Определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 февраля 2021 года Дело N 33-857/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

Председательствующего Науменко Л.А.,

судей Сухаревой С.А., Ромашовой Т.А.

при секретаре Морозовой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.Ю.А. к Управлению имущественных отношений Алтайского края об обязании оформить и выдать договор аренды земельного участка

по апелляционной жалобе Управления имущественных отношений Алтайского края на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ.

Заслушав доклад судьи Науменко Л.А., пояснения представителя ответчика Т.О.Ю., представителя истца Е.Е.Н., судебная коллегия

установила:

П.Ю.А. обратилась с иском, просила обязать Управление имущественных отношений Алтайского края (далее также - Алтайкрайимущество) в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу оформить и выдать П.Ю.А. договор аренды земельного участка без проведения торгов, общей площадью 2845 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 49 лет для эксплуатации здания автоателье.

В обоснование иска указано, что по обращению П.С.В. согласно акту *** от ДД.ММ.ГГ произведен выбор земельного участка по адресу <адрес>, примерной площадью 0,29 га для размещения автоателье. Распоряжением Главного управления имущественных отношений Алтайского края *** от ДД.ММ.ГГ предварительно согласовано П.С.В. место размещения автоателье по указанному выше адресу на земельном участке ориентировочной площадью 0,2999 га, утвержден акт выбора земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГ за *** утвержден градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) по указанному адресу. Площадь согласованного земельного участка составила 0,2844 га, градостроительный регламент земельного участка не установлен; максимальный процент застройки в границах участка определен 55 процентов, минимальный процент застройки не устанавливался.

Постановлением администрации <адрес> *** от ДД.ММ.ГГ утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Земельный участок площадью 2845 кв.м поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером ***.

По договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, ***-з от ДД.ММ.ГГ ИП П.С.В. предоставлен земельный участок по указанному выше адресу сроком на три года для завершения строительства здания автоателье.

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГ к договору аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ П.Ю.А. приняла на себя права и обязанности по использованию земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний арендатор земельного участка.

Строительство здания автоателье велось на основании разрешения на строительство (с внесенными изменениями), объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГ.

За истцом П.Ю.А. зарегистрировано право собственности на здание автоателье общей площадью 511,4 кв.м.

В связи с истечением срока договора ответчик уведомил истца о прекращении действия договора аренды.

П.Ю.А. обратилась в Управление имущественных отношений Алтайского края с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на основании п. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации сроком на 49 лет для эксплуатации здания автоателье.

Письмом от ДД.ММ.ГГ заявителю отказано в предоставлении земельного участка со ссылкой на п. 1 ст. 39.16 ЗК Российской Федерации, указано, что процент застройки испрашиваемого участка составляет 10,8%, что менее минимально установленного процента застройки (20%) и не соответствует нормативам, установленным Правилами землепользования и застройки в границах территориальной зоны ОД-1, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от ДД.ММ.ГГ ***.

Однако истица указывает, что данные нормы не действовали на момент предоставления земельного участка и градостроительный регламент спорного участка не был установлен, договором аренды минимальный процент застройки в границах земельного участка также не был установлен, изменения в договор не вносились, построить на земельном участке иной объект, кроме здания ателье, с параметрами, указанными в разрешении на строительство, заявитель не имел право. При таких обстоятельствах истица полагает, что ответчиком необоснованно отказано в предоставлении истцу земельного участка для эксплуатации здания автоателье.

Ответчик в ходе рассмотрения дела против удовлетворения иска возражал.

Решением Индустриального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования удовлетворены.

Управление имущественных отношений Алтайского края обязано в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу оформить и выдать П.Ю.А. договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью 2845 кв.м, по <адрес>, в городе Барнауле, сроком на 49 лет без проведения торгов для эксплуатации здания "автоателье".

С ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы в сумме 300 рублей.

Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование указывает, что по смыслу ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 11.9, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости. Поэтому при определении площади земельного участка, подлежащего предоставлению для эксплуатации расположенного на нем здания, сооружения, необходимо учитывать комплекс условий, таких как: фактически используемая площадь земельного участка; функциональное назначение расположенного на нем объекта недвижимости; правила землепользования и застройки; сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации; а также площадь, занятая объектом недвижимости и необходимая для его обслуживания и эксплуатации.

Спорный участок расположен в многофункциональной общественно-деловой территориальной зоне (ОД-1), для таких участков установлены минимальный и максимальный процент застройки - соответственно 20% и 50%. Согласно представленной истцом проектной документации проект застройки составляет 10,8%, что не соответствует указанным нормативам. Максимально необходимый истцу размер участка составляет не более 1278,5 кв.м, поэтому на участке имеется свободная территория, которая не используется для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости и на которой возможно разместить иные объекты. При этом именно собственник объекта недвижимости должен был предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площадью для эксплуатации объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях, такие документы истцом не были представлены как в суд, так и в Алтайкрайимущество при обращении с заявлением.

Относительного того, что нормы, послужившие основанием для отказа в предоставлении истице участка, на момент его предоставления не действовали, ответчик указывает, что необходимо принимать во внимание, что размер участка, который нужен для осуществления строительства, и участка, необходимого для эксплуатации уже построенного объекта, различны. Ограничения в отношении размеров участка, предоставляемого под существующий объект, установлены с целью исключения возможности строительства иных объектов на земельном участке, предоставленном для эксплуатации существующих строений. Кроме того под строительство земельные участки предоставляются только посредством проведения аукциона. Арендная плата за участок, предоставленный для целей эксплуатации, значительно меньше, чем арендная плата за участок для целей строительства, что создает для уполномоченного органа выпадающие доходы в виде недополученной арендной платы и нарушение прав третьих лиц. Поэтому предоставление истице в аренду земельного участка площадью 2845 кв.м не свидетельствует о том, что этот земельный участок в обязательном порядке долже6н быть предоставлен и для эксплуатации построенного объекта.

Суд необоснованно принимал во внимание при разрешении спора правоотношения, возникшие между сторонами по договору аренды, поскольку они не имеют правового значения для рассмотрения дела, на момент рассмотрения дела правоотношения аренды были прекращены.

Ответчик при предоставлении земельного участка обязан руководствоваться нормами, действующими на момент принятия соответствующего решения, а не на момент предоставления этого участка в аренду, либо завершения строительства на нем объекта. Кроме того ответчик отмечает, что ограничения в виде минимального и максимального процента застройки уже действовали на момент внесения истцом изменений в разрешение на строительство и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ДД.ММ.ГГ).

Таким образом отказ ответчика в предоставлении участка был правомерным, соответствовал закону.

Ответчик также полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку он направлен на обход процедуры предоставления земельных участков, установленной законом, иск направлен на создание истцу преимущественные условия перед другими лицами, заинтересованными в приобретении участка, что противоречит Федеральному закону "О защите конкуренции".

Поскольку истцом не представлен договор, который должен быть заключен с ним ответчиком, требования об обязании оформить и выдать договор в течение 10 дней не подлежало удовлетворению.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы.

Представитель истца возражал против её удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, соответствующая информация размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствие этих лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК), судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в связи с его несоответствием нормам материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок площадью 2845 кв.м с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: <адрес> в <адрес>, по договору аренды ***-з от ДД.ММ.ГГ был предоставлен в пользование ИП П.С.В. сроком на три года для завершения строительства здания автоателье (л.д.12-16).

До этого по обращению П.С.В. были осуществлены выбор и формирование данного земельного участка, который был свободен от застройки и инженерных сетей (л.д. 8). Вид разрешенного использования земельного участка была указан: для строительства автоателье (л.д. 40).

В правоустанавливающих документах на земельный участок какие-либо требования относительно минимального процента застройки участка не указывались, на момент предоставления участка в аренду документы по планировке территории отсутствовали, градостроительные регламенты не были установлены, что отражено в градостроительном плане земельного участка, утвержденном ДД.ММ.ГГ (л.д. 30-35).

В соответствии с изменениями, внесенными решением Барнаульской городской Думы от ДД.ММ.ГГ *** в Правила землепользования и застройки городского округа - <адрес>, утв. решением Барнаульской городской Думы от ДД.ММ.ГГ ***, в пункте 2.4 статьи 66 указанных Правил были предусмотрены минимальный процент застройки - 20%, максимальный процент застройки - 50% в границах земельного участка для видов разрешенного использования: объекты бытового обслуживания, объекты административного назначения для оказания услуг населению, гаражи-стоянки и других видов разрешенного использования (подп. 6, 7, 9, 13).

Аналогичные нормативы установлены в статье 64 действующих Правил землепользования и застройки городского округа - <адрес> Алтайского края, утв. решением Барнаульской городской Думы от ДД.ММ.ГГ ***.

По дополнительному соглашению к договору аренды от ДД.ММ.ГГ, заключенному на основании статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации права арендатора перешли от П.С.В. к П.Ю.А. на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего арендатора.

Согласно выданному Комитетом по строительству, архитектуре и развитию <адрес> разрешению *** на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГ (л.д.19-22) было завершено строительство объекта капитального строительства здания автоателье общей площадью 511,4 кв.м, при этом площадь застройки здания составила 306,4 кв.м (л.д. 83-84, 23-26, 105), что от площади земельного участка составляет 10,77% (306,4 х 100 / 2845).

ДД.ММ.ГГ в установленном порядке зарегистрировано право собственности П.Ю.А. не указанное нежилое здание (л.д. 36-37).

ДД.ММ.ГГ П.Ю.А. обратилась с заявлением о предоставлении ей вышеуказанного земельного участка без проведения торгов в аренду на 49 лет в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д. 99).

<адрес>имущество отказало истице в предоставлении земельного участка на указанных условиях, направив ей письмо от ДД.ММ.ГГ (л.д. 81-82).

Ответчик при этом указал, что действие договора аренды от ДД.ММ.ГГ прекратилось в связи с истечением трехлетнего срока, арендодателем направлялось арендатору уведомление от ДД.ММ.ГГ о прекращении договора, таким образом у истицы на момент обращения в январе 2020 года оформленное надлежащим образом право владения и пользования участком отсутствовало. При решении вопроса о его предоставлении необходимо было руководствоваться действующим правовым регулированием, которое предполагает учет норматива минимальной застройки - 20%; принимая во внимание размер принадлежащего истице объекта недвижимости она может претендовать на земельный участок не более 1278,5 кв.м (а не 2845 кв.м), свободная территория может быть использована для иных целей. При этом заявителем не представлены доказательства необходимости всего участка для заявленной цели эксплуатации имеющегося здания.

Правовым основанием отказа послужил пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что на момент предоставления спорного участка в аренду для строительства действующие нормативы, послужившие основанием для принятия ответчиком решения об отказе в предоставлении участка, не были приняты и не действовали. Минимальный процент застройки не указан и в договоре аренды, а также в проектной и разрешительной документации на строительство, которая согласно информации, предоставленной Комитетом по строительству, архитектуре и развитию <адрес> соответствовала установленным на момент её оформления требованиям. В решении суда указано, что предоставление истцу конкретного земельного участка определенной площадью с целью строительства на нем конкретного объекта недвижимости предполагает его дальнейшее использование в целях эксплуатации этого объекта после завершения строительства и регистрации права собственности на указанный объект. На истца не может быть возложена обязанность доказывать необходимость использования всей площади земельного участка для эксплуатации построенного объекта.

Судебная коллегия с такими выводами суда не может согласиться, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК) если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Ранее, до внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от ДД.ММ.ГГ N 123-ФЗ, вступивших в силу ДД.ММ.ГГ, аналогичная норма была предусмотрена в абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, где было указано, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации *** (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГ, приведено толкование приведенной нормы, согласно которому исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Исключительность закрепленного в ст. 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Данная правовая позиция в полной мере распространяется и на реализацию в данном случае права аренды земельного участка, поскольку предоставление собственнику недвижимости, расположенной на земельном участке, альтернативного права аренды или выкупа предусмотрено одной и той же правовой нормой - п. 1 ст. 39.20 ЗК (ранее - п. 1 ст. 36 ЗК).

В силу п. 6 ст. 39.14 ЗК в случае, если в соответствии с данным Кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статьи 42 ЗК), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ ***).

Кроме того порядок реализации права на выкуп или аренду земельного участка собственником расположенной на нем недвижимости являлся предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации, который в определении от ДД.ММ.ГГ ***-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина В.Л.Е. на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации" указал, что порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения, обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

С учетом изложенного судебная коллегия находит обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что при оценке наличия у истицы права на приобретение в аренду спорного земельного участка подлежало применению земельное и гражданское законодательство, действующее на момент принятия решения о предоставлении земельного участка с учетом установленных фактических обстоятельств и назначения участка - для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости. Основания для применения правового регулирования, действовавшего в период строительства этого объекта, отсутствуют.