Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 18 июня 2020 года №33-857/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 июня 2020 года Дело N 33-857/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
председательствующего Верюлина А.В.,
судей Ериной Н.П., Пужаева В.А.,
при секретаре Аброськиной М.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 июня 2020 г. в городе Саранске гражданское дело по иску Исаева Александра Александровича к администрации Ромодановского муниципального района Республики Мордовия о признании права собственности на нежилое помещение по апелляционной жалобе истца Исаева Александра Александровича на решение Ромодановского районного суда Республики Мордовия от 12 марта 2020 г.
Заслушав доклад председательствующего Верюлина А.В., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Исаев А.А. обратился в суд с иском к администрации Ромодановского муниципального района Республики Мордовия о признании права собственности на нежилое помещение.
В обосновании исковых требований указал, что согласно договору купли-продажи от 20 февраля 2012 г. он является покупателем объекта недвижимости - одноэтажного нежилого здания (магазина) общей площадью 262,9 кв.м. кадастровый по адресу: <адрес>., который был передан ему по передаточному акту в день подписания договора.
Расчеты по сделке произведены им в полном объеме, что оговорено в договоре купли-продажи.
Приобретенное здание располагается на арендованном им с 20 ноября 2012 г. земельном участке с кадастровым номером площадью 460 кв.м., что подтверждается соглашением о перемене лиц в обязательстве сторон по договору аренды земельного участка от 4 октября 2005 г. и актом приема - передачи земельного участка, зарегистрированного 30 декабря 2019 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.
Продавцом здания по договору купли-продажи от 20 февраля 2012 г. выступало Общество с ограниченной ответственностью "Ромодановагротехсервис" (далее ООО "Ромодановагротехсервис"), которое осуществило постройку здания и владело им на праве собственности на основании: разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 4 февраля 2000 г., выданного отделом архитектуры и градостроительства администрации Ромодановского района РМ, акта приемки в эксплуатацию здания от 3 сентября 2000 г., технического паспорта Ромодановского отделения филиала ФГУП " Ростехинвенатризация" по Республики Мордовия от 4 февраля 2002 г.
Указывает, что не может зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости, поскольку ООО "Ромодановагротехсервис" это право также не зарегистрировало и с 25 июля 2013 г. прекратило свою деятельность (ликвидировано), что лишает истца возможности получить документ о праве собственности в порядке обычной установленной законом процедуры.
В связи с изложенным, просил признать за ним право собственности на нежилое здание (магазин), общей площадью 262,9 кв.м. кадастровый , расположенный по адресу: <адрес> (т.д.1, л.д.1-5).
В заявлении от 12 марта 2020 г. истец уточнил исковые требования в части площади здания магазина, указав ее равной 185,4 кв.м. (т.д.1, л.д.205).
Решением Ромодановского районного суда Республики Мордовия от 12 марта 2020 г. Исаеву А.А. в удовлетворении исковых требований отказано (т.д.1, л.д.231-244).
В апелляционной жалобе Исаев А.А. просил решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что судом не было учтено, что согласно пункту 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22 от 29 апреля 2010 г.) при отсутствии государственной регистрации права на объект, доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества могут быть любые доказательства, подтверждающие возникновение этого права у истца; суду были предоставлены доказательства возникновения права собственности у продавца недвижимости; согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума N 10/22 от 29 апреля 2010 г. отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом; судом не учтено, что приобретенный им объект недвижимости не является спорным имуществом и в случае удовлетворения иска не были бы нарушены чьи-либо права; приобретенным зданием он пользуется открыто, добросовестно и непрерывно, несет полное бремя его содержания; суд ошибочно применил положения статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и не учел разъяснения, содержащиеся в пункте 59 постановления Пленума N 10/22 от 29 апреля 2010 г.; суд первой инстанции не учел положений пункта 62 постановления Пленума N 10/22 от 29 апреля 2010 г. о том, что, рассматривая требования покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (т.д.2, л.д.19-24).
В судебное заседание истец Исаев А.А., представитель истца адвокат Шманова Л.В., представитель ответчика администрации Ромодановского сельского поселения Ромодановского муниципального района Республики Мордовия, представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Мордовия, представитель третьего лица ООО "РОМСЕРВИС" не явились. Указанные лица о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены, сведений о причинах неявки не представили, отложить разбирательство дела не просили.
На основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что согласно представленному договору купли-продажи от 20 февраля 2012 г. покупатель Исаев А.А. приобрел у продавца ООО "Ромодановагротехсервис" за 250 000 руб. одноэтажное нежилое здание магазина, общей площадью 262,9 кв.м., кадастровый , находящееся по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 1.2. договора нежилое здание принадлежит продавцу на основании: разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N КС-99-КС-00 от 22 апреля 2000 г.; технического паспорта Ромодановского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Республике Мордовия от 4 февраля 2002 г.
Из акта приема-передачи от 20 февраля 2012 г. следует, что указанное недвижимое имущество передано от продавца к покупателю, а из приходного кассового ордера - что Исаев А.А. внес в кассу ООО "Ромодановагротехсервис" 250 000 руб.
Согласно соглашению о перемене лиц в обязательстве сторон по договору аренды земельного участка N 1168 от 4 октября 2005 г., заключенному 20 ноября 2012 г. (зарегистрировано в Росреестре в декабре 2019 г.), земельный участок с кадастровым номером , площадью 460 кв.м. по адресу: <адрес> находится в аренде у Исаева А.А. до 3 октября 2054 г.
В предоставленном Акте приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченного строительством (реконструкцией) здания (сооружения) жилищно-гражданского назначения от 3 сентября 2000 г. отражены сведения о приемке в эксплуатацию здания магазина, расположенного по строительному адресу: <адрес> 262,9 кв.м., заказчик строительства: ОСПК МТС "Ромодановская", застройщик: ООО "Ромодановагротехсервис".
При этом указанный Акт от 3 сентября 2000 г. не утвержден главой Ромодановского района.
Право собственности продавца ООО "Ромодановагротехсервис" на здание магазина, явившегося предметом договора купли-продажи, в установленном законом порядке не зарегистрировано.
Согласно акту экспертного исследования N 181/01-19 от 2 декабря 2019 г., проведенного ФГБОУ ВО "МГУ им. Н.П. Огарева" Центр некоммерческих судебных строительно-технических экспертиз, конструкция здания магазина по адресу: <адрес> находится в работоспособном техническом состоянии, не угрожает жизни и здоровью граждан. При этом общая площадь здания составляет 185,3 кв.м.
Согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО "Ромодановагротехсервис" прекратило свою деятельность 25 июля 2013 г.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сомнения в достоверности не вызывают.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания за Исаевым А.А. права собственности на здание магазина.
Данный вывод соответствует закону.
Так, согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).
В силу требований статьи 219 ГК РФ вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, однако согласно требованиям пункта 2 этой же статьи, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума N 10/22 от 29 апреля 2010 г., если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Таким образом, применительно к требованиям приведенных правовых норм и разъяснений высшей судебной инстанции, продавец был не вправе осуществить продажу возведенного им здания магазина в 2000 году, то есть после вступления в законную силу Федерального закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", без предварительной государственной регистрации права на это имущество.
Разрешая заявленные требования, суд пришел к обоснованному выводу о том, что истец не доказал законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что предоставленные истцом разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N КС-99-КС-00 от 22 апреля 2000 г., технический паспорт Ромодановского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" N 4573 от 4 февраля 2002 г., акт приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченного строительством (реконструкцией) здания (сооружения) от 3 сентября 2000 г., а так же наличие арендных прав на земельный участок, на котором расположено здание магазина, не подтверждают право собственности продавца ООО "Ромодановагротехсервис" на здание магазина.
Указанные документы в действительности не могут подменить государственную регистрацию права на недвижимое имущество, с момента осуществления которой, по общему правилу, и может возникнуть право собственности на него.
Кроме того, судом первой инстанции правильно указано в решении, что акт Государственной приемочной комиссии от 3 сентября 2000 г. не утвержден главой Ромодановского района, а заказчиком строительства выступало ОСПК МТС "Ромодановская", площадь постройки составила 262,9 кв.м.
Вместе с тем согласно, полученной по запросу суда выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости (далее - Реестр недвижимости), в реестр внесены сведения о нежилом здании магазина по адресу: <адрес>, кадастровый , площадью 185,4 кв.м., год завершения строительства: 1984, статус записи об объекте недвижимости: "актуальные, ранее учтенные", сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции возникли обоснованные сомнения относительно достоверности предоставленного истцом упомянутого акта Государственной приемочной комиссии от 03 сентября 2000 г., сведения в котором относительно площади и года застройки спорного объекта недвижимости содержат существенные противоречия.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что согласно сведениям подготовленного для суда 21 мая 2020 г. технического плана здания с кадастровым номером , расположенноого на земельном участке с кадастровым номером , его площадь составляет 185,4 кв.м., что соответствует сведениям, имеющемся в Росреестре о здании, застроенном в 1984 г., между тем как до уточнения исковых требований истец просил признать право собственности на спорное здание, площадью 262,9 кв.м. с годом застройки: 2000 г.
В связи с этим, истец в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказал не только законность оснований возникновения у него права собственности на недвижимость, но и наличия в действительности того недвижимого имущества, которое отражено в поименованном ранее акте Государственной приемочной комиссии от 3 сентября 2000 г. и на который истец в обосновании своих требований ссылается, как на основание возникновения права собственности продавца на вновь возведенный объект недвижимости.
Таким образом, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Исаева А.А. о признании за ним права собственности на здание магазина является законным и обоснованным.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом не было учтено, что при отсутствии государственной регистрации права на объект, доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества могут быть любые доказательства, подтверждающие возникновение этого права у истца (пункт 36 постановления Пленума N 10/22 от 29 апреля 2010 г.) не может повлечь отмену решения суда.
Указанные разъяснения касаются вопроса истребования собственником своего имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ) и не могут быть применены в отрыве от правовых норм, касающихся разрешения требований о признании права собственности на объект недвижимости.
Довод апелляционной жалобы о том, что суду были предоставлены доказательства возникновения права собственности у продавца недвижимости, отклоняется.
Суд первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дал всестороннюю оценку всем предоставленным доказательствам и привел мотивы, по которым требования истца не могут быть удовлетворены, с которыми у судебной коллегии нет оснований не согласиться.
Доводы апелляционной жалобы о том, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума N 10/22 от 29 апреля 2010 г. отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом, также не могут повлечь отмену решения суда, поскольку предметом возникшего судебного спора является не оспаривание сделки, а требование о признании права собственности на объект недвижимости, оснований для удовлетворения которого не имеется.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что судом не учтено, что приобретенный им объект недвижимости не является спорным имуществом и в случае удовлетворения иска не были бы нарушены чьи-либо права, приобретенным зданием он пользуется открыто, добросовестно и непрерывно, несет полное бремя его содержания, также отклоняются, поскольку изложенные обстоятельства в отсутствие законных оснований для признания за истцом права собственности на объект недвижимости, сами по себе не могут служить основанием для удовлетворения иска. Установление открытости, добросовестности и непрерывности владения объектом недвижимости в данном споре не являются обстоятельствами, имеющими юридическое значение, их установление необходимо при разрешении требований о признании права собственности в силу приобретательской давности.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд ошибочно применил положения статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и не учел разъяснения, содержащиеся в пункте 59 постановления Пленума N 10/22 от 29 апреля 2010 г., отклоняется, как основанный на неправильном толковании закона и разъяснений высшей судебной инстанции.
Судебной коллегией также отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не учел положений пункта 62 постановления Пленума N 10/22 от 29 апреля 2010 г. о том, что рассматривая требования покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Приведенные разъяснения не относятся к разрешению требований о признании права собственности за лицом, приобретшим по сделки имущество, право собственности на которое не было зарегистрировано в Росреестре, а касаются разрешения требований о государственной регистрации перехода права собственности, когда право собственности лица, совершившего отчуждение имущества было зарегистрировано.
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, разрешая данное дело, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, приведя в мотивировочной части решения обоснование своим выводам и дав оценку представленным доказательствам.
Доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену или изменение решения суда.
Нарушения судом норм процессуального права, являющегося в соответствии с положениями части четвертой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов апелляционной жалобы, не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Ромодановского районного суда Республики Мордовия от 12 марта 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Исаева Александра Александровича - без удовлетворения.
Председательствующий А.В. Верюлин
Судьи Н.П. Ерина
В.А. Пужаев
Мотивированное апелляционное определение составлено 18 июня 2020 г.
Судья Верховного Суда
Республики Мордовия А.В. Верюлин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка