Определение Оренбургского областного суда от 21 ноября 2019 года №33-8669/2019

ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 ноября 2019 года Дело N 33-8669/2019
Судья Оренбургского областного суда Самохина Л.М., при секретаре Лихтиной А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании частную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каравай" на определение Новотроицкого городского суда Оренбургской области от 10 сентября 2019 об изменении порядка исполнения решения Новотроицкого городского суда Оренбургской области от 18 июля 2017 года по гражданскому делу N 2-797/2017 по иску акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" к Блиновой И.С., Мацваю Ю.Н., обществу с ограниченной ответственностью "Каравай" о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
решением Новотроицкого городского суда Оренбургской области от 18 июля 2017 года солидарно с Блиновой И.С., Мацвая Ю.Н., общества с ограниченной ответственностью "Каравай" (сокращённое наименование - ООО "Каравай") взыскана задолженность по договору об открытии кредитной линии N от 29 января 2016 года в сумме 3 840 542,71 руб., в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины - 27 682,31 руб. Обращено взыскание на заложенное имущество:
здание, назначение 1-этажное (подземных этажей - подвал), общей площадью 746,7 кв.м., инв. N, адрес (местонахождение) объекта: (адрес), кадастровый номер N;
земельный участок, площадью 4 067 кв.м., назначение: земли поселений, адрес: установлен относительно ориентира (административное здание), расположенного в границах участка, адрес ориентира: (адрес), кадастровый номер N
Установлен способ продажи имущества - с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости - 7 549 597,80 руб.
Расторгнут договор об открытии кредитной линии N от 29 января 2016 года.
12 января 2018 года возбуждено исполнительное производство N N по исполнению данного решения суда.
Протоколом от 15 мая 2019 года торги по продаже заложенного имущества признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие.
В настоящее время акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" (сокращённое наименование - АО "Россельхозбанк") обратилось в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда.
В обоснование заявления указало, что решение до настоящего времени не исполнено. Начальная продажная цена залогового имущества была установлена по залоговой стоимости, которая на сегодняшний день является не актуальной.
Просило изменить начальную продажную стоимость заложенного имущества путём установления иной начальной продажной цены в размере рыночной стоимости имущества - здания и земельного участка.
Определением Новотроицкого городского суда Оренбургской области от 10 сентября 2019 года заявление АО "Россельхозбанк" удовлетворено.
Установлена начальная продажная цена для реализации заложенного имущества с публичных торгов: здания, назначение: нежилое здание - этажное (подземных этажей - подвал), общей площадью 746,7 кв.м., инв. N, адрес (местонахождение) объекта: (адрес), кадастровой номер N и земельного участка, площадью 4 067 кв.м., назначение: земли поселений, адрес: установлено относительно ориентира (административное здание), расположенного в границах участка, адрес ориентира: (адрес) кадастровый номер N - 6 458 000 руб.
В частной жалобе ООО "Каравай", ссылаясь на незаконность и необоснованность определения суда, просит его отменить.
Изучив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, суд второй инстанции приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что указанная судом в решении начальная продажная стоимость имущества была определена исходя из заключения эксперта в результате проведения судебной оценочной экспертизы.
Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения.
Таким образом, согласно указанной норме Федерального закона начальная продажная цена устанавливается в соответствии с рыночной ценой заложенного имущества.
Порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.
Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).
Применительно к данному случаю такой нормой является статья 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 данного Кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 203 этого Кодекса суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Разъяснения положений закона в данной части приведены в пункте 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года.
Правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны в том числе на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Поэтому, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведённой сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.
Поскольку между сторонами возник спор о рыночной стоимости имущества в настоящее время, судом первой инстанции по делу назначалась оценочная экспертиза.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.
Суд должен установить её в размере 80 % от рыночной стоимости этого имущества.
Между тем, определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, суд не учёл указанную норму права.
Из заключения эксперта N 2806 от 13 августа 2019 года следует, что рыночная стоимость нежилого здания 1 - этажного (подземных этажей - подвал), общей площадью 746,7 кв.м., по адресу: (адрес) 6, составляет 5 046 000 руб., а рыночная стоимость земельного участка, площадью 4 067 кв.м. - 1 412 000 руб.
Учитывая изложенное, следует признать, что судом допущено при рассмотрении дела нарушение норм права при разрешении требований об установлении начальной продажной цены заложенного имущества.
Поэтому определение суда в части определения начальной продажной цены заложенного имущества подлежит изменению, цена должна быть определена в размере 80 % от стоимости имущества, определённой экспертом. В таком случае начальная продажная цена вышеуказанного здания составит - 4 036 800 руб., земельного участка - 1 129 600 руб.
Доводы частной жалобы о несогласии с заключением проведённой по делу судебной оценочной экспертизы, судом второй инстанции отклоняются, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями закона, содержит подробное описание проведённого исследования, мотивированное обоснование его результатов. Заключение экспертизы подготовлено лицом, обладающим необходимой квалификацией, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Ссылки ООО "Каравай" на то, что заложенные объекты претерпели изменения и требуют постановки на кадастровый учёт, материалами дела не подтверждены, в связи с чем судом второй инстанции отклоняются.
При таких обстоятельствах, определение суда первой инстанции подлежит изменению в указанной части.
На основании изложенного, руководствуясь статьёй 334 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
определил:
определение Новотроицкого городского суда Оренбургской области от 10 сентября 2019 года изменить, изложив абзац второй резолютивной части в следующей редакции:
"Изменить начальную продажную цену, установленную решением Новотроицкого городского суда Оренбургской области от 18 июля 2017 года, для реализации с публичных торгов следующего имущества:
- здания, назначение: нежилое здание 1-этажное (подземных этажей - подвал), общей площадью 746,7 кв.м., инв. N, адрес (местонахождение) объекта: (адрес), кадастровый номер N - начальная продажная цена 4 036 800 руб.;
- земельного участка, площадью 4 067 кв.м., назначение: земли поселений, адрес: установлено относительно ориентира (административное здание), расположенного в границах участка, адрес ориентира: (адрес), кадастровый номер N - начальная продажная цена 1 129 600 руб.".
Судья


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка