Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 33-8627/2021

г. Екатеринбург 17.06.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ольковой А.А.,

судей Зайцевой В.А.,

Торжевской М.О.,

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-17/2021 по иску Шпигель Надежды Ивановны к Тарасенко Александру Владимировичу, обществу с ограниченной ответственностью "ГрандКран" о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимого имущества

по апелляционной жалобе ответчика общества с ограниченной ответственностью "ГрандКран" на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 18.03.2021.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., судебная коллегия

установила:

спорными являются нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с кадастровым номером площадью 107,5 кв.м, с кадастровым номером площадью 38,5 кв.м, скадастровым номером площадью 18,7 кв.м, принадлежащие Тарасенко А.В., с кадастровым номером площадью 183,4 кв.м, принадлежащее ООО "ГрандКран".

Шпигель Н.И., являясь собственником квартиры в этом многоквартирном доме, обратилась с требованиями о признании права собственности ответчиков на данные помещения отсутствующим, поскольку помещения, расположенные в техническом подполье, относятся к общему имуществу всех собственников помещений в доме, не пригодны для использования в качестве офисных помещений, а потому не могут находиться в частной собственности.

Ответчики Тарасенко А.В., ООО "ГрандКран" требования истца не признали. Третье лицо Фаустов И.А. поддержал исковые требования. Третьи лица Дроздов А.Д., ООО "ИГК Лоджик-Девелопмент" в лице конкурсного управляющего Тимофеевой Е.Б., ООО "КРТ-Недвижимость", ООО УК "Константа плюс" в судебное заседание не явились.

Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 18.03.2021 требования истца удовлетворены в полном объеме.

С решением суда не согласился ответчик ООО "ГрандКран", который в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске. В обоснование жалобы указано, что право собственности ответчика возникло на основании судебного акта, помещение ответчика сформировано и поставлено на кадастровый учет, выступало объектом сделок, что исключает его отнесение к общему имуществу, объект построен на основании договора долевого строительства за счет средств участника долевого строительства, а не за счет общих средств всех дольщиков, само по себе нахождение в помещении инженерных коммуникаций не является достаточным и безусловным основанием для отнесения помещения к категории технических, заключение судебной экспертизы имеет неточности и противоречия, вопрос о возможности переноса коммуникаций из помещения не разрешен, полагает, что поскольку помещение находится в фактическом владении ответчика, истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права и пропущен срок исковой давности.

Истцом, третьим лицом ООО УК "Константа плюс" поданы возражения на апелляционную жалобу с просьбой оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом почтой 21.05.2021, представитель подателя жалобы дополнительно извещен телефонограммой 31.05.2021, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел "Судебное делопроизводство").

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО "ГрандКран" по доверенности Иванов А.Г., участвующий с использованием системы видеоконференц-связи, на доводах своей апелляционной жалобы настаивал. Представитель истца по ордеру N 054538 от 11.06.2021 Екимов А.А., представитель третьего лица Фаустова И.А. по доверенности от 27.07.2020 Коньков К.А. возражали против отмены решения суда, полагая его законным и обоснованным. Иные лица в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Между сторонами возник спор об отнесении спорных нежилых помещений с кадастровыми номерами 66:33:0101009:4206, 66:33:0101009:4254, 66:33:0101009:4232, 66:33:0101009:4240 к имуществу общего пользования собственников многоквартирного жилого дома.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца о признании права собственности ответчиков отсутствующим, пришел к выводу, что истец как долевой собственник имущества общего пользования вправе оспаривать зарегистрированные права ответчиков на общее имущество, срок исковой давности ею не пропущен, при этом, помещения имеют признаки помещений общедомового имущества, так как располагаются в техническом этаже многоквартирного дома, не являются частями квартир и предназначены для обслуживания выше расположенных помещений, через них проходят инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания нужд владельцев жилых помещений многоквартирного дома, то есть общего имущества в доме. Данные помещения не могут иметь самостоятельного назначения и не могут использоваться как офис или склад.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Поскольку решение суда оспаривается только ответчиком ООО "ГрандКран", являющимся собственником помещения 66:33:0101009:4240, вторым ответчиком апелляционная жалоба не подана, судебная коллегия проверяет правильность выводов суда в отношении этого помещения.

В соответствии с выпиской из ЕГРН нежилое помещение площадью 183, 4 кв.м расположено в техническом подполье здания - многоквартирного дома по <адрес>, ему присвоен кадастровый , дата постановки на кадастровый учет 26.02.2015 (л.д. 49 том 1).

В настоящее время его собственником является ООО "ГрандКран", права которого зарегистрированы 03.10.2019 на основании определения об утверждении мирового соглашения Арбитражного суда Свердловской области N А60-65533/2018 от 19.09.2019. В соответствии с данным определением спорное нежилое помещение было предоставлено ответчику ООО "КРТ-Недвижимость" в качестве отступного в счет исполнения денежного обязательства.

Первоначальным собственником помещения было ООО ИГК "Лоджик-Девелопмент" на основании договора участия в долевом строительстве N ОФ-8 от 25.09.2014 (дата регистрации 29.12.2014), заключенного с застройщиком ООО "Лоджик-Девелопмент".

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>) если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за ними права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения. Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в том, что на это имущество зарегистрировано индивидуальное право собственности ответчика. (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 51-КГ12-7).

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

В соответствии с частью 5 статьи 40 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

В силу пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, поскольку у истца при регистрации права собственности на жилое помещение возникло и считается зарегистрированным право на общее имущество многоквартирного дома, она праве требовать признания отсутствующим права индивидуальной собственности на это же имущество. При обстоятельствах, указывающих на отсутствие фактического владения и пользования спорным помещением ответчиком, невыбытие имущества из общего пользования, заявленный истцом способ защиты права является правильным и на него как на негаторный иск не распространяется исковая давность (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В число юридически значимых обстоятельств из предмета доказывания по настоящему делу входит установление того, является ли помещение, в отношении которого истцом заявлены требования, помещением, имеющим самостоятельное назначение, или помещением, предназначенным исключительно для обслуживания более одного помещения в здании, нескольких или всех помещений, либо исключительно для обслуживания общих систем оборудования здания, и тем самым относится ли оно к общему имуществу здания. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения (при проектировании, застройке), каким образом они введены в эксплуатацию, как они в связи с этим использовались в дальнейшем. Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения, возможности его самостоятельного использования. Также юридически значимым обстоятельством является факт обособленности помещения от иных помещений здания, а также его реальное использование и несение бремени его содержания собственником.

Из материалов дела следует, что помещение действительно расположено в техническом подполье (-1 этаж), это следует из поэтажных планов, а также из сведений ЕГРН в отношении объекта. Оно поставлено на кадастровый учет как нежилое помещение 26.02.2015, введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 36-14 от 30.09.2014 в составе встроенных помещений общественного назначения общей площадью 743, 8 кв.м - офис N 8 (площадью 183,4 кв.м). Первичная техническая инвентаризация вводимого в эксплуатацию объекта проведена 29.07.2014, где оно также учтено в составе встроенных помещений общественного назначения - офис N 8 (л.д. 57, 58 Том 1).

Вместе с тем, из представленной в материалы дела проектной документации в отношении многоквартирного дома от 2013 года, подготовленной ООО "Виктория ИнвестСтрой", ООО "Виктория Инжиниринг", следует, что проектом предусматривалось строительство офисных помещений общей площадью 393,6 кв.м, предполагалось к строительству 6 офисов на первом этаже, в техническом подполье какие-либо нежилые помещения самостоятельного назначения не предполагались, оно предназначалось для размещения инженерных коммуникаций дома (л.д. 158-165 Том 1).

В соответствии с положительным заключением государственной экспертизы проектной документации ГАУ СО "Управление государственной экспертизы" от 28.06.2013 спорный жилой дом представляет собой отдельно стоящий 10-этажный 2-секционный 98-квартирный дом со встроенными помещениями общественного назначения на первом этаже, с техническим подпольем. Высота технического подполья 2,4 м, других этажей - 2,55 м. В здании размещаются: в техподполье - помещения техподполья, венткамера, электрощитовая, насосная станция, ИТП; на первом этаже - офисы N 1-6, помещения общего пользования (тамбур, лифтовой холл, помещение консьержа, санузел, комната уборочного инвентаря, диспетчерская); со второго по десятый этаж - квартиры. Офисы встроены на первом этаже, отделены от жилой части и подполья. В техническом подполье предусмотрены только технические помещения (л.д. 62 оборот, 68 оборот, 69 Том 1).

Доказательств внесения изменений в техническую проектную документацию в установленном порядке, получения положительного заключения на проектную документацию с корректировками в части размещения офисов в техническом подполье не представлено.

Таким образом, при отсутствии доказательств внесения изменений в проект следует вывод, что при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию застройщиком была практически вдвое увеличена площадь встроенных помещений общественного назначения, заинвентаризованы не только запланированные 6 офисов на 1 этаже, но и 4 нежилых помещения в техническом подполье, которое проектировалось исключительно как общее имущество.

То обстоятельство, что спорный объект являлся предметом договора долевого участия, не влияет на его характеристики как общего имущества.

Кроме того, в соответствии со статьей 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор участия в долевом строительстве N ОФ-8 от 25.09.2014 между застройщиком ООО "Лоджик-Девелопмент" и дольщиком ООО ИГК "Лоджик-Девелопмент" в отношении спорного помещения зарегистрирован 29.12.2014 (л.д. 206 том 1), то есть уже после ввода объекта в эксплуатацию 30.09.2014 и его первичной инвентаризации 29.07.2014. Таким образом, строительство спорного помещения уже было завершено и было произведено за счет средств всех дольщиков как имущества общего пользования.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что договор заключен между аффилированными юридическими лицами, подконтрольными одному лицу Ивачеву З.П., что не оспаривалось сторонами, что с учетом приведенных обстоятельств вызывает обоснованные сомнения в реальном инвестировании строительства спорного объекта за счет средств ООО ИГК "Лоджик-Девелопмент".

Технические характеристики объекта были также предметом тщательной оценки суда.

Так, в соответствии с заключением специалистов С., П. от 30.10.2020 N 56/20 ООО "Негосударственный экспертно-криминалистический центр" в техническом подполье имеются 2 входа, 3 оконных блока, уровень пола находится на отметках от - 2,850 до - 2,750 м. Исходя из экспликации помещений техподполья он состоит из двух лестниц, двух венткамер, двух помещений техподполья, электрощитовой, ИТП, насосной станции. В помещения подполья приток воздуха не организован. На высоте 1,6-2,1 м от уровня пола расположены инженерные коммуникации - канализационная разводка, водопровод холодной и горячей воды с запорной арматурой, проложены каналы системы вентиляции. Отопительных приборов в спорных помещениях нет. Поскольку исследуемые помещения имеют высоту меньше нормативной, кроме того, в ряде мест высота до размещенного инженерного оборудования достигает 1,6 м от уровня пола, в них отсутствуют санитарно-технические приборы и их установка затруднена верхним расположением канализационных труб, помещения не могут быть признаны самостоятельными нежилыми помещениями с гибким функциональным назначением в связи с несоответствием их требованиям СНиП 31-05-203 и СП 118.13330.2012. Техническим признается подвал, спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования, оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов, не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими. Таким образом, исходя из вышесказанного, специалисты пришли к выводу, что помещения, находящиеся на отметке -2,850 являются техническим этажом, техподпольем и общим имуществом собственников помещений в доме, так как в данных помещениях расположено инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома, а именно, электрощитовая, две венткамеры, насосная станция, ИТП, канализационная и водопроводная разводка, разводка отопления, электрические сети, канализационные ревизии и запорная арматура. Данный этаж по своим характеристикам не отвечает требованиям СНиП и СП и не может быть использован для офисных помещений или для иного использования самостоятельно, а не в качестве вспомогательных к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

В связи с противоречием между заключением специалистов и данными кадастрового учета и технической инвентаризации судом была назначена независимая судебная строительно-техническая экспертиза.

Выводы судебных экспертов Ск., Щ. (ООО "Судэкс"), изложенные в заключении N 69/1, полностью подтвердили позицию истца и выводы заключения специалистов.

Экспертами установлено, что техническое подполье состоит из двух секций, в нем расположено два спуска в подвал, две венткамеры, два помещения техподполья, электрощитовая, ИТП, насосная станция. Планировка помещений технического подполья свободная, все помещения являются смежными. Под потолком на подвесах расположены общедомовые магистрали канализации с прочистками, магистральные трубопроводы, разводка холодного и горячего водоснабжения с отсекающими вентилями и сливными кранами, расположена система вентиляции дома, в гофре размещены кабели элекропитания, установлен шкаф провайдеров, структурированные кабельные сети. Вентиляция подвального помещения обеспечивается через сквозные продухи в несущих стенах. Помещения технического подполья являются неотапливаемыми.

По результатам осмотра помещения выявлено, что отдельного входа в помещение нет, в помещении не имеется дверей, частично отсутствуют ограждающие конструкции (стены, перегородки), вентиляция обеспечивается через продух в несущей стене, отопление не предусмотрено, санитарно-технических помещений (туалетных комнат) не предусмотрено. В помещении на подвесах, подпорках размещены воздуховоды общедомовой вентиляции, трубопроводы водоснабжения и водоотведения со спускной и запорной арматурой, размещен шкаф провайдеров и кабельные сети.

В соответствии с выводами экспертов помещения имеют признаки помещений общедомового имущества, так как располагаются в техническом этаже многоквартирного дома, не являются частями квартир и предназначены для обслуживания выше расположенных помещений, через них проходят инженерные коммуникации. Внутри спорных помещений расположены внутридомовые сети водоснабжения, водоотведения с запорной арматурой, спускными кранами, прочистками, вентоборудование, предназначенные для обслуживания нужд владельцев жилых помещений многоквартирного дома, то есть общего имущества в доме. Коммуникации, расположенные подперекрытием в данных помещениях, нуждаются в систематическом обслуживании, экстренном обслуживании на случай возникновения аварийной ситуации и при ремонтных работах в квартирах. Данные помещения не могут иметь самостоятельного назначения и не имеют чётко обозначенных границ в виде дверей и перегородок, не имеют санитарно-технических помещений, отдельных входов. Все помещения являются смежными и имеют сквозные проходы. Впомещениях не предусмотрено отопление, водоснабжение, водоотведение, вентиляция. Расстояние от пола до коммуникаций местами не превышает 1,6 метра. Обследуемые помещения не могут использоваться как офис или склад, так как в данных помещениях не предусмотрено хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, канализация, высота от пола до инженерных сетей, расположенных под перекрытием, местами не превышает 1, 6 м. Данные помещения не отвечают требованиям пожарной безопасности для офисов и складов, расположенных в подвальном помещении (пункты 4.16, 5.6 СНиП 31-05-2003).

Выводы экспертов являются однозначными, полными и мотивированными, согласуются с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Судебная коллегия не находит оснований полагать о наличии каких-либо противоречий в заключении. То обстоятельство, что помещение не оборудовано инженерными коммуникациями для пользования именно этим помещением, санитарными комнатами подтверждается фотографиями, размещение общедомовых сетей под потолком или посередине высоты помещения на подвесах о благоустроенности помещения никоем образом не свидетельствует, какого-либо противоречия в этом нет. Что касается выводов экспертов о несоответствии помещения требованиям пожарной безопасности для офисов и складов, расположенных в подвальном помещении, то в отсутствие противопожарных перегородок и дверей, пожарного водоснабжения, противопожарных путей эвакуации, эти выводы имеют под собой основание.

Из представленных фотографий также следует, что спорное помещение кроме как техническое подполье никоем образом больше не используется, оно не запирается, в нем не имеется каких-либо вещей или оборудования ответчика, а также следов его использования как самостоятельного нежилого помещения. Из обстоятельств дела следует, что ответчик фактическое владение и пользование помещением не осуществляет, оно не выбывало из общего пользования, используется управляющей компанией для обслуживания общего имущества, доступ в него свободный.