Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 марта 2021 года Дело N 33-856/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В.,

судей Арслановой Е.А., Спиридонова А.Е.,

при секретаре Владимирове А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению Константинова Бориса Васильевича к администрации Чебоксарского района Чувашской Республики о возложении обязанности заключить (продлить) договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, поступившее по апелляционной жалобе администрации Чебоксарского района Чувашской Республики на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 23 ноября 2020 года, которым постановлено:

иск Константинова Бориса Васильевича удовлетворить.

Обязать администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики заключить с Константиновым Борисом Васильевичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов.

Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия,

установила:

Константинов Б.В. обратился в суд с иском к администрации Чебоксарского района Чувашской Республики о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка. В обоснование иска он указал на следующие обстоятельства. Постановлением администрации Шинерпосинского сельского поселения Хыркасинской сельской администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 15 сентября 1995 года N 20а "О предоставлении земельного участка под строительство индивидуального жилого дома" ему был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> га, в аренду. Между истцом и Хыркасинской сельской администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики 5 октября 1996 года заключен договор N 28 аренды этого земельного участка сроком на два года для строительства индивидуального жилого дома. В последующем договор аренды земельного участка с кадастровым номером N неоднократно продлевался для завершения строительства жилого дома. Решением Чебоксарского районного суда от 22 февраля 2017 года за истцом признано право собственности на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью застройки - <данные изъяты> кв.м., степенью готовности: лит. А/О - 51%, лит. А -47%. Право собственности на данный объект с кадастровым номером N зарегистрировано в Управлении Росреестра по Чувашской Республике 12.05.2017. По состоянию на 30 июля 2020 года строительство дома завершено. Срок аренды по ранее заключенному договору аренды N 45 земельного участка истек 08 июня 2020 года. В связи со сложившейся ситуацией по коронавирусу, истец не смог своевременно, до истечения срока договора аренды, подать заявление на заключение договора аренды земельного участка, и представил его администрации Чебоксарского района только 25 июня 2020 года. Ему было отказано в продлении договора, поскольку заявление поступило по истечении срока действия договора аренды земельного участка. Истец, полагая, что срок пропущен им по уважительной причине, просил возложить на администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, для оформления права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, находящийся на этом земельном участке.

Суд принял указанное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе администрация Чебоксарского района Чувашской Республики со ссылкой на нарушение норм материального права. Указывает, что срок договора аренды N 45 от 09.06.2017 истек 08.06.2020, в связи с чем у администрации Чебоксарского района не было оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению договора аренды.

Изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и дополнениях к ней в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), заслушав объяснения представителя администрации Чебоксарского района Чувашской Республики Денисову Е.А., поддержавшую жалобу, представителя Константинова Б.В. Мищенко Л.Н., возражавшую против удовлетворения жалобы, обсудив доводы жалобы, решив вопрос о рассмотрении дела в отсутствие иных неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия оснований к отмене решения суда не усматривает.

Судом установлено и подтверждается материалами дела следующее.

Постановлением администрации Шинерпосинского сельского поселения Хыркасинской сельской администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 15 сентября 1995 года N 20а Константинову Б.В. предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> га, расположенный в д. <адрес>, в аренду для строительства индивидуального жилого дома. Между Хыркасинской сельской администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и Константиновым Б.В. 5 октября 1996 года заключен договор аренды земельного участка N. По условиям договора арендодатель (администрация Хыркасинской сельской администрации Чебоксарского района Чувашской Республики) сдал, а арендатор (Константинов Б.В.) принял в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства жилого дома сроком на 2 года, на срок по 5 октября 1998 года. Постановлением от 29 мая 1996 года N 21 администрации Шинерпосинского сельского поселения Хыркасинской сельской администрации "О закреплении названий улиц и номеров домов в населенных пунктах на территории Хыркасинской сельской администрации" земельному участку присвоен адрес: <адрес>.

Из постановлений главы администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 25 июня 2007 года N 425, от 15 октября 2008 года N 1306, от 25 марта 2013 года N 432, от 30 апреля 2014 года N 707 следует, что срок аренды земельного участка Константинову Б.В. неоднократно продлевался. Постановлением от 30.04.2014 N 707 он продлен на 11 месяцев, то есть до 30 марта 2015 года.

Решением Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 22 февраля 2017 года за Константиновым Б.В. признано право собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., степенью готовности лит. А/О-51%, лит. А-47%. Право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости с проектируемым назначением: жилой дом, с кадастровым номером N зарегистрировано в Управлении Росреестра по Чувашской Республике 12.05.2017, степень готовности объекта незавершенного строительством - 49 %.

Договором аренды земельного участка от 09.06.2017 N 45 Константинову Б.В. земельный участок с кадастровым номером N предоставлен для индивидуального жилищного строительства, срок аренды - с 09.06.2017 по 08.06.2020 (п. 2.1 договора).

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) данный земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м. имеет категорию - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

В дело истцом представлен технический паспорт на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, изготовленный МУП Чебоксарского района "БТИ". Из техпаспорта, составленного по состоянию на 30 июля 2020 года, следует, что это - объект 2019 года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой - <данные изъяты> кв.м., он отапливается, газифицирован, снабжен электроэнергией. Сведения о незавершенности строительством этого объекта в его техническом описании отсутствуют. Как следует из пояснений стороны истца для постановки на учет данного объекта, как завершенного строительством, и регистрации на него права собственности Константинова Б.В. необходимо оформление соответствующих прав на земельный участок, на котором расположен жилой дом.

Согласно договору аренды земельного участка от 9 июня 2017 годаN 45, заключенному между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики (Арендодатель), и Константиновым Б.В.(Арендатор), Арендодатель предоставил, а Арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома.

26 июня 2020 года истец обратился в администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики с заявлением о продлении договора аренды спорного земельного участка со ссылкой на положения ч.6 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ о праве арендатора потребовать заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора. Заявление мотивировано Константиновым Б.В. тем, что в связи "с введением ограничительных мер из-за коронавируса завершить оформление жилого дома до истечения срока договора аренды на земельный участок не представлялось возможным".

Письмом администрации Чебоксарского района Чувашской Республики N 06/06-04-06-7841 от 24 июля 2020 года Константинову Б.В. отказано в предоставлении земельного участка в аренду в связи с обращением арендатора с таким заявлением по истечении срока действия договора аренды.

Принимая решение об удовлетворении иска Константинова Б.В., суд первой инстанции исходил из возможности заключения с истцом нового договора аренды, поскольку земельный участок был предоставлен ему до внесения изменений в Земельный кодекс РФ, истец представил доказательства возведения на земельном участке объекта незавершенного строительства, имеет дальнейшее намерение использовать спорный земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, задолженности по арендной плате не имеет, земельный участок иным лицам не распределен.

Судебная коллегия соглашается с итоговым выводом районного суда.

Передача земельных участков в аренду регулируется нормами земельного и гражданского законодательства. При этом с 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации (далее ЗК РФ), внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации", касающиеся предоставления земельных участков в аренду.

Пунктом 3 ст. 22 ЗК РФ (действовавшей до 1 марта 2015 года) и ст. 621 ГК РФ было предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

В соответствии с ныне действующими с 01.03.2015 изменениями в ЗК РФ по истечения срока действия договора аренды земельного участка, договор не может считаться продленным на неопределенный срок.

Статьей 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из представленных в дело документов усматривается, что договор аренды спорного земельного участка, заключенный в 2003 году истцом с администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики в последний раз продлевался постановлением администрации Чебоксарского района от 30 апреля 2014 года N 707 на 11 месяцев, то есть до 30 марта 2015 года. Впоследствии договор аренды администрацией Чебоксарского района с Константиновым Б.В. не продлевался.

После признания решением Чебоксарского районного суда от 22.02.2017 права собственности Константинова Б.В. на незавершенный строительством жилой дом, расположенный на спорном участке, администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики с Константиновым Б.В. был заключен новый договор аренды от 09 июня 2017 года со сроком его действия с 09.06.2017 по 08.06.2020.

Константинов В.Б. обратился с заявлением о продлении срока договора аренды для оформления права собственности на завершенный строительством жилой дом 26.06.2020 года. При этом он сослался на положения п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ.

Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" предусмотрено следующее.

Пунктом 6 ст. 19 данного Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) установлено, что до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды (п.п.2), на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (п.п.3).

Также согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (в редакции, действующей с 1 марта 2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. (в редакции от 23 июня 2014 года) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В данном случае юридически значимым обстоятельством является установление факта предоставления Константинову Б.В. земельного участка в аренду первично или повторно для завершения строительства.

По утверждению администрации Чебоксарского района ЧР, предоставляя в 2017 году Константинову Б.В. земельный участок в аренду, администрация района исходила из того обстоятельства, что он, как арендатор имеет право на однократное предоставление ему земельного участка в аренду.

Однако, как указано выше, 09.06.2017 с истцом был заключен новый договор аренды, в п. 1.1. которого указана цель предоставления земельного участка Константинову Б.В. в аренду - "для индивидуального жилищного строительства". Указание в договоре на предоставление земельного участка "для завершения строительства индивидуального жилого дома" отсутствует. Это свидетельствует о том, что истец не знал о том, что заключая данный договор, администрация имеет в виду однократное предоставление ему земельного участка в аренду в соответствии с новым земельным законодательством, ранее (до 01.03.2015) не предусматривающим ограничений в сроке использования земельного участка для строительства на нем жилого дома. Таким образом, Константинов Б.В. не знал и из условий договора не мог знать, что истечение срока действия этого договора повлечет для него невозможность в дальнейшем использовать земельный участок для строительства.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что предоставление земельного участка по договору аренды земельного участка N 45 от 09.06.2017 заключенного в соответствии с новым земельным законодательством, действующим с 01.03.2015, является первичным. Следовательно, Константинов В.Б. имеет право на предоставление ему в аренду указанного земельного участка без проведения торгов однократно на срок три года для завершения строительства, о чем судом первой инстанции сделан правомерный вывод.

Как установлено судом первой инстанции, истец задолженности по арендной плате не имеет, строительство жилого дома в настоящий момент завершено.

Администрация Чебоксарского района Чувашской Республики с исковым требованием, заявленным в суд, о расторжении договора аренды к Константинову Б. не выходила, в течение шести месяцев с момента истечения срока аренды об изъятии незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов в судебном порядке не просила.

Правовая позиция по аналогичному делу изложена в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2019 N 89-КА19-2.

Кроме того, согласно положениям п. 4.3.3 договора аренды земельного участка от 09.06.2017 N 45 арендатор наделен правом заключить по истечении срока данного договора новый договор аренды земельного участка.

Также судебная коллегия учитывает тот факт, что поскольку право собственности на не оконченный строительством жилой дом зарегистрировано за истцом, то последующая эксплуатация этого объекта недвижимости невозможна без предоставления ему земельного участка.

Истребование администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с Администрацией соответствующего договора аренды.

Введение с 01.03.2015 нормы, ограничивающей право на использование земельного участка для строительства неограниченное или длительное время в случаях, когда арендатор теряет заинтересованность в завершении строительства, введена в ЗК РФ с целью предотвращения бесхозяйственного использования земельных участков, их запустения, обеспечения эффективного использования земли. В данном случае Константинов Б.В. завершил строительство своего дома, о чем свидетельствуют данные о техническом описании этого объекта, в связи с чем лишение его возможности использовать земельный участок и последующая принудительная реализация фактически завершенного строительством жилого дома не соответствует вышеназванным целям земельного законодательства.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает необходимым учесть доводы истца о том, что заявление им подано в администрацию Чебоксарского района через две недели по истечении срока действия договора аренды в связи с отсутствием у него возможности оформить право собственности на жилой дом по непредвиденным для него обстоятельствам, вызванным пандемией. Опасность заражения коронавирусной инфекцией ограничивала для него возможность своевременного обращения и оформления права собственности на жилой дом в период действия договора аренды и в органы технического учета для составления техплана, и в администрацию района, поскольку в указанные учреждения доступ граждан весной 2020 года был длительное время ограничен. Кроме этого, как усматривается из материалов дела, истец путем подачи заявления 19.06.2020 пытался решить вопрос о покупке спорного земельного участка, что также отняло у него время.

Таким образом, учитывая, что в период действия договора аренды земельного участка истец возвел на нем в соответствии с видом его разрешенного использования объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано, Константинов Б.В. имеет право на однократное продление договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает возможным согласиться с решением суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 23 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Чебоксарского района Чувашской Республики- без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления, через суд первой инстанции.

Председательствующий А.В. Ярадаев

Судьи: Е.А. Арсланова

А.Е. Спиридонов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка