Дата принятия: 09 декабря 2020г.
Номер документа: 33-8588/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 декабря 2020 года Дело N 33-8588/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Параскун Т.И.,
судей Новоселовой Е.Г., Назаровой Л.В.,
при секретаре Тенгерековой Л.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе истца Рековой Галины Феликсовны на решение Бийского городского суда Алтайского края от 04 сентября 2020 года
по иску Рековой Галины Феликсовны к Неверовой Любови Николаевне о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной денежной суммы.
Заслушав доклад судьи Новоселовой Е.Г., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Рекова Г.Ф. обратилась в суд с иском к Неверовой Л.Н. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной денежной суммы.
В обоснование исковых требований указано, что 21 июня 2019 года Рекова Г.Ф. купила у Неверовой Л.Н. 5/9 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. После заселения в жилой дом начали проявляться скрытые недостатки дома: после дождей промок потолок, в помещении резко поднялась влажность, печь оказалась в нерабочем состоянии, двери не закрывались, окна пропускали влагу и ветер.
С учётом изложенного, Рекова Г.Ф. просила взыскать с Неверовой Л.Н. в свою пользу 190 000 руб. в счёт соразмерного уменьшения покупной цены 5/9 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи объекта недвижимости от 21 июня 2019 года.
Решением Бийского городского суда Алтайского края от 04 сентября 2020 года исковые требования Рековой Г.Ф. оставлены без удовлетворения в полном объёме.
В апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объёме.
В обоснование доводов жалоб, повторяя доводы иска, Рекова Г.Ф. указала, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и недостатки дома возникли до его передачи покупателю. При ознакомлении с техническим состоянием дома она неоднократно интересовалась у ответчика о состоянии крыши на предмет протекания во время дождя, поскольку понимала, что дом не новый. Продавец и её сын пояснили, что дом находится в нормальном состоянии, крыша отремонтирована, течи нет, печь в рабочем состоянии. В доме на момент осмотра на потолке и на стенах не было следов протекания, повышенной влажности не чувствовалось, пол был застелен коврами и стояла мебель, в связи с чем отсутствовала реальная возможность посмотреть состояние пола. По факту заселения в спорный дом в летний период после первых дождей промок потолок, в помещении резко поднялась влажность, печь оказалась в нерабочем состоянии, двери не закрывались, а окна пропускали влагу и ветер. Урегулировать спор в досудебном порядке путем уменьшения покупной цены в связи с выявленными недостатками не получилось, поскольку ответчик на связь не вышел.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) является основанием для рассмотрения гражданского дела в отсутствие этих лиц.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнительной апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 237.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
Разрешая исковые требования Рековой Г.Ф., суд с учетом положений статей 459, 475, 476, 549, 557 ГК РФ, представленных сторонами доказательств, в том числе заключения судебной строительно-технической экспертизы *** от 15 июля 2020 года пришел к выводу, что истец до заключения договора купли-продажи части дома имела реальную возможность осмотреть указанное имущество, ознакомиться с технической документацией на него, при необходимости пригласить специалиста для проведения соответствующего осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Претензии относительно качества дома, являющегося предметом договора купли-продажи, у истца при заключении договора отсутствовали. Цена приобретаемого имущества в размере 600 000 рублей была согласована сторонами по результатам его неоднократного осмотра истцом.
С данными выводами суда, которые в решении мотивированы, судебная коллегия соглашается.
В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно положениям пунктов 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с п. 1 ст. 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.
Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, порядок проверки качества товаров, определяемый договором, должен соответствовать этим требованиям.
Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п. 1 ст. 474 ГК РФ, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 данной статьи).
В соответствии с положениями ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
Исходя из смысла указанных положений закона, покупатель вправе требовать возмещения расходов по устранению недостатков в товаре только в том случае, если недостатки не были оговорены продавцом, выявленный недостаток не мог быть им установлен при визуальном осмотре товара и являлся для него скрытым.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 21 июня 2019 года между Неверовой Л.Н. (продавец) и Рековой Г.Ф. (покупатель) заключен договор купли-продажи 5/9 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.
Согласно п. 4.1 договора купли-продажи от 21 июня 2019 года (далее - договор) цена отчуждаемых объектов недвижимости определена в размере 600 000 руб., в том числе цена объекта недвижимости - доли жилого дома определена в размере 590 000 руб., цена объекта недвижимости - доли земельного участка определена в размере 10 000 руб.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что передача объектов недвижимости осуществляется продавцом посредством вручения покупателю относящихся к объектам недвижимости документов в момент подписания настоящего договора, который по взаимному соглашению сторон одновременно будет иметь силу и акта передачи.
Согласно п. 5.2 договора, покупатель до заключения настоящего договора осмотрел объекты недвижимости и претензий к их качественному состоянию и комплектности не имеет, так как они не имеют видимых недостатков и пригодны для жилья и эксплуатации по прямому назначению.
25 июня 2019 года право собственности Рековой Г.Ф. на 5/9 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в ЕГРП.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указала, что по факту заселения в спорный дом в летний период после первых дождей промок потолок, в помещении резко поднялась влажность, печь оказалась в нерабочем состоянии, двери не закрывались, а окна пропускали влагу и ветер. При заключении договора о данных недостатках продавец не сообщил, недостатки являлись скрытыми и не были видны при покупке дома.
Ответчик, возражая против иска, указывала, что перед продажей истец неоднократно на протяжении трёх месяцев осматривала жилой дом, все недостатки жилого помещения являются явными, о них было известно истцу при заключении договора купли-продажи, жилой дом пригоден для проживания, но требуется ремонт, в связи с этим стоимость дома и земельного участка была определена в 600 000 руб.
Проверяя, какие недостатки жилого дома являлись явными или скрытыми на момент заключения договора, суд первой инстанции исходил из совокупности собранных по делу доказательств, в том числе, экспертного заключения, пояснений сторон.
В ходе рассмотрения дела судом назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено ООО "Специализированная фирма РусЭксперТ".
Согласно заключению эксперта *** от 15 июля 2020 года в результате проведенного исследования экспертами выявлены дефекты и недостатки жилого помещения, принадлежащего Рековой Г.Ф., расположенного в жилом доме по адресу: <адрес>: отсутствие отмостки со стороны главного фасада; трещина в теле бетонной подливки; просадка кирпичного фундамента, отсутствие гидроизоляции; искривление, выпучивание наружных стен; увлажнение нижних бревен наружных стен; протечка кровли; уклон деревянного настила чердачного перекрытия; зазоры между смежными досками, наличие уступов дощатого покрытия пола; просадка опорной конструкции тумб из кирпичных столбиков; поражение биологической коррозией деревянных лаг; нарушение целостности остекления рам, отслоение окрасочного слоя деревянных рам, коробление оконных блоков; коробление, истертость порога, отслоение окрасочного слоя дверного блока; отсутствие кладочного раствора кирпичного столбика, на который опирается деревянный каркас холодного пристроя Литер а, холодной веранды Литер al; отсутствие гидроизоляции деревянного столбчатого фундамента холодного пристроя Литер а, холодной веранды Литер al; перекос деревянного каркаса стен холодного пристроя Литер а, холодной веранды Литер а1, перекос дощатого покрытия холодного пристроя Литер а, холодной веранды Литер al.
Выявленные дефекты и недостатки жилого помещения, принадлежащего Рековой Г.Ф., расположенного в жилом доме по адресу: <адрес> являются явными.
Рыночная стоимость 5/9 долей жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на 21.06.2019 с учетом выявленных скрытых недостатков, влияющих на качество объекта недвижимости, составляла: 584 046 руб., в том числе: рыночная стоимость 5/9 доли земельного участка - 110 917 руб., рыночная стоимость 5/9 доли жилого дома - 473 129 руб.
Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ).
Таким образом, экспертное заключение оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд при рассмотрении конкретного дела оценивает доказательства, на основе которых устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании в совокупности и по отдельности.
Судебная экспертиза была проведена в соответствии со ст. ст. 79 - 87 ГПК РФ, заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылки на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является ясным, полным, последовательным, не допускает неоднозначного толкования. При проведении экспертизы эксперт проанализировал и сопоставил все имеющиеся и известные исходные данные, провел исследование объективно, на базе общепринятых научных и практических данных, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальности, стаж работы.
Судебная коллегия полагает, что у суда отсутствовали основания не доверять изложенным в заключении выводам, поскольку оно соответствует предъявляемым законом требованиям, является мотивированным, заключение содержит оценку результатов исследований, обоснование и формулировку выводов по поставленным вопросам.
Суд первой инстанции оценил собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, в том числе, оценив заключение эксперта ООО "Специализированная фирма РусЭксперТ".
При заключении договора купли-продажи Рекова Г.Ф., осуществив принадлежащее ей право по своему усмотрению (п. 1 ст. 9 ГК РФ), согласилась приобрести жилой дом в том виде, который был при осмотре дома покупателем, следовательно, с теми недостатками, которые при указанных выше обстоятельствах не могут быть признаны скрытыми для покупателя.
При этом из материалов дела не следует, что продавец каким-либо образом препятствовал осмотру жилого дома, и (или) заведомо зная о недостатках, скрыл их от истца, который проводил неоднократный осмотр дома.
Фактически сторонами договора купли-продажи согласована цена жилого дома с земельным участком с учётом технического состояния жилого дома, наличием явных недостатков на момент осмотра дома.
Сторонами результаты судебной экспертизы не оспаривались, о назначении повторной экспертизы не заявлялось, наоборот, истец в суде первой инстанции пояснила, что не настаивает на проведении повторной экспертизы, поскольку не планирует её оплачивать.
При указанных обстоятельствах, истцом доказательств того, что дом не пригоден для проживания, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также существует угроза его разрушения не представлено, как в суд первой, так и в суд апелляционной инстанции.
Доводы апелляционной жалобы и дополнительной апелляционной жалобы истца не содержат, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, по существу сводятся к несогласию с выводами суда, направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, что не может служить основанием к отмене или изменению обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Бийского городского суда Алтайского края от 04 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнительную апелляционную жалобу истца Рековой Г. Ф. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
