Дата принятия: 14 ноября 2019г.
Номер документа: 33-8571/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 ноября 2019 года Дело N 33-8571/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Синельниковой Л.В.,
судей Самохиной Л.М., Сенякина И.И.,
при секретаре Лихтиной А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крутовой С.А. к Лариной В.И. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, по встречному иску Лариной В.И. к Крутовой С.А. о расторжении договора купли-продажи,
по апелляционной жалобе Лариной В.И. на решение Промышленного районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 12 августа 2019 года,
заслушав доклад судьи Синельниковой Л.В.,
установила:
Крутова С.А. обратилась в суд с иском к Лариной В.И. о взыскании задолженности по договору купли - продажи, указав, что 03 мая 2018 года между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 505 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, с\с Нежинский, СНТ "***", (адрес). Договор одновременно является актом приема-передачи. 10 мая 2018 года договор был зарегистрирован в УФРС по Оренбургской области. По условиям договора стоимость земельного участка составила 150 000 руб., однако в счет оплаты ей была передано только 70 000 руб., оставшуюся сумму в размере 80 000 руб. ответчик не оплатила, тем самым свои обязательства по договору купли-продажи не исполнила.
Крутова С.А., уточнив исковые требования, просила суд взыскать с Лариной В.И. в ее пользу 80 000 руб. - сумму задолженности по договору купли - продажи; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26 декабря 2018 года по 05 августа 2019 года в сумме 3 756,16 руб.; расходы на оплату услуг представителя в размере 9 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 600 руб.
Ларина В.И. обратилась с встречным иском к Крутовой С.А. о расторжении договора купли-продажи, указав, что ответчик при заключении договора ввел ее в заблуждение относительно предмета сделки - качественных свойств земельного участка, поскольку участок, со слов соседей, был обработан химикатами, все посаженые на нем растения не прижились и погибли. Кроме того, она планировала купить участок с капитальным строением для проживания в летнее время, и продавец говорил, что имеющееся на участке строение - капитальное, с фундаментом, и по внешнему виду ей при осмотре строения так и показалось. Однако при использовании участка выяснилось, что строение капитальным не является. По сути это тесное сооружение из фанеры, обитое металлическими листами, которое поставлено на землю и укреплено цементной отмосткой. Данные обстоятельства влияют на цену участка, и с проданными характеристиками цена на спорный участок является завышенной, средняя стоимость аналогичного участка в данном СНТ составляет не более 40 000 руб. Полагает, что при совершении сделки Крутова С.А. ввела ее в заблуждение, что влечет признание сделки недействительной. Ответчик обязан вернуть ей все полученное по ничтожной сделке и возместить причиненный ущерб.
Ларина В.И., уточнив исковые требования, просила суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 03 мая 2018 года, заключенный между Лариной В.И. и Крутовой С.А., взыскать с Крутовой С.А. в ее пользу 70 000 руб.
В судебное заседание Крутова С.А. не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.
Представитель Крутовой С.А. Чабанова С.Н. в судебном заседании, требования иска поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать.
Ответчик Ларина В.И. и ее представитель Юсупов А.С. встречные исковые требования поддержали и возражали против удовлетворения первоначального иска.
Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 12 августа 2019 года исковые требования Крутовой С.А. удовлетворены. С Лариной В.И. в пользу Крутовой С.А. взыскана сумма задолженности по договору купли-продажи 80 000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26 декабря 2018 года по 05 августа 2019 года в сумме 3 756,16 руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 600 руб. В удовлетворении встречного иска Лариной В.И. отказано.
В апелляционной жалобе Ларина В.И. просит отменить решение суда, отказав в иске Крутовой С.А. и удовлетворив ее иск. В жалобе указывает, что судом нарушены нормы процессуального закона при принятии уточненных исковых требований, поскольку судебное заседание, назначенное на 6 августа 2019 года, в котором она не присутствовала, следовало отложить, а не объявить в нем перерыв до 8 августа 2019 года, как это сделал суд. В судебном заседании 8 августа 2019 года суд не выяснял, знакома ли она с уточненными исковыми требованиями, приобщенными документами, а также с ранее данными пояснениями других участников процесса. Указывает, что при продаже участка Крутова С.А. сообщила ей недостоверную информацию о качественных свойствах земли, что относится к существенным условиям договора, для восстановления земли потребуются значительные материальные и временные затраты, поэтому она вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьей 486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Статьей 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В соответствии со 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу ч. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 03 мая 2018 года между Крутовой С.А. и Лариной В.И. заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Нежинский СНТ "***", (адрес), кадастровый N N (п.1,2).
Согласно п.4 договора указанный земельный участок продан за 150 000 руб., расчет между сторонами произведен следующим образом: сумма в размере 40 000 руб. передается в день подписания договора, оставшаяся часть суммы будет передана продавцу в срок до 25 декабря 2018 года. Стороны пришли к соглашению, что земельный участок не будет находиться в залоге в продавца до момента полного расчета.
Настоящий договор имеет силу передаточного акта (п.7).
Регистрация права собственности на спорный земельный участок в ЕГРН произведена 10 мая 2018 года, собственником является Ларина В.И., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07 мая 2019 года.
Сторонами не оспаривается, что в день подписания договора Ларина В.И. передала Крутовой С.А. в счет оплаты земельного участка сумму 40 000 руб., а в последующем денежные средства в размере 30 000 руб.
Оставшуюся сумму в размере 80 0000 руб. в счет оплаты участка Ларина В.И. до настоящего времени не выплатила, в свою очередь указав, что Крутова С.А. продала ей участок ненадлежащего качества - неплодородный и обработанный химикатами.
В обоснование встречного иска Лариной В.И. представлено экспертное заключение ФГБУ "Оренбургский референтный центр Россельхознадзора" от 01 августа 2019 года, из которого следует, что для исследования был представлен смешанный почвенный образец, отобранный из пяти мест по всему спорному участку из под высаженных культур, который был отобран сотрудником инспекции 23 июля 2019 года.
На разрешение специалистов лаборатории были поставлены следующие вопросы: содержание элементов питания (азота, фосфора, калия), в отобранных образцах; содержание органического вещества (гумуса).
Эксперт пришел к выводам, что основной показатель плодородия (органическое вещество - гумус находится в низком классе); по содержанию азота и фосфора как элементов питания - земельный участок этими элементами так же имеет низкий класс обеспеченности. Низкое содержание элементов питания, воздействие остаточного количества гербицидов, увеличение показателя рН воды, все это повлекло гибель насаждений, что говорит о деградировании состояния земельного участка.
Судом первой инстанции был допрошен Дельмухаметов М.М., являющийся экспертом референтного центра по почвам, который пояснил, что исследование проводилось на основные показатели плодородия: азот, фосфор, калий, отбор земли производился его экспертом из-под высаженных культур, 2,5 кг земли было принесено в пакете, при вскрытии которого, по его предположению, имелся запах гербицидов. Исследование на гербициды не проводилось, так как их очень много разновидностей, а исследования проводят на конкретный гербицид. По результатам проведенного исследования было выявлено, что основной показатель плодородия находится в низком классе, по содержанию азота и фосфора земельный участок также имеет низкий класс обеспеченности, все эти показатели, а также увеличенные показатели рН воды, предположительное воздействие гербицидов привело к деградированию земельного участка, гибели насаждений. О состоянии растений он сделал выводы по фотоматериалам. Пояснил, что, любой земельный участок необходимо удобрять минеральными и органическими удобрениями, с периодичностью раз в пять лет, выявленный недостаток устраним, но требуется от 3 до 5 лет, необходимо 4-5 машин навоза.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Лариной В.И., суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал наличия оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 460 ГК РФ и п. 3 ст. 37 ЗК РФ. При этом суд указал, что доказательств, свидетельствующих о предоставлении истцу заведомо ложной информации о состоянии земельного покрова участка и доказательств использования Крутовой С.А. химических удобрений до передачи земельного участка Лариной В.И не представлено.
По мнению суда, проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, Ларина В.И. имела возможность пригласить специалиста и определить, является ли домик недвижимым имуществом.
Суд исходил из добровольного заключения истцом договора с ответчиком, учел факт личного осмотра истицей участка перед заключением договора, предоставление продавцом тех сведений об участке, которые были известны ему и установлены правоустанавливающими документами на момент заключения договора.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.
Заключенный сторонами договор не содержит условий о качестве земли продаваемого земельного участка, а потому нельзя сделать вывод, что Крутовой С.А. были допущены существенные нарушения условий договора в данной части.
Доказательств того, что химические удобрения при обработке земельного участка были использованы до передачи товара покупателю, Ларина В.И. не представила. Заключение ФГБУ "Оренбургский референтный центр Россельхознадзора" от 01 августа 2019 года однозначных выводов о применении гербицидов, а также о времени их применения (до покупки участка или после) не содержит.
Кроме того, свидетель Т., допрошенная судом первой инстанции, поясняла, что в период подготовки грядок к посадке рассады они с Лариной В.И. на спорный земельный участок приносили по 24 ведра земли ежедневно из лесопосадки.
Ларина В.И. в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, также пояснила, что она на спорный земельный участок привозила слой земли, удобряла землю при посадке растений.
Также Ларина В.И. поясняла, что на момент осмотра земельного участка на нем имелись зеленые растения, договор купли-продажи (являющийся актом приема-передачи) был заключен на следующий день после осмотра.
Таким образом, доказательств того, что некачественный слой земли и наличие вредных химических веществ в почве спорного земельного участка имело место при передаче земельного участка покупателю, о чем продавец не поставил в известность покупателя, Лариной В.И. не предоставлено.
Показания допрошенных судом свидетелей также подтверждают, что на момент продажи земельного участка на нем росли абрикос, крыжовник, малина, три яблони, клубника и другие и насаждения. То обстоятельство, что пересаженные Лариной В.И. и Т. деревья и кустарники не принялись на спорном участке, не свидетельствует о ненадлежащем качестве земли в момент продажи земельного участка.
Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истец по встречному иску не доказал, что продавец при отчуждении спорного земельного участка скрыл достоверные сведения о характеристиках спорного участка и (или) сообщил покупателю заведомо ложную информацию.
Доказательств в подтверждение того, что продавец обязался передать покупателю вместе с земельным участком какой-либо объект недвижимого имущества, в дело не представлено, между сторонами заключен договор купли-продажи только земельного участка, в связи с чем указание Лариной В.И. на отсутствие на участке капитального строения несостоятельны.
При таких обстоятельствах суд обоснованно не установил оснований для расторжения заключенного между сторонами договора по причине допущения существенных нарушений со стороны продавца.
Поскольку сторонами не оспаривалось, и судом установлено, что покупатель, в свою очередь, не исполнил обязанности по оплате приобретенного недвижимого имущества, суд пришел к верному выводу о наличии оснований для взыскания оставшейся суммы 80 000 руб. с покупателя - Лариной В.И.
Доводы жалобы о допущенных судом процессуальных нарушениях несостоятельны, поскольку в силу ч. 3 ст. 157 ГПК РФ после окончания перерыва судебное заседание продолжается, о чем объявляет председательствующий. Повторное рассмотрение исследованных до перерыва доказательств не производится.
До объявления перерыва, в котором участвовал представитель Лариной В.И., уточненное исковое заявление было доложено судом, представителя высказывал по уточненному иску позицию Лариной В.И.
После объявления перерыва в судебном заседании 6 августа суд не должен был исследовать все обстоятельства заново, у Лариной В.И. имелась возможность лично или через представителя при необходимости ознакомиться с материалами дела.
Иные доводы жалобы по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, и не могут быть приняты в качестве оснований к отмене или изменению решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Промышленного районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 12 августа 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Лариной В.И. - без удовлетворения.
Председательствующий Л.В. Синельникова
Судьи Л.М. Самохина
И.И. Сенякин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
