартиру N, назначение жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже жилого <адрес> в <адрес>. Указала, что в

2014 г. заключила с ООО "Кристалл" в лице генерального директора Жохова К.В. договор на инвестирование в строительстве квартиры N в жилом доме по указанному адресу площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже дома. Денежные средства были оплачены ООО "Кристалл" в полном объеме. В связи с тем, что указанная в договоре квартира была оплачена ею в полном объеме, но права в отношении нее по аналогичному договору были переданы Соколовой А.Л., которую она по факту и занимает, ей (Якимовой) в пользование (для достройки и проживания) фактически была передана квартира N на первом этаже дома.

Крючков А.С. просит признать договор инвестирования, заключенный между ООО

"Кристалл" и Ключниковым Д.А. 15.07.2014г., договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, признать за Крючковым А.С. право собственности на квартиру N, назначение жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже жилого <адрес>, (аналогичную кВ. <данные изъяты> учитывая требование другого третьего лица). Указал, что заявляя требование о признании права собственности на жилое помещение. руководствуется следующими обстоятельствами. Третье лицо Ключников Д.А. в период 2014г.

заключил с ООО "Кристалл" договор на инвестирование в строительстве квартиры N в жилом доме по указанному адресу площадью <данные изъяты> кв.м. на первом этаже дома. Право аренды на указанный земельный участок перешло к нему, поскольку Ключников Д.А. 25.10.2018 г. переуступил право требования с Жохова К.В. спорного жилого помещения.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Соцкова И.А., Иванова Я.В., Яруллина С.Ю., Дементьева Е.Ф., Скоропекин А.О., Соколова А.Л., Ивкова Н.Н., Крючков А.С. просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований истца и самостоятельных требований третьих лиц в полном объеме.

Повторяя доводы, изложенные в исковом заявлении указывают, что заключили с ООО "Кристалл" в лице генерального директора Жохова К.В. договор на инвестирование в строительство квартир в жилом доме по адресу: <адрес>. Денежные средства были оплачены ООО "Кристалл" в полном объеме. ООО "Кристалл" в нарушение разрешительной документации и градостроительных норм и правил фактически на арендуемом земельном участке с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома осуществлял строительство многоквартирного жилого дома на <данные изъяты> квартир.

Полагают, что в соответствии с требованиями действующего законодательства и фактическими отношениями сторон были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Из материалов дела видно, что ООО "Кристалл" осуществляло привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома на арендуемом Жоховым К.В. земельном участке с последующей передачей обособленных квартир гражданам. Наличие между сторонами указанных взаимоотношений подтверждается стоимостью жилого помещения, характеристиками передаваемых помещений, представляющего собой отдельную квартиру и имеющего самостоятельный выход через места общего пользования (лестницу), ООО "Кристалл" имело обязательство по строительству и сдаче в эксплуатацию законченного строительством объекта. Указанные обязательства свидетельствуют о фактическом заключении между сторонами договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Полагают, что договор об участии в инвестировании строительства является притворной сделкой, прикрывающей фактически заключенный между сторонами договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Обращают внимание, что указанные обстоятельства в части вывода суда о наличии между ООО "Кристалл" и ФИО1, который также участвовал в строительстве спорного дома, отношений по долевому строительству МКЖД подтверждены судебным решением Ленинского районного суда г.Костромы от 12.12.2016 г. по делу N 2-2173/2016 и апелляционным определением суда от 20.03.2017г., то есть уже после вынесения Костромским областным судом апелляционного определения о признании спорного объекта самовольной постройкой и его сносе (апелляционное определение от 14.03.2016 г.) Полагают, что решение Ленинского районного суда г. Костромы от 12.12.2016 г. является преюдициальным для настоящего спора, поскольку в полном объеме соответствует всем фактическим обстоятельствам настоящего дела.

Считают необоснованными ссылки суда на наличие судебного решения о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, вынесенного в отношении Жохова К.В., указывают, что данное решение не является преюдициальным для настоящего спора, поскольку решение суда от 12.12.2016г. принято в отношении иного застройщика (Жохова К.В., ООО "Кристалл"), в отношении иного объекта - незавершенного строительством; иного субъектного состава спора; иных фактических обстоятельств, иного правообладателя земельного участка. 27.05.2016 г. право аренды на спорный земельный участок перешло к заявителям после вынесения апелляционного определения от 14.03.2016 г., а впоследствии на основании решения Свердловского районного суда г.Костромы от 24.01.2017 г. N 2-304/2017, прекращено право Жохова К.В. на объект незавершенного строительства на нем. На момент обращения в суд с иском, правообладателем земельного участка являлись истец и 3-и лица (участники строительства), полагают, что это существенным образом меняет состав судебного спора. Следовательно, иным являлся и застройщик земельного участка, который в силу ст. 222 ГК РФ вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на возведенный объект недвижимости. Выражают несогласие с выводом суда о тождественности ранее признанного самовольным и вновь возведенного объектов, поскольку подлежащим сносу признан объект незавершенный строительством, а истцом представлены доказательства (изменение вентиляционных каналов, монтаж оборудования, возведение кровли, изменение несущих конструкций, благоустройство и т.п.) возникновения нового объекта - многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, который полностью соответствует всем строительным нормам и правилам.

Указывают, что единственным фактическим нарушением со стороны застройщиков являлось отсутствие разрешения на строительство и несоответствие назначения земельного участка (в соответствие с заключением инспекции по охране объектов культурного наследия - разрешенный вид ИЖС), которые являются формальным и не существенным нарушением. Ссылаются, на то, что соседние домовладения на <адрес> также имеют статус многоквартирных домов, что не нарушает архитектурную и иную составляющую часть улицы. Полагают, что строительство спорного объекта не влияет на сохранение объекта культурного наследия, не нарушает прав и законных интересов других лиц, не несет угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает строительных, санитарных и противопожарных норм и правил, строительство жилого дома осуществлено в пределах установленных границ земельного участка.

В возражениях относительно апелляционной жалобы третье лицо Федоров В.А. просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции истец Соцкова И.А. и ее представитель Данченко А.А., третьи лица Иванова Я.В., Яруллина С.Ю., Дементьева Е.Ф., Скоропекин А.О., Ивкова Н.Н. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам, Ключников Д.А. жалобу просил удовлетворить. Представитель ответчика администрации г.Костромы - Коровкина Н.С., против удовлетворения апелляционной жалобы не возражала, при этом вопрос об удовлетворении жалобы и удовлетворении требований оставила на усмотрение суда. Представители 3-его лица Федорова В.А. - Клюев А.В. и Молчанова Т.А. против удовлетворения апелляционной жалобы возражали. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие остальных участников процесса, которые надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрении дела, в том числе по просьбе 3-его лица Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений относительно нее, в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно нее, изучив материалы данного гражданского дела, материалы гражданских дел N, 2-304/2017, 2-138/2018, 2-366/2018, 2-35/2020, новое доказательство - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 20 марта 2017г. по апелляционной жалобе представителя Омельченко А.В. на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 12.12.2016г., судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, по договору аренды N Д.<данные изъяты> от 26.10.2012г. земельный участок по адресу <адрес> площадью <данные изъяты>.м. предоставлен в аренду ФИО2., поставлен на кадастровый учет, имеет N, разрешенное использование - для восстановления индивидуального жилого дома.

Департаментом культуры от ДД.ММ.ГГГГ утверждено заключение N по выбору и отводу земельных участков под проектирование и строительство в зонах охраны памятников: планируемые мероприятия - восстановление индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, заказчик ФИО2 Срок аренды с 07.09.2012г. по 06.09.2015 г.

Постановлением администрации г.Костромы от 20.02.2013 г. N 282 утвержден градостроительный план земельного участка, согласно которому установлено требование к назначению объекта - индивидуальный жилой дом, предельная высота здания 9м., максимальный процент застройки 40%.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдано разрешение N на строительство индивидуального жилого дома (площадь земельного участка - <данные изъяты> кв.м., площадь застройки-<данные изъяты> кв.м., количество этажей - не более 3-х.

По соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.08.2013 г. ФИО2 передала свои права и обязанности по договору аренды Жохову К.В.

Земельный участок кадастровый N (земли населенных пунктов, для восстановления индивидуального жилого дома) площадью <данные изъяты> кв.м. по указанному адресу находился в аренде у Жохова К.В. на срок с 07.09.2012 г. по 06.09.2015г. по договору аренды земельного участка от 26.10.2012 г., соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.08.2013 г.

Жоховым К.В. на основании разрешения N осуществлялось строительство жилого дома в пределах установленных границ земельного участка, он являлся собственником объекта незавершенного строительства, площадь объекта <данные изъяты> кв.м., инвентарный N, литер А по адресу: <адрес>. с 20.08.2013 г.

В 2013-2014 г.г. между ООО "Кристалл" ОГРН 1134401013977 (сторона 1) с Ивковой Н.Н., Яруллиной С.Ю., Дементьевой Е.Ф., Рябовой Е.В., Максимовым Р.Л., Ивановой Я.В., Безумовой (Валенцевой) С.В., Якимовой Т.Е., Колесовой (Соцковой) И.А., Скоропекиным А.О., Ключниковым Д.А. (сторона 2) с каждым в отдельности были заключены инвестиционные договоры, согласно которым сторона 2 обязуется принять участие в инвестировании строительства жилого помещения "квартира" по адресу: <адрес>.

14.12.2017 г. в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица ООО "Кристалл" ОГРН 11134401013977.

Апелляционным определением Костромского областного суда от 14.03.2016г. на Жохова К.В. возложена обязанность произвести за свой счет снос самовольно возведенного объекта недвижимого имущества, не завершенного строительством, на земельном участке с кадастровым номером N по адресу <адрес> в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что до настоящего времени вышеуказанный судебный акт не исполнен. Как пояснила в суде апелляционной инстанции представитель ответчика администрации г. Костромы - Коровкина Н.С., исполнительный документ находится на руках взыскателя администрации г. Костромы, к исполнению не предъявлен, вопрос о его предъявлении к принудительному исполнению будет разрешаться в случае вступления оспариваемого судебного решения в законную силу.

Жилой дом по адресу: <адрес> на государственном кадастровом учете как объект недвижимости не состоит.

Заочным решением Свердловского районного суда г. Костромы от 24 января 2017 г. по делу N 2-304/2017 признано прекращенным зарегистрированное право собственности Жохова К.В. на объект незавершенного строительства общей площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности 4%, назначение - жилой дом на земельном участке по <адрес>.

Право аренды земельного участка перешло к лицам, заключившим инвестиционные договоры.

Как следует из выписки из ЕГРН от 10.12.2020г. в отношении земельного участка N Максимов Р.Л., Крючков А.С., Иванова Я.В., Ивкова Н.Н., Валенцева С.В., Яруллина С.Ю., Дементьева Е.Ф., Соколова А.Л., Скоропекин А.О., Рябова Е.В., Соцкова И.А., Гончарова Л.Л. являются правообладателями (арендаторы) земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.05.2016г., 05.08.2016г., 08.12.2016г., 29.03.2017г., Договора аренды земельного участка NД.N от 26.10.2012г., Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.08.2013г., Апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 22.08.2018г.