Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 33-8631/2021

г. Екатеринбург

17 июня 2021 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе
председательствующего

Ольковой А.А.судей

Зайцевой В.А.Торжевской М.О.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аширова Рашида Рахимбергановича к Ильюшкину Александру Владимировичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств и возмещении убытков, поступившее по апелляционной жалобе ответчика на решение Артинского районного суда Свердловской области от 22.03.2021.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения представителя ответчика Ильюшкина А.В. - Коневой О.М., возражения представителя Аширова Р.Р. - Усмановой Е.В., судебная коллегия

установила:

10.08.2018 между истцом Ашировым Р.Р. (покупатель) и ответчиком Ильюшкиным А.В. (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 712 кв.м с кадастровым номером :141, расположенного по <адрес>. Согласно условий договора, разрешенное использование участка - индивидуальное жилищное строительство. Стоимость участка составляет 300000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 15.05.2020 по делу N 2-442/2019 (33-3419/2020) признаны недействительными результаты кадастровых работ в отношении участка :141 в части установления смежной границы с участком :142. Граница между участками установлена в новых координатах.

Изначально оба участка :141 и :142 принадлежали Ильюшкину А.В. на праве собственности и были образованы в результате раздела участка :10, после чего участок :141 был продан Аширову Р.Р., а участок :142 остался в собственности ответчика.

После покупки участка истец Аширов Р.Р. начал возводить на нем дом и 13.02.2019 обратился в Администрацию Артинского городского округа с уведомлением о планируемом строительстве.

21.02.2019 истцу выдано уведомление о несоответствии указанных параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения такого объекта ввиду нахождения земельного участка в территориальной зоне ОД (С-4) - зона культовых религиозных комплексов.

Истец, ссылаясь на то, что при приобретении земельного участка продавец намеренно скрыл от него сведения об ограничениях его использования (виде разрешенного использования), достоверно зная о покупке участка в целях строительства на нем жилого дома, просил расторгнуть договор купли-продажи от 10.08.2018 и вернуть уплаченные денежные средства ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых исходил он как покупатель при совершении сделки, в том числе уменьшения площади участка в результате исправления реестровой ошибки в местоположении его границ. Поскольку вследствие недобросовестных действия ответчика истцом были понесены расходы по заливке фундамента, а также расходы, связанные с судебными тяжбами, просил взыскать убытки в размере 201000 руб.

Ответчик иск не признал. Его представитель Конева О.М. указала, что существенных нарушений условий договора ответчиком допущено не было. При оформлении сделки продавцом были представлены все имеющиеся документы. В результате исправления реестровой ошибки фактического уменьшения земельного участка не произошло. До покупки Аширов Р.Р. имел возможность ознакомиться со всеми документами, а также визуально осмотреть участок, произвести его обмер. Никаких обременений участка не существует. В настоящее время истец как его собственник вправе обратиться в установленном порядке с заявлением об изменении вида разрешенного использования. Все убытки возникли по вине самого истца, который в нарушение действующего законодательства начал строительство жилого дома без получения разрешительной документации. Убытки в виде судебных расходов таковыми не являются, взысканию не подлежат, поскольку были понесены при рассмотрении иного дела. Избежать несения данных расходов Аширов Р.Р. мог, урегулировав спор о наличии реестровой ошибки в досудебном порядке. Заявила о пропуске срока исковой давности, указав, что для требований о расторжении договора он составляет один год.

Представитель третьего лица Отдела архитектуры Администрации Артинского городского округа - Анохина Е.И. указала, что в 2017 г. по заявлению матери ответчика И.С.В. был подготовлен ГПЗУ в отношении спорного участка, который был утвержден 20.06.2017. И.С.В планировала производить капитальное строительство на земельном участке, вид постройки не указывала, в связи с чем ГПЗУ был выдан ей с пустой строкой, без определения места допустимого строительства. Согласно генеральному плану, карте градостроительного зонирования Артинского городского округа, действующих на момент совершения сделки, земельный участок находился в двух территориальных зонах - ОД (С-4) "Зона культовых религиозных объектов" и Ж-2 "Зона малоэтажных многоквартирных жилых домов"; в настоящее время спорный участок отнесен к территориальной зоне Р-2 "Зона озелененных территорий общего пользования". Указанная информация об изменении территориальных зон была опубликована в средствах массовой информации, никаких предложений и возражений не поступило. Подтвердила выдачу Аширову Р.Р. 21.02.2019 уведомления о несоответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства и недопустимости его размещения на земельном участке.

Решением суда от 22.03.2021 иск удовлетворен частично. Судом расторгнут договор купли-продажи от 10.08.2018, заключенный между сторонами в отношении земельного участка :141 по <адрес>. С ответчика в пользу истца взысканы денежные средства в размере 300000 руб. В удовлетворении остальных требований отказано.

Не согласившись с таким решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой. В обоснование указал, что проблемы с видом разрешенного использования земельного участка явились следствием бездействия органов муниципальной власти. Изначально участок находился в разных территориальных зонах, что является недопустимым. Последующее изменение территориальной зоны, затронувшее права истца как землепользователя, произошло 24.12.2019 в связи с принятием Решения Думы Артинского городского округа N 65, то есть более чем через год с момента заключения договора купли-продажи. Истец был извещен о намерении администрации изменить зонирование территории путем размещения объявления в средствах массовой информации, вместе с тем каких-либо возражений и предложений по этому вопросу в администрацию не представил; действие органов местного самоуправления не обжаловал. Вывод суда о том, что ему как продавцу было известно о несоответствии сведений о зонировании территории, содержащихся в Росреестре и существующих на картах территориального зонирования на дату заключения договора, голословен. И.С.В. (его мать) и он сам проживают в разных населенных пунктах, ГПЗУ И.С.В получено не было в связи с отказом от строительства и решением сына продать земельный участок. Полагает, что истец при должной степени заботливости и осмотрительности мог избежать каких-либо негативных последствий для себя как землевладельца при решении вопроса об изменении границ территориальных зон в 2019 г., что исключает возможность расторжения договора.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Конева О.М. доводы жалобы поддержала в полном объеме. Настаивала на том, что ГПЗУ матери ответчика не выдавался.

Представитель истца Усманова Е.В. против удовлетворения жалобы возражала, ссылаясь на несостоятельность ее доводов. Указала, что возможность расторжения договора в случае предоставления недостоверных сведений о земельном участке прямо предусмотрена пунктом 2.3.3 договора купли-продажи. Полагает, что решение о продаже спорного участка было принято как раз после получения матерью ответчика в Градостроительного плана в 2017 г.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит правовых оснований для его отмены.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции верно руководствовался положениями статей 450, 451, пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 7, 37, пунктом 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации.

Установив на основе совокупности представленных в материалы дела доказательств, что при заключении договора купли-продажи 10.08.2018 ответчик намеренно скрыл от истца информацию о невозможности использования земельного участка :141 под индивидуальное жилищное строительство, из чего исходил Аширов Р.Р. при его приобретении, суд первой инстанции, руководствуясь в числе прочего пунктом 2.3.3 договора, пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения заключенного соглашения сторон.

Судебная коллегия с выводами суда полностью соглашается, поскольку они в должной степени мотивированы, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, мотивировочная часть решения изложена в соответствии с правилами части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и не требует дополнительного обоснования со стороны судебной коллегии.

Доводы о том, что ответчик при совершении сделки не был осведомлен о нахождении участка в территориальных зонах, исключающих возможность строительства жилого дома, коллегия полагает несостоятельными.

Как следует из материалов дела, ранее собственником участка :141 являлась мать ответчика И.С.В На основании договора дарения от 31.07.2015 земельный участок был подарен ею своему сыну Ильюшкину А.В.

Вместе с тем, И.С.В продолжала сохранять контроль над земельным участком, что следует, в том числе, из объяснений стороны ответчика о сохраняющемся у Ильюшкиной С.В. намерении использования участка для целей капитального строительства.

С целью реализации своих планов в отношении участка :141, И.С.В 24.05.2017 было подано заявление в Администрацию Артинского городского округа о выдаче градостроительного плана земельного участка для осуществления капитального строительства (л.д. 63), на основании чего был подготовлен ГПЗУ N RU66315000-1346 и утвержден Постановлением Администрации Артинского городского округа от 20.06.2017 N 530 (л.д. 56-62).

Согласно содержанию ГПЗУ, земельный участок :141 расположен частично в зоне ОД (С-4) - Зона культовых и религиозных комплексов и в зоне Ж-2 - Зона малоэтажных многоквартирных жилых домов. В графах предельных параметров разрешенного строительства, площади допустимой застройки и максимального процента застройки участка стоят прочерки (л.д. 59-69).

Факт выдачи И.С.В ГПЗУ с N RU66315000-1346 от 20.06.2017 подтвержден ответом Отдела архитектуры и градостроительства Администрации Артинского городского округа от 26.02.2021 (л.д. 55).

Таким образом, о невозможности осуществления строительства на спорном участке И.С.В было достоверно известно с июня 2017 г.

В силу наличия близких родственных отношений, сохраняющегося контроля матери в отношении земельного участка и намерения его использования ее сын - ответчик Ильюшкин А.В. был также осведомлен о невозможности возведения на участке объекта индивидуального жилищного строительства. На это в том числе указывает и то, что какие-либо действия по возведению капитальных объектов после получения ГПЗУ со стороны ответчика/его матери на земельном участке не производились.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи между Ашировым А.А. и Ильюшкиным А.В. был заключен 10.08.2018, когда последнему уже было достоверно известно о том, что цель приобретения отчуждаемого им земельного участка (строительство жилого дома) покупателем достигнута быть не может. Несмотря на это, в пункте 1.2 договора было указано о разрешенном использовании участка для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Аналогичные условия предусмотрены пунктом 2.3.3 договора купли-продажи от 10.08.2018, заключенного сторонами.

При этом в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент совершения сделки продавец достоверно знал о невозможности использования покупателем отчуждаемого им земельного участка в соответствии с заявленными целями, реализация истцом права на расторжение договора соответствует требованиям закона.

Доводы о том, что в сведениях государственного кадастрового учета отсутствовала информация о нахождении участка в территориальных зонах, не предполагающих осуществление индивидуального жилищного строительства, основанием для иных выводов служить не могут.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Располагая сведениями ГПЗУ, ответчик, действуя добросовестно, должен был уведомить истца о несоответствии сведений кадастра и документов территориального планирования в отношении земельного участка, являющегося предметом совершаемой сделки, что в силу системных положений статей 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации могло явиться препятствием для расторжения заключенного договора по инициативе покупателя.

Доводы о том, что истец не был лишен возможности повлиять на изменение территориальной зоны спорного участка, являются несостоятельными, поскольку не влияют на оценку действий Ильюшкина А.В. при заключении договора купли-продажи от 10.08.2018. По своей сути, указанные доводы сводятся к желанию ответчика нивелировать свою ответственность и переложить на истца обязанность по приведению участка в соответствие с видом разрешенного использования, указанного в договоре, при том, что риск последствий передачи товара ненадлежащего качества в данном случае объективно должен нести продавец.

По сути, доводы апелляционной жалобы являлись предметом проверки суда первой инстанции и были отклонены им с приведением соответствующего правового обоснования; они полностью повторяют позицию, изложенную ответчиком в суде первой инстанции, не содержат каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения, и по существу направлены на переоценку представленных доказательств и установленных обстоятельств в отсутствие к тому оснований у суда апелляционной инстанции, в связи с чем, признаются коллегией несостоятельными.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционных жалоб не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Артинского районного суда Свердловской области от 22.03.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Ильюшкина Александра Владимировича - без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Зайцева В.А.

Торжевская М.О.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка