Дата принятия: 23 сентября 2020г.
Номер документа: 33-8579/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 сентября 2020 года Дело N 33-8579/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Гилевой М.Б.,
судей Новоселовой Д.В., Стрельцова А.С.,
при секретаре Шумилиной А.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 23 сентября 2020 года дело по апелляционной жалобе Кошелева Андрея Михайловича, Плотникова Леонида Николаевича, Худякова Анатолия Вадимовича на решение Мотовилихинского районного суда г.Перми от 03 июля 2020 года, которым постановлено:
"Худякову Анатолию Вадимовичу, Плотникову Леониду Николаевичу, Кошелеву Андрею Михайловичу в удовлетворении исковых требований к Истомину Игорю Сергеевичу, Истоминой Мнире Башаровне, Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Перми о признании многоквартирного дома ** по ул.**** г.Перми в Мотовилихинском районе пригодным к эксплуатации, признании права собственности на незавершенные строительством объекты - квартира **, нежилые помещения N ** и **, N **.**,** на поэтажном плане указанного многоквартирного дома ** по ул.**** г.Перми в Мотовилихинском районе отказать".
Ознакомившись с материалами дела, заслушав пояснения истца Кошелева А.М., представителя истцов Шестакова С.Л., доклад судьи Новоселовой Д.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Кошелев Андрей Михайлович, Плотников Леонид Николаевич, Худяков Анатолий Вадимович (далее - истцы) обратились в суд с иском (с учетом уточнений) к Истомину Игорю Сергеевичу, Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации г.Перми, Истоминой Мнире Башаровне (далее - ответчики) о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации, признании права собственности на помещения в указанном доме. В обоснование требований указано, что Истомин И.С. является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Пермь, ул.****.
Истцы заключили с Истоминым И.С. предварительные договоры купли-продажи помещений в указанном доме, согласно которым застройщик обязался построить многоквартирный дом по адресу: ул. **** г.Перми и передать истцам в собственность помещения в данном доме, а истцы обязались принять в свою собственность и оплатить застройщику приобретаемые помещения в указанном доме. Истцами финансовые обязательства по договорам выполнены в полном объеме, однако ввод в эксплуатацию законченного строительством многоквартирного дома до сих пор не осуществлен. Между тем указанный многоквартирный дом построен в 2014 г., внутридомовые инженерные системы функционируют, дом обеспечен водоснабжением, водоотведением, газоснабжением, электроснабжением и отоплением, дом пригоден для проживания и полностью заселен, угрозы жизни и здоровью граждан не несет, при этом разрешение на строительство указанного многоквартирного дома не выдавалось.
Министерство строительства и архитектуры Пермского края извещено об окончании строительства объекта и готовности сдачи работ для итоговой проверки.
Указанные факты и обстоятельства подтверждаются материалами гражданского дела 2-3109/2019, рассмотренного Мотовилихинским районным судом г.Перми, в том числе заключением экспертизы в рамках указанного дела, а также Градостроительным планом земельного участка, заключением ООО "ПромМаш-Тест" на проектную документацию, техническим паспортом здания.
В связи с отсутствием полного перечня документов, в том числе, в связи с отсутствием разрешения на строительство, Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г.Перми в выдаче разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию Истомину И.С. отказывает. В связи с этим истцы не имеют возможности зарегистрировать право собственности на принадлежащие им объекты недвижимости и реализовать законные права по распоряжению данными объектами недвижимости. Иной возможности для защиты нарушенного права истцов, помимо обращения в суд с требованиями о признании дома пригодным к эксплуатации и признании права собственности, не имеется.
Право собственности на земельный участок, на котором находится спорный объект недвижимости, зарегистрировано за ответчиком Истоминой М.Б., соответственно в случае удовлетворения требований истцов о признании права собственности на жилые помещения в доме, истцы приобретут и право собственности на земельный участок, принадлежащий Истоминой М.Б.
На основании изложенного истцы просили признать многоквартирный дом N ** по ул. **** г.Перми пригодным к эксплуатации; признать право собственности Кошелева Андрея Михайловича на не завершенный строительством объект - 1-комнатную квартиру N ** общей площадью 33,8 кв.м. на 1-м этаже многоквартирного дома N ** по ул. **** г.Перми; признать право собственности Плотникова Леонида Николаевича на не завершенный строительством объект - нежилое помещение общей площадью 35,5 кв.м., обозначенное на поэтажном плане под N ** и N**, в цокольном этаже многоквартирного дома N ** по ул. **** г.Перми; признать право собственности Худякова Анатолия Вадимовича на не завершенный строительством объект - нежилое помещение общей площадью 34,6 кв.м., обозначенное на поэтажном плане под N **, N ** и N **, в цокольном этаже многоквартирного дома N ** по ул. **** г.Перми; указать в резолютивной части решения, что данное решение будет являться основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности истцов на указанные помещения после сдачи в эксплуатацию и постановки на кадастровый учет многоквартирного дома N ** по ул.**** г.Перми.
Судом постановлено приведенное выше решение.
С указанным решением суда не согласились истцы, обратившись с апелляционной жалобой. Полагают, что при вынесении решения судом нарушены нормы материального и процессуального права; неправильно определены и не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Истцами не заявлялись требования о введении законченного строительством объекта в эксплуатацию, что следует из содержания самого иска. В связи с этим доказательства принятия истцами мер, направленных на легализацию постройки, а также обстоятельства и доказательства причин отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство или разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не имеют правового значения и не могут влиять на существо постановленного решения. Истцами заявлены требования о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации, поэтому истцы должны доказать не факт законности строительства дома и соблюдения порядка ввода его в эксплуатацию, а факт соответствия здания строительным нормам и правилам, пригодности к эксплуатации в качестве многоквартирного дома, его соответствия требованиям безопасности. Указанные факты и обстоятельства были истцами полностью доказаны проведенной судебной экспертизой, которая подтвердила, что построенное здание не создает угрозу жизни и здоровью людей, соответствует строительным нормам и правилам, может эксплуатироваться по своему назначению в качестве многоквартирного дома.
Кроме того истцы по настоящему делу не являются застройщиками и не являются теми субъектами, которым действующее законодательство предоставляет возможность реализовывать установленный административный порядок ввода законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию.
Также истцы не согласны с выводами суда о том, что, поскольку дом является самовольной постройкой, оснований для признания за истцами права собственности на помещения в доме нет. Истцы полагают, что являются законными владельцами переданных им объектов недвижимости и являются законными правообладателями долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором находятся переданные им объекты недвижимости, в связи с чем имеют право требовать признания права собственности на принадлежащие им объекты недвижимости.
Так как построенное здание не создает угрозу жизни и здоровью людей, соответствует строительным нормам и правилам, может эксплуатироваться по своему назначению в качестве многоквартирного дома, при этом истцы не являются застройщиками и неправомочны в принятии мер для легализации возведенного многоквартирного дома, просили решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
От ответчика Департамента градостроительства и архитектуры Администрации г.Перми поступили возражения, в которых указано на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
От третьего лица Министерства строительства Пермского края поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, позиция по апелляционной жалобе не выражена.
В суде апелляционной инстанции истец Кошелев А.М. и представитель истцов Шестаков С.Л. доводы апелляционной жалобы поддержали.
Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ), заслушав пояснения истца и представителя истцов, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 16.10.2013 года между Истоминым И.С. (продавец) и Плотниковым Л.Н. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого Истомин И.С. обязался построить на земельном участке, распложенном по адресу: г.Пермь, ул. ****, трехэтажный жилой дом в срок до 30 ноября 2013 года. Поскольку вид разрешенного использования земельного участка площадью 904 кв.м. был определен под строительство индивидуального жилого дома, Истомин И.С. обязался сменить зону Ж-4 на зону Ж-3 в отношении земельного участка по адресу г.Пермь ул. ****, ввести дом в эксплуатацию, получить все необходимые согласования ресурсоснабжающих организаций, передать в собственность нежилое помещение, находящееся в данном доме, а Плотников Л.Н. обязался принять и оплатить нежилое помещение под квартирой N ** общей площадью приблизительно 35,83 кв.м. в данном доме. Указанное нежилое помещение продается за согласованную сторонами цену в размере 573.280 рублей, которую покупатель оплачивает двумя платежами. Согласно актам от 16.10.2013 и 30.01.2014 денежные средства в размере 573 280 рублей переданы Плотниковым Л.Н. Истомину И.С. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения в срок до 01 марта 2014 года (п. 4.1.2 договора).
С аналогичными условиями, отличающимися только в части приобретаемых объектов, их стоимости и сроков строительства, Истоминым И.С. заключены предварительные договоры с Худяковым А.В. и Кошелевым А.М.
14.12.2012 г. между Истоминым И.С. и Кошелевым А.М. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ** общей площадью приблизительно 35 кв.м., 1 этаж (угловая, располагающаяся по первой линии относительно улицы 1905 года), и нежилого помещения площадью приблизительно 36 кв.м. в цокольном этаже, распложенного под приобретаемой квартирой, общей стоимостью 2 015 000 рублей. Указанная сумма Истоминым И.С. получена от истца. Срок строительства оговорен до 30 июля 2013 года. Помимо этого между Кошелевым А.М. и Истоминым И.С. заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, где стороны определилистоимость жилого помещения квартиры в размере 1 000 000 рублей и стоимость нежилого помещения в размере 1 015 000 рублей. По промежуточному акту приема-передачи квартиры от 02.12.2014 Кошелеву А.М. Истоминым И.С. передано жилое помещение - квартира N ** общей площадью 35 кв.м.
07.12.2012 года Худяков А.В. заключил с Истоминым И.С. предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого Истомин И.С. продал нежилое помещение в цокольном этаже под квартирой N ** в доме по адресу г.Пермь ул. **** по стоимости 796 620 рублей, обязавшись построить трехэтажный дом по этому адресу в срок до 30 июня 2013 года. Финансовые обязательства Худяковым А.В. выполнены в полном объеме.
В ходе судебного разбирательства установлено, что по адресу г.Пермь, ул. **** распложены два земельных участка: общей площадью 1231 кв.м. с кадастровым номером ** с разрешенным видом использования "под многоквартирные дома" и земельный участок площадью 994 кв.м. с кадастровым номером ** с разрешенным видом использования "под многоквартирные дома", принадлежащем на праве собственности Истоминой Мнире Башаровне. За Истоминой Мнирой Башаровной зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 32,1 кв.м., распложенный по адресу: г. Пермь, ул. ****.
Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми N 2-502/2017 от 22.06.2017 года установлен факт возведения Истоминым И.С. объекта недвижимости (пятиэтажного дома), обладающего признаками самовольной постройки (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ). При этом строительство дома завершено, дом заселен, в эксплуатацию в установленном законом порядке не введен, установленный предварительным договором срок завершения строительства истек, основной договор не заключен.
Решением Мотовилихинского районного суда г.Перми от 13 февраля 2020 года Истомину И. С. отказано в удовлетворении исковых требований к Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Перми о признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Пермь ул. ****, пригодным для эксплуатации. При этом судом установлено, что строительство многоквартирного дома ** по ул. **** г.Перми осуществлено Истоминым И.С. на земельном участке, вещные права на который у него на момент начала и окончания строительства отсутствовали, без получения разрешительной и иной документации, предусмотренной ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Доказательства, подтверждающие извещение застройщиком органа государственного строительного надзора о начале выполнения строительных работ, отсутствуют, в связи с чем в ходе строительных работ надзор за соблюдением строительных норм и правил уполномоченными органами не осуществлялся.
Проанализировав указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), ст.ст.218, 222, 260, 263, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу, что удовлетворение исковых требований Худякова А.В., Кошелева А.М., Плотникова Л.Н. о признании многоквартирного дома ** по ул. **** г.Перми пригодным к эксплуатации повлечет освобождение застройщика Истомина И.С. от выполнения возложенных на него обязанностей, предусмотренных градостроительным законодательством. В отсутствие разрешительной документации на строительство спорного дома, доказательств, подтверждающих соответствие возведённого дома проектной документации, равно как и доказательств о предпринятых застройщиком мер по легализации возведенного строения, исковые требования Худякова А.В., Кошелева А. М., Плотникова. Л.Н. о признании многоквартирного дома ** по ул. **** г.Перми пригодным к эксплуатации удовлетворены быть не могут. Поскольку объект, расположенный по адресу г.Пермь, ул. ****, в отсутствие данных о правомерности его возведения, является самовольной постройкой, оснований для его квалификации судебным решением в качестве объекта недвижимого имущества, не завершенного строительством, не имеется. Соответственно отсутствует возможность признания за истцами права собственности на жилые и нежилые помещения, являющиеся предметом предварительных договоров, заключенных истцами с Истоминым И.С.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
При этом доводы заявителей жалобы не содержат правовых оснований для отмены оспариваемого решения суда.
Утверждение истцов о том, что ими не заявлялись требования о введении законченного строительством объекта в эксплуатацию, а предъявлены требования о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации в связи с соответствием здания всем строительным нормам и правилам, пригодности к эксплуатации в качестве многоквартирного дома, соответствия требованиям безопасности, не влечет пересмотр решения суда первой инстанции, поскольку из требований истцов усматривается, что предъявление указанного иска связано с невозможностью ответчиком Истоминым И.С., являвшимся застройщиком указанного многоквартирного дома N 39 по ул.Пролетарская г.Перми, легализовать его ввод в эксплуатацию.
Между тем положениями статьи 42 Земельного кодекса РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости связана с соблюдением застройщиком такого объекта разрешительного порядка его создания и ввода в гражданский оборот. Возведение объекта капитального строительства и сдача его в эксплуатацию предполагают необходимость наличия и соблюдения в полном объеме установленных требований, в частности, осуществления строительства в соответствии с разработанной в установленном порядке и утвержденной проектной документацией, на основании которой застройщику выдано разрешение на строительство.
В силу ч.2 ст.51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта, не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренным настоящим Кодексом (ч. 1 ст.51 ГрК РФ).
Согласно п.8 постановления Правительства РФ N 54 от 01.02.2006 года государственный строительный надзор осуществляется органом государственного строительного надзора с даты получения им в соответствии с частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ извещения о начале работ до даты выдачи заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.
В силу ч.1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Перечень документов, представляемых застройщиком в уполномоченный орган для ввода объекта в эксплуатацию, определен в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного кадастрового учета реконструируемого объекта капитального строительства (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ)
Между тем при рассмотрении настоящего дела было установлено, что застройщик Истомин И.С. до начала строительства в установленном законом порядке за получением разрешения на строительство указанного объекта в уполномоченный орган не обращался. На сегодняшний день Истоминым И.С. доказательств того, что им были предприняты какие-либо меры для получения всех необходимых разрешений на строительство указанного объекта, а также доказательств, подтверждающих извещение застройщиком органа государственного строительного надзора о начале выполнения строительных работ, также не представлено.
Таким образом, удовлетворение заявленных исковых требований повлечет освобождение застройщика Истомина И.С. от выполнения возложенных на него обязанностей, предусмотренных градостроительным законодательством. В отсутствие доказательств, подтверждающих отсутствие возможности у застройщика многоквартирного дома выполнить предусмотренные законом действия, связанные с завершением строительства данного жилого дома и сдачей его в эксплуатацию, судебное постановление не может быть использовано для упрощения процедуры ввода дома в эксплуатацию и регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости.
Доводы жалобы о том, что в дело представлены достаточные доказательства, подтверждающие факт соответствия здания строительным нормам и правилам, пригодности к эксплуатации в качестве многоквартирного дома, его соответствия требованиям безопасности, основанием к отмене решения суда не являются, поскольку при выдаче разрешения на строительство органами государственного строительного надзора производится проверка на соответствие не только строительным нормам и правилам, но и на соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, разрешенному использованию земельного участка и иным ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Соответственно не могут быть приняты во внимание и доводы заявителей о том, что они не являются застройщиками указанного здания, в связи с чем не могут являться субъектами, которым законом предоставлена возможность реализовывать установленный административный порядок ввода законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию.
Кроме того признание указанного многоквартирного дома пригодным к эксплуатации не будет являться безусловным основанием для признания и регистрации права собственности истцов на указанный объект.
С учетом изложенного выше, судебная коллегия считает необходимым разъяснить истцам, что избранный ими способ защиты нарушенного права в отсутствие доказательств, подтверждающих невозможность застройщика многоквартирного дома самостоятельно выполнить предусмотренные законом действия, связанные с завершением строительства данного жилого дома и сдачей его в эксплуатацию, является ненадлежащим.
Также истцы ошибочно полагают, что поскольку они являются законными владельцами переданных им объектов недвижимости, то являются и законными правообладателями долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором находятся переданные им объекты недвижимости, и имеют право требовать признания права собственности на принадлежащие им объекты недвижимости.
Исходя из положений ст. 552 ГК РФ, право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в котором приобретается помещение, является производным от права на приобретаемое помещение в данном многоквартирном доме. Поэтому в отсутствие установленного права собственности истцов на помещения в многоквартирном доме N ** по ул.**** г.Перми, а также иных правовых оснований для приобретения вещного права на указанный земельный участок, право общей долевой собственности на соответствующую долю земельного участка под данным многоквартирным домом у истцов не возникло. При этом истцы не лишены возможности обращения с иском о признании права собственности на самовольную постройку, представив доказательства приобретения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к иному толкованию норм действующего законодательства, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, что не является основанием для отмены или изменения судебного решения.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, при рассмотрении дела не допущено.
Руководствуясь ст.199, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Мотовилихинского районного суда г.Перми от 03 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кошелева Андрея Михайловича, Плотникова Леонида Николаевича, Худякова Анатолия Вадимовича - без удовлетворения.
Председательствующий -
Судьи -
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
